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EVERALDO AUGUSTO CAMBLER

PARECER

Consulta-nos a

ADEMI ASSOCIAÇÃO DE DIRIGENTES DE EMPRESAS DO MERCADO IMOBILIÁRIO DA BAHIA,

por intermédio do Dr. Walter Barreto Jr., a respeito das possíveis

consequências jurídicas da publicidade, lançamento e vendas de unidades de

edifícios sem registro de incorporação.

Para tanto, foram apresentados à nossa consideração os

quesitos que, reproduzidos ao final do Parecer, ali estão respondidos. É certo,

pelos parâmetros da consulta formulada, que este Parecer tratará, por

excelência, da eficácia registrária do memorial de incorporação de imóveis

quanto a atos preliminares de captação de clientela, razão pela qual,

preliminarmente, cuidaremos de aspectos gerais da atividade incorporativa,

bem como dos sujeitos incorporativos e a relação transitiva de consumo, de

maneira a melhor respaldar as opiniões aqui expostas.

I Da incorporação imobiliária e seu registro

Em obra de nossa lavra, Incorporação imobiliária ensaio de

uma teoria geral, tivemos a oportunidade de evocar o parágrafo único do art.

28, da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e apresentar a definição de

incorporação imobiliária: “(

Considera-se incorporação imobiliária a

atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para

)

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alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. 1 Em sentido geral e amplo, incorporação significa aquela atividade humana exercida no sentido de incluir, unir, introduzir ou ligar uma coisa ao corpo da outra, a que ficará pertencendo, geralmente com a finalidade de obtenção de ganho econômico. É o edifício que se constrói no imóvel para dele fazer parte, resultando a referida atividade humana da reunião de manifestações de vontade, exprimíveis em contratos, que mantêm uma relação de unidade entre si. A essa atividade denominamos incorporação imobiliária lato sensu.

Como atividade humana, a incorporação imobiliária pressupõe a coexistência de diversos relacionamentos entre pessoas físicas e jurídicas. Podemos dizer que, além do incorporador, diferentes sujeitos compartilham o universo do empreendimento imobiliário, v.g., o proprietário do terreno (quando o próprio incorporador não é o titular do domínio), o projetista, o construtor (quando o incorporador não desenvolve essa atividade), o agente financeiro, o corretor de imóveis, o adquirente.

Em meio a toda essa atividade, exercida com o intuito de promover e realizar a construção de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, podemos distinguir o núcleo da atividade incorporativa. Se é certo que a atividade incorporativa é realizada com o objetivo de promover e realizar a construção, é certo também que o fator econômico constitui a razão de ser de todo o empreendimento. Sem dúvida, salvo raras exceções, o incorporador pretende alienar, total ou parcialmente, as unidades autônomas, objetivando ganhos pecuniários, e esta é, em última instância, a razão de todos os seus esforços.

1 Everaldo Augusto Cambler Incorporação Imobiliária ensaio de uma teoria geral, p. 19.

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O núcleo da atividade incorporativa resume-se, a partir disso, em um negócio jurídico, denominado “contrato de incorporação imobiliária”, por intermédio do qual, basicamente, alguém (o incorporador) obriga-se a promover a construção do edifício e a transferir a propriedade das unidades autônomas em que o mesmo foi dividido, cabendo à outra parte (o candidato a proprietário ou adquirente) pagar o preço previamente ajustado. A esse negócio jurídico denominamos incorporação imobiliária stricto sensu. Contudo, de acordo com o caput do art. 32 da Lei nº 4.591/64, o incorporador somente poderá negociar as unidades autônomas, antes ou durante a construção do empreendimento, após ter arquivado no cartório competente de Registro de Imóveis os documentos ali relacionados. Providenciada e registrada toda a documentação, teremos formalizado o registro da incorporação imobiliária. 2 Nesse sentido, o registro da incorporação equivale ao arquivamento e registro dos documentos referidos no artigo 32, da Lei n. 4.591/64 e no artigo 1º, do Dec. nº 55.815, de 8.3.65. A documentação, referida nesses artigos, será antes examinada pelo oficial de registro de imóveis, que responderá, civil e criminalmente, caso efetue o arquivamento da documentação contraveniente à lei ou der certidão sem o arquivamento de todos os documentos exigidos, cabendo-lhe fiscalizar o cumprimento dos requisitos e exigências legais (§§ 1º e 2º do art. 32 da LCI e §§ 1º e 7º, do art. 1º, do Dec. nº 55.815/65). Caso o incorporador efetue qualquer negócio relativo às unidades a serem incorporadas, sem providenciar o registro do “Memorial de Incorporação”, além do eventual questionamento jurídico quanto à validade

