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Incorporao imobiliria: um comparativo entre a Lei n 4.

591/64 e o Cdigo de Defesa do Consumidor acerca das garantias conferidas aos adquirentes de unidade futura
Jaqueline de Miranda Santiago Publicado em 04/2012. Elaborado em 12/2011.
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aA RESUMO O presente trabalho discorre sobre a incorporao imobiliria, por meio de uma comparao entre as garantias postas pelo Cdigo de Defesa do Consumidor(Lei 8.078/90) e Lei dos Condomnios e Incorporaes( Lei 4.561/64) , aos adquirentes de unidades futuras ainda em construo. Para tanto, foi utilizada pesquisa do tipo bibliogrfica. Inicialmente apresentaram-se os fundamentos histricos que demonstram o surgimento, a evoluo e o conceito da incorporao imobiliria. Em seguida, dissertou-se sobre como identificar a equiparao das relaes jurdicas estabelecidas nas incorporaes imobilirias as relaes de consumo. Posteriormente, abordaram-se as estratgias dos sistemas de proteo, assentadas pelas duas normas que conferem um maior amparo aos adquirentes. Conclui-se que ambas as legislaes possuem muitos preceitos em comum, que visam precipuamente proteo do menos favorecido nestas relaes, contudo a Lei n 8.078/90, em sua especificidade, trouxe inovaes significativas que contriburam para o aprimoramento de tais garantias. Palavras-chaves: Incorporao imobiliria. Cdigo de Defesa do Consumidor. Adquirente de Unidade Futura. SUMRIO: 1 INTRODUO. 2 EVOLUO HISTRICA DA INCORPORAO IMOBILIRIA. 2.1 Conceito. 3 PROTEO CONFERIDA AO ADQUIRENTE DE UNIDADE FUTURA PELA LEI N 4.591/64. 4 EXISTNCIA DE RELAO DE CONSUMO NOS CONTRATOS DE INCORPORAO IMOBILIRIA. 4.1 Definio. 4.1.1 O enquadramento do incorporador como fornecedor. 4.1.2 O consumidor. 4.1.2.1 A equiparao do adquirente de unidade autnoma como consumidor. 4.1.3 O objeto da relao jurdica incorporativa e a relao de consumo. 4.2 O contrato de incorporao imobiliria perante as normas de proteo ao consumidor. 5 AS GARANTIAS CONFERIDAS PELO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AOS ADQUIRENTES DE UNIDADES FUTURAS. 6 CONCLUSO. REFERNCIAS. 1 INTRODUO Os imveis sempre foram objeto de grandes disputas e entraves. Durante toda a histria da humanidade, a luta pela terra e a ganncia de possu-la, em grande quantidade, fez com que o ser humano cuidasse melhor daquilo que lhe to valioso, buscando, assim, aperfeioar sempre os meios jurdicos de proteo propriedade privada. Vale ressaltar que, embora desde Roma j se conhecesse a propriedade condominial, no se admitia a sofisticao que se tem hoje das grandes construes. Na verdade, s durante o sculo XX, com as grandes aglomeraes urbanas, que se viu a necessidade

de regular o regime em edifcios de apartamentos e a figura do incorporador para garantir segurana jurdica ao direito de propriedade inerente s relaes imobilirias. O mercado da construo civil vem atuando em escala crescente ao longo dos anos, comeando pela entrada em vigor da Lei n 4.380, de 21 de agosto de 1964, que criou o Sistema Financeiro Imobilirio, atravs da Lei n 9.514, de 20 de novembro de 1997, chegando aos dias de hoje como um dos segmentos de maior relevncia para a economia brasileira.

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A aquisio de imvel financiado tornou-se mais acessvel por conta da implantao dos sistemas acima mencionados. O mercado imobilirio agigantou-se, atraindo cada vez mais pessoas que buscam a realizao do sonho da casa prpria. Entretanto, por trs das aparentes facilidades de adquirir um imvel, h inmeros fatores que devem ser observados no intuito de preservar o direito do adquirente e, ao mesmo tempo, evitar que este se deixe levar por propagandas tentadoras que, posteriormente ao negcio fechado, originem um grande prejuzo. Nesta pesquisa, buscar-se- tecer algumas consideraes sobre a atual comercializao de unidades imobilirias que ainda vo ser erguidas, vinculadas a fraes ideais de terrenos, atravs de um comparativo das garantias postas pela Lei n 4.591/64, Lei de Condomnio e Incorporaes, e das elencadas pelo Cdigo de Defesa do consumidor, Lei n 8.078/90. Desta forma, no decorrer deste trabalho monogrfico, procura-se responder a determinados questionamentos, tais como: - Como surgiu a compreenso da atividade de incorporao imobiliria e a crtica a sua normatizao? - Em que medida a Lei n 4.591/64 protege o adquirente de uma unidade autnoma em regime de incorporao imobiliria? - Quanto relao jurdica entre incorporador e adquirente de unidade futura, esta pode ser vista como de consumo? - Quais as garantias que o Cdigo de Defesa do Consumidor atribui aos adquirentes de imvel ainda em construo? O estudo do tema em epgrafe de extrema importncia para a sociedade na atual conjuntura do pas, ao passo que sua divulgao pode vir a inibir prticas abusivas por parte das construtoras, uma vez que alerta os adquirentes de unidades futuras para a verificao do cumprimento de formalidades essenciais boa concretizao de negcio. O entendimento do tema possibilitar a visualizao dos aspectos que envolvem os contratos de compra de imvel ainda em construo, de modo a prevenir infortnios com a aquisio. Tem-se, ento, como objetivo geral, analisar o exerccio da atividade de incorporao imobiliria enfocando as medidas de proteo ao adquirente, que esto postas na Lei n 4.591/64, e as do Cdigo de Defesa do Consumidor, Lei n 8.078/90. Os objetivos especficos so: verificar se existe relao de consumo entre o incorporador e o adquirente de unidade futura; conhecer os principais mecanismos de proteo ao adquirente expostos pela Lei 4.591/64, bem como alguns dos introduzidos pelo Cdigo de Defesa do Consumidor; obter mais informaes sobre o impacto que a Lei n 8.078/90 exerceu sobre os contratos de incorporaes imobilirias. Em relao aos aspectos metodolgicos, no que tange tipologia da pesquisa, esta investigada atravs de pesquisa bibliogrfica. No que concerne utilizao dos resultados, a pesquisa pura, tendo em vista que o objeto do presente trabalho funda-se na expanso do conhecimento sobre o assunto pesquisado. Segundo a abordagem, a pesquisa qualitativa, visto que tem por finalidade o aprofundamento e entendimento dos aspectos

polmicos inerentes ao tema. Quanto aos objetivos, a pesquisa descritiva, pois descreve o instituto da incorporao imobiliria, dando principal enfoque s garantias a que tm direito os adquirentes de imveis ainda em construo. O primeiro captulo conceitua a incorporao imobiliria, alm de demonstrar o surgimento e a evoluo histrica do instituto. O segundo expe os mecanismos de proteo aos adquirentes de unidade imobilirias. O terceiro caracteriza a relao jurdica estabelecida entre o incorporador e adquirente como de consumo e observa o principal atributo que a Lei n 8.078/90 introduziu nos contratos de incorporao imobiliria. O quarto faz uma explanao acerca do alcance das regras do Cdigo de Defesa do Consumidor nos contratos em comento. O ponto principal deste trabalho demonstrar a relevncia da incorporao imobiliria na vida dos cidados, atravs de um comparativo das garantias postas pela Lei n 4.591/64 e das elencadas pelo Cdigo de Defesa do Consumidor, Lei n 8.078/90, conforme adiante se explicitar. 2 EVOLUO HISTRICA DA INCORPORAO IMOBILIRIA De acordo com Franco e Nisske (1984, p.75), Ghezzi (2007, p. 62) e Schmidt (2006, p.44), o desenvolvimento da atividade incorporativa teve como seu estopim a exploso demogrfica e a conseqente urbanizao. Com o advento da Revoluo Industrial, houve um considervel aumento dos parques industriais, aps o trmino da transio do feudalismo para o capitalismo, especialmente, em razo do grande nmero de pessoas em busca de emprego, que migraram para as grandes cidades, sem que tenha havido um prvio planejamento de como abrigar tal massa de operrios, aps a sua jornada de trabalho. Desta forma, tendo em vista no haver possibilidade das cidades crescerem de forma infinita, percebeu-se a necessidade das pessoas compartilharem o mesmo solo, resguardando, porm, cada um a sua individualidade. Assim, gradativamente, foram-se substituindo as moradias individuais por grandes edifcios compostos de unidades autnomas organizadas em planos horizontais ou em andares. Da se sugere a denominao de propriedade horizontal, utilizada por alguns autores como Schmidt e Ghezzi, ao se referirem propriedade condominial. Vale ressaltar que, segundo Schmidt (2006, p.22), a idia da superposio de habitao em planos horizontais no era uma soluo assaz moderna, pois em Roma j se adotava essa prtica. Por sua vez, Pardal e Fonseca (apud GHEZZI, 2007, p.56) relatam que, mais de dois mil anos antes de Cristo, na Babilnia, j seriam realizadas vendas de fraes de casas. Nesse mesmo sentido, comenta sobre o assunto Schmidt (2006, p. 22): [...] a superposio habitacional era conhecida e praticada em Roma, no sob conceito de propriedade em planos horizontais, porque, segundo o Direito Romano, a propriedade do solo projetava-se para o alto e se aprofundava at o inferno ad coelum et ad inferos mas sob o conceito de servido. Assim, o proprietrio de um terreno estreito poderia lanar sobre ele a construo de sua casa, expandindo-a lateralmente sobre uma casa vizinha alheia, regulando-se a relao jurdica entre o proprietrio da casa inferior, que se chamava crypta, com o da superior, chamada insula, pelo instituto da servido, no havendo propriedade individualizada como ns temos hoje, em planos horizontais. Destarte, como efeito da citada aglomerao urbana de pessoas, em busca de moradia, que foi surgindo a incorporao imobiliria, que Walet (apud FRANCO; GONDO 1984, p. 02) ensina ser conseqncia do desequilbrio de mercado de alojamento, em virtude de uma procura sempre superior oferta, ou impossibilidade de obter, a ttulo de locao, moradia a preo razovel. Ou seja, aquele que chegava cidade em busca de melhorias de vida, geralmente j fugindo de uma situao adversa, no dispunha de recursos

