CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

RENOVATÓRIA
LOCAÇÕES – RENOVATÓRIA
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição
inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe
incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com
indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da
Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e
o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do
fiador, a atual idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da
fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao
proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o
sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou
LOCAÇÕES – RENOVATÓRIA
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição
inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe
incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com
indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da
Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e
o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do
fiador, a atual idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da
fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao
proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o
sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou
LOCAÇÕES – RENOVATÓRIA
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DE UMA DAS VARAS CÍVEIS DO FORO REGIONAL DE
SANTANA – SP.

(docs. anexos), por intermédio do seu procurador devidamente constituído (doc. anexo), vem,
respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, com fulcro nos artigos 51 e seguintes, artigo 58,
71 e seguintes da Lei 8.245/91, propor a presente

AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL

em face de, consubstanciado nas razões de fato e de direito a seguir expostas.

I - FATOS

O autor recebeu em locação comercial o imóvel descrito no anexo instrumento de locação (docs.
anexos), firmado originariamente em 27 de setembro de 2.001, consistente em imóvel
LOCAÇÕES – RENOVATÓRIA
Nos termos do aludido contrato, a locação originariamente passou a vigorar a partir de 01 de
outubro de 2.001, por prazo determinado de 5 (cinco) anos, com término previsto para o dia 30 de
setembro de 2.006.

Por força de decisão judicial, transitada em julgado, proferida pela 4ª Vara Cível desse
Fórum Regional em ação renovatória de locação (Processo nº 001.06.106226-2), referido
contrato foi prorrogado nas mesmas condições anteriores e por igual prazo, ou seja, 5 (cinco)
anos, com inicio em 01 de outubro de 2006 e término previsto para 30 de setembro de 2011
(docs. anexos).

O imóvel foi edificado e adaptado para destinar-se exclusivamente à exploração do comércio de

venda de produtos derivados de petróleo e demais atividades afins, conforme previsto na cláusula 5ª.

No decorrer do contrato o imóvel foi mantido, pelo autor, modernizado e identificado pelo “lay out”
e imagens características da bandeira “BR”, em decorrência dos contratos de licença de uso da
marca e promessa de compra e venda mercantil, firmados com a Petrobrás Distribuidora S/A, os
quais encontram-se em vigor, inclusive com cláusulas penais pelo descumprimento dos mesmos.
LOCAÇÕES – RENOVATÓRIA
A exploração e refino do petróleo até regulamentação da lei ordinária configura-se em
monopólio estatal conferido a Petróleo Brasileiro S/A, sendo certo que a distribuição e revenda
são rigidamente controladas através de portarias, resoluções, decretos e leis em especial da
A.N.P (Agência Nacional do Petróleo), que por sua vez substituiu o antigo Departamento
Nacional de Combustíveis.

De se ressaltar que o autor realizou e realiza manutenção e atualização do imóvel por ele
recebido em locação, mantendo, inclusive, vigente seguro (docs. anexos), prestando
ininterruptamente assistência técnica aos equipamentos, substituindo-os quando necessário,
modernizando-os e informartizando-os, bem como promovendo todas as adequações,
investimentos e reformas necessárias no respectivo imóvel (docs. anexos).

Como se denota, o autor sempre cumpriu fielmente com todas as obrigações exsurgentes
do contrato, sendo certo, ainda, que como determina a lei, vem exercendo ininterruptamente
o mesmo ramo de atividade e comércio por mais de 3 (três) anos consecutivos, ou seja, posto
de serviços e abastecimento de veículos automotores, preenchendo, pois, os requisitos do
artigo 51, I, II e III, e 71 da lei 8.245/91 (docs. anexos).
LOCAÇÕES – RENOVATÓRIA
Com o intuito de demonstrar a boa fé e a firme intenção na
renovação, por parte do autor, este propõe, conforme determina o
artigo 71, IV, adequações do mesmo à nova realidade mercadológica
da atividade, mantidas as principais condições do contrato atualmente
em vigor entre as partes, notadamente prazos de vigência, índices e
periodicidade de correção e valor dos alugueres.

Assim, o autor propõe a manutenção do valor de R$ 5.775,02

(Cinco mil, setecentos e setenta e cinco reais e dois centavos) a título
de alugueres pagos atualmente, encontrando-se em observância aos
valores das locações de imóveis na região explorada e, ainda, em
conformidade com o laudo de avaliação do perito judicial nomeado nos
autos do processo anterior (doc. anexo).
LOCAÇÕES – RENOVATÓRIA
Uma vez preenchida a condição do inciso IV do artigo 71, com a oferta
supra, o autor indica como fiadores os Srs. que concordam e aceitam
figurar na qualidade de fiadores com todos os encargos daí
advindos, bem como possuem idoneidade financeira, conforme
declaração e cópias das escrituras e demais documentos anexos.