2 Cf. trabalho de nossa lavra Responsabilidade civil na incorporação imobiliária, p. 50.

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dos contratos firmados, estará sujeito às sanções previstas por contravenção à economia popular (art. 66, inc. I, da LCI). Com o prévio registro, os interessados podem examinar os papéis arquivados, com todos os dados relativos ao empreendimento, o que proporciona maior segurança quando da assinatura das propostas de compra e do início dos pagamentos. De fato, os documentos constantes do processo de incorporação dão uma noção de como será o edifício, indicam as dimensões das frações ideais, das unidades condominiais, as áreas de utilização comum, os materiais a serem utilizados, as especificações técnicas elementares etc. Resulta inequivocamente do texto legal que o memorial registrado no Registro de Imóveis integra os contratos de incorporação, celebrados com os adquirentes das unidades autônomas (§ 3º, do art. 32, da LCI), não podendo ser unilateralmente modificado por qualquer das partes, de tal forma que, para garantia do adquirente, é como se todos os dados do memorial estivessem transcritos no contrato de incorporação. Como a incorporação envolve o Incorporador e os adquirentes num sistema orgânico, a alteração do projeto (especialmente no que concerne às unidades condominiais e partes comuns), das especificações, do plano de construção, não pode ocorrer sem a autorização unânime dos interessados ou por expressa exigência legal (art. 43, inciso IV, da LCI).

II O incorporador como fornecedor

As normas jurídicas do CPCon dão guarida às relações jurídicas denominadas “de consumo”. Essas relações, no dizer de Carlos

Alberto Bittar 3 , compreendem aquelas referentes a atividades de produção,

3 Carlos Alberto Bittar Direitos do Consumidor, n. 14, p. 28.

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transformação, montagem, criação, construção, importação, exportação, distribuição ou comercialização de bens e prestação de serviços, inclusive de natureza bancária, financeira, creditícia e securitária, excetuadas as de cunho trabalhista, e desenvolvidas por entidades privadas ou públicas. Em sua obra Da incorporação imobiliária, Melhim Namem Chalhub observa que, apesar do regime especial de proteção do adquirente instituído pela Lei nº 4.591/64, “o CDC veio a equiparar, de forma indireta, o contrato de incorporação ao contrato de consumo, ao classificar o imóvel como produto e incluir a construção e a comercialização de produtos entre as atividades que caracterizam a figura do fornecedor.” 4 Parece não haver dúvida de que a relação jurídica incorporativa, na maior parte das vezes, é alcançada pelas normas do CPCon, principalmente quando o próprio Código, no §1º, do art. 3º, faz menção ao objeto da relação de consumo - o produto - , que poderá ser: qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. Dissemos “na maior parte das vezes” porque, em algumas situações, muito embora estejamos diante de uma relação jurídica incorporativa, não conseguimos delinear a relação jurídica de consumo. Essas situações acontecem porque a relação jurídica de consumo somente é reconhecível em razão dos sujeitos que dela participam e à luz de uma situação que, em comum, lhes diz respeito. Toda vez que pudermos identificar o consumidor hipossuficiente como destinatário final do produto ou serviço, estaremos diante de uma relação de consumo (art. 2º do CPCon), tendo o Código do Consumidor equiparado aos consumidores todas as vítimas do evento, ainda que não tenham sido destinatárias finais (art. 17 do CPCon), todas as pessoas determináveis ou não, expostas às práticas nele previstas (art.

4 Melhim Namem Chalhub, Da incorporação imobiliária, p. 290.

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29 do CPCon) e a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo na relação de consumo (parágrafo único, do art. 2º, CPCon).

