CONTRATOS IMOBILIÁRIOS e

DIREITO DO CONSUMIDOR
na jurisprudência do
STJ - superior tribunal de justiça

CARLOS ALBERTO GARBI

Os contratos imobiliários estão relacionados, em grande parte, com o
direito social à moradia, incluído no art. 6º da CF/88 pela EC 26/2000.
Naturalmente esses contratos são realizados entre os fornecedores de
imóveis (incorporadores, loteadores, imobiliárias e administradores) e o
consumidor. São esses contratos que interessam ao Direito do Consumidor,
quando o adquirente é o destinatário final e o alienante o fornecedor.
Entre estes contratos, aquele que tem maior relevância no mercado
imobiliário, sem dúvida alguma, é o contrato de compromisso de compra
e venda, e por isso pretendemos dedicar a ele nossa atenção maior nesta
apresentação.

2
Teoria Finalista Mitigada
• Entende o STJ que a Teoria Finalista, que reconhece como consumidor
aquele que retira o produto ou serviço do mercado (destinatário final),
pode ser mitigada em favor da vulnerabilidade do destinatário do bem.
“Em relação à incidência do Código de Defesa do Consumidor, a jurisprudência desta
Corte Superior tem ampliado o conceito de consumidor e adotou aquele definido pela
Teoria Finalista Mista, isto é, estará abarcado no conceito de consumidor todo aquele
que possuir vulnerabilidade em relação ao fornecedor, seja pessoa física ou jurídica,
embora não seja tecnicamente a destinatária final do produto ou serviço.” (AgInt no
Resp 1805350 - DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Dje. 22.10.2019)

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“No tocante à aplicação do CDC, a jurisprudência deste Tribunal Superior consolidou-se no sentido da
adoção da teoria finalista ou subjetiva para fins de caracterização da pessoa jurídica como
consumidora em eventual relação de consumo, motivo pelo qual a contratação inserida no âmbito da
atividade empresarial da autora afasta a aplicação da pretendida norma” (AgRg no AREsp 482.875/SP,
Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 15/03/2018, DJe 26/03/2018)

“Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o Código de Defesa do Consumidor não
se aplica no caso em que o produto ou serviço é contratado para implementação de atividade
econômica, já que não estaria configurado o destinatário final da relação de consumo (teoria finalista
ou subjetiva). Contudo, tem admitido o abrandamento da regra quando ficar demonstrada a condição
de hipossuficiência técnica, jurídica ou econômica da pessoa jurídica, autorizando, excepcionalmente,
a aplicação das normas do CDC” (teoria finalista mitigada). AgInt no AREsp 1083962/ES
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL, Rel. Raul Araújo, DJe 28/06/2019).

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 Relações Jurídicas Imobiliárias e o CDC
• O contrato de administração de imóveis foi reconhecido como uma relação
de consumo entre o proprietário do imóvel e a administradora (REsp
509.304/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Coeva, Dje. 23.05.2013).
• Não é relação de consumo a que se estabelece entre o condômino e o
condomínio, mas o condomínio é destinatário final de serviços, públicos ou
privados, de forma que integra uma relação de consumo (REsp 1.023.862,
Rel. Min. Humberto Martins, Dje. 22.04.2009).
• A locação não é, como regra, uma relação de consumo, e está inteiramente
regulada pela Lei 8.245/91, um outro microssistema (nesse sentido REsp
605.295-MG, Rel. Min. Laurita Vaz, Dje. 02.08.2010 – citando outros
precedentes).
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Quando se trata de locação comercial, especialmente em shopping center,
também não é possível reconhecer uma relação de consumo, porque a
locação neste caso é um elemento da cadeia produtiva e não se identifica o
locatário como destinatário final. Existem outras relações conexas e acessórias
à locação que podem ser definidas como relações de consumo. É o caso das
relações entre o locatário e a administradora, que faz a intermediação, cobra
taxas e presta serviços, ou aquela decorrente do seguro-locação, entre o
locatário e a seguradora.
O contrato de empreitada também pode receber a incidência do CDC quando
o empreiteiro se caracterizar como fornecedor e o dono da obra se identificar
como destinatário final. Neste caso, deve haver um diálogo entre o CDC e o
CC, prevalecendo a Lei Especial (CDC).
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Os contratos de incorporação estão submetidos, como regra, ao regime do CDC. Dúvida
pode haver quando o adquirente é um investidor, com várias unidades. Haverá neste
contrato um diálogo das fontes (Lei 4.591/64, CDC, CC e Lei do Patrimônio de Afetação – Lei
10.931/2004).
“O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e
apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da
legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e
não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação,
construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras
palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor
ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de
proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e
profissional.” (REsp 1.785.802/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Dje. 06.03.2019).