O autor anexa à presente, ainda, comprovação de preenchimento

das condições da ação e do exercício ininterrupto do fundo de
comércio comum, no último triênio, protestando, desde já, pela
complementação no decorrer da instrução caso seja necessário (docs.
anexos).
LOCAÇÕES – RENOVATÓRIA
Por oportuno, esclarece, o autor, que conquistou uma vasta clientela pela
excelente prestação de serviços nestes anos ininterruptos de exercício das
atividades previstas em seu contrato social.

No tocante aos alugueres, o autor esclarece que os mesmos estão sendo

pagos pontualmente, conforme combinado com os locadores, ora réus, através
de depósito/transferência em conta corrente de depósito, conforme
comprovam os demonstrativos anexos à presente (docs. anexos).

Os impostos devidos também estão sendo pagos regularmente, conforme

demonstram documentos anexos (docs. anexos).
LOCAÇÕES – RENOVATÓRIA
II - PEDIDOS

A procedência do pedido, sem dúvida há de ser

decretada, pois estão atendidas as exigências legais,
como se conclui da documentação ofertada, mormente
quanto ao cumprimento das obrigações contratuais,
pagamentos pontuais de alugueres, impostos, taxas, quer
no aspecto do direito substantivo, quer no adjetivo,
restando, também o pleito judicializado no semestre que
antecede ao término do contrato.
LOCAÇÕES – RENOVATÓRIA
Posto isto, é a presente para requerer se digne V. Exa. julgar a ação
totalmente procedente, declarando a renovação judicial do contrato de locação
existente entre as partes, por novo período de 5 (cinco) anos a contar de 01 de
outubro de 2.011 e término em 30 de setembro de 2016 , com o valor mensal
de alugueres no importe R$ 5.775,02 (Cinco mil, setecentos e setenta e cinco
reais e dois centavos), observados os índices e periodicidade de correção
previstos no contrato original.

De outro lado, além da procedência do pedido formulado, requer o autor,

outrossim, a condenação dos réus nas verbas da sucumbência e demais
consectários legais, na hipótese de resistência.

Requer-se, ainda, a citação dos réus para, querendo, contestar a ação,

sob pena de confissão e revelia, quando o pedido deverá ser julgado
procedente, decretando-se a renovação forçada do contrato, por novo período
LOCAÇÕES – RENOVATÓRIA
Protesta, outrossim, caso V. Exa. entenda necessário, sejam os fiadores do contrato de locação
original cientificados da presente demanda, para todos os fins e efeitos de direito.

Protesta, finalmente, provar o alegado, por todos os meios de prova

admitidos em juízo, não só pelos documentos acostados aos autos, mais ainda por outros que poderá
juntar ao processo, provas periciais que desde já se requer, inquirição de testemunhas, depoimento
pessoal dos réus, que fica desde já também expressamente requerido, sem prejuízo da produção de
outras provas que se façam necessárias.

Dá-se à causa para fins fiscais o importe de R$ 69.300,24 (sessenta e

nove mil, trezentos reais e vinte e quatro centavos), correspondentes a 12 vezes o último aluguel
pago, nos termos da lei vigente.