O que é importante perceber é que a relação jurídica de

consumo não está afeta, exclusivamente, a uma situação objetiva, senão que envolve, também, uma direção subjetiva, determinável pela ligação dos

sujeitos a essa situação. No dizer de Antônio Hermen Benjamin, o tratamento dado pelo CPCon à responsabilidade pelos acidentes e vícios do produto ou serviço procurou superar, de uma vez por todas, a dicotomia clássica entre responsabilidade contratual e extracontratual, porquanto a responsabilidade civil do fornecedor deixa de ter por fundamento a relação contratual ou o fato ilícito para se materializar em razão da existência de um outro tipo de vínculo:

a relação jurídica de consumo, seja ela contratual ou não. 5 A relação jurídica incorporativa confunde-se com a relação jurídica de consumo toda a vez que o incorporador, no exercício de sua atividade de produção - promover e realizar a construção de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas -, oferece (nos termos do art. 30 do CPCon, a oferta, desde que suficientemente precisa, obriga o incorporador, integrando o contrato que vier a ser celebrado) no mercado seu produto - bem imóvel e material - e o aliena ao interessado em adquirir, como destinatário final, o produto incorporável - frações ideais de terreno vinculadas a unidades autônomas, a serem construídas ou em construção, sob regime condominial.

O que irá determinar a ligação dos sujeitos incorporativos

à situação jurídica de consumo será a qualificação subjetiva de vulnerabilidade e a qualidade objetiva de destinatário final fático.

5 Cf. Toshio Mukai

44.

[et al.] Comentários ao Código de Proteção a Consumidor, nota ao art. 12, p.

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De qualquer modo, a relação incorporativa pode ser identificada com a relação transitiva de consumo. “Transitiva” porque a identificação dessas relações jurídicas depende tanto da qualificação subjetiva do consumidor - que não possui o conhecimento específico, próprio, do negócio, o que sem dúvida o coloca em situação desvantajosa em relação ao incorporador - quanto da qualificação objetiva do adquirente, destinatário final do bem incorporável e responsável pelo pagamento das parcelas do preço.

O artigo 3º, “caput”, apresenta o conceito de fornecedor como sendo toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, com ou sem personalidade jurídica (englobando os entes despersonalizados) que desenvolva atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. A partir desse conceito, podemos identificar o incorporador como sujeito da relação jurídica de consumo. Muito embora a norma não traga expressa referência à figura do incorporador, o conceito aí referido é de tal forma abrangente que também engloba o sujeito empreendedor da atividade incorporativa o qual, de certa forma, desenvolve quase todas as atividades descritas no art. 3º, ou seja, realiza a produção das unidades condominiais, planeja a montagem da incorporação, cria o produto imobiliário, promove a transformação do bem imóvel de modo a torná-lo atrativo à comercialização, além de ser potencialmente um prestador de serviços, desenvolvendo e lançando o produto no mercado de consumo. 6

6 A série de atos coordenados e unificados que constitui a atividade desenvolvida pelo incorporador, muito embora não esteja expressamente mencionada no art. 3º, da Lei nº 8.078/90, que define a configuração jurídica do "fornecedor", está, sem sombra de dúvida, inserida dentro da sistemática estabelecida pelo Código do Consumidor, desde que presente a relação jurídica de consumo.

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De fato, o incorporador, nos termos da LCI, pode ser pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, que desenvolve atividade de produção, montagem, criação, construção e comercialização de unidades condominiais, quando proprietário do imóvel incorporável. Quando não, o incorporador atua igualmente como prestador de serviços, intermediando as negociações entre os demais sujeitos incorporativos (dono do terreno, adquirentes, agente financeiro, construtora). Desenvolver atividade significa que o incorporador é um profissional do ramo imobiliário, exercendo continuamente a sua atividade de maneira organizada, com o objetivo de comercializar as unidades condominiais. Diante disto, o incorporador constitui uma empresa, seja na condição de pessoa física ou jurídica, possuindo, para exercer sua atividade de maneira organizada, todo o conhecimento técnico relativo à sua área de atuação, o que o qualifica como um profissional do ramo imobiliário e não desqualifica as obrigações incorporativas como de resultado (as obrigações de meio são peculiares àqueles que exercem certas atividades laborativas, v.g., médico, advogado). O CPCon refere-se a fornecedor como aquele que desenvolve “atividade” de produção, montagem, comercialização, etc. Ora, como bem denota Carlos Roberto Gonçalves, 7 a “atividade” não significa a pratica de atos isolados, mas a de atos continuados e habituais, o que caracteriza alguém como produtor. Portanto, é considerado fornecedor o incorporador, que exerce de maneira organizada a atividade de promoção e coordenação da construção para a alienação de unidades condominiais, como

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não é fornecedor quem celebra um único contrato de venda de seu apartamento ou casa.