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Pode surgir dúvida também a respeito do proprietário do terreno, que pode
ser considerado incorporador, desde que ele tenha praticado alguma
atividade própria da incorporação.
A Lei de Incorporações (Lei n. 4.591/1964) equipara o proprietário do terreno
ao incorporador, desde que aquele pratique alguma atividade condizente
com a relação jurídica incorporativa, atribuindo-lhe, nessa hipótese,
responsabilidade solidária pelo empreendimento imobiliário. (REsp
1.065.132 – RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Dje. 01.07.2013)

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"Direito civil. Incorporação. Permuta no local. Proprietário do Terreno e condôminos. Equiparação.
Rescisão do contrato de Alienação. Indenização. Limites. Vantagem financeira auferida pelo
Proprietário do terreno. Nem sempre o proprietário do terreno incorporado participa ativamente da
incorporação, como incorporador. Este, não raro, firma compromisso de compra e venda com o
proprietário do imóvel, assumindo a obrigação de efetuar o pagamento do preço, no todo ou em
parte, com unidades do empreendimento, modalidade que encontra previsão no art. 39 da lei nº
4.591/64 e que é denominada de 'permuta no local'. Nessa circunstância, o proprietário do terreno
assumirá o status jurídico de mero condômino, em igualdade de condições com qualquer outro
adquirente de unidades da incorporação. A figura do proprietário do terreno se equipara à do
consumidor, nos termos do art. 2º do CDC, tendo o incorporador como fornecedor. O dono do
imóvel só difere dos demais adquirentes porque paga sua unidade autônoma com o próprio terreno
no qual foi erguido o empreendimento, mas tal circunstância não tem o condão de desvirtuar a
relação de consumo.” (STJ, 3ª Turma, REsp 686.198-RJ, Rel. p/ acórdão Min. Nancy Andrighi, DJU de
1º.2.2008).

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Direito à Informação e Publicidade
• Nas relações de consumo tem especial relevância a informação. Nos
compromissos de compra e venda exige-se informação clara e precisa sobre
o imóvel (acabamento, área de lazer etc.). A deficiência na informação ou
desconformidade com a publicidade veiculada admite indenização ou
resolução do contrato.
• RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO PARA RESSARCIMENTO DE VALORES
REFERENTES A COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ALEGAÇÃO DE DIFERENÇA ENTRE A
ÁREA PROMETIDA E A ÁREA ENTREGUE – PROCEDÊNCIA DO PEDIDO NAS
INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS – ENTENDIMENTO DE QUE A VAGA DE GARAGEM É ÁREA
DE USO COMUM E, POIS, NÃO DEVE SER CONSIDERADA NO CÔMPUTO DA ÁREA
TOTAL DO BEM. INSURGÊNCIA DA EMPRESA RÉ. (REsp 1.139.285-DF, Rel. Min. Marco
Buzzi, Dje. 27.11.2014).

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 Responsabilidade do Incorporador pela
Construção Defeituosa
“Em que pese o contrato de incorporação ser regido pela Lei nº 4.591/64,
admite-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser
observados os princípios gerais do direito que buscam a justiça contratual, a
equivalência das prestações e a boa-fé objetiva, vedando-se o
locupletamento ilícito. O incorporador, como impulsionador do
empreendimento imobiliário em condomínio, atrai para si a
responsabilidade pelos danos que possam resultar da inexecução ou da má
execução do contrato de incorporação, incluindo-se aí os danos advindos
de construção defeituosa.” (REsp 1.006.765/ES, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva, Dje. 12.05.2014).
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 Decadência e Prescrição em Razão de Vícios
Construtivos
É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação
no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC). No
referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do
CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento
proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá
mediante as denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas. Quando, porém, a pretensão do
consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do
imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo
de prescrição. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por
inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual
corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do
Código Civil de 1916 ('Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por
defeitos na obra'). 6. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1.717.160/DF, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 26/03/2018)
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Revisão de Contrato Findo (Distrato)
“É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel,
ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral
e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento
(abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo
consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-
fé objetiva e do equilíbrio contratual. Precedentes. Nas hipóteses de rescisão
de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador,
deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor
entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia
paga, conforme as particularidades do caso concreto. Agravo interno
desprovido.” (REsp 1.132.943/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Dje.
27.09.2013)
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“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES
RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. DISTRATO. REVISÃO.
POSSIBILIDADE. PARCELAS PAGAS. RESTITUIÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM
JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. ARRAS. RETENÇÃO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356. ÓBICE DAS
SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DANOS MORAIS. DESCARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE.
SÚMULA N. 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. DECISÃO MANTIDA.