Termos em que,
Pede e espera deferimento.
São Paulo
REVISIONAL
LOCAÇÕES – REVISIONAL
Art. 19. Não havendo acordo, o
locador ou locatário, após três
anos de vigência do contrato ou do
acordo anteriormente realizado,
poderão pedir revisão judicial do
aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço
de mercado.
LOCAÇÕES – REVISIONAL
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:
I - além dos requisitos exigidos pelo CPC, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor
ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos
para tanto;
IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver
discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a
realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.
1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha
sido este estipulado amigável ou judicialmente.
2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os
alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo
aluguel.
1° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa
daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
2° A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.
Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante
expedição de mandado de despejo.
LOCAÇÕES – REVISIONAL
............., brasileiro, casado, profissão, residente e domiciliado à .........................................., por seu advogado, mandato incluso, com
fundamento na Lei 8.245/91, vem propor a presente AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUÉIS contra ..............., pelos fatos e fundamentos
seguintes:
I. O imóvel objeto desta ação, de propriedade/posse do demandante, localizado na ..........................................., encontra-se alugado
por força do contrato anexo, na modalidade residencial, para o demandado, pelo valor atual de R$ 1000,00 (um reais) mensais.
II. Durante todo o decorrer da locação o valor de locação não foi reajustado, salvo aqueles decorrentes de atualização monetária do
valor mensal acordado.
III. O valor de mercado da locação do imóvel objeto da presente ação, conforme comprova-se pelos laudos de avaliações, em anexo, é de R$
1000,00 (um mil reais), mensais.
IV. O autor debalde seus esforços tentou junto ao réu atualizar o valor da locação mediante composição, contudo sem exito.
V. Pretende, em decorrência, o autor a revisão da locação, nos termos da lei de locações, para R$ 1500,00 (um mil e quinhentos
reais) mensais, ou no valor que definir a perícia judicial, se for o caso.
Posto isto, requer se digne Vossa Excelência determinar a citação do réu para comparecer à audiência designada, apresentando
contestação, querendo, sob pena de revelia, e acompanhando a presente ação em todos os seus termos, até final sentença, que,
julgando procedente o pedido, fixará o novo valor do aluguel, retroativo à data da citação, além de condená-lo nos ônus da sucumbência.
Requer ainda, considerados os laudos em anexo, sejam fixados desde já os Aluguéis Provisórios no valor R$ 1.200,00 (um mil e
duzentos reas), mensais, e que deverão vigorar a partir da citação do demandado.
Protestando e desde já requerendo a produção de provas em direito admitidas, especialmente pericial, dá-se à causa o valor de R$
12000,00 (doze mil reais).
CONSIGNAÇÃO EM
PAGAMENTO
CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO
CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO
Instituto jurídico posto à disposição do devedor para que ele, ante o obstáculo
ao recebimento criado pelo credor ou por quaisquer outras circunstâncias
impeditivas ao pagamento, exerça, por depósito judicial da coisa devida, o
direito de pagar, libertando-se do liame obrigacional.
NATUREZA JURÍDICA
A consignação por ser um depósito em juízo do objeto da prestação, tem sua
natureza tida como mista ou híbrida, pois o instituto jurídico ao mesmo tempo
em que é um meio de execução da obrigação, participa do Direito Processual
Civil. – ARTIGO 334
REQUISITOS DA VALIDADE DO PAGAMENTO POR CONSIGNAÇÃO
Diz o artigo 336 que a consignação para valer como pagamento, deve
preencher todos os requisitos de validez deste, tendo em vista as pessoas, o
objeto, o modo e o tempo.
CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ______ VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL I – SANTANA.

MICROGEAR INDÚSTRIA E COMERCIO DE PEÇAS LTDA, empresa regularmente inscrita no CNPJ/MF

sob n. 63.073.670/0001-58, com sede na Rua Barão de São Luís, 70, Jardim Primavera, São Paulo, Capital, CEP
02756-090, por seu advogado infra-assinado (docs. 1 a 4), vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência,
propor a presente

AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO

em face do ESPÓLIO DE LYDIA IANICELLI FRANCISCO, na pessoa de sua inventariante Mércia Francisco (doc. 5 e
7), Avenida Parada Pinto, 737, Bloco D, apartamento 84, São Paulo, Capital, CEP 02611-003, pelos fundamentos de
fato e de direito a seguir aduzidos.

O autor tem por objeto o comércio e indústria, mecânica em geral, importação e exportação, fabricação
de peças, acessórios e afins, prestação de serviço em comércio, consertos e usinagens para terceiros, tendo iniciado
suas atividades em 5 de abril de 1971, conforme comprovam os contratos sociais ora juntados.
CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO
Em 19 de novembro de 2015, o autor firmou contrato de locação com a ré de imóvel para fins não residenciais, que foi levado a averbação na
matrícula do imóvel, conforme documento anexo.
Ocorre que a empresa autora tem mantido vários contatos com o inventariante para pagamento das locações e com alguns
dos herdeiros da falecida, para realização do pagamento das parcelas dos alugueres, sem sucesso.
As evasivas foram as mais diversas, desde a completa inércia e desatenção até mesmo o requerimento de valores superiores
ao quanto estabelecido no contrato.
No dia 4 de novembro de 2009, o autor na pessoa do seu representante legal, enviou e-mail aos herdeiros para regularização
da situação, mais uma vez sem êxito (doc. 9).
Portanto, caracterizada a mora do credor, no caso em litígio, com previsão legal no código civil artigo 335
Tendo em vista as especiais circunstâncias o autor optou por não realizar a consignação bancária, mas promover a presente
demanda com vistas a se desonerar da obrigação prevista em seu contrato social consolidado.
O autor se vale também de dispositivos contidos na Lei de Locações, notadamente o artigo 67 e seguintes.
Tendo em vista que serão trinta parcelas a serem depositadas, conforme disposto no contrato, o autor às fará nestes autos,
nos exatos termos da lei.
Presentes as condições da ação, isto é, legitimidade de parte, interesse e possibilidade jurídica do pedido, passa o autor a
elencar a esse digníssimo juízo seus pedidos: 1) o depósito da quantia devida, a ser efetivado no prazo de 5 (cinco) dias contados do
deferimento; 2) autorização para continuar a consignar, no mesmo processo e sem mais formalidades, as que se forem vencendo,
desde que os depósitos sejam efetuados até 5 (cinco) dias, contados da data do vencimento; 3) a citação do réu a ser realizada por
intermédio de oficial de justiça, na pessoa do representante legal do espólio, para levantar o depósito ou oferecer resposta.