suficientes para custear aluguel, principalmente naquele momento, em que a especulao imobiliria se encontrava em alta por conta dos motivos j explanados. A alternativa para fugir de tanta insegurana era tentar converter-se em proprietrio, e a soluo, para aquele momento, foi a co-propriedade, cujos candidatos a alojamento se juntavam a outros pretendentes que se encontravam em situao paralela para tornaremse co-proprietrios de um imvel. Para pr em prtica tamanha empreitada, era necessrio constituir uma pessoa habilitada, que apresentasse condies de responsabilizar-se pela construo e entrega da obra, bem como que tivesse condies de organizar legalmente o condomnio. (FRANCO; GONDO 1984, p. 04) Assim, apareceu o incorporador, antes mesmo da incorporao imobiliria, j que, a princpio, as pessoas procuravam um profissional que tivesse condio de levar a obra a termo, no existindo ainda, neste caso, a incorporao imobiliria, uma vez que o fato de pessoas se reunirem para realizar a construo de um condomnio sob a orientao de um tcnico, no configura propriamente incorporao imobiliria (GHEZZI, 2007, p. 59). Afirma, assim, Ghezzi (2007, p. 60) que, s depois, com o passar do tempo e com o aumento da demanda, uma maior quantidade de profissionais passaram a exercer tal ofcio, transformando-o em uma profisso, em uma atividade, onde j no era mais necessria a prvia procura de uma sociedade de possveis co-proprietrios. Portanto, o incorporador passou a tomar a iniciativa de lanar os empreendimentos e pr as fraes ideais dos terrenos venda, de maneira que pudesse angariar recursos para a execuo e legalizao de obra e, assim, com o incremento da indstria das edificaes e com o aparecimento de um comrcio para a compra de apartamentos residenciais, nasceu a atividade de incorporao imobiliria (PEREIRA, 2002, p. 231-232). Inicialmente, tal atividade era desenvolvida apenas por construtoras, posteriormente, profissionais de mltiplas vertentes, sem comprometimento e devida habilitao tcnica para o assunto, passaram a atuar no ramo, o que acabou ocasionando uma crise no mercado imobilirio, pois em funo disso, houve uma certa desconfiana por parte do adquirente, e aquilo que deveria ser a soluo de um problema, por conta do mau exerccio da atividade, tornou-se uma desiluso para o adquirente (GHEZZI, 2007, p. 60). Diversas legislaes do mundo todo, como a da Frana, a da Argentina e a do Brasil, preocupam-se em regulamentar a prestao de servio do incorporador, uma vez que o sucesso da execuo da obra dependeria estreitamente de sua idoneidade e competncia para execuo do trabalho. Para Franco e Gondo (1984, p. 6): Os inmeros edifcios inacabados apresentam-se na paisagem urbana como uma demonstrao viva da inpcia ou da incorreo de seus incorporadores. Fenmeno igual ocorreu no mundo inteiro despertando a ateno dos juristas e das autoridades e compelindo o legislador a lanar os ordenamentos jurdicos da incorporao imobiliria para a tutela dos interesses dos co-proprietrios dos edifcios em construo, ou a serem construdos. Acerca da evoluo histrica dos contratos imobilirios, posiciona-se o doutrinador Pereira (apud BRITO, 2002, p. 129), seno observe-se: Na verdade, a legislao imobiliria no Brasil vem, ao longo do tempo, adaptando-se s novas tendncias, principalmente da teoria contratual. Caio Mrio da Silva Pereira destaca que, na dcada de 60, o governo lanou o plano de restaurao legislativa, cujas normas concernentes ao setor imobilirio representam pondervel parcela. De fato, se se fizer um breve apanhado das principais legislaes relativas ao assunto, se ver a ntida preocupao do governo nessa rea, diga-se, de alta densidade social. Com efeito, surgiu o Estatuto da Terra (Lei n. 4.504/64), a lei que tratava da locao de imveis urbanos (Lei n. 4.494/64), o Plano Nacional de Habitao e a Lei n. 4.591/64, que trata dos condomnios e das incorporaes.

Ento, em 16 de dezembro de 1964, foi promulgada a Lei dos Condomnios e Incorporaes LCI, n 4.591/64, que dispe sobre condomnio em edificaes e incorporaes imobilirias, sendo esta a primeira legislao brasileira a conceituar o que seria a incorporao imobiliria e o que seria incorporador, bem como, a primeira a tratar de forma clara acerca dos direitos e deveres do incorporador, na tentativa de aprimorar a relao jurdica existente entre comprador e vendedor de unidades futuras, principalmente, com o intuito de resguardar os direitos dos adquirentes, pois estes, quando fechavam negcio com grandes empresas, que atuam no ramo da construo civil, eram os que, na maioria das vezes, ocupavam o campo dos menos favorecidos (PEREIRA, 2002, p. 10). Os autores Franco e Gondo (1984, p.78) refletem sobre o tema e, em resumo, apontam que, em meados da dcada de 80, a aplicao prtica da citada lei ainda no dava os resultados desejados pelo formulador da norma. Com exceo da regularidade formal da incorporao, expressa na apresentao Serventia Registral competente da documentao aludida no art. 32, nada existia no campo da incorporao imobiliria que, efetivamente protegesse os interesses dos condminos nos casos de que a empresa promotora de obra venha a dissolver-se, por conta de mau emprego dos recursos destinados construo. Embora tenham sido criados deveres para os incorporadores e previstas medidas repressivas, a exemplo do enquadramento do incorporador como contraventor com relao economia popular, conduta punvel na forma do art. 10 da Lei 1.251/51. Na prtica, no se vislumbrava o devido acatamento legislao em comento. Logicamente, no se recomenda para o assunto um sistema extremamente rgido que seja capaz at mesmo de banir os anseios dos empresrios que agem corretamente, mas a simples aplicao do que est estipulado j serviria, para coibir prticas abusivas sem contudo, estancar a economia popular com a diminuio das incorporaes imobilirias. Nesse sentido, assevera Pereira (2002, p. 234), que a Lei n 4.591/64 veio moralizar uma atividade que se achava deformada pela cupidez e pela irresponsabilidade, e imprimiu seriedade e trouxe confiana ao mercado especializado, preparando campo ao advento da era imobiliria. Com o passar do tempo, foi-se percebendo a necessidade de aprimoramento da Lei n 4.591/64, por conta de alguns casos de falncia de empresas de grande porte, que afetaram diversas pessoas. Ento, foi editada a Medida Provisria n 2.221, de 2001, que veio a modificar a Lei n 4.591/64, instituindo o Patrimnio de Afetao que tem como objetivo facilitar mecanismos de financiamento privado e dar maior garantia ao adquirente de unidades futuras, evitando que o construtor desvie os recursos da obra para custear despesas pessoais ou para dar continuidade outra obra. Atualmente, mesmo com inmeras tentativas dos legisladores de aperfeioar as leis que tratam sobre incorporao imobiliria, o que se observa que ainda no foram adotadas medidas capazes de banir do mercado os profissionais inescrupulosos. Mesmo com o cabimento de priso, em face de comercializao de unidades futuras, sem o registro prvio da incorporao imobiliria, ainda ocorre, com freqncia, diversas ilegalidades. De acordo com o que foi observado a respeito da incorporao imobiliria, no que concerne falta de registro e eventual insolvncia do incorporador, uma boa alternativa para se ter um maior controle sobre os profissionais desse ramo seria a criao de uma poltica de fiscalizao, com o fim de coibir o comportamento inadequado por parte dos construtores, especialmente por se tratar de um setor de extrema relevncia econmica para a populao. 2.1 Conceito A figura jurdica da Incorporao Imobiliria foi conceituada e tipificada pela primeira vez ,em 1964, com a entrada em vigor da Lei n 4.591, Lei dos Condomnios e Incorporaes