III Extensão dos conceitos de oferta e aceitação

Entendida a relação jurídica incorporativa como integrante da sistemática encontrada no Código de Defesa do Consumidor, estenderemos nossos comentários a alguns princípios merecedores de especial atenção, incidentes nas relações jurídicas de consumo. O Código de Defesa do Consumidor evidencia, no Capítulo III, quais são os direitos básicos do consumidor, distinguindo-se, dentre eles, os contemplados em dois incisos do art. 6.º. Em primeiro lugar, o inc. IV assegura proteção contra a publicidade enganosa, além de mencionar os métodos comerciais coercitivos ou desleais. Importante destaque deve ser dado, neste passo, aos anúncios das unidades condominiais, que deverão conter as especificações reais de metragem, bem como o cuidado que deverá ser tomado na elaboração do memorial descritivo da incorporação, especialmente na parte que faz referência à especificação de materiais, muito comumente encartados na categoria dos “similares”.

Vale ressaltar que o art. 32, § 3.º, da Lei nº 4.591/64 já previa o dever, por parte do incorporador, de indicar, nos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos preliminares ou definitivos, o número do registro realizado no registro de imóveis (§ 1.º), in verbis:

§ 3.º O número do registro referido no § 1.º, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações,

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propostas,

contratos,

preliminares

ou

definitivos,

referentes

à

incorporação,

salvo

dos

anúncios

“classificados”.

Como o Código do Consumidor não faz qualquer ressalva a respeito do tipo de anúncio veiculado, classificado ou não, parece-nos que a exceção apontada na Lei nº 4.591/64 não mais pode prevalecer.

Mais do que as condições de contratação contidas no memorial de incorporação, toda informação prestada ao adquirente, verbal ou escrita, desde que suficientemente precisa, seja ela fornecida diretamente, por intermédio de material promocional (v.g., folhetos, reprints, propaganda etc.), seja através de prepostos ou representantes autônomos (v.g., empresa corretora), vincula o incorporador ao benefício prometido, sujeitando-o ao sistema coercitivo estabelecido pelo Código de Defesa do Consumidor para obter-se o cumprimento da obrigação.

O Código de Defesa do Consumidor hoje consagra a

responsabilidade pré-contratual, concedendo instrumentos de defesa contra o fornecedor de produtos ou serviços que se recusa a cumprir a oferta (art. 35) e considera prática abusiva “recusar atendimento às demandas dos

consumidores, na exata medida de suas disponibilidades de estoque, e, ainda, de conformidade com os usos e costumes” (art. 39, inc. II).

A lei de consumo dá à oferta e à aceitação, desde que

obedecidos certos requisitos, uma extensão maior do que aquela enunciada pelo CC/02 – art. 429 (“A oferta ao público equivale a proposta quando encerra os requisitos essenciais ao contrato, salvo se o contrário resultar das

circunstâncias ou dos usos. Parágrafo único. Pode revogar-se a oferta pela mesma via de sua divulgação, desde que ressalvada esta faculdade na oferta realizada.”).

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A propósito do princípio da vinculação contratual da oferta e até mesmo de uma simples mensagem publicitária, observa Antônio Junqueira de Azevedo que, “apresentada a oferta, o fornecedor cria um direito potestativo para o consumidor; este pode aceitar, ou não, o negócio que se propõe; o fornecedor está em pura situação de sujeição. Se houver aceitação pelo oblato, o contrato está concluído.” 8

No que tange especificamente à atividade da incorporação imobiliária, a regra do Código de Defesa do Consumidor importa até mesmo na atribuição do status de promitente comprador àquele que aceitou a oferta, como observa Marco Aurélio Bezerra de Melo:

“A regra do CPDC [arts. 30 e 35] vem completar a lei das incorporações, de tal modo que, mesmo que o consumidor não averbe o contrato no Registro de Imóveis, estará ele investido da condição de promitente comprador, com todos os direitos que essa espécie de contrato confere.” 9

O lançamento da incorporação, após o registro da documentação relacionada no art. 32 da Lei nº 4.591/64, assume as feições de uma oferta ao público, que vincula o incorporador mesmo antes de ser efetivamente aceita pelo eventual interessado na aquisição. O incorporador está obrigado a respeitar os termos do memorial de incorporação, considerando-se que o mesmo integra, para todos os fins de direito, o contrato incorporativo que vier a ser celebrado (art. 30 da Lei nº 8.078/90).