Para demonstrar o alegado, além das provas documentais ora juntadas e testemunhais que serão produzidas, requer o autor a
prerrogativa de utilizar-se de todas as provas em direito admitidas, em especial a juntada de novos documentos, nos casos previstos em lei.
 1

CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
PRIMEIRA PARTE

DA POSSE
LIVRO III – TÍTULO I

CONCEITO (art. 1.196)

Há posse quando a pessoa exercita sobre a coisa um ou alguns dos poderes do domínio,
usando-a, auferindo dela frutos, dispondo dela (promovendo a sua alienação ou cedendo-a
em empréstimo), e, ainda, reivindicando-a do poder de quem quer que injustamente a
possua.
Constatada uma ou algumas dessas situações, pode-se dizer que existirá relação
possessória.

DETENÇÃO (art. 1.198)

Situação jurídica onde há posse efetiva, todavia o direito não a reconhece como tal, dado
que a pessoa que exercita os poderes do domínio encontra-se em relação de dependência
para com seu subordinante, conservando a posse mediante ordens e instruções. O direito
civil denomina tal instituto de fâmulo da posse.
O caseiro de um sítio é um exemplo de detentor (embora possa parecer estranho, posto que
visualmente seja ele quem mantém a posse efetiva do imóvel).

AQUISIÇÃO DA POSSE (art. 1.204)

O conceito legal trata o assunto de forma bem simplificada, enunciando que se adquire a
posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de
qualquer dos poderes inerentes à propriedade.

TRANSMISSÃO DA POSSE (art. 1.206)

A transmissão da posse pode ocorrer de dois modos:

a)a título universal (CAUSA MORTIS) – transferência de uma universalidade (no caso da
herança os herdeiros necessários passam a possuir todos os bens deixados pelo “de
cujus”);
b)a título singular (INTER VIVOS) – transfere-se um bem ou bens individualizados
(comodato de um apartamento na praia a um primo).
 2

PERDA DA POSSE (art. 1.223)

Uma vez mais o legislador procurou simplificar o código anterior (1916), mencionando que
se perde a posse sempre que o agente deixa de ter possibilidade de exercer, por vontade
própria ou não, os poderes inerentes ao direito de propriedade (usar, gozar, dispor e reaver
de quem quer que injustamente a possua ou detenha).

DOS DIREITOS REAIS

LIVRO III – TÍTULO II

CONCEITO (artigos 1.225, 1.226 e 1.227)

Os direitos reais derivam dos diversos tipos de relacionamentos das pessoas com as coisas.
A expressão “real” deriva do latim “res” que significa coisa, daí direito das coisas ou direito
real.
Os artigos acima citados tratam da constituição ou transmissão das coisas. Se forem móveis
pela tradição (entrega), se forem imóveis pelo registro no Cartório competente dos diversos
títulos de propriedade, salvo exceções previstas em lei (escritura, sentenças judiciais,
partilhas etc.).
O código civil traz “numerus clausus” (de forma exaustiva), o que são direitos reais:
propriedade, servidões, usufruto, uso, habitação, penhor, hipoteca e anticrese.

DA PROPRIEDADE
LIVRO III – TÍTULO III

CONCEITO (1.228)

Conjunto de condições conferidas ao possuidor de poder usar, gozar e dispor da coisa, e ter
o direito de reavê-la de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Quando reunidas
todas essas condições em alguém em face de determinada coisa, dizemos que ele é
proprietário ou senhor “dominus”. A lei pressupõe que a propriedade seja plena (quando
reunidas as condições sob exame) e exclusiva (somente um proprietário), até prova em
contrário, nos termos do artigo
1.231 do código civil.

