Multipropriedade

O Instituto da Multipropriedade Imobiliária ou Time Sharing como também é

conhecido caracteriza-se como uma modalidade de condomínio destinado a locais
de passa tempo e lazer no qual se partilha o uso do bem imóvel em frações fixas de
tempo, assegurando-se o uso exclusivo entre os coproprietários. É uma forma de
copropriedade que amplia o potencial de uso de bens imóveis, especialmente em
áreas de veraneio e outros recantos de repouso e férias. 

Breve Histórico
No dia 20/12/2018, foi promulgada a Lei 13.777 que veio regulamentar a
multipropriedade imobiliária introduzindo os artigos 1.358 B a 1.358 U no Código
Civil, e os artigos 176 e 178 da Lei 6.015/73 Lei de Registros Públicos.
No entanto, esse sistema de uso de bens surgiu na França no ano de 1967,
avançando por toda a Europa e Estados Unidos, por intermédio dos
empreendedores.
Importante ressaltar, que tanto na Europa como nos Estados Unidos, o instituto
alcançou também os bens móveis mais especificamente aviões, helicópteros e
barcos.
Desta forma, com a divisão da utilização do bem imóvel por temporada, diversos
proprietários vão fazendo uso de maneira alternada, cada qual no seu turno.
Sendo assim, o sistema de multipropriedade imobiliária, abriu oportunidade as
pessoas que pretendiam adquirir uma casa de veraneio apenas em período de férias
a preços mais acessíveis, diminuindo consideravelmente as despesas e demais
infortúnios com a conservação de um imóvel adquirido de forma convencional.  

Conceito
A lei 13.777, de 20 de dezembro de 2018, veio regular a multipropriedade,
introduzindo os arts. 1.358-B a 1.358-U no Código Civil.
O art. 1.358-C assim define o instituto:
"Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de
um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade
de uso e gozo, com exclusividade, da propriedade imóvel, a ser exercida pelos
proprietários de forma alternada".
Assim, em termos práticos, a multipropriedade nada mais é do que uma forma
diferente de se aproveitar determinada coisa móvel ou imóvel. Essa forma considera
que os sujeitos acordem entre si frações ou unidades fixas de tempo. A lógica
jurídica por trás do instituto é de que, durante esse período temporal que o
multiproprietário possui, ele poderia gozar de forma exclusiva de sua propriedade e
do mobiliário que ela possui.

Disposições legais iniciais

O art. 1.358-D, CC indica a indivisibilidade do condomínio, que não se sujeitará a
ação de divisão ou extinção de condomínio (inciso I) e dispõe que se inclui no seu
objeto "as instalações, equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo" .
Esta última inserção é essencial à multipropriedade, pois o imóvel é colocado em
estado de ser totalmente utilizado pelo titular e sua família e convidados, não só com
mobiliário, como também com os utensílios ordinários da vida contemporânea, como
televisores, refrigeradores, micro-ondas, pratos, talheres, etc.
A administração desses empreendimentos é semelhante e quase idêntica a um hotel
e geralmente as unidades não utilizadas servem para tal, gerando renda para o
administrador e proprietário, segundo a contratação e regulamento.
O período mínimo de uso e gozo do imóvel disposto no §1° do art.  1.358-E, CC é de
sete dias, seguidos ou intercalados, podendo ser:
 Fixo e determinado, no mesmo período de cada ano (ex. segunda semana de
abril, dias 15 a 21 de junho, etc.);
 Flutuante, ou seja, variável de tempos em tempos, mediante procedimento
objetivo que respeite a objetividade, transparência e o tratamento isonômico,
em relação a todos os multiproprietários, ou
 Misto, isto é, combinando as características dos sistemas fixo e flutuante.
O §2º faculta que podem ser contratados períodos maiores, preservando-se sempre
o mínimo de sete dias.
É de suma importância ressaltar o que a lei determina no art. 1.358-C, parágrafo
único, pois se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário, a
multipropriedade permanecerá existindo.

Instituição da Multipropriedade
A multipropriedade pode ser instituída de duas maneiras, ambas trazidos pelo
Código Civil em seu art. 1.358-F: por ato entre vivos ou fruto de testamento.
Independentemente de como tenha sido, este ato necessariamente será registrado
no cartório de Registro de Imóveis competente, e nele deverá conter algumas das
características essenciais para a existência e funcionamento da multipropriedade,
como a pormenorização de cada fração de tempo, com suas respectivas durações.
O art. 1.358-G aponta quais as cláusulas que devem constar da convenção da
multipropriedade, obrigatoriamente, além de outras que aos interessados forem
convenientes. Dentre essas, destacamos a necessidade de especificar direitos sobre
as instalações, equipamentos e mobiliário, bem como forma de pagamento de
conservação e limpeza (inciso I). O inciso II desse artigo é fundamental: a
convenção deve estipular "o número máximo de pessoas que podem ocupar
simultaneamente o imóvel no período a cada fração de tempo".
Caberá ao administrador fiscalizar essa ocupação, sob pena de sua desobediência
desvirtuar a finalidade do empreendimento e tumultuar a vida condominial. As
unidades devem ser predeterminadas para utilização, por exemplo, de duas, quatro
ou seis pessoas. A desobediência do titular o sujeitará a multa e outras punições do
regulamento e da convenção.
O art. 1.358-H dispõe que o instrumento de instituição ou convenção de condomínio
poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel, que
poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica. A matéria é de
conveniência e oportunidade do instituidor, pois se levará em conta a finalidade do
empreendimento. Unidades concentradas em poucas pessoas tendem a absorver as
decisões, prejudicando minoritários.