8 Antônio Junqueira de Azevedo, “Responsabilidade pré-contratual no Código de Defesa do Consumidor: estudo comparativo com a responsabilidade pré-contratual no Direito Comum”, in Revista de Direito do Consumidor, Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor/Revista dos Tribunais, vol. 8, 1996, p. 30.

9 Marco Aurélio Bezerra de Melo, Proteção do consumidor - força vinculante da oferta na aquisição de lotes e unidades autônomas na incorporação imobiliária. In “Carta Forense”, n° 47, abril/2007, p. 48.

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O legislador buscou disciplinar, em prol do consumidor, o conteúdo da oferta, devendo ser ela correta, clara, precisa, ostensiva e inteligível, sobre as características do produto ou serviço, qualidade, preço, garantia, entre outros dados específicos a cada tipo de produto art. 31 do CDC. 10

Realizada a oferta, esta vincula o ofertante, que deverá satisfazer os termos desta, sob pena de se ver obrigado a cumpri-la de maneira coercitiva, podendo o consumidor, ainda, optar pela aceitação de outro produto ou prestação de serviço equivalente ou resolver o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, com correção monetária, além das perdas e danos, por desventura sofridas pelo mesmo.

A lei permite ao consumidor, ainda, caso acione o fornecedor para exigir o cumprimento da oferta, optar entre diversas hipóteses, escolhendo aquela que lhe pareça mais vantajosa. Poderá inclusive, se assim desejar, formular pedidos em ordem sucessiva (art. 84 do CDC), sendo que o consumidor pleiteará o que deseja e, se não puder obter esse algo, fará com que o juiz aprecie o outro pedido na mesma sentença, tendo negado o pedido precedente.

Veiculada a oferta por intermédio de técnicas publicitárias, expressas em jornais, revistas, panfletos etc., esta deverá ser elaborada de tal forma que o adquirente fácil e imediatamente a identifique (art. 36 do CDC), integrando, da mesma forma que as negociações preliminares, o contrato incorporativo, constituindo elemento preponderante no convencimento do comprador, motivando a venda de um determinado bem e exercendo decisiva influência sobre o comportamento das pessoas, alterando ou reforçando

7 Cf. Arruda Alvim [et al.], Código do consumidor comentado, p. 191-2.

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valores e idéias. 11

IV Pesquisa de mercado

Refere-se a consulta à eventualidade de se realizar “pesquisa imobiliária” mediante anúncios antes do registro do memorial de incorporação.

Trata-se de prática que tem sido observada no mercado, ultimamente, que não se encontra regulamentada de maneira explícita.

Em princípio, a prática é lícita para qualquer atividade; visa investigar as disponibilidades do mercado que se quer atingir e orientará o empresário em relação ao produto, ao preço e demais elementos típicos do negócio.

Embora a prática não esteja prevista na Lei 4.591/64, esse diploma legal permite ao incorporador realizar uma espécie de “avaliação prévia” do mercado.

Trata-se de mecanismo denominado “prazo de carência” e está disciplinado no art. 34 da Lei 4.591/64, limitado a seis meses, dentro do qual o incorporador poderá fazer oferta pública do empreendimento e, se

8 Cf. Toshio Mukai, et al., op. cit., p. 158. Exemplificativamente, transcrevemos trecho do acórdão proferido pelo TACMG Ap. 192.134-8 rel. Salatiel Resende – 30.11.1995, nos termos seguintes: “As benfeitorias constantes de folheto publicitário como parte integrante de conjunto arquitetônico, por serem capazes de exercer influência decisiva no comportamento dos compradores, devem ser realizadas pela construtora, sob pena de se configurar propaganda enganosa, não se admitindo, para eximir-se do compromisso, a alegação de tratar-se de especificações estranhas ao contrato” (ADCOAS n. 8150495).

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nesse período concluir pela inviabilidade econômica do empreendimento, poderá desistir da realização do empreendimento, restituindo àqueles que aderiram ao negócio as quantias que tiver recebido a título de sinal e parcelas do preço.

