1 A2 DIREITO CIVIL

Diante das problemáticas jurídicas relacionadas ao tema AirBNB, elabore um parecer acerca
do cabimento (ou não) de restrições ao uso do imóvel pelo locatário, considerando a função
social da propriedade e o princípio dos interesses coletivos no condomínio edilício, bem
como a jurisprudência atual.

PARECER JURÍDICO

Ementa: AIRBNB – LOCAÇÃO – CONVENCAO CONDOMINIAL – LEI 4.591/64 –

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

DA CONSULTA

Trata-se de consulta formulada acerca do uso da plataforma digital

AIRBNB, na locação em Condomínio Edilício, para complementar a renda.

Ocorre que, o uso desta plataforma, passou a gerar conflitos,

insegurança nas relações e disputas judiciais, entre Síndicos e condôminos.

A locação residencial é regulada pela Lei 8.245/1991, que prevê duas

situações: a locação típica por mais de 90 dias, que geralmente é feita pelos contratos de
30 meses, e a locação por temporada, de até 90 dias. Entretanto, o artigo 1º da lei diz
que outros acordos diversos desses dois seguem regulados pelo Código Civil ou por leis
específicas, no qual se enquadraria a locação pela plataforma.

Embora seja uma prática relativamente nova, o Poder Judiciário vem

sendo acionado há algum tempo para julgar os conflitos de interesses entre proprietários
e condomínios, de modo que, em alguns estados, já existe jurisprudência formada a
respeito do tema.
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O principal problema envolvendo a locação para temporada é a

discordância entre locadores, os donos dos apartamentos e o condomínio, fazendo com
que este adote medidas proibitivas para afastar a prática da locação temporária online
daquela coletividade, advertindo, multando e levando o assunto às reuniões de
condomínios que, no geral, reforçam a proibição já existente, com veto expresso da
locação temporária por aplicativos.

É o relatório. Passo a opinar.

DA FUNDAMENTAÇÃO

A Justiça brasileira tem decisões afirmando que o condomínio pode,

se isso é o que consta da convenção, exigir que os condôminos só usem suas unidades
para fins residenciais. “Utilizar essa modalidade de hospedagem sem o aval do
condomínio é uma infração à finalidade de uso do condomínio e ao Código Civil . O
condômino pode ser advertido, multado, multado em dobro e pode até ser classificado
como antissocial, porque o entra e sai de estranhos coloca em risco a coletividade”

O aluguel por temporada através da plataforma AIRBNB é um claro

desvio de finalidade do prédio, tendo em vista que, este tipo se aluguel, prejudica a
segurança e o sossego do restante dos condôminos. Os juízes de maneira geral estão
entendendo que locação por diária é exclusivo de meios de hospedagem, como hotéis e
flats.
Para melhor entendimento, Rodrigo Karpat, advogado que atua com
direito imobiliário e condominial, ressalta que a hospedagem por curtos períodos, de
maneira similar ao que ocorre pelo AirBnB, pode desvirtuar a finalidade dos
condomínios residenciais.

Ademais, pela Lei de Locações, “não é permitida hospedagem ‘por

hora’, ‘dia’, ‘parte do imóvel (cômodos)’, com caráter claramente de mercancia, atípico,
inominado, onde o pactuado entre as partes não põe a salvo os direitos dos comunheiros
e a responsabilidade civil necessária na defesa da integridade do patrimônio comum.
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Se o condomínio tem a finalidade de uso residencial, a lei determina

que os condôminos não possam dar destinação diversa às suas unidades. A convenção
condominial explicita a finalidade que se destina o Condomínio. Se a previsão do
aluguel pela plataforma igual ou semelhante a AIRBNB não está na convenção, este
tipo de locação não poderá ser feito. Ainda que, seja possível a mudança, como prevê o
artigo 1351 do Código Civil.

Todo condomínio que tem fins definidos pela Convenção

Condominial de hotelaria, devem cumprir uma série de requisitos para ser considerados
um ambiente de hospedagem e criar regras de uso das áreas comuns para atender as
necessidades de regularização do Decreto 7381/2010. Motivo pelo qual, os que não
atendem esta finalidade não poderão permitir que a locação seja realizada.

Além do mais, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo defende

que o Interesse Coletivo (convenção de condomínio, regulamento interno e decisões das
assembleias gerais) se sobrepõe ao interesse individual. Mesmo levando em conta que o
dono do Imóvel poderia estar utilizando-se do aluguel para subsidio, não só traz
incomodo aos condôminos, como também insegurança dentro de sua própria residência.

Nesse sentido, os julgadores têm entendido que, por meio do Airbnb e

afins, o uso que se pretende fazer do imóvel não é meramente residencial, pois, ainda
que para temporada, a locação por tal plataforma é voltada à alta rotatividade, à
semelhança da finalidade hoteleira ou de hospedaria, o que, segundo eles, seria possível
extrair da própria divulgação no site do Airbnb.

Corroborando com o entendimento, traz-se jurisprudência que se

assemelha à discussão bastante recorrente. Trata-se de apelação para aluguel por AIRBNB,
em que o recurso foi desprovido:

“APELAÇÃO CÍVEL - LOCAÇÃO DE IMÓVEL

RESIDENCIAL VIA APLICATIVO “AIRBNB” PELA
AUTORA – VEDAÇÃO DE LOCAÇÃO DIÁRIA
DETERMINADA PELO CONDOMÍNIO –
REGIMENTO INTERNO E CONVENÇÃO DO
CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO
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RIGOROSAMENTE RESIDENCIAL E FAMILIAR –

LOCAÇÃO VIA “AIRBNB” QUE POSSUI
FINALIDADE DE HOSPEDAGEM, RELACIONADA
A TURISMO – FINALIDADE QUE DESTOA
DAQUELA PREVISTA NO REGIMENTO INTERNO
– AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE – RECURSO
DESPROVIDO. (TJPR - 9ª C. Cível - 0007302-
35.2018.8.16.0194 - Curitiba - Rel.: Desembargador
Domingos José Perfetto - J. 01.08.2019)

(TJ-PR - APL: 00073023520188160194 PR 0007302-

35.2018.8.16.0194 (Acórdão), Relator:
Desembargador Domingos José Perfetto, Data de
Julgamento: 01/08/2019, 9ª Câmara Cível, Data de
Publicação: 02/08/2019)”

CONCLUSÃO

Pelo exposto, a convenção condominial, o regulamento interno, bem

como a existência de alguma definição tratada em assembleia geral do condomínio, define
regras para agir dentro das normas da sua comunidade, evitando possíveis multas
condominiais e outras providências que o condomínio poderá adotar.

Estas regras devem ser seguidas estritamente, para convivência

harmoniosa entre os condôminos e pela segurança do Condomínio.

Por fim, não restam duvidas que, se um proprietário deseja possuir

um imóvel para fins lucrativos, deverá este se atentar quantos as regras estabelecidas em Lei,
e na Convenção Condominial, a fim de que não tenha futuros impedimentos judiciais e possa
usufruir de seu bem de forma correta.

É o parecer.
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São Paulo, 17 de maio de 2020

Mariana de Paula Prenholato

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