2. Conforme entendimento do STJ, "é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar
de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou
substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio
contratual" (AgInt no REsp n. 1.809.838/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/8/2019, DJe 30/8/2019), o que foi
observado pela Corte local. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência
do STJ (Súmula n. 83/STJ).

3. "A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os
juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp 1.597.320/RJ, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
QUARTA TURMA, julgado em 15/6/2020, DJe 17/6/2020), essa exatamente é a situação dos autos. Incidência da Súmula n. 83/STJ.

7. O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz
de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Precedentes.”

(AgInt no REsp 1874409/RJ, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe 20/11/2020)

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Compromisso Arbitral nas Relações de
Consumo
Enfrentando o tema da cláusula de compromisso arbitral nos contratos
regidos pelo CDC, o STJ entendeu que a cláusula só tem efeito se o
consumidor não renunciar à jurisdição estatal. A nulidade está no uso
compulsório da arbitragem, de forma que ao consumidor é permitido
escolher a via alternativa da arbitragem, desde que livre essa escolha. Caso
firmado o compromisso em contrato de adesão, a sua eficácia depende da
iniciativa do consumidor. Entendeu-se que somente o consumidor, que se
pode considerar vulnerável, poderá negar a eficácia do compromisso arbitral.
Ao consumidor que se mostrou em paridade de forças com o fornecedor não
se aplica o mesmo entendimento. A respeito do compromisso arbitral o STJ
mitigou a vulnerabilidade presumida pelo CDC.
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“Não há incompatibilidade entre os arts. 51, VII, do CDC e 4º, § 2º, da Lei n. 9.307/96. Visando conciliar os
normativos e garantir a maior proteção ao consumidor é que se entende que a cláusula compromissória só
virá a ter eficácia caso este aderente venha a tomar a iniciativa de instituir a arbitragem, ou concorde,
expressamente, com a sua instituição, não havendo, por conseguinte, falar em compulsoriedade. Ademais, há
situações em que, apesar de se tratar de consumidor, não há vulnerabilidade da parte a justificar sua
proteção. Dessarte, a instauração da arbitragem pelo consumidor vincula o fornecedor, mas a recíproca não
se mostra verdadeira, haja vista que a propositura da arbitragem pelo policitante depende da ratificação
expressa do oblato vulnerável, não sendo suficiente a aceitação da cláusula evita-se qualquer forma de abuso,
na medida em o consumidor detém, caso desejar, o poder de libertar-se da via arbitral para solucionar
eventual lide com o prestador de serviços ou fornecedor. É que a recusa do consumidor não exige qualquer
motivação. Propondo ele ação no Judiciário, haverá negativa (ou renúncia) tácita da cláusula compromissória.
Assim, é possível a cláusula arbitral em contrato de adesão de consumo quando não se verificar presente a
sua imposição pelo fornecedor ou a vulnerabilidade do consumidor, bem como quando a iniciativa da
instauração ocorrer pelo consumidor ou, no caso de iniciativa do fornecedor, venha a concordar ou ratificar
expressamente com a instituição, afastada qualquer possibilidade de abuso.” (REsp 1.189.050 – SP, Rel. Luis Felipe
Salomão, Dje. 14.03.2016).

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Compromisso de Compra e Venda
O contrato de Compromisso de Compra e Venda recebeu do STJ uma espécie
de renovação. O seu regime está hoje marcado pela jurisprudência superior
que deu vida nova ao Decreto-Lei 58/37.