LCI, que dispe sobre o condomnio em edificaes e incorporaes imobilirias, definindo tal estrutura em seu art. 28, pargrafo nico, como atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para a alienao total ou parcial, de edificaes, ou em conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas. A incorporao imobiliria no se encontra prevista no Cdigo Civil de 2002, Lei 10.406/2002, tampouco estava posta no Cdigo Civil de 1916, Lei n 3.071/16. Porm, antes da vigncia da Lei n 4.591/64, j existia legislaes que arriscaram uma normatizao do assunto, como o Decreto n 5.481/28. Entretanto, nenhuma delas havia conceituado precisamente o que viria a ser incorporao imobiliria. Somente com o advento da Lei n 4.591/64, passou-se a ter conceito e previses sobre a incorporao imobiliria. Hoje, diversos doutrinadores conceituam das mais variadas formas aquilo que seria incorporao imobiliria. Segundo Brito (2002, p. 178), o contrato de incorporao imobiliria, de uma maneira geral: [...] o negcio jurdico por meio do qual o incorporador, na forma da legislao especfica, compromete-se com o comprador ou promissrio-comprador de frao ideal de terreno vinculada a futura unidade autnoma a construir uma edificao e transferir para o nome dos respectivos adquirentes a propriedade de uma ou mais unidades autnomas, com a finalidade de instruir, na edificao, regime da propriedade horizontal. Bottega (2005, p. 25-26) tambm assevera sobre a atividade de incorporao imobiliria nos termos seguintes: Realizado o registro da incorporao e de pelo menos um contrato de comercializao das futuras unidades autnomas, estar concretizada a atividade de incorporao, obrigando o incorporador a promover a atividade de produo e realizao de construo de edificaes ou conjunto de edificaes com unidades autnomas sob o regime condominial, cuja finalidade a alienao parcial ou total das unidades autnomas e fraes ideais sobre o terreno aos futuros adquirentes, que so chamados ao empreendimento antes da edificao pronta para a participao econmica na construo pretendida. Extrai-se dos posicionamentos acima, que parte da doutrina considera a incorporao como um negcio jurdico, pois a maioria dos preceitos sobre o assunto equipara o contrato de incorporao imobiliria a uma atividade incorporativa, que incide, desde o arquivamento da documentao no Registro de Imveis competente comercializao das futuras unidades autnomas, atravs de contrato de incorporao, idealizado sob a forma de um compromisso de compra e venda. De maneira geral, a incorporao imobiliria uma atividade que pode ser exercida por um construtor, por um investidor, por um comerciante, ou to somente por um incorporador, figura tambm definida pela Lei n 4.591/64, em seu art. 29, no intuito de comercializar fraes idias de terrenos nos quais ainda iro erguer-se unidades autnomas equivalentes s ditas fraes. a incorporao imobiliria que viabiliza a compra e venda de coisa futura imvel, tal como previsto no artigo 483 do Cdigo Civil, na medida em que ela quem d segurana jurdica ao adquirente de unidade futura aps o depsito de vasta documentao, citada no art. 32 da Lei 4.592/64, na Serventia Registral competente. A incorporao tem, como uma de suas fases, a elaborao de um projeto jurdico da obra, ao passo que se trata de uma atividade comercial que, antes de ser exercida, tem como mister o dever de levantar a documentao que ateste as possibilidades do seu agente, o incorporador, de estar dentro do mercado da construo civil, objetivando assim estipular os direitos e deveres de cada parte e, principalmente, proteger aquele que, nos primrdios da atividade, encontrava-se em situao desfavorvel, conforme demonstraremos ao longo de nosso trabalho.

Vale ressaltar que, para o sistema legal brasileiro, a simples associao dos coproprietrios de um terreno para custear a execuo da construo de um condomnio no configura atividade incorporativa nos termos da Lei n 4.591/64, uma vez que faltar o elemento essencial, que o intuito de alienar total ou parcialmente a edificao. Somente haver a atividade em comento se as unidades que sero construdas, ou que estejam em construo, estiverem venda, pois a prpria definio do art. 28 da Lei de Condomnios e Incorporaes menciona que esta tem por finalidade promover e realizar construo para alienao.

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3 PROTEO CONFERIDA AO ADQUIRENTE DE UNIDADE FUTURA PELA LEI N 4.591/64


Segundo dados constantes em artigo publicado por Marques Filho (2005, p. 16), o Sistema Financeiro de Habitao, em meados da dcada de 1960, vinha passando por uma crise. Havia o mister de se tomarem providncias para incrementar o mercado imobilirio. Nesta conjuntura, no intuito de ampliar o crdito destinado s transaes imobilirias, criou-se o Sistema Financeiro Imobilirio. No mesmo compasso dessa onda de impulsionar o mercado de construo civil, enxergou-se ainda que o problema da crise, que se instalava naquele momento, no repousava apenas na restrio do crdito para financiamento, mas consistia tambm na falta de credibilidade em que se encontrava a atividade incorporativa (GHEZZI, 2007, p.86). Muitos profissionais despreparados e sem escrpulos, atrados pela possibilidade de grandes lucros, atiraram-se neste ramo. O resultado foi o descrdito por parte da populao com relao atividade, acarretando a diminuio da venda de imveis em que a obra ainda ia ser iniciada ou que se encontrava em construo. Embora, ainda hoje, no exista um controle eficaz no sentido de fiscalizar se o exerccio de tal atividade est sendo desempenhado, nos moldes exigidos pela legislao, no que diz respeito s garantias oferecidas ao adquirente de unidade futura, acredita-se que com o advento da Lei n 4.591/64, que nos trouxe diversos mecanismos diligentes boa execuo do negcio, se estes forem plenamente aplicados, tornando uma relao desfavorvel para o adquirente, mais igualitria.

No se afirme que no existe nenhum tipo de fiscalizao dessa atividade, pois necessrio reconhecer que quando o incorporador age de boa f, executando todos os passos para o correto exerccio da atividade, este passa pelo crivo da Serventia Registral competente, conforme art. 32, 1 da Lei n 4.591/64, bem como do rgo Municipal, de acordo com art. 32, d da Lei 4.591/64. O cerne do problema consiste, no entanto, quando os caminhos determinados no so seguidos. Muitos autores, como Melhim Namem Chalhub, acreditam que a Lei n 4.591/64 pauta-se em um sistema especial de proteo ao adquirente de unidade futura, tendo em vista que estes, geralmente, negociam com grandes construtoras ou com incorporadores possuidores de recursos financeiros e com experincia no ramo, ficando os adquirentes em desvantagem na maioria das vezes. Nesse sentido, segue o posicionamento de Chalhub (2010, p. 265-266):

O sistema de proteo dos adquirentes de unidades imobilirias no regime das incorporaes sustenta-se nos mesmos princpios do sistema de proteo dos consumidores em geral, e ambos encontram fundamento, basicamente, nos princpios constitucionais da isonomia, do devido processo legal e da garantia da propriedade privada, observada sua funo social, os quais, por sua vez, inspiram-se nos valores sociais do trabalho e da livre iniciativa (Art. 1, III e IV), fundados no desenvolvimento humano e na dignidade da pessoa humana (Art. 5, XXII e XXIII, e 170).
No so poucas as exigncias que devem ser atendidas pelo incorporador, quando pretende comear tal atividade. Um exemplo disso o arquivamento da vasta documentao no Ofcio de Registro de Imveis competente, como pressuposto para iniciao da atividade, consistindo, a propsito, tal reteno da documentao em cartrio num dos principais deveres do incorporador. Vejamos quais os documentos exigidos pelo art. 32 da Lei 4.591/64, no intuito de observar o zelo que a lei exige do incorporador para com a atividade:

Art. 32. O incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de Registro de Imveis, os seguintes documentos: a) ttulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de compra e venda ou de cesso de direitos ou de permuta do qual conste clusula de imisso na posse do imvel, no haja estipulaes

impeditivas de sua alienao em fraes ideais e inclua consentimento para demolio e construo, devidamente registrado; b) certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de ttulos de aes cveis e criminais e de nus reais relativo ao imvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; c) histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 anos, acompanhado de certido dos respectivos registros; d) projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes; e) clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de rea construda; f) certido negativa de dbito para com a Previdncia Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsvel pela arrecadao das respectivas contribuies; g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei; h) avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitrios referidos no art. 54, discriminando-se, tambm, o custo de construo de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsvel pela obra; i) discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas correspondero; j) minuta da futura Conveno de condomnio que reger a edificao ou o conjunto de edificaes; l) declarao em que se defina a parcela do preo de que trata o inciso II, do art. 39; m) certido do instrumento pblico de mandato, referido no 1 do artigo 31;

n) declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia (art. 34); o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crdito que opere no Pas h mais de cinco anos. p) declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sbre o nmero de veculos que a garagem comporta e os locais destinados guarda dos mesmos.
Segundo Ghezzi (2007, p. 83), o principal objetivo do arquivamento da mencionada documentao em cartrio dar publicidade ao projeto jurdico da obra, que ainda ir erguer-se, de modo que os adquirentes de unidades futuras possam avaliar a segurana jurdica do negcio a ser celebrado. Para Chalhub (2010, p. 280):