Direitos e obrigações do multiproprietário

No rol do art. 1.358-I, temos que é direito do multiproprietário usar e gozar, durante o
período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações,
equipamentos e mobiliário; pode ceder sua fração por locação ou comodato; alienar
a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou
gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a
oneração, ser informadas ao administrador.
O referido artigo trata, ainda, de outro direito básico para qualquer regime
condominial, que é o de participação nas deliberações feitas por todos os
multiproprietários. Para tanto, poderá votar pessoalmente ou por procurador, e o
artigo põe como condição essencial o adimplemento do sujeito com as obrigações
condominiais. Assim, a princípio, se não estiver pagando aquilo que o condomínio o
impõe, perderá sua prerrogativa de votar.
O art. 1.358-J traz como primeiro inciso a obrigação corriqueira e básica de qualquer
relação negocial: o pagamento. Neste caso, o multiproprietário deve pagar não só a
contribuição condominial da multipropriedade (útil para conservação e manutenção),
como também, caso seja aplicável, a do condomínio edilício. Ainda, o inciso se
previne e diz que não adianta o multiproprietário fazer renúncia do uso ou gozo de
determinado mobiliário ou instalação, sendo obrigado a pagar da mesma forma.
Em seguida, obriga o artigo que o multiproprietário responda pelos danos que
causar ao imóvel, suas instalações, equipamentos e mobiliário. Ainda, amplia o
inciso a responsabilidade do multiproprietário, tornando-o responsável pelos danos
que seus acompanhantes, convidados ou autorizados causarem.
Ainda na seara da conservação e preservação da estrutura física e do mobiliário, o
inciso III do art. 1.358-J dá ao multiproprietário o dever de comunicar ao
administrador quaisquer defeitos, avarias e vícios dos quais tiver conhecimento
durante sua utilização.
Os demais deveres muito dizem a ver com o uso consciente, responsável e zeloso
da unidade, devendo o multiproprietário manter o imóvel em boas condições, e
utilizá-lo para seu destino e natureza (a título de exemplo, não poderia o
multiproprietário que tem como sustento a pintura de telas, utilizar de sua fração em
unidade periódica residencial para transformar o ambiente em uma galeria, onde
venderia suas pinturas).
Sobre o uso consciente, o multiproprietário deve respeitar também o prazo de
estadia, de entrada e de saída, cooperando inclusive para possíveis períodos de
manutenção que possam acontecer durante sua fração (permitindo, caso
necessário, obras urgentes). Caso não desocupe o imóvel a tempo, poderá ser
penalizado com multa diária (e aí reside, mais uma vez, a importância da convenção
do condomínio em multipropriedade conter, em seu bojo, disposições expressas
sobre as multas, inclusive sobre sua progressividade).
Para finalizar as disposições sobre obrigações e direitos, é importante ressaltar que
o art. 1.358-K do CC equipara à condição de multiproprietário os promitentes
compradores e cessionários de direitos relativos a cada fração de tempo.

Administração
A multipropriedade, como já se viu, não é tão simples como muitos pensam ser.
Uma figura apta a administrar é necessária, principalmente para mediar tantos
interesses, muitas vezes exercidos por diversas pessoas. Assim, o instrumento de
instituição ou a convenção do condomínio em multipropriedade (ou, na falta disto,
assembleia geral dos condôminos) deve indicar um administrador. Não há, contudo,
vedação para que o condomínio em multipropriedade adote, em conjunto com o
administrador, um síndico, desde que suas funções sejam repartidas.
O art. 1.358-M do Código Civil trata das principais funções do administrador, que
giram em torno da gestão e coordenação das unidades periódicas, de seus usuários
e de seus mobiliários, como a  coordenação da utilização do imóvel pelos
multiproprietários durante o período correspondente a suas respectivas frações de
tempo; determinação, no caso dos sistemas flutuante ou misto, dos períodos
concretos de uso e gozo exclusivos de cada multiproprietário em cada ano; troca ou
substituição de instalações, equipamentos ou mobiliário; cobrança das quotas de
custeio de responsabilidade dos multiproprietários; pagamento, por conta do
condomínio edilício ou voluntário, com os fundos comuns arrecadados, de todas as
despesas comuns.
Caso o condomínio em multipropriedade tenha existência no âmbito de condomínio
edilício, o art. 1.358-R do CC faz exigência expressa de que haja, necessariamente,
um administrador profissional, que cuidará de todas as disposições internas e
administrativas referentes às unidades em multipropriedade, tendo o poder,
inclusive, de fazer pequenas alterações regimentais.