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Súmulas
• A Súmula 76/STJ estabeleceu que a falta do registro não dispensa a notificação do
adquirente para a sua constituição em mora: “A falta de registro do compromisso de
compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o
devedor.”
• A Súmula 239/STJ também não exige o registro para a adjudicação compulsória do imóvel
em favor do adquirente: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao
registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”
• A Súmula 308/STJ protege o adquirente contra os atos do incorporador que deu o imóvel
compromissado em garantia: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem
eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

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• A Súmula 543/STJ assegurou ao adquirente a restituição imediata e de uma só vez da
quantia paga: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda
de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso
de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

• A Súmula 602/STJ estabelece: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos

empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas.”

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O Registro da Incorporação
• O STJ também decidiu que o registro da incorporação posterior não
invalida o contrato e confere ao adquirente, no caso de falta de registro a
escolha entre a resolução ou o cumprimento do contrato, o que favorece o
consumidor (REsp 34.395, Rel. Min. Dias Trindade; REsp 192.315/MG, Rel.
Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, Dje. 18.02.2002).

20
“Resilição” do Compromisso a Pedido do
Adquirente
Pelo voto do Min. Ruy Rosado de Aguiar no REsp 132.903-SP (Dj. 16.09.1997),
que depois foi invocado para o julgamento dos Embargos de Divergência
59.870-SP, do qual foi Relator o Ministro Barros Monteiro, se assentou no STJ
o entendimento de que o compromissário comprador pode pedir a restituição
do que foi pago em caso de impossibilidade de cumprimento do contrato,
determinada pela desvalorização da moeda, planos econômicos, critérios de
atualização das dívidas, que desequilibram o orçamento do adquirente
(ementa – O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em
face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover
ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas). A jurisprudência
que se formou àquele tempo se referia a desequilíbrio pela aplicação de
sucessivos planos econômicos.
21
Recentemente o STJ volta ao tema e não altera o entendimento sobre a iniciativa do
adquirente inadimplemente, mas sinaliza maior rigor e consequências neste caso. É
o que se colhe do voto da Ministra Isabel Gallotti: “A rescisão unilateral do contrato
não deve ser vista como direito potestativo, infenso a qualquer conseqüência
significativa para desistente, e muito menos como investimento financeiro para o
adquirente. O desfazimento do contrato não deve se tornar, artificialmente -
mercê de mal aplicadas interpretações jurisprudenciais, surgidas em contexto que
as justificavam e para finalidades diversas – mais interessante do que o
cumprimento do contrato com a finalidade social a que se destinava: aquisição da
unidade imobiliária” (REsp 1.723.519-SP, Dje. 02.10.2019). Neste caso foi
estabelecida retenção de 25% do que foi pago, já em sintonia com a Lei
13.786/2018 (embora não aplicada aos contratos anteriores).

22
Cláusula de Tolerância
Embora não definido o Tema em sede de Repetitivo, há vários julgados do
STJ admitindo a validade da cláusula que estabelece prazo de tolerância para
a entrega do imóvel em até 180 dias.
“É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, apesar de não considerar abusiva
a cláusula de tolerância, deve-se respeitar o prazo máximo de 180 dias para fins de
atraso da entrega da unidade habitacional, sob pena de responsabilização.” (AgInt no
REsp 1.737.415-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Dje. 30.09.2019).

23
[..] 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em
desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal
disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo
adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de
obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada
razoável a cláusula que prevê no máximo olapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por
analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento
(arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o
fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para
o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e
oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação
consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do
prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução
do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação,
primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017)