[...] a exibio no Registro de Imveis, das condies bsicas de incorporao, assim como a informao peridica sobre a obra, correspondem aos deveres de lealdade, confiana e de informao que corporificam o princpio da boa-f e possibilitam ao pretendente a formao consciente da vontade de contratar, viabilizando, em conseqncia, o exerccio efetivo da vontade de contratar.
Ainda, inclinando-se sobre os ensinamentos do Ghezzi (2007, p. 87), este relaciona em sua obra uma srie de obrigaes do incorporador, que so de essencial acuidade para a garantia dos direitos dos adquirentes de unidades autnomas. Para ele, a principal obrigao do incorporador consiste na edificao do prdio, e tal obrigao desmembra-se em: concluir a obra no prazo acertado e a de conseguir executar o projeto de acordo com o acertado no contrato firmado com os adquirentes das fraes ideais. De fato, cumprindo-se as obrigaes elencadas no rol do art. 32 da Lei n 4.591/64, atinge-se o fim da negociao firmada, e foi na tentativa de atingir tamanho desgnio, que os juristas compuseram o rol de obrigaes do incorporador. Muito bem coloca Ghezzi (2007, p. 64), quando relata o avano da Lei de Condomnios e Incorporaes para o seu tempo ao prever em seus arts. 43, I e 60, o dever do incorporador de manter os adquirentes de fraes de terrenos sempre informados acerca do andamento da construo e, ainda, o

dever do incorporador de indenizar os adquirentes pelos prejuzos que possam padecer com a interrupo ou retardo das obras, mesmo que isso no ocorra por sua exclusiva culpa. Por sinal, o direito informao, acerca da lisura de todo o procedimento da incorporao, tambm um direito do adquirente de frao ideal de terreno vinculada a unidade autnoma, uma vez que, do pargrafo 1 ao 5 do art. 32 da Lei 4.591/64, fica determinado o direito do adquirente de solicitar qualquer tipo de informao na serventia registral competente. Postas as unidades venda, aps o cumprimento das regularidades constantes da Lei de Condomnio e Incorporaes, a referida lei prev, ainda, em seus artigos 49 e 50, a possibilidade dos adquirentes de unidades futuras reunirem-se em assemblia para deliberarem interesses seus, no tocante obra, perante o incorporador. Na fase de execuo da obra, surge o dever do incorporador executar o projeto nos exatos moldes em que este foi aprovado, em face da regra do art. 43, IV da Lei n 4.591/64, haja vista que, aps a concesso do habite -se pela autoridade municipal, ou seja, de uma autorizao indicando que o empreendimento est pronto para morar, o incorporador dever providenciar a averbao da construo, para fins de individualizao e discriminao de cada unidade autnoma, conforme prev o Art. 44 da Lei de Condomnios e Incorporaes. Ocorre que, caso o promovente da obra desvie o projeto em qualquer mnimo detalhe, no ser procedida averbao da construo, de uma certido especfica para o ato emitida pela prefeitura, a qual somente emitir tal certido, se o fiscal verificar in loco a fidelidade da execuo da obra ao projeto aprovado. Fato que, por si s, poder causar grandes prejuzos aos compradores, por ficarem impossibilitados de registrar seu imvel. Ademais, a Lei em comento prev, em seus artigos 63 e seguintes, como modo de coibir a astcia dos incorporadores, sanes penais para os que, por m administrao dos recursos ou simplesmente por mera ganncia, frustrem a segurana legal do empreendimento, podendo alguns dos seus comportamentos configurarem, at mesmo, crime contra a economia popular.

Embora a lei interpretada tenha criado diversos dispositivos para tornar as relaes jurdicas, que envolvam contratos, mais igualitrias, permaneceram ainda lacunas, que levaram os estudiosos do assunto e os julgadores criao de novos mecanismos, no intuito de tornar o negcio mais isonmico. A Lei n 4.591/64 j previa em diversos pontos, como no 1 do art. 44, a possibilidade de responderem solidariamente construtores e incorporadores, quando tratar-se de pessoas diversas, visando a dar maior solidez s construes. Entretanto, segundo os preceitos do art. 25, 1 do Cdigo de Defesa do Consumidor, a proteo ao adquirente de unidade futura teve realmente um grande avano quando jurisprudncia ptria passou a decidir no sentindo da responsabilidade solidria entre o incorporador e a instituio financiadora da obra, sob a alegao de que o fato de haver um banco financiando a obra d maior credibilidade ao negcio, atraindo, assim, uma gama maior de possveis adquirentes. Essa iniciativa passou a ser adotada por parte dos tribunais, aps a falncia da construtora Encol S/A Engenharia, Comrcio e Indstria, em meados de 1997, visto que aps esse caso, milhares de adquirentes no Brasil sofreram prejuzos frente aos diversos empreendimentos inacabados. Nesse sentido, decidiu a 3 turma do Superior Tribunal de Justia em sede de recurso especial, seno vejamos:

CIVIL. RESPONSABILIDADE DO AGENTE FINANCEIRO PELOS DEFEITOS DA OBRA FINANCIADA. A obra iniciada mediante financiamento do Sistema Financeiro da Habitao acarreta a solidariedade do agente financeiro pela respectiva solidez e segurana. Recurso especial conhecido, mas improvido. (REsp. 51.169/RS, Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em 09.12.1999, DJ 28.02.2000 p. 76). (BRASIL, on line)
Perceba-se que as preocupaes em aprimorar as relaes contratuais, nesse ramo, no param. Nesse cenrio, sentiu-se a necessidade de se adotarem medidas que ofertassem maior confiabilidade aos adquirentes de unidade imobilirias futuras, quando da aquisio da unidade autnoma, e uma dessas medidas foi a instituio do patrimnio de afetao que, primeiramente, foi previsto na Medida Provisria 2.221/2001 e, posteriormente, acrescentado na Lei n 4.591/64, atravs da Lei n 10.931/04.

Conforme o art. 31-A, da supramencionada lei, o incorporador poder, a seu critrio, submeter o empreendimento ao regime da afetao. Entretanto, aqui est o cerne, pois, neste ponto, a Lei de Condomnio e Incorporaes no obrigou o incorporador a adotar tal medida, deixando sua livre escolha adotar ou no essa medida to salutar para o bom desenvolvimento da relao entre incorporador e adquirente. Segundo Chalhub (2010, p. 62), o patrimnio de afetao propende em resguardar o patrimnio destinado consecuo daquela obra contra os riscos inerentes de outros negcios da empresa incorporadora, objetivando que seus fortuitos no interfiram de maneira a prejudicar a estabilidade da empresa, nem atinjam a incorporao afetada. Ainda, sob o esteio do citado autor, configurase a afetao de patrimnio: Por efeito da afetao, cria-se um regime de vinculao de receitas, pelo qual as quantias pagas pelos adquirentes fiquem afetadas consecuo da incorporao, vedado, no limite definitivo da lei, o desvio de seus recursos para outras finalidades. O volume dos recursos afetados, entretanto, limita-se ao quantum necessrio execuo de obra e regularizao do edifcio no Registro de Imveis, estando excludas da afetao, portanto, as quantias que excederem a esse limite, das quais o incorporador pode se apropriar sem restrio alguma. (CHALHUB, 2010, p. 62). Estipula o pargrafo primeiro, do art. 31-A, da Lei 4.591/64, que a incorporao, cujo responsvel opta pelo regime de afetao, dever possuir contabilidade prpria, separada da contabilidade da empresa incorporadora, devendo cada empreendimento lanado ter balano especfico, pretendendo-se nitidamente evitar a dificuldade financeira de uma obra prejudicar a outra. Por fim, outro fator importante, que tambm colaborou para o tema em epgrafe, refletindo na Lei n 4.591/64, a despatrimonializao firmada pelo Cdigo Civil de 2002, explanada por Brito (2002, p. 146), inspirado na Constituio Federal de 1988, que trouxe para a nova conjuntura do direito, valores sociais e ticos ao estipular em seu art. 422, o dever da boa f nas relaes contratuais. Para Chalhub (2010, p. 83), tal fator veio a influenciar diretamente as relaes comerciais de compra e venda de imvel em regime de incorporao,

