PROF.

EVERTON LÚCIO

ASPECTOS POLÊMICOS DA NOVA LEI DO

DISTRATO IMOBILIÁRIO
LEI 13.786/18

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OBJETIVO DO CURSO:

 Analisar os aspectos da aquisição imobiliária em

empreendimentos novos;

Elencar as formas de extinção contratual à luz da Lei

13.786/18 e seu alcance legal;

Discorrer sobre os diferentes procedimentos legais

disponíveis e meios processuais para a extinção
contratual.
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MOMENTO HISTÓRICO

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Aquecimento do Mercado Imobiliário;

• Aquisições de imóveis “na planta”;
• Pagamento parcelado;
• Inadimplência;

Resilição contratual:
• Desemprego;
• Custeio de doenças;
• Descontrole financeiro;
• Mudança de cidade;
• Desinteresse posterior pelo bem. 4
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 Crise Imobiliária – agravamento do quadro.

 Valor Contratado (aquisição) ≥ Valor de Mercado (entrega de chaves)

 Saldo devedor a ser pago ≥ valor de mercado do bem
Desfazimento unilateral do contrato (resilição unilateral):
 Deduções abusivas
 Demandas judiciais
 Ausência de texto legal regulamento a extinção dos contratos
imobiliários;
 Jurisprudência x Cláusulas Abertas x Princípios
 STJ x IRDR
 Risco de cláusulas sem pactuação
 Multa unilateral (pegar ou largar) 5
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ENTENDENDO A EXTINÇÃO
CONTRATUAL
Conceitos Básicos de Direito Civil

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RESILIÇÃO

É o desfazimento do contrato apenas por vontade das partes.

Se for por ambas, é Resilição Bilateral  DISTRATO

Se for por uma parte, é Resilição Unilateral  DENÚNCIA

RESOLUÇÃO

É o desfazimento do contrato por justo motivo diverso da

mera vontade de uma das partes.
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Suporte legal:
• Desequilíbrio econômico-financeiro por fato superveniente nas
condições legais (arts. 317 e 478 CC e 6º, V CDC);
Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta
entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz
corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real
da prestação.

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de

uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para
a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o
devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar
retroagirão à data da citação.

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações
desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem
excessivamente onerosas; 8
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• O implemento de uma condição resolutiva expressa (art. 474 CC)

Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a

tácita depende de interpelação judicial.

• O próprio inadimplemento (condição resolutiva tácita a atrair os

arts. 474 e 475 CC)

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a

resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento,
cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

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INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

É o ato jurídico por meio do qual o titular de um terreno aliena unidades

de um futuro condomínio que será instituído após o término das obras.

• É a “venda na planta”
• Disciplinada pela Lei 4.591/64

LOTEAMENTO

É o parcelamento do solo para a criação de lotes servidos de

infraestrutura e com acesso a novas vias de circulação.

• Também considerada “venda na planta”

• Terreno já existe;
• Loteador realizará obras de infraestrutura do loteamento
• Compromisso no momento do registro do loteamento 10
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INADIMPLEMENTO

• Absoluto

Quando a prestação se torna inútil como descumprimento da prestação.

 Contrato deve ser resolvido;

 Devedor terá de indenizar os prejuízos sofridos pelo credor (perdas e
danos) - prefixada
 Cláusula penal compensatória (multa compensatória)

• Relativo

Quando a prestação atrasada (em mora) ainda é útil.

 Contrato se mantém
 Devedor terá de adimplir a prestação atrasada acrescida de encargos
moratórios (cláusula penal moratória) 11
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A multa moratória só se aplica para casos de inadimplemento

relativo;

A multa compensatória só recai em casos de inadimplemento

absoluto;

Para imóveis “na planta”:

• Se comprador atrasa o pagamento da prestação OU;

• Vendedor atrasa a obra;

• Será devida multa moratória (inadimplemento relativo);

• Caso o credor não pedir a resolução do contrato.