O prazo de carência, entretanto, também pressupõe o prévio registro do memorial de incorporação e tem prazo de validade de seis meses, a contar da data do registro.

Em sua obra Da incorporação imobiliária, Melhim Namem Chalhub refere-se ao risco de inviabilidade econômico-financeira do futuro empreendimento e ao “prazo de carência” como mecanismo de avaliação do mercado, observando: “para resguardar o incorporador e os adquirentes desse risco de insucesso, a lei criou um mecanismo pelo qual o incorporador pode realizar uma avaliação prévia das condições de viabilidade

econômico-financeira do negócio, uma espécie de ´consulta prévia´, após a qual decidirá se irá, efetivamente, levar avante a incorporação ou se desistirá

A denúncia da incorporação, dentro do prazo de carência, é medida de avaliação da viabilidade do negócio, no contexto do mercado ”

(

).

12

Respostas aos quesitos

Formularam-se-nos

os

seguintes

quesitos,

os

quais

encontram-se, um a um, devidamente respondidos.

12 Da incorporação imobiliária, cit., pp. 56-58.

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1)

É possível ao incorporador instalar e operar stand de vendas para o público consumidor mesmo sem proceder venda, apenas divulgando o produto, sem o registro da incorporação imobiliária?

Em nosso sentir, a resposta é negativa a esse quesito, ainda

que ausente qualquer atividade negocial, pois a lei de incorporações exige

a divulgação do número do registro em todo o tipo de publicidade

articulada, estando aí englobada a veiculada no stand de vendas.

Vale lembrar, ainda, o que antes dissemos quanto à

divulgação do produto através de prepostos ou representantes autônomos

(v.g., empresa corretora), que vinculará o incorporador ao benefício

prometido, sujeitando-o ao sistema coercitivo estabelecido pelo Código de

Defesa do Consumidor para a obtenção do cumprimento da obrigação.

2) É possível a incorporadora fazer reserva a qualquer título, com recebimento de valores ou garantias (cheques) de clientes, sem o registro da incorporação imobiliária? E sem o recebimento de valores ou garantias (cheques)?

A chamada “reserva”, com o recebimento de valores ou

garantias constitui, na verdade, modalidade de contrato preliminar, hoje

regulado nos arts. 462 e seguintes do CC/02, assim considerado aquele

ajuste que, exceto quanto à forma, contém todos os requisitos essenciais

ao contrato a ser celebrado. Essa espécie de ajuste, a nosso ver, afronta o

caput do art. 32 da Lei de Condomínio e Incorporação, que abrange toda

a negóciação relativa a unidades condominiais autônomas.

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Desde que não contenha qualquer requisito essencial

inerente ao futuro contrato a ser celebrado, como, por exemplo, a fixação

ou o recebimento de valares ou garantias, a “reserva” não estará

mascarando qualquer atuação negocial do incorporador, razão pela qual,

a nosso ver, não constituirá afronta ao caput do art. 32 da Lei de

Condomínio e Incorporação.

3)

É possível ao incorporador veicular algum tipo de publicidade em

folder,

outdoors, sem o registro da incorporação imobiliária?

jornais,

televisão,

tapume

de

obra,

site,

panfletos,

folhetos,

Como procurou-se demonstrar, a lei exige a divulgação do

número do registro em anúncios, impressos, publicações da incorporação

imobiliária, estando, a nosso ver, aí englobada a veiculação de todo tipo

de publicidade em jornais, televisão, tapumes de obra, site, panfletos,

folhetos, folder, outdoors, razão pela qual entendemos que tal veiculação

constituiria violação da norma do § 3º, do art. 32, da Lei nº 4.591/64.

Logo, não é possível ao incorporador veicular qualquer

tipo de publicidade sem o registro da incorporação.

4) Algumas incorporadoras têm distribuído folders com todas as informações do empreendimento imobiliário ainda sem registro de incorporação, fazendo constar a seguinte observação: “Este material destina-se a pesquisa imobiliária” ou “Este material destina-se a uso exclusivo dos corretores”. Este procedimento é legal? As incorporadoras que utilizam desse expediente estão constituindo “reserva de mercado”, em detrimento de outras, que participam do mercado com registros imobiliários?