especialmente pela fixao do entendimento de que a propriedade privada s se d quando existe contedo social bem mais relevante do que o individual.
4 EXISTNCIA DE RELAO DE CONSUMO NOS CONTRATOS DE INCORPORAO IMOBILIRIA Alguns autores que se debruam sobre o estudo da incorporao imobiliria, como Ghezzi (2007, p. 59), afirmam que muito antes da vigncia do Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC), a Lei n 4.591/64, que regulamenta as incorporaes imobilirias, j constitua um pequeno sistema normativo. Entretanto, para Nunes (2009, p. 56), esse tipo de sistema ainda era pouco utilizado na teoria jurdica brasileira, somente tornando-se propriamente empregado com o advento do CDC que, a seu ver, implantou um novo sistema legal dentro do ordenamento jurdico ptrio. notrio que o CDC trouxe considerveis mudanas nos contratos de incorporao imobiliria, mesmo existindo lei especfica que trate sobre tais contratos, entende-se serem plenamente aplicveis as regras existentes no CDC, pois, so complementares lei especfica. Vale ressaltar que a doutrina e a jurisprudncia j pacificaram seu juzo acerca do assunto. Nesse sentido, citamos o REsp. n 299.445/PR, julgado pelo Superior Tribunal de Justia, a saber: PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Empresa imobiliria. Incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor. Rege-se, pela Lei 4.591/64, no que teme de especfico para a incorporao e construo de imveis, e pelo CDC, o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a companhia imobiliria e o promissrio comprador. Recurso conhecido e provido. Marques (2011, p. 366), por sua vez, ao tratar dos contratos de fornecimento de produtos e servios, versa especificamente sobre, dentre outros, os contratos imobilirios. Desse estudo extrai-se que: [...]fcil caracterizar o incorporador como fornecedor, vinculando por obrigao de dar (transferncia definitiva) e de fazer (construir). A caracterizao de promitente comprador como consumidor, depender da destinao do bem ou da aplicao de uma norma extensiva. Passa-se agora explanao dos conceitos jurdicos que levam a concluir, com base nas premissas acima mencionadas, a efetiva incidncia do CDC nos contratos de promessa de compra e venda, objeto de incorporao imobiliria, conforme adiante se vislumbrar. 4.1 Definio O enquadramento de uma relao jurdica no arqutipo do microssistema projetado para a defesa do consumidor sempre depender de um estudo de caso, ou seja, de uma anlise do fato concreto. Por isso, faz-se necessrio estabelecer, atravs de avaliaes, quando consistem em relao de consumo, os casos dos contratos de incorporao imobiliria. (BRITO, 2002, p. 193). Dispe Brito (2002, p. 225) que, segundo o Cdigo de Defesa do Consumidor, os elementos caracterizadores da relao jurdica de consumo so: consumidor, fornecedor e produto ou servio, no havendo de se falar em relao de consumo na ausncia de um de seus elementos. Ainda sobre o tema, no tocante aplicao das normas a cada relao jurdica, Brito (2002, p. 227) afirma que: Se se estiver diante de relao jurdica de consumo, as regras de direito ordinrio, vale dizer, civil, comercial, legislao especial, ainda que de direito pblico, tero apenas aplicao subsidiria, desde que as normas sejam compatveis com o microssistema institudo pelo CDC.

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Perante os elementos cogentes, agora sero caracterizadas as relaes de compra e venda de fraes ideais de terrenos vinculadas a unidades imobilirias, que ainda vo ser construdas ou que se encontram em construo, procurando adequar os elementos caracterizadores de uma aos da outra, para que fique patente a possibilidade da aplicao das normas de Cdigo de Defesa do Consumidor nos contratos de incorporao imobiliria. 4.1.1 O enquadramento do incorporador como fornecedor A figura do incorporador surgiu, na prtica, antes mesmo do que a atividade incorporativa propriamente dita, conforme j afirmado no primeiro captulo deste trabalho. Entretanto, ambos foram efetivamente definidos pela primeira vez pela Lei n 4.591/64, em seu art.29, a saber: Art. 29 - Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que, embora no efetuando a construo. Compromisse ou efetive a venda das fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob o regime condominial, ou que meramente aceite propostas para a efetivao de tais transaes, coordenando e levando a terno a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas. Mesmo o art. 3 da Lei n 8.078/90 no tendo mencionado o incorporador no conceito de fornecedor, no estranho enquadr-lo em tal conceito, j que o rol mencionado neste artigo meramente exemplificativo e no taxativo. Nesse sentido, relata Brito (2002, p. 229): como se trata de um conceito abrangente, a figura do incorporador est ali compreendida, sem embargo. Na realidade, deve ser considerado que o incorporador acaba exercendo um pouco de quase todas as atividades mencionadas no art. 3 da mencionada Lei, ao passo que cumula vrias atividades para pr em prtica o projeto por si idealizado. Com efeito, o incorporador que idealiza o projeto, busca meios para a execuo da construo, transforma o imvel de modo a deix-lo pronto para comercializao e moradia, responsabilizando-se pela entrega das unidades ao promitente comprador, e, principalmente, pe venda, ou seja, lana o seu produto no mercado de consumo com fins de angariar lucros. O incorporador poder ser considerado fornecedor, independentemente se pessoa fsica ou jurdica, pois ambos os artigos supramencionados fazem meno a esse aspecto, desde que a atividade incorporativa fique configurada, ou seja, que tal exerccio se constitua de maneira organizada e com fins lucrativos (CHALHUB, 1984, p. 39). 4.1.2 O consumidor A Lei n 8.078/90, em seu art. 2, define consumidor como sendo toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produto ou servio como destinatrio final. Na interpretao do referido artigo, surge da doutrina uma bipartio de correntes, que so: os finalistas e os maximalistas. Para os precursores do consumerismo, os intitulados finalistas, consumidor seria aquele que retira o bem do mercado para uso prprio, seja ele pessoa fsica ou jurdica, no utilizando o bem em uma cadeia de produo.

Nessa esteira, Marques (2011, p. 254) pronuncia-se que para ser consumidor necessrio ser destinatrio final econmico do bem, no adquiri-lo para revenda, no adquiri-lo para uso profissional, pois o bem seria novamente um instrumento de produo cujo preo ser includo no preo final. Os adeptos desta corrente defendem que somente podem ser beneficiados com o microssistema do Cdigo de Defesa do Consumidor, aqueles que realmente necessitam de uma tutela especial, e no de qualquer relao comercial, haja vista que estas j tm as suas garantias asseguradas no Direito Comercial. Tal argumento ratificado pela prpria Constituio Federal, em seu art. 5, XXXII, quando identifica os consumidores como grupo a ser especialmente tutelado atravs de ao do Estado. Ou seja, garante queles que realmente necessitam uma proteo diferenciada. J para os maximalistas, destinatrio final aquele que retira o produto do mercado para seu consumo, independentemente se auferir lucro ou no sobre o produto ou servio. Para tal corrente, o art. 2 do CDC dever ser interpretado da maneira mais ampla possvel, de modo a viabilizar uma maior aplicao da lei consumerista nas diversas relaes comerciais. Contudo, pode-se afirmar que no h aplicabilidade do CDC, quando um determinado comprador ou contratante de servio adquire o produto ou servio com fins comerciais e com inteno de lucro sobre a aquisio, justamente por predominar na doutrina e na jurisprudncia a aplicao da Teoria Finalista, sendo a esta que este trabalho ir se filiar. 4.1.2.1 A equiparao do adquirente de unidade autnoma como consumidor Relembrando o que j foi discutido anteriormente, investidores atrados pelo mercado promissor da construo civil e pela grande demanda que se instalava naquele momento no Brasil, pela metade do sculo XX, comearam a lanar inmeros empreendimentos de maneira desordenada, sem que houvesse legislao especfica para regulamentar tal negcio, a qual veio apenas depois das conseqncias desastrosas, haja vista que no foram poucos os investidores que lanaram empreendimentos e no deram continuidade, levando milhares de famlias ao prejuzo (FRANCO; GONDO,1984, p. 6). Com veracidade, a Lei n 4.591/64 veio regulamentar as relaes jurdicas existentes entre o adquirente de unidade futura e o incorporador nos contratos de incorporao imobiliria, especialmente para conceder-lhe uma maior garantia, apesar de existirem na prpria Lei, algumas falhas apontadas pela doutrina, que se acentuaram com a desigualdade econmica do dia-a-dia. Segundo Ruggiero (apud BRITO, 2002, p. 196), a LCI foi sendo minada e, com o CDC, algumas dessas minas foram desarmadas. Como j se introduziu acima, nem sempre o adquirente de unidade futura ser caracterizado como consumidor, contudo, para Brito (2002, p. 231), no necessrio indagar, portanto, quem o consumidor na relao jurdica incorporativa, uma vez que est clara a insero, no conceito legal, do adquirente de unidade condominial autnoma. Dessa forma, aquele que adquire o imvel, ainda em construo, com o intuito de revendlo, no pode ser considerado consumidor. Pois de acordo com a corrente que aqui foi adotada, consumidor o adquirente de unidade futura que compra a frao ideal para consumo prprio. Outro fator que tambm deve ser observado a vulnerabilidade dos adquirentes de unidade futura, colocada no art. 4, da Lei n 8.078/90, para que se possa ter certeza da necessidade da aplicao da tutela especial. De acordo com os ensinamentos de Lucca (apud BRITO, 2002, p. 232), so trs as maiores vulnerabilidades do consumidor: publicidade enganosa, as clusulas contratuais abusivas e os preos abusivos. Segundo Brito (2002, p. 246), o preo abusivo ponto difcil de vislumbrar no comrcio imobilirio, haja vista a grande oferta existente no mercado. J as outras, como a publicidade enganosa e clusulas contratuais abusivas, no so difceis de ressaltar.