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• Será devida multa compensatória se o credor pedir a resolução do

contrato (inadimplemento absoluto)

• Cabe ao CREDOR decidir se a prestação inadimplida é útil ou não útil

(art. 395 §único)

Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa,
mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais
regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Parágrafo único. Se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor,
este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos.

CLÁUSULA PENAL

Também pode ser chamada de pena ou multa.

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ALCANCE DA LEI
Conceitos Básicos de Direito Civil

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FOCO DA LEI:

1. Disciplinar o desfazimento do contrato por culpa de uma das

partes
• Resilição unilateral OU
• Resolução por inadimplemento.

2. A Lei não trata de todos os contratos de aquisição de imóvel.

• Só dos que envolvem imóveis “na planta”;
• Seja em regime de incorporação;
• Seja em regime de loteamento.
Obs.: imóveis já construídos entre particulares não são tratados
pela nova lei. 15
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3. Em se tratando de imóveis construídos, por analogia, pode ser

aplicada quando:
• Quando o comprador puder ser considerado consumidor.
• Art. 4º LINDB
– “Quando a lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo com
a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito.”
• Ubi eadem ratio, ibi eadem iuris = Onde se aplica a mesma
razão, aí se aplica o mesmo dispositivo legal

4. Trata de contratos de compra e venda e de seus

desdobramentos:
• Promessas de compra e venda;
• Cessões de direito onerosas
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5. Deve ser estendida, por analogia, mutatis mutandi, a outras

espécies contratuais envolvendo transferência de imóvel:

• Contrato de permuta;

• Contrato de Dação em Pagamento.

Exemplo:

Se um consumidor trocar um terreno próprio por um apartamento

“na planta”, observam-se analogicamente as regras da nova lei,
como as de limites de valores de multas compensatórias.

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DIRETRIZES INTEPRETATIVAS: A PUBLICIZAÇÃO DO DIREITO

CIVIL E O COTEJO COM O CENÁRIO ATUAL

O CDC e o Direito Civil

Um único consumidor possui:

• Vulnerabilidade técnica e econômica;
• Hipossuficiência presumida;
• Merecem proteção jurídica.
• Contratos de Adesão.
• Contratos firmados por partes com força negocial desigual;

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PUBLICIZAÇÃO:
É a utilização de normas de ordem pública para o Direito Civil.
Ocorre quando há um desnível de forças entre as partes na negociação a
flexibilizar a livre iniciativa, que é um valor constitucional e que respalda
o pacta sunt servanda e a autonomia da vontade.

Art. 170 CF/88

A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na

livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme
os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:

 Flexibilização da Livre Iniciativa;

 Valor Social Relevante protegido pela CF
 Proteção do Consumidor (inciso V)
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CONTEXTO JURISPRUDENCIAL À ÉPOCA

• Inversão de cláusulas contra as incorporadoras;

• Limitação da multa compensatória em percentual de 10% a 15%.

• Subsistência dos princípios que não foram afastados pela nova

Lei.

Ex.: a inversão da multa compensatória em desfavor do

incorporador ou do loteador não foi textualmente afastada, logo,
precisa ser entendida como subsistente.

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LEGISLAÇÃO APLICÁVEL:
Nova Lei x CDC

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As lei 13.786/18 modificou:

A lei 4.591/64

A lei 6.766/76

A NOVA LEI NÃO MODIFICOU O CDC

• Há casos em que o adquirente “na planta” não é consumidor. Ex.

fundos de investimentos imobiliários.

• Pelo “Diálogo das Fontes”, utiliza-se o CDC para coordenar as

duas normas. 22
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IRRETROATIVIDADE DA NOVA LEI:

SÓ PARA CONTRATOS POSTERIORES

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Apenas contratos anteriores;

 Nem mesmo os efeitos futuros desse contrato;

POR QUÊ?