24
Dano Moral pela Mora na Entrega do Imóvel
• “(...) O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o
mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora
deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não
acarreta, por si só, danos morais. Precedentes.” (REsp 1795372-RJ, Rel.
Min. Moura Ribeiro, Dj. 12.08.2019)
• “[s]alvo circunstância excepcional que coloque o contratante em situação
de extraordinária angústia ou humilhação, no caso inexistente, não há dano
moral. É que o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de
inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais
e não implica, data venia, lesão à honra ou violação da dignidade humana.”
(REsp 1.129.881 – RJ, Rel. Min. Massami Uyeda, Dje. 19.12.2011)
25
Pagamento/Compensação pelo Uso do Imóvel
O STJ aplica ao desfazimento do compromisso de compra e venda o princípio que
veda o enriquecimento sem causa e manda compensar economicamente o uso do
imóvel pelo adquirente, mesmo quando a incorporadora deu causa à resolução do
contrato.
“(...) Apesar de a rescisão contratual ter ocorrido por culpa da construtora (fornecedor), é
devido o pagamento de aluguéis, pelo adquirente (consumidor), em razão do tempo em que
este ocupou o imóvel. O pagamento da verba consubstancia simples retribuição pelo usufruto
do imóvel durante determinado interregno temporal, rubrica que não se relaciona
diretamente com danos decorrentes do rompimento da avença, mas com a utilização de bem
alheio. Daí por que se mostra desimportante indagar quem deu causa à rescisão do contrato,
se o suporte jurídico da condenação é a vedação do enriquecimento sem causa. Precedentes.”
(REsp 955.134/SC, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 16/08/2012,
DJe 29/08/2012)
26
Juros “no pé”
Admitiu o STJ a cobrança de juros antes da entrega do imóvel, julgando
válida a cláusula contratual respectiva. Esse entendimento foi consolidado
no julgamento dos Embargos de Divergência, por maioria de votos:
“Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de
produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer
prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se,
nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios. Por isso, não se
considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da
entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao
encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a
possibilidade de correção de eventuais abusos.” (REsp 670.117-PB, Rel. p/ Acórdão
Min. Antonio Carlos Ferreira, Dje. 26.11.2012).

27
 Prescrição nas Relações de Consumo
Imobiliárias
O STJ entende que só pode ser aplicado o prazo de prescrição de 5 anos do CDC
quando se busca a reparação de danos pelo fato do produto ou do serviço.
“A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o prazo prescricional
quinquenal do art. 27 do Código de Defesa do Consumidor não se aplica a qualquer
hipótese de inadimplemento contratual em relações de consumo, restringindo-se às
ações que buscam a reparação de danos causados por fato do produto ou do
serviço, o que não é o caso. Precedentes. Diante da falta de previsão legal específica
na Lei de Incorporações Imobiliárias e no Código de Defesa do Consumidor, a ação
do adquirente contra a incorporadora que visa a cobrança da multa prevista no art.
35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 se submete ao prazo prescricional geral do art. 205
do Código Civil, ou seja, 10 (dez) anos.” (REsp 1.497.254-ES, Rel. Min. Ricardo Villas
Bôas Cueva, Dje. 24.09.2018).
28
 Teses Firmadas em sede de Repetitivos
• TEMA 577 – Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor,
é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores
devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese
de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por
culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente,
em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.

29
TEMA 938 – Teses: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque
do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-
vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
TEMA 939 – Tese: Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de
promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a
título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas
demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao
consumidor.

30
TEMA 960 – Tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é
válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa,
Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de corretagem.
TEMA 970 – Tese: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento
tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua
cumulação com lucros cessantes.
TEMA 971 – Tese: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do
adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do
vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em
dinheiro, por arbitramento judicial.

31
Sobre o Tema 971
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE
IMOBILIÁRIA. DANOS. ACORDO EXTRAJUDICIAL PARA INDENIZAÇÃO DOS PREJUÍZOS. CLÁUSULA
PENAL. INVERSÃO. CUMULAÇÃO.IMPOSSIBILIDADE.
1. A jurisprudência do STJ firmou o entendimento no sentido de que no contrato de adesão
firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal
apenas em desfavor do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento do vendedor.
2. Referida inversão, entretanto, somente é cabível em caso de ausência de equivalência contratual
em favor do consumidor pela mora no descumprimento da obrigação assumida.
3. Desse modo, havendo cláusula penal pactuada para indenização pela privação do uso do imóvel
ou mesmo transação extrajudicial no mesmo sentido, como no presente caso, não é possível a
inversão de cláusula contratual pretendida, sob pena de bis in idem.
4. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp 1029771/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em
24/08/2020, DJe 27/08/2020)

32
TEMA 996 – 1.1) na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato
deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível, o prazo certo para a formação do grupo de
adquirentes e para a entrega do imóvel.
1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente
vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor
locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado,
correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com
termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.
1.3) é lícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução da obra", ou "taxa de evolução da obra", ou
outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade
autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4) o descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado
o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em
indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído por indexador geral,
salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

33
TEMA 1.002 – Nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução
do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito
em julgado da decisão.