Cotidianamente, maior a utilizao da mdia nos lanamentos de empreendimentos imobilirios, de forma a encantar aqueles que aspiram aquisio da casa prpria. Motivados pelo sonho, pessoas vulnerveis aceitam todas as clusulas postas no contrato, sendo muitas vezes, desconhecedoras das clusulas extremamente abusivas. 4.1.3 O objeto da relao jurdica incorporativa e a relao de consumo O 1, do art. 3, do Cdigo de Defesa do Consumidor explana que produto qualquer bem, mvel ou imvel, material ou imaterial. Portanto, resta claro que a aquisio de frao ideal de terreno est inclusa dentro do que seria o produto objeto da relao de consumo, uma vez que a unidade imobiliria em regime condominial pode no estar pronta, mas o que se adquire naquele momento, com a incorporao imobiliria, a frao ideal de um terreno. Vale ressaltar que este bem, ou seja, a unidade imobiliria que ainda vai ser construda, vinculada frao ideal de um terreno, deve ser colocada no mercado de consumo por um fornecedor e o referido produto deve ser adquirido por um destinatrio final. 4.2 O contrato de incorporao imobiliria perante as normas de proteo ao consumidor Conforme os ensinamentos de Chalhub (2010, p. 289), o Cdigo de Defesa do Consumidor e a Lei n 4.591/64 se apiam na mesma viga de sustentao, ambos os sistemas trazem como princpios a proteo do menos favorecido, a boa f e a funo social do contrato. A Lei de Condomnio e Incorporaes traz peculiaridades fundamentais proteo do adquirente de unidade futura, estabelecendo de maneira mais especfica os direitos e deveres do incorporador e do adquirente, de modo a tornar a relao jurdica mais igualitria. Quando publicada, a LCI procurava justamente abrigar o adquirente diante de incorporadores com experincia de mercado, mas que, muitas vezes, no detinham a menor condio de levar adiante o empreendimento divulgado, gerando vrios prejuzos para o adquirente. Tal era a situao, que a atividade incorporativa sofreu uma diminuio de crdito perante a sociedade, comprometendo, inclusive, o aumento desse importante setor comercial, principalmente nos grandes aglomerados urbanos, onde se encontrava um maior exerccio da comercializao de imveis ainda em construo. J o Cdigo de Defesa do Consumidor um sistema mais abrangente, que visa proteger todas aquelas relaes que se enquadrem na regra consumerista. A partir da publicao da Lei n 8.078/90, instituiu-se um microssistema de amparo ao hipossuficiente, ou seja, quele que necessita da tutela especial do Estado, firmando os alicerces de um novo sistema contratual e instituindo organismos que minimizam as disparidades do sistema contratual, ao mximo, e as desigualdades que, freqentemente, se constatam em qualquer relao contratual de consumo (MARQUES, 2011, p. 26-27). Contudo, j foi anteriormente comprovado, e aqui se refora a equiparao dos contratos de incorporao imobiliria Lei n 8.078/90, adequando-se, assim, o geral ao especfico. Sobre o tema, muito acertado o posicionamento de Chalhub (2010, p. 290): O CDC veio a equiparar, de forma indireta, o contrato de incorporao de consumo, ao classificar o imvel como produto e incluir a construo e a comercializao de produtos entre as atividades que caracterizam a figura do fornecedor. A aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor no feita de forma direta, tendo em vista que este no trata de contratos em espcie. Nesse sentido, os preceitos de Azevedo (apud CHALHUB, 2010, p. 292) indicam que: A demora na atualizao do Cdigo Civil fez com que o Cdigo de Defesa do Consumidor, de certa forma, viesse preencher a vasta lacuna que, no campo de direito privado brasileiro, a doutrina e a jurisprudncia percebiam h muito tempo.

Mesmo a Lei n 4.591/64 trazendo dispositivos que presumam a exigncia dos princpios de boa-f e de equidade contratual, tal norma dotada de princpios prprios e, nesse aspecto, rege-se pelas regras gerais dos contratos postas na lei civil. Entende Chalhub (2010, p. 294) que o Cdigo Civil de 1916, Lei n 3.071/16, no possua expressamente os princpios da boa-f objetiva e igualdade contratual. Com o CDC, entretanto, tais princpios foram efetivamente incorporados ao ordenamento civil, ocorrendo, automaticamente, a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos de incorporao, j que a estes se aplicam os princpios civis da teoria geral dos contratos. Segundo o referido autor (2010, p. 296), em conseqncia da equiparao acima demonstrada, do fornecedor ao incorporador e do consumidor ao adquirente de imvel em construo, aplica-se o CDC nas relaes jurdicas estabelecidas nas incorporaes imobilirias para suprir lacunas na legislao comum ou na especial. No prximo captulo, sero vistas algumas das lacunas que podem ser reivindicadas aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor como forma de resguardar a correta aplicao da Lei n 4.591/64, bem como coibir prticas abusivas.

5 AS GARANTIAS CONFERIDAS PELO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AOS ADQUIRENTES DE UNIDADES FUTURAS Depois de explanados os principais mecanismos de proteo dos adquirentes de unidades futuras postos pela Lei n 4.591/64 e aps a anlise dos elementos necessrios para o enquadramento da relao de consumo nas relaes jurdicas, que envolvem a atividade de incorporao imobiliria, dar-se- procedncia verificao do alcance das regras protetivas dos consumidores, no que concerne aos adquirentes de imveis ainda em construo. Como j visto, uma das regras fundamentais posta pela Lei n 4.591/64, para a constituio de incorporao imobiliria, o dever do incorporador de registrar a incorporao na serventia registral competente, somente assim dando incio comercializao das unidades futuras vinculadas s fraes idias dos terrenos. Esse dever do incorporador direito do adquirente, estando determinado no s na Lei de Condomnios e Incorporaes, mas tambm na Lei de Registros Pblicos, bem como na Lei n 6.015/73, em seu art. 167, I, 17. Isto porque, no sistema jurdico brasileiro, somente se transfere a propriedade imvel com o registro do ttulo translativo no cartrio de registro de imveis competente, seno vejamos o art. 1.245 do Cdigo Civil: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro de ttulo translativo no Registro de Imveis. 1. Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imvel. 2. Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imvel. (BRASIL, on line) Ademais, o registro da incorporao imobiliria em cartrio, perante a apresentao da documentao mencionada no art. 32 da Lei n 4.591/64, atende tambm ao princpio que norteia o Direito Imobilirio, ao passo que o adquirente de unidade autnoma, ainda, em construo no pode registrar na serventia competente o seu contrato de promessa de compra e venda, se a incorporao no estiver essencialmente registrada, pois o art. 237 da Lei n 6.015/73 estabelece que, ainda que o imvel esteja matriculado, no se far registro que dependa da apresentao de ttulo anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

O mencionado registro garante, igualmente, a publicidade das condies do empreendimento ao alcance de todos, tendo em vista o efeito erga omnes, que possui os registros pblicos, conforme o art. 17 da Lei de Registros Pblicos. Alm de todos esses preceitos, a lei de proteo aos consumidores apresentou tambm os seus dispositivos que, de uma maneira mais abrangente e menos especfica, impem o dever do incorporador de registrar a incorporao, como forma de proteo dos interesses econmicos dos consumidores, tal qual estabelece o caput do art. 4 do CDC, que, mesmo no sendo de maneira direta, postula regramentos que levam proteo de tal direito, a saber: Art. 4. A Poltica Nacional Das Relaes de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito sua dignidade, sade e segurana, a proteo de seus interesses econmicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparncia e harmonia das relaes de consumo. (BRASIL, on line)

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Observem-se, ainda, as informaes colocadas por Brito (2002, p. 242), no sentido de ratificar a proteo que o CDC confere necessidade do registro da incorporao imobiliria em cartrio: O art. 66 da LCI determina que contraveno relativa economia popular, punvel na forma do art. 10 da Lei 1.251/51, o incorporador negociar fraes idias de terreno, sem previamente satisfazer as exigncias constantes da Lei 4.591/64. Como se trata de contraveno penal relativa a economia popular, o interesse envolvido difuso, conforme determina o art. 81, pargrafo nico, I, do CDC, de forma que qualquer pessoa elencada no art. 82 do mesmo diploma legal pode defender os interesses dos consumidores que, potencialmente, esto sujeitos a aderir incorporao imobiliria que no est respeitando as normas especficas. Destaca-se, nesse sentido, importncia da participao do Ministrio Pblico. O autor menciona acima o Ministrio Pblico, tendo em vista que, segundo os arts. 81; 82, I e 92, todos do Cdigo de Defesa do Consumidor, o membro do parquet, quando no ajuza ao, atuar sempre com fiscal da Lei n 8.078/90. Ou seja, vislumbra-se aqui uma surpreendente inovao nas relaes jurdicas que envolvem incorporaes imobilirias, visto que, quando estas cumprirem todos os requisitos para serem enquadradas como relao de consumo, os adquirentes de imveis, nesta situao, podero contar com a parceria do Ministrio Pblico no combate s prticas abusivas por parte de incorporadores. Outro tema importante dos contratos de incorporao imobiliria, em que o Cdigo de Defesa do Consumidor veio a influir, o referente ao lanamento e publicidade do empreendimento. Como na atualidade, a sociedade no se restringe apenas a um s meio social, faz-se mister um grande investimento em publicidade para levar o produto a atingir todos os setores populacionais, assim inmeras propagandas so elaboradas para divulgar o lanamento dos empreendimentos atravs de rdio, televiso, panfletos, internet, coquetis de lanamento, etc.; de modo a levar o possvel comprador a acreditar que est diante de um bom negcio, fazendo-o, muitas vezes, esquecer-se da observncia de regularidade da comercializao. As propagandas mostram, na maioria das vezes, as excelentes condies do prdio, boa rea de lazer, facilidade de pagamento, mas quase nunca mencionam se a incorporao