A RETROATIVIDADE, AINDA QUE MÍNIMA, É VEDADA NO DIREITO

BRASILEIRO PARA NORMAS QUE NÃO SEJAM CONSTITUCIONAIS
ORIGINÁRIAS.

Contudo, os tribunais podem aproximar o entendimento atual ao

da nova lei. Ex. Art. 413CC c/c 51 CDC (15% para 25%/50%)

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Mudar jurisprudência consolidada gera insegurança jurídica

Caso mudem o entendimento, devem modular os efeitos, por 2

motivos:

PRIMEIRO: O CPC protege a boa-fé e a segurança jurídica – ações

posteriores (art. 927, §3º CPC). Apenas contratos anteriores;

SEGUNDO: A norma jurídica tem que ser prévia. Não é apenas

texto legal, mas também sua interpretação: texto e contexto.
Seria ilegal mudança jurisprudencial para atingir ações judiciais
anteriores.

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QUADRO-RESUMO NOS CONTRATOS E

ANUÊNCIA ESPECÍFICA

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PRINCÍPIO DA INFORMAÇÃO

A falta de qualquer informação, todavia, não gera

repercussões jurídicas severas;

Adquirente poderá pedir aditamento em até 30 dias;

(mudanças estéticas);

Incorporador não efetivou a mudança – resolução do

contrato por culpa do incorporador

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A falta de informações obrigatórias no quadro-resumo poderia

gerar a nulidade ou ineficácia de cláusulas contratuais?

NÃO.

Qualquer alteração precederá de assinatura do adquirente ao lado

da cláusula contratual (art. 26-A, §2º da Lei 6.766/79).

Cláusula de Ordem Pública – nulidade pelo art. 166CC, VI e VII

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Art. 35-A – Lei 4.591/64

Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades

autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá
conter: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I - o preço total a ser pago pelo imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque
para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato; (Incluído pela
Lei nº 13.786, de 2018)

III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu
beneficiário; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das
parcelas; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o

período de aplicação de cada um; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
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VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de
resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador,
com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao
adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu
período de incidência e o sistema de amortização; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito
de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do
Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador
ou do estabelecimento comercial; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da
obra pelo incorporador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como
garantia real do financiamento destinado à construção do investimento; (Incluído pela Lei nº
13.786, de 2018)
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 PROF. EVERTON LÚCIO

XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do

cartório de registro de imóveis competente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da
intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será
concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o
qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do
adquirente. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI do caputdeste

artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura
junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº
8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor). (Incluído pela Lei nº
13.786, de 2018)x

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PROF. EVERTON LÚCIO

CABIMENTO DA RESOLUÇÃO
UNILATERAL:
(IMOTIVADA)

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 PROF. EVERTON LÚCIO

O CONSUMIDOR PODE OU NÃO, IMOTIVADA E UNILATERALMENTE,

RESILIR O CONTRATO ENQUANTO HOUVER PARCELAS PENDENTES DE
PAGAMENTO?

O Art. 473CC
A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o
permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Vedação ao abuso de direito x Tutela do consumidor (art. 51CDC)

Vulnerabilidade do Consumidor, é presumida nas modalidades:

 Jurídica
 informacional
 Econômica
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 PROF. EVERTON LÚCIO

 Prestações de valor elevado;

 Garantia de desvencilha-se “honrosamente”;

ENCARGOS INDENIZATÓRIOS PUNITIVOS EM CASO DE ROMPIMENTO POR

CULPA DO ADQUIRENTE: (art. 67-A da Lei 13.786/18)
 Multa compensatória de 25% a 50% do valor pago;
 Retenção da comissão de corretagem.

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – LEI 10.4321/04:

É a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade

específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das
unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de
falência ou insolvência do incorporador
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 PROF. EVERTON LÚCIO

PACTO PERPÉTUO

O CONSUMIDOR PODE OU NÃO, IMOTIVADA E

UNILATERALMENTE, RESILIR O CONTRATO
ENQUANTO HOUVER PARCELAS PENDENTES DE
PAGAMENTO?