34
 A Lei do Distrato
DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO
CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1.
Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores
entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da
culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito
recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser
limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de
corretagem. 4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção
pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas,
adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor,
independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória,
de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do
consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema
938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem,
referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por
culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7. Recurso especial
conhecido e provido. (REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020)

35
Extraído do Acórdão anterior:

[...] Portanto, o entendimento mais atual da Segunda Seção é de que “a

retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promissário
comprador [...] é adequada e suficiente para indenizar o construtor das
despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato [...] prescindindo
também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela
incorporadora com o empreendimento” (REsp 1723519/SP, Segunda Seção,
DJe 02/10/2019, sem destaque no original).
Assim, o percentual de 25% engloba, inequivocamente, todas as indenizações
que devem ser garantidas à vendedora no rompimento do contrato por culpa
do consumidor.
36
Portanto, ainda que, conforme tese repetitiva, firmada no Tema 938/STJ, seja válida “cláusula
contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de corretagem” (Res 1599511/SP, Segunda Seção, DJe
06/09/2016), é inegável que, nos termos da jurisprudência desta Corte, a quantia paga a esse título
é uma despesa administrativa da vendedora, o que se infere do entendimento de que deve ser
restituída na hipótese de extinção do vínculo contratual por culpa da vendedora. Assim, por
consequência lógica de se tratar de uma despesa administrativa da vendedora, ela deve ser
considerada incluída no percentual de 25% (vinte e cinto por cento) dos valores pagos na hipótese
de rompimento do contrato por culpa ou iniciativa do consumidor, já que referido percentual tem
plena natureza indenizatória e cominatória, fazendo, pois, frente a todas as vicissitudes
decorrentes do rompimento do contrato.

37
 Alienação Fiduciária
• Este tema tem se mostrado recorrente na doutrina e na jurisprudência e
ganhou maior interesse a partir de decisões dos Tribunais a respeito da
resolução da compra e venda, assim como da alienação fiduciária, por
iniciativa do adquirente e devedor.
• Confronta-se o art. 53 do CDC, que estabelece a nulidade da cláusula que
prevê a perda total das prestações pagas, inclusive nas alienações
fiduciárias, com os arts. 26 e 27 da Lei 9.614/97. Também permeia a
discussão o quanto está na Súmula n. 543 do STJ.

38
“Esta Corte firmou o entendimento segundo o qual, em havendo
inadimplemento do devedor em contrato de alienação fiduciária em
garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve se dar na forma
dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 – norma posterior e mais
específica –, afastando-se, por conseqüência, a regra genérica e
anterior prevista no art. 53 do CDC. No mesmo sentido: AgInt nos
EDcl no AREsp 975.829/SE, 4ª Turma, DJe de 03/10/2017; AgRg no
AgRg no REsp 1.172.146/SP, 4ª Turma, DJe de 26/06/2015; e REsp
1.531.144/PB, 3ª Turma, DJe 28/3/2016.” (REsp 1.871.911/SP, Rel.
Min. Nancy Andrighi, DJe 27.08.2020)

39
Recentemente o STJ, por decisão monocrática do Min. Paulo
Dias Moura Ribeiro, deu provimento ao Recurso Especial para
reformar a decisão do TJSP que aceitou o pedido de
“desistência” ou “resilição unilateral” do adquirente e
determinou a restituição de 85% da quantia paga. O TJSP
entendeu que antes do leilão e da consolidação é possível a
resilição unilateral. O STJ reafirmou a sua jurisprudência e a
prevalência da Lei 9.514/97 sobre o CDC (REsp 1.858.635/SP,
DJe 05.02.2020).
40
“[...] 5. Segundo o entendimento do STJ, a purgação da mora, nos contratos de
mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina
da Lei n. 9.514/1997, é admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme
previsão do art. 26, § 1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a
assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n.
70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário
relativas à Lei n. 9.514/1997.
6. Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei
n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-
Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do
credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe
garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem
imóvel objeto de propriedade fiduciária.
41
7. Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já
consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato
jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada
do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações
em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante
tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.
8. O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n.
9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à
observância de uma imposição legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -
, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem
imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a
impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável
exclusivamente ao fiduciário.
(REsp 1649595/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
13/10/2020, DJe 16/10/2020)
42
Bem de Família na Alienação Fiduciária
PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL RECONHECIDO COMO BEM DE FAMÍLIA.
POSSIBILIDADE. CONDUTA QUE FERE A ÉTICA E A BOA-FÉ. SÚMULA 168 DO STJ.
1. À luz da jurisprudência dominante das Turmas de Direito Privado: (a) a proteção
conferida ao bem de família pela Lei n. 8.009/90 não importa em sua
inalienabilidade, revelando-se possível a disposição do imóvel pelo proprietário,
inclusive no âmbito de alienação fiduciária; e (b) a utilização abusiva de tal direito,
com evidente violação do princípio da boa-fé objetiva, não deve ser tolerada,
afastando-se o benefício conferido ao titular que exerce o direito em
desconformidade com o ordenamento jurídico. Precedentes. 2. Agravo interno não
provido.
(AgInt nos EDv nos EREsp 1560562/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 02/06/2020, REPDJe 30/06/2020, DJe 09/06/2020)