est registrada, ou, se mencionam, no explicam a importncia deste tema para o adquirente, embora a Lei de Condomnio e Incorporaes, antes mesmo da vigncia do Cdigo de Defesa do Consumidor, j tenha determinado, no seu pargrafo 3, do art. 32, a obrigao de constar em todo e qualquer anncio publicitrio o nmero do registro da incorporao, bem como a indicao do cartrio competente. Por sua vez, a publicidade que se infere do Cdigo de Defesa do Consumidor, segundo Brito (2002, p. 256): aquela referente contratao em massa, cuja oferta est alicerada no anonimato dos sujeitos e na utilizao das melhores formas de propagao do produto objetivando atingir a todos. Para Marques (2011, p. 369), a publicidade, quando informa tudo aquilo que ir compor o futuro contrato, deixa de ser uma mera prtica comercial e passa a integr-lo como se fosse uma clusula extra, no escrita, mas cuja execuo poder ser exigida atravs das regras do art. 35 da Lei n 8.078/90, que so: Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou servios recusar cumprimento oferta, apresentao ou publicidade, o consumidor poder, alternativamente e sua livre escolha: I exigir o cumprimento forado da obrigao, nos termos da oferta, apresentao ou publicidade; II aceitar outro produto prestao de servio equivalente; III rescindir o contrato, com direito restituio de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos. (BRASIL, on line) Dessa corrente, surgida atravs da interpretao do art. 30 do CDC, extrai-se o princpio da vinculao, que, segundo Brito (2002, p. 252), o consumidor pode exigir do fornecedor o cumprimento do contedo da comunicao publicitria. Portanto, a insero de tal conceito dentro da seara do mercado de compra e venda de imveis, que se encontram ainda em construo, veio a contribuir demasiadamente para a proteo desse tipo de consumidor, uma vez que a norma tende a diminuir as chances dos adquirentes serem ludibriados, especialmente porque tudo aquilo anunciado em panfletos, anncios eletrnicos ou cartazes pode ser cobrado, ainda que, posteriormente, o contrato no venha a fazer meno aos detalhes da propaganda, j que pode o adquirente reclamar a vinculao da publicidade contratao. Regra que tambm colaborou para o aprimoramento da proteo do consumidor foi a constante no art. 31 do CDC, que impe uma efetiva credibilidade nas informaes prestadas pelo fornecedor. Referida norma veio a combater prticas como a entrega de panfletos, divulgando o preo da unidade autnoma, porm, colocando um pequeno asterisco do lado, remetendo a uma informao, geralmente desvantajosa para o adquirente, escrita com letra minscula no canto inferior do panfleto. Sobre esta prtica, vejamos o que diz o art. 31 do CDC: Art. 31 - A oferta e apresentao de produtos ou servios devem assegurar informaes corretas, claras, ostensivas e em lngua portuguesa sobre suas caractersticas, qualidades, quantidade, composio, preo, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam sade e segurana dos consumidores. (BRASIL, on line) Por fim, com relao publicidade, e em benefcio daqueles menos favorecidos nas relaes, que envolvem aquisio de imvel ainda em construo, no se pode olvidar a regra do art. 38 da Lei n 8.078/90, que estabelece que o nus da prova da veracidade e correo da informao ou comunicao publicitria cabe a quem as patrocina. No caso, se um adquirente alegar que no recebeu aquilo que constava na propaganda, cabe ao incorporador, e no ao adquirente que esta aduz, provar a veracidade ou no do que est sendo alegado.

Ademais, no se pode olvidar de destacar uma das maiores influncias que o Cdigo de Defesa do Consumidor exerceu sobre os contratos que envolvem as relaes jurdicas de incorporao imobiliria, que o combate s clusulas abusivas. Existe uma peculiaridade nos contratos de incorporao imobiliria, que regra do art. 67 da Lei de Condomnio e Incorporaes, onde fica consignado que somente ser necessrio constar nos contratos de incorporao as clusulas, termo ou condies variveis ou especficas, ficando dispensadas de figurarem expressamente nos referidos contratos aquelas clusulas comuns a todos os adquirentes. Diante disso, faz-se necessrio um cuidado maior para que essas clusulas no infrinjam os direitos basilares dos adquirentes. Inmeras so as possibilidades de ocorrerem clusulas contratuais aptas a serem consideradas abusivas e conseqentemente nulas de pleno direito, ento, vamos aqui elucidar apenas algumas clusulas dos contratos de incorporao imobiliria que podem ser consideradas abusivas. Considera-se abusiva a clusula, onde o incorporador prev a possibilidade de modificao de projeto sem a autorizao unnime dos interessados ou por exigncia legal, uma vez que a Lei n 4.591/64 j previa, em seu art. 43, IV, esta impossibilidade. Por seu turno, o Cdigo de Defesa do Consumidor probe, em seu art. 51, XIII, a possibilidade de se modificar unilateralmente o contedo do contrato aps sua celebrao. Dessa forma, conclumos que, se ainda no tiver havido nenhuma venda das unidades futuras e se o incorporador, por algum motivo, venha a modificar o contrato, considerando que as unidades foram colocadas venda aps o registro da incorporao, este deve averbar referida alterao na serventia registral competente e, se houver proferido alguma publicidade acerca do empreendimento, dever alter-la de maneira a informar precisamente o que foi modificado, uma vez que tanto o registro quanto a publicidade vinculam-se oferta, devendo, portanto ser cumpridos. Conjuntamente com a Lei n 4.591/64, a Lei n 8.078/90 considera abusiva a possibilidade de o incorporador transferir para o adquirente a responsabilidade da entrega do empreendimento, ou seja, vai de encontro ao sistema protetivo do Cdigo de Defesa do Consumidor. O teor da clusula baseia-se na dispensa de observncia do prazo de entrega da obra, acordado entre as partes, justificando-se pela falta de pagamento dos demais adquirentes. Assim, por mais que a inadimplncia seja um problema constante na vida do incorporador, no pode transferi-lo para o adquirente, que, na maioria das vezes, a parte menos favorecida. Como j estudado, tanto a Lei de Condomnio e Incorporaes, como a consumerista, protegem aqueles que, nas relaes que envolvem negcios jurdicos com incorporao imobiliria, se vem em desvantagem. Ento, a permisso de tal posio em contrato ocasionaria o desequilbrio na relao, to combatido pelo CDC. Imaginemos, assim, o risco que enfrentaria o adquirente se este, alm de depositar suas finanas nas mos de um terceiro, para que o referido administre a construo de seu futuro imvel, ainda tivesse que assumir o nus da inadimplncia dos demais co-proprietrios. Em defesa do direito do consumidor, neste caso, aplica-se plenamente o art. 51, I e IV da Lei n 8.078/90. Ulterior proibio contida na Lei de proteo aos consumidores, que trouxe bastante impacto para os contratos de incorporao imobiliria, o no cabimento de clusula que prev a perda total, por parte do adquirente de unidade futura, das quantias j pagas em caso de inadimplemento, o que Rodrigo Azevedo Toscano de Brito intitula de clusula de decaimento, e que est prevista na Lei n 8.078/90 em seu art. 53, seno vejamos: Art. 53. Nos contratos de compra e venda de mveis ou imveis mediante pagamento em prestaes, bem como nas alienaes fiducirias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as clusulas que estabeleam a perda total das prestaes pagas em