 Vulnerabilidade do consumidor PRECISA ser

observada (arts. 122 e 187CC e 51CDC)

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 PROF. EVERTON LÚCIO

DIREITO À SAÍDA HONROSA DO CONTRATO:

 Garantia de, antes do vencimento das prestações, poder romper o
contrato;
 Pagar os encargos punitivos e indenizatórios devidos
 A Lei prevê a Resilição Unilateral – consumidor pode desligar-se
mediante pagamento das punições

A LEI NÃO PROÍBE A RESILIÇÃO POR PARTE DO CONSUMIDOR

A diferença é que o consumidor não pode romper o contrato

impunemente.

O direito de arrependimento nada tem a ver com a resilição unilateral: é

condição resolutiva expressa sem punição alguma, desfazer o contrato
dentro do prazo de 7 dias (vontade do consumidor).
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 PROF. EVERTON LÚCIO

ENTENDA:
Resilição contratual é hipótese de inadimplemento contratual.

IRRETRABILIDADE (§12º do art. 67-A da Lei 4.591/64) x §2ª do (antigo)

art. 32) x art. 26 da Lei 6.766/76

NÃO SE PODE INVOCAR A TEORIA DA IMPREVISÃO (ART. 478CC) NOS

CASOS DE:
 DESEMPREGO
 DOENÇA SUPERVENIENTE

Diligência do consumidor (seguros, poupança, garantia de crédito).

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 PROF. EVERTON LÚCIO

INADIMPLÊNCIA

Inicialmente, há dois regimes:

Da multa compensatória

Presente na Lei do Distrato e pressupõe o cabimento da resilição

unilateral (mesmo sem ter quitado integralmente as prestações).

Não há perda integral doa valores para o adquirente inadimplente

que deu causa à extinção do contrato.

Perda será limitada aos encargos do contrato

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 PROF. EVERTON LÚCIO

 Do leilão (art. 63 – Lei 4.591/64 e art. 1ª, VII da Lei 4.864/65)

Autorização de realização de um leilão como forma de obter o

pagamento do saldo devedor no caso de inadimplência do adquirente.

Afastamento da possibilidade de resilição unilateral pelo adquirente.

Presunção que o pagamento deverá ser feito a qualquer custo, ainda que
às custas do leilão do imóvel adquirido.

Procedimento Extrajudicial pelo incorporador.

ESSE PROCEDIMENTO NÃO PODE SER APLICADO AO

ADQUIRENTE CONSUMIDOR (ART. 53 CDC). 39
 PROF. EVERTON LÚCIO

Só poderia ser aplicado em 2 casos:

1º. Ao adquirente que não seja consumidor. Ex. fundos de

investimento imobiliário que venham a adquirir imóveis “na
planta”;
2º. Cobrança feita por uma Comissão de Representantes contra o
condômino.

DESVALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA

Consumidor tem vulnerabilidade informativa;

Incorporador que possui o poder da previsibilidade do preço da

mercadoria 40
PROF. EVERTON LÚCIO

DIREITO DE ARREPENDIMENTO:
QUESTÕES POLÊMICAS E CASO DO LOTEAMENTO

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 PROF. EVERTON LÚCIO

O ADQUIRENTE PODE ARREPENDER-SE EM ATÉ 7 DIAS (ARTS.

67-A, §§§10 e 11 DA LEI 4.591/64):