Em nosso sentir, a mera afirmação “Este material destina-se a pesquisa

imobiliária” ou “Este material destina-se a uso exclusivo dos

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corretores” não descaracteriza a natureza do material distribuído,

verdadeiro anúncio, impresso ou publicação atinente à incorporação

imobiliária, constituindo evidente afronta à legislação posta. Esse

procedimento, portanto, é ilegal.

Cumpre observar, no entanto, que, dentre as atividades exercidas pelo

incorporador, não em sentido estrito, mas em sentido amplo, é

perfeitamente lícita a realização de efetiva pesquisa de mercado,

objetivando a avaliação da viabilidade econômica do empreendimento.

Quando feita com lisura, a pesquisa de mercado mostra-se essencial ao

sucesso do empreendimento, inclusive no que diz respeito à escolha do

produto mais adequado às exigências contemporâneas do mercado.

A expressão “reserva de mercado” é ambigua, pois comporta diversos

significados, como, por exemplo, monopólio, dominação de mercado. A

nosso ver, a ilegalidade dos expedientes, antes citados, aproximam a

conduta descrita da concorrência desleal e ofendem a livre iniciativa,

protegida constitucionalmente, devendo, esses procedimentos, ser

denunciados junto ao Poder Público.

Destarte, as incorporadoras que utilizam desse expediente,

além de ofenderem a Lei de Condomínio e Incorporações, agem em

detrimento de outras empresas incorporadoras que atuam no mercado

com o prévio registro do memorial de incorporação.

5) É possível ao incorporador instalar placas ou totens em terrenos de sua propriedade, anunciando a implantação de futuro lançamento de

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empreendimento imobiliário, sem o registro da incorporação, informando a tipologia e imagens do produto?

Reiterando o que antes foi dito na resposta ao terceiro

quesito deste parecer, a lei exige a divulgação do número do registro em

anúncios, impressos, publicações da incorporação imobiliária, estando, a

nosso ver, aí englobados totens ou placas informadores da tipologia e

imagens do produto, razão pela qual entendemos que tal veiculação

constituiria violação da norma contida no § 3º, do art. 32, da Lei nº

4.591/64.

Logo, não é possível ao incorporador instalar placas ou

totens em terrenos de sua propriedade, anunciando a implantação de

futuro lançamento de empreendimento imobiliário e informando a

tipologia e imagens do produto sem que, antes, tenha sido registrado o

memorial de incorporação.

6) Em caso negativo, pode o incorporador instalar placa em terreno de sua propriedade, informando, apenas, a possibilidade de futuro lançamento sem qualquer identificação, tipologia ou imagens do produto a ser lançado naquele imóvel, exemplificativamente com a seguinte mensagem:

“Aguarde breve lançamento imobiliário da Incorporadora X, telefone xxxx-xxxx ?

Entendemos que, nessa hipótese, a situação mostra-se

distinta das demais, pois, o recurso de marketing chamando a atenção

para futuro empreendimento, sem qualquer vestígio de oferta, proposta

ou condições negociais não afronta disposições da Lei de Condomínio e

Incorporações ou do Código de Defesa do Consumidor.

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7) Existe a possibilidade de se divulgar, por qualquer meio de comunicação, a venda de unidades imobiliárias sem o registro da incorporação, com as frases “futuro lançamento”, “pré-lançamento”, “aguarde lançamento”, ou esclarecendo que o registro de incorporação está em andamento? Essa prática constitui uma “reserva legal de mercado”?

Como consta da resposta ao quarto quesito apresentado por

V.Sas., entendemos que meras afirmações como “futuro lançamento”,

“pré-lançamento”, “aguarde lançamento” ou o esclarecimento de que o

registro da incorporação está em andamento, não descaracteriza a

natureza do material distribuído, verdadeiro anúncio ou publicação

atinente à incorporação imobiliária, constituindo evidente afronta à

legislação posta.

Essa prática, assim como referido na resposta ao quarto

quesito, nos parece ofensiva, não só à Lei de Condomínio e Incorporação

e ao Codigo de Defesa do Consumidor, mas também caracteriza conduta

geradora de concorrência desleal e atentatória à livre iniciativa.

Este é o nosso parecer, s.m.j.

São Paulo, 01 de julho de 2008

EVERALDO AUGUSTO CAMBLER