benefcio do credor que, em razo de inadimplemento, pleitear a resoluo do contrato e a retomada do produto alienado. (BRASIL, on line) Tal prtica vinha sendo bastante utilizada no mercado de compra e venda de fraes ideais de terrenos afetadas a unidades, ainda, em construo, o que foi reiteradamente combatido pelo CDC, j que no difcil vislumbrar a enorme vantagem que leva o vendedor, nesse caso, desequilibrando, assim, a relao ali existente. No desenrolar desse ponto, citam-se as lies do doutrinador Rodrigo Azevedo Toscano de Brito (2002, p. 280), que aponta, para que possa solucionar tal conflito entre as partes envolvidas no contrato de incorporao, faz-se mister ter em mente as noes de equidade e funo social do contrato. Considera o CDC tal clusula abusiva e nula de pleno direito, ao passo que, em caso de resoluo de contrato, seria o incorporador demasiadamente beneficiado, se este, alm de reaver os direitos referentes frao ideal do terreno equivalente unidade futura e vend-la novamente, ainda ficasse com montante pago pelo adquirente. De fato, entende-se que mesmo naqueles contratos pactuados antes da vigncia da Lei n 8.078/90, j se coibia essa prtica atravs da utilizao do art. 924 do Cdigo Civil de 1916, Lei n 3.071/16, como forma de repelir a locupletao. Nesse sentido, posicionavase a jurisprudncia do Superior Tribunal da Justia, seno vejamos o julgamento abaixo: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. PERDA DAS PRESTAES PAGAS. ART. 53, CDC. INAPLICABILIDADE. CC, ART 924. ORIENTAO DA CORTE. PRECEDENTES. DIVERGNCIA. NO CARAACTERIZAO. PARADIGMA DO MESMO TRIBUNAL QUE PROFERIU A DECISO IMPUGNADA. FALTA DE TRASNCRIO DE TRECHOS DOS ACRDOS PARADIGMAS E RECORRIDO E DE CONFRONTO ANALTICO DAS TESES. RECURSO PARCIALMENTE ACOLHIDO. I mesmo celebrado o contrato antes da vigncia do cdigo de defesa do consumidor, o que impunha considerar eficaz previso contratual de perda de quantias pagas pelo promissrio adquirente, pode o juiz, autorizado pelo disposto no art. 924, cc, reduzi-la a patamar justo, com o fito de evitar enriquecimento sem causa que de sua imposio integral adviria a promitente-vendedora. Circunstncias especficas do caso impem a perda de 25% (vinte e cinco por cento) do que foi pago. II a divergncia no se caracteriza se o paradigma citado for oriundo do mesmo tribunal que proferiu a deciso impugnada no especial (verbete da sm. 13/STJ). III necessria, para a configurao do dissdio, salvo casos de dissdio notrio, a transcrio de trechos dos acrdos paradigmas e recorrido, fazendo-se o cotejo analtico entre as teses divergentes. (BRASIL, on line) Na realidade, como se trata de caso em que comumente o adquirente quem d causa resciso do contrato, no se protege a devoluo de tudo o que foi pago, afinal o incorporador contraiu despesas para pr aquele imvel venda, nominando-se tal instituto de reteno de tudo o que foi pago. Outra norma contida o Cdigo de Defesa do Consumidor, e que tambm foi aplicada nas relaes jurdicas que envolvem atividade incorporativa, gerando uma maior proteo aos compradores de imveis ainda em construo, foi o dispositivo do art. 51, IV e 1, III da Lei n 8.078/90, aplicado aos contratos de incorporao imobiliria para repelir a prtica de clusula penal irrisria. A clusula penal, segundo Venosa (2011, p.309), uma obrigao de natureza acessria que tem por objetivo indenizar antecipadamente, por eventuais perdas e danos ocasionados por uma das partes, e ainda punir o devedor que se encontra em mora. Nos contratos de incorporao imobiliria em que o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preos certos, a consignao de tal clusula serve de incentivo para

que o incorporador tenha o mximo de cuidado para no atrasar a obra (VENOSA, 2011, p. 309). Ocorre que, como a Lei 4.591/64 permite, em seu art. 67, 1, que os contratos de compra e venda de unidade futura constem apenas as clusulas, termo ou condies variveis ou especficas, podendo as clusulas comuns a todos os adquirentes no figurarem expressamente nos respectivos contratos, os incorporadores transcrevem essa clusula nos contratos, porm, estipulam um valor insignificante, ficando o comprador em desvantagem, haja vista que, enquanto o incorporador fica obrigado a pagar uma sutil multa por dia, o adquirente fica sem o imvel. Assim, o Cdigo de Defesa do Consumidor combate diretamente essa prtica, no intuito de evitar a onerosidade descomunal para o consumidor. Acrescenta-se, ainda, para que possa ser verificada como outra clusula de natureza abusiva, a outorga de poderes irrestritos para o incorporador alterar o projeto segundo sua vontade, constitudo este como procurador, e autorizando-o genericamente a proceder, sem a necessidade de anuncia do comprador, o que uma afronta essncia do que a Lei o Cdigo de Defesa do Consumidor 4.591/64, que trata especificamente sobre incorporao imobiliria, se prope a proteger. Na verdade, no caso em concreto, a anlise dos contratos de incorporao imobiliria dever ter como epicentro epistemolgico todas as garantias propostas pela lei em comento, alm das postas pelo Cdigo de Defesa do Consumidor.

6 CONCLUSO A Lei n 4.591/64 foi instituda com o fim de regulamentar a atividade da construo civil voltada para oferta de empreendimentos coletividade, que se encontram em construo ou aqueles cuja obra ainda est em vias de incio, tornando assim, tais relaes mais igualitrias. A referida Lei estabeleceu importantes mecanismos de proteo aos adquirentes de unidades futuras, mas, com o passar dos anos, observou-se, com a aplicao prtica da lei, a necessidade de aprimor-la, na medida em que as lacunas ainda existiam para obstar a igualdade entre as partes contratantes, tornando-se o adquirente a parte menos favorecido. Nesse contexto, a Lei n 4.591/64 passou por reformas no intuito de dar maior segurana para o adquirente de unidade autnoma, de uma obra ainda em construo ou que sequer foi iniciada, instituindo-se mecanismos como patrimnio de afetao, atravs da Medida Provisria n 2.221, de 04 de setembro de 2001, para minimizarem os riscos para o adquirente. Entretanto, tal instituto veio como uma opo e no como uma obrigao para o incorporador, o que nos leva a entender a importante aplicao das normas do Cdigo de Defesa do Consumidor, Lei n 8.078/90, para que tal relao se d com maior credibilidade. Em sntese, vimos que a relao jurdica entre um adquirente de unidade futura em regime de incorporao e o incorporado consiste em uma relao de consumo, desde que contenha todos os elementos essenciais para a caracterizao da atividade de incorporao imobiliria como uma relao de consumo. Posto isso, observou-se que a entrada em vigor do Cdigo de Defesa do Consumidor, Lei n 8.078/90, teve considervel repercusso nos contratos de compra e venda de imveis em regime de incorporao imobiliria, haja vista que estes receberam uma nova roupagem, na medida em que se passou a exigir a aplicao de princpios como o da boaf contratual e do equilbrio contratual entre as partes, j que estes se tornaram expressamente cobrados com a vigncia do citado Cdigo.

Em suma, vislumbrou-se que a incorporao imobiliria possui legislao prpria, entretanto no resta impedida a aplicao da Lei n 8.078/90, como forma de suprir lacunas na legislao especial das incorporaes imobilirias. Destarte, comprovam-se as possibilidades de aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor s relaes jurdicas que envolvam incorporao imobiliria, demonstrando o alcance das regras de proteo dos consumidores aos adquirentes de imveis que ainda vo ser construdos. Observou-se ainda, que o Cdigo de Defesa do Consumidor trouxe importantes mecanismos que garantem uma maior proteo aos adquirentes de fraes ideais de terrenos, vinculados a unidades imobilirias futuras. Em concluso, percebeu-se que a maioria dos dispositivos postos pelo CDC j estavam estabelecidos na Lei n 4.591/64. A relevante alterao que trouxe o Cdigo de Defesa do Consumidor foi a introduo da obrigatoriedade da aplicao dos princpios como o da boa-f contratual e da igualdade entra as partes, bem como a possibilidade de atuao do Ministrio Pblico, em tais relaes jurdicas, como fiscal da lei. BASTOS, Nbia M. Garcia. Introduo metodologia do trabalho acadmico. 5 ed. Fortaleza: Nacional, 2008. BOTTEGA, Jverson Luis. Incorporao Imobiliria e a responsabilidade civil do incorporador. Porto Alegre: Norton Editor, 2005. BRITO. Rodrigo Azevedo Toscano de. Incorporao imobiliria luz do Cdigo de Defesa do Consumidor. So Paulo: Saraiva, 2002. CENEVIVA, Walter. Lei dos notrios e registradores comentada. 8 ed. So Paulo: Saraiva, 2010. CHALHUB, Melhim Namen. Da incorporao imobiliria. 3 ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2010. ______. Memorial de incorporao: notas sobre a inexigibilidade de seu arquivamento nas hipteses que no configuram atividade empresarial. Revista de direito imobilirio, Revista do Tribunais n 13, Janeiro/Junho. FRANCO, Joo Nascimento; GONDO, Nisske. Incorporaes imobilirias. 2 ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. GHEZZI, Leandro Leal. A incorporao imobiliria Luz do Cdigo de Defesa do Consumidor e do Cdigo Civil. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2007. JACOBINI, Maria Letcia de Paiva. Metodologia do trabalho acadmico. 4 ed. So Paulo: Alnea, 2011. MARQUES, Cludia Lima. Contratos no Cdigo de Defesa do Consumidor. 6 ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2011. MARQUES FILHO, Vicente de Paula. Alienao Fiduciria em Garantia Bens Imveis Luz da Lei sobre o Patrimnio de Afetao. In: MARQUES FILHO, Vicente de Paula; DINIZ, Marcelo de Lima Castro (Org.). Incorporao imobiliria e patrimnio de afetao. Lei 10.931/04 numa abordagem interdisciplinar. Curitiba: Juru, 2005. MEZZARI, Mario Pazutti. Condomnio e incorporao no registro de imveis. Porto Alegre: Norton, 2002. NUNES, Rizzatto. Curso de direito do consumidor. 4 ed. So Paulo: Saraiva, 2009. PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Condomnio e incorporaes. 10 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002. SCHMIDT, Francisco Arnaldo. Incorporao imobiliria. 2 ed. Porto Alegre: Norton, 2006. SILVA, Jos Marcelo Tossi. Incorporao imobiliria. 3 ed. So Paulo: Atlas, 2010. VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: teoria geral das obrigaes e teoria geral dos contratos. 11 ed. So Paulo: Atlas, 2011. v. 2.

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