JORNADA ACADÊMICA

INTRODUÇÃO AO DIREITO IMOBILIÁRIO

2ª Aula - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Alan Gaspar
 ALAN GASPAR
Palestrante, professor, empresário e advogado especializado em Direito Imobiliário.
Diretor da Associação Mineira dos Advogados de Direito Imobiliário - AMADI.
Diretor da IncorpBroker - Capacitação Profissional e Tecnologias Imobiliárias.
Sócio do escritório Moisés e Gaspar Advogados Associados.
Corretor e Perito Avaliador de Imóveis.
Presidente da Comissão de Incorporação Imobiliária e Loteamentos da AMADI.
Estruturador de Incorporações Imobiliárias e Loteamentos.
Autor do E-Book: Manual de Abertura e Revitalização de Imobiliárias.
Coautor da Coletânea: Lei de Distrato – Publicada pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário -
IBRADIM.
Idealizador e Coautor do 1ºCurso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário e Urbanístico(100%
presencial) de Minas Gerais, com foco na prática do mercado imobiliário ofertado pela Faculdade
Arnaldo.
Membro das Comissões de Incorporação, Loteamentos e de Direito Notarial e Registral do Instituto
Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM.
 CONCEITO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
A Lei 4591/64, em seu artigo 28, Parágrafo Único, define:

“Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a ATIVIDADE exercida com o intuito de PROMOVER
e REALIZAR a construção, para ALIENAÇÃO total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações
compostas de UNIDADES AUTÔNOMAS. ”

O renomado professor Melhim Namen Chalhub, assim conceitua a incorporação imobiliária:

“(...)a expressão incorporação imobiliária tem o significado de mobilizar fatores de produção para construir e
vender, durante a construção, unidades imobiliárias em edificações coletivas, envolvendo a arregimentação de
pessoas e a articulação de uma série de medidas no sentido de levar a cabo a construção até sua conclusão, com a
individuação e discriminação das unidades imobiliárias no Registro de Imóveis” (Melhim Namen Chalhub, in
“Incorporação Imobiliária”, 5ª Ed., 2019, Ed.Forense, Pág.07). (G.N)
 CONCEITO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
O que NÃO é incorporação imobiliária?
Não se enquadra como incorporação imobiliária aquele empreendimento no qual as unidades são vendidas após a
conclusão da obra e liberação do Auto de Conclusão de Obra (Habite-se).
Também não se enquadram como “incorporação imobiliária” aqueles empreendimentos construídos por grupos fechados
(de amigos, por exemplo), nos quais se aprovam projetos arquitetônicos e se leva a cabo a construção.
Enfim, igualmente não pode se denominar “Incorporação Imobiliária” aquele empreendimento antigo, de um só dono, no
qual sequer se regularizou a situação condominial.

O que É incorporação imobiliária?

Empreendimento que vise a comercialização ANTECIPADA de unidades AUTÔNOMAS, com a consequente entrega para
o FUTURO certo e determinado, mediante OFERTA PÚBLICA, ou seja, para os adquirentes do público em geral.

Termos-chave: ANTECIPADA – UNIDADE AUTÔNOMA – FUTURO – OFERTA PÚBLICA.

 INCORPORADOR: QUEM PODE SER?
DO CONCEITO DE INCORPORADOR: O artigo 29 da Lei de Incorporações conceitua como:

“Pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou
efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades
autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que
meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a
incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas
condições, das obras concluídas”.

INCORPORADOR: QUEM PODE SER? O proprietário do terreno - o promitente comprador - o cessionário ou

promitente cessionário - o construtor - o corretor de imóveis bem como o ente da Federação imitido na posse -
o cessionário deste ente.
PARTES ENVOLVIDAS NA INCORPORAÇÃO E SEUS PAPÉIS
 DA FORMAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS
CONCEITOS E MODALIDADES

Condomínio geral se caracteriza pelo fato de existir dois ou mais direitos de propriedade incidindo sobre um
mesmo bem, móvel ou imóvel. Trata-se de uma “copropriedade” simultânea. No condomínio (em latim: con-
dominium) ocorre um domínio sobre determinado bem, ou sobre parte de um todo.

O condomínio edilício se diferencia do condomínio comum. No edilício, há partes comuns e partes

exclusivas. No condomínio comum se verifica vários proprietários detendo, todos e ao mesmo tempo, a
propriedade em comum, sem individualizações de partes exclusivas ou privativas, como ocorre na
discriminação prevista no quadro NBR 12.721:2006, por exemplo.
 CONDOMÍNIO EDILÍCIO (HORIZONTAL OU VERTICAL)
Edifício de Apartamentos – Condomínios Horizontal ou Vertical?

Horizontal quer dizer que as unidades autônomas são separadas por planos virtuais horizontais,
como ocorre nos prédios.
Condomínio vertical quer dizer que as unidades autônomas são separadas por planos virtuais
verticais (Ex:casas).