MEDIANTE AVISO DE CARTA REGISTRADA COM AVISO DE

RECEBIMENTO

CONTRATO TENHA SIDO CELEBRADO EM ESTANDES DE

VENDA OU FORA DA SEDE DO INCORPORADOR

NÃO HÁ PREVISÃO SIMILAR PARA ALIENAÇÃO DE LOTES

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 PROF. EVERTON LÚCIO

• ANALOGIA À INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

• LOTEAMENTO ENVOLVE O DEVER DE REALIZAR OBRAS
FUTURAS;
• PUNIÕES JURÍDICAS PELO INADIMPLEMENTO SÃO BEM
SEVERAS

CONSUMIDOR x SEDE DO INCORPORADOR

CARTA REGISTRADA x OUTRO MEIO QUE GARANTA CIÊNCIA

DO ALIENANTE

MODUS OPERANDI
VENDA DE LOTES x IMÓVEIS EM REGIME DE INCORPORAÇÃO43
PROF. EVERTON LÚCIO

VALOR DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL E DO

VALOR PAGO NO CASO DE
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

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 PROF. EVERTON LÚCIO

CONTRATO DESFEITO APÓS A ENTREGA DAS CHAVES AO ADQUIRENTE

 Taxa de 0,5% do valor atualizado do imóvel (art. 67-A, §2º, III da

Lei4.591/64)
 Aproxima-se ao valor médio do aluguel do imóvel
 Enriquecimento sem justa causa – art. 884CC
 Colhimento de frutos gratuitamente

FRUIÇÃO DO VALOR PAGO PELO ADQUIRENTE AO ALIENANTE?

 0,5%
 Analogia do §2º do art. 67-A da Lei 4.591/64
 Sobre cada prestação financeira paga a partir da data do desembolso.

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 PROF. EVERTON LÚCIO

Podemos exemplificar.

Se o consumidor já pagou R$900.000,00 até a data da ruptura do contrato e se o valor do

imóvel era de 1 milhão de reais, o consumidor terá de pagar, para o incorporador, em razão da
fruição do imóvel, a quantia de R$5.000,00 por mês a partir da data da entrega das chaves.

Todavia, por outro lado, o incorporador, em razão da fruição do dinheiro desembolsado pelo
consumidor, terá de pagar ao consumidor um percentual de 0,5% a.m. sobre cada prestação
paga pelo consumidor a partir da data do respectivo desembolso.

Se, no exemplo, para facilitar o cálculo, supormos que o consumidor pagou os R$900.000,00
em parcela única na data da entrega das chaves do imóvel e parcelou o restante, temos que a
incorporador teria de pagar R$4.500,00 por mês ao consumidor pela fruição do dinheiro pago
pelo consumidor.

Nesse exemplo, pode-se dizer que, em nome da compensação – que é o encontro de

obrigações contrapostas entre as mesmas partes (art. 368, CC) –, ao final, caberá ao
consumidor pagar apenas R$ 500,00 por mês para o incorporador, pois a sua dívida já terá sido
parcialmente extinta com a compensação.

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PROF. EVERTON LÚCIO

VALOR DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL E DO

VALOR PAGO NO CASO DE
LOTEAMENTO

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 PROF. EVERTON LÚCIO

FRUIÇÃO (ART. 32-A, I da Lei 6.766/76):

0,75%

Valor atualizado do contrato CONTRATO DESFEITO

APÓS A ENTREGA DAS CHAVES AO ADQUIRENTE

Aplicam-se os argumentos da incorporação imobiliária

Fruição do loteador

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PROF. EVERTON LÚCIO

RISCO MÁXIMO DO ADQUIRENTE:

PERDA INTEGRAL DO VALOR PAGO E TAXA DE FRUIÇÃO
ADICIONAL

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 PROF. EVERTON LÚCIO

RUPTURA POR CULPA DO CONSUMIDOR:

RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO APÓS A RETENÇÃO DE DIVERSOS
VALORES:
MULTA COMPENSATÓRIA
VALOR DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL
COTAS CONDOMINIAIS NÀO PAGAS ETC
PREVISÃO DO ART. 67-A DA LEI 4.591/64
LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A 100% DO VALOR PAGO PELO
CONSUMIDOR (§4º ART. 67-A DA LEI 4.591/64)

PIOR HIPÓTESE:
PERDER TUDO QUE PAGOU
DÍVIDA DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL
NÃO HAVERÁ SALDO DEVEDOR REMANESCENTE 50