43
Em outro caso, reconheceu, todavia, o bem de família sobre os direitos econômicos do
devedor:
“RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. OMISSÃO DO ACÓRDÃO
RECORRIDO. INEXISTÊNCIA. PENHORA DE DIREITOS DO DEVEDOR SOBRE IMÓVEL GRAVADO
COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL DE ALTO PADRÃO. IRRELEVÂNCIA.
APLICAÇÃO DA REGRA DA IMPENHORABILIDADE. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
3. Segundo a orientação jurisprudencial desta Corte, para efeito da proteção do art. 1º da
Lei n. 8.009/1990, basta que o imóvel sirva de residência para a família do devedor, sendo
irrelevante o valor do bem. Isso porque as exceções à regra de impenhorabilidade dispostas
no art. 3º do referido texto legal não trazem nenhuma indicação nesse sentido. Logo, é
irrelevante, a esse propósito, que o imóvel seja considerado luxuoso ou de alto padrão.
4. A intenção do devedor fiduciante, ao oferecer o imóvel como garantia ao contrato de
alienação fiduciária, não é, ao fim e ao cabo, transferir para o credor fiduciário a
propriedade plena do bem, diversamente do que ocorre na compra e venda, mas apenas
garantir o adimplemento do contrato de financiamento a que se vincula, objetivando que,
mediante o pagamento integral da dívida, a propriedade plena do bem seja restituída ao
seu patrimônio.
44
5. Por isso, em se tratando do único imóvel utilizado pelo devedor fiduciante ou por
sua família, para moradia permanente, tais direitos estarão igualmente protegidos
como bem de família, em ação de execução movida por terceiro estranho ao
contrato garantido por alienação fiduciária, razão pela qual, enquanto vigente essa
condição, sobre ele deve incidir a garantia da impenhorabilidade a que alude o art.
1º da Lei 8.009/1990.
6. No caso, sendo o recorrido possuidor direto do imóvel dado em garantia do
contrato de alienação fiduciária firmado para aquisição do próprio imóvel e
constatado pelo Tribunal de origem que o bem destina-se à residência do executado
e de sua família, há de ser oposta ao terceiro exequente a garantia da
impenhorabilidade do bem de família, no que tange aos direitos do devedor
fiduciário.
7. Recurso especial desprovido.
(REsp 1726733/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA,
julgado em 13/10/2020, DJe 16/10/2020)
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Tema 982 STF - Discussão relativa à constitucionalidade do procedimento de
execução extrajudicial nos contratos de mútuo com alienação fiduciária de
imóvel, pelo Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, conforme previsto na Lei n.
9.514/1997 – (RE 860631, Rel. Min. Luiz Fux, Dj. 01.02.2018)

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 FIM
Agradeço a Atenção

Carlos Alberto Garbi (breve nota biográfica)

Graduado pela FMU/SP. Mestre e Doutor pela PUC/SP. Pós-Doutor pela Universidade de Coimbra. Professor de Direito Civil e
Comercial da FMU. Professor da EPM – Escola Paulista da Magistratura. Desembargador aposentado do Tribunal de Justiça de
São Paulo. Consultor, Advogado e Parecerista. Membro da Academia Brasileira de Direito Civil. Vice-Presidente do Conselho
Consultivo do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito do Consumidor. Diretor Nacional de Publicações e Coordenador da
Revista de Direito de Família da ADFAS. Membro do Conselho de Orientação Editorial da Revista de Direito Civil Contemporâneo.
Membro do Conselho da Revista Especializada de Direito Civil da IJ International Legal Group de Buenos Aires. Membro do IDP –
Instituto de Direito Privado. Membro da Comissão de Direito de Família da OAB/SP. www.garbiadv.com

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