Casas: Plano Vertical

Aptos: Plano Horizontal

A FORMAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS NA INCORPORAÇÃO

A FORMAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS NA INCORPORAÇÃO

A FORMAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS NA INCORPORAÇÃO
A FORMAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS NA INCORPORAÇÃO
A FORMAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS NA INCORPORAÇÃO
DO REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO
Art.32 - LEI 4.591/64
 CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO: DAS DESPESAS E FORMA DE RATEIO

O Código Civil vigente, em seu artigo 1315, dispôs que o “condômino é obrigado, na proporção de
sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus
a que estiver sujeita.”

No mesmo sentido, o artigo 1336, I, aduziu ser “dever do condômino contribuir para as despesas do
condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

A questão do rateio de despesas é consideravelmente polêmica e com potencial para gerar

desavenças condominiais, por isso a lei aduziu que “dependerá da unanimidade dos condôminos a
deliberação para a alteração da forma de rateio da contribuição de condomínio. ”
 DAS DESPESAS E DA FORMA DE RATEIO

RATEIO POR FRAÇÃO IDEAL - O Superior Tribunal de Justiça – STJ tem firmado o entendimento
no sentido de que as despesas condominiais devem, em regra, ser rateadas na proporção das
frações ideais dos imóveis. Mas a Convenção de Condomínio poderá dispor de forma diversa.

RATEIO POR UNIDADE AUTÔNOMA - Outra forma de rateio bastante utilizada é a divisão
igualitária por unidade autônoma. Nessa modalidade, o que se prestigia é uso ou o custo
propriamente dito, uma vez que a despesa ou a magnitude da despesa está mais diretamente
vinculada com a quantidade de unidades do que necessariamente pela metragem ou fração ideal
de cada unidade.
 DA FORMA OU MODELO HÍBRIDO DE RATEIO
É a aplicação mista ou conjunta das duas formas de rateio supramencionadas, a depender do tipo de despesa que
precisarmos cotizar. Também denominamos, método híbrido de rateio.

O embasamento jurídico: Artigo 1.336 do Código Civil de 2002 o qual dispõe ser “deveres do condômino contribuir
para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
”
No modelo ou método híbrido, as despesas que geram valorização da unidade autônoma, como a reforma da fachada
do edifício, devem ser dívidas por fração ideal, uma vez que geram o acréscimo comercial ao metro quadrado daquela
unidade.
Entretanto, quando se tratar de despesas corriqueiras, mensais e direcionadas à limpeza e manutenção do edifício,
etc., poderão ser cotizadas por unidade uma vez que tais despesas não geram necessariamente a valorização da
unidade autônoma, construindo uma forma alternativa de pacificar os conflitos condominiais referentes à distribuição
dos custos e despesas comuns.
 ESTRUTURAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
SPE e SCP - Na atividade de incorporação imobiliária, comumente se formam “sociedades” ou “grupos” de investidores
para a realização do empreendimento. Mas os compromissos do empreendimento podem, mas não devem ser assumidos
em nomes das pessoas físicas dos incorporadores ou construtores. As figuras mais comuns no mercado imobiliário são as
SPE´s e SCP´s.
SPE- Sociedades de Propósito Específico: Surgiu no ano de 2004 com a publicação da Lei de PPP-Parceria Público
Privada (Lei 11.079). Como o próprio nome sugere, sua criação visa atender a um propósito especifico, certo e
determinado com foco na transitoriedade de sua existência. A abertura de uma SPE reduz os riscos, podendo-se zelar
pelo seu objeto final, finalizando-se o empreendimento.
SCP- Sociedades em Conta de Participação: É uma sociedade não personificada cujas regras são definidas entre as
partes, respondendo perante terceiros somente o sócio ostensivo. Essa modalidade, nos termos do Código Civil de
2002, tem natureza de empresa sem personalidade jurídica. Todavia, com o surgimento da Instrução Normativa (IN) RFB
1.470/14, passou-se a ser obrigatória a sua inscrição) perante o Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ),
embora esta ação não lhe confira a personificação jurídica de sociedade.
 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO (LEI 10.931/04)
No artigo primeiro da citada lei 10.931/04, assim restou disposto:

“Art. 1o Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável
enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação. ”

No entanto, a Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013, que alterou a Lei do Patrimônio de Afetação, assim dispôs:
“Art. 4-Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4%
(quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e
contribuições”:
I - Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ;
II - Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP;
III - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL; e
IV - Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS
 DA FINALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO – LEI 4.591/64

INDIVIDUALIZAÇÃO DE MATRÍCULAS

INSTITUIÇÃO E IMPLANTAÇÃO DO CONDOMÍNIO

ASSEMBLEIA, ESCOLHA DO SÍNDICO E ABERTURA DO CNPJ

BAIXA DE HIPOTECAS NAS MATRÍCULAS DA UNIDADES.

COMERCIALIZAÇÃO DAS UNIDADES HABITACIONAIS DE ESTOQUE, SE HOUVER.

PÓS-OBRA, ENTREGA DO EMPREENDIMENTO E PROCEDIMENTO DE GARANTIA CONSTRUTIVA.

OBRIGADO!