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE

A propriedade de coisas móveis ou imóveis só se adquire em nosso país se for observada a

lei civil. Artigos 1238 e seguintes.
 3

PERDA DA PROPRIEDADE (1275)

I.– Alienação: transfere com os mesmos defeitos, qualidades e restrições com que se
exercia.
II.– Renúncia: Exige uma declaração de vontade demissionária da propriedade.
Para os imóveis exige-se inscrição no registro imobiliário (p. único 1275)
III.– Abandono: Ato de desfazer da coisa, por não mais querer seu proprietário, com atos
que atestam inequivocamente a intenção.
IV.– Perecimento: Pode resultar de destruição ou consumo. Alguns autores
sustentam a existência do extravio definitivo
V.– Desapropriação (Involuntário): também chamada venda forçada, pela integração da res
para o acervo estatal. 150, 157(ver); art. 5º, XXIV, XXV, 184, 185, art. 22.
VI.– Usucapião: vide tópicos nesta apostila.

CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
TEORIA GERAL DOS CONTRATOS

PROPOSTA E ACEITAÇÃO (427 e seguintes)

PROPOSTA OBRIGATÓRIA

Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos
dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.

ACEITAÇÃO

Art. 431. A aceitação fora do prazo, com adições, restrições, ou modificações, importará
nova proposta.
Art. 432. Se o negócio for daqueles em que não seja costume a aceitação expressa, ou o
proponente a tiver dispensado, reputar-se-á concluído o contrato, não chegando a tempo a
recusa.

CONTRATOS DEPENDENTES DE ESCRITURA PÚBLICA (art. 108)

FORMA DE VALIDADE

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos
negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de
direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente
no País.
Art. 109. No negócio jurídico celebrado com a cláusula de não valer sem instrumento
público, este é da substância do ato.
 4

PRÉ-CONTRATO (art. 426)

ELABORAÇÃO E FUNCIONALIDADE

Recurso contratual muito utilizado nos dias atuais, que permite aos interessados grande
agilidade no entabulamento do negócio pretendido, postergando os detalhes para um
momento seguinte.

Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos
essenciais ao contrato a ser celebrado.
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo
antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes
terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.
Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte
inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a
natureza da obrigação.
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte
considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.

CONTRATO DEFINITIVO

Tem por objeto a obrigação final, a real intenção das partes. Exemplos: compra e venda e
locação.

ARRAS OU SINAL (art. 418)

Observar que as arras ou sinal é mecanismo civil destinado ao fechamento futuro de um

determinado negócio jurídico. Pode ser confirmatória ou penitencial, adiantada em dinheiro
ou outro bem móvel.

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por
desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu
haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização
monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de
advogado.
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes,
as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-
las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em
ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

EXTINÇÃO DOS CONTRATOS (art. 472 e seguintes)

DISTRATO - O distrato pode-se dizer que é o inverso do contrato, isto é, o instrumento - que
pela vontade exclusiva das partes - põe fim ao negócio anteriormente realizado, faz-se pela
mesma forma exigida para o contrato (art. 472).
RESOLUÇÃO – Dá-se pelo inadimplemento contratual, por inexecução voluntária ou
involuntária (onerosidade excessiva). Vide artigos 475 e 478.
 5

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CONTRATOS IMOBILIÁRIOS –
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CONTRATOS IMOBILIÁRIOS EM ESPÉCIE h
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COMPRA E VENDA (art. 481 e seguintes) d
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PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS
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Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o l
domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. á
Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem u
efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir s
contrato aleatório. u
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os l
do preço por conta do comprador. a
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos d
negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de e
direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no
e
País. s
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REGRAS ESPECIAIS a
p
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se e
determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às ,
dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo tr
isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. a
§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando ta
diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao a
comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. -
§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar s
a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor e
correspondente ao preço ou devolver o excesso. d
§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido a
como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas e
dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. x
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CLÁUSULAS ESPECIAIS n
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u
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CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
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Os negócios envolvendo imóveis são extremamente solenes, por força do artigo 108 do r
Código Civil, tais exigências devem ser observadas sob pena de nulidade do ato. e
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B) PESSOA JURÍDICA:

I)Certidão dos Distribuidores Cíveis (ações em andamento, falência/concordata, execuções, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no máximo, trinta
dias de emissão, da comarca de sede da empresa e da comarca de localização do imóvel;
II)Certidão dos Distribuidores da Justiça Federal (ações
em andamento,
falência/concordata, execuções, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no máximo, trinta dias de emissão da comarca de sede e da comarca de
localização do imóvel;
III)Certidão do Distribuidor dos Cartórios de Protesto, da comarca de sede e da
comarca da empresa, no prazo de 5 (cinco) anos;
IV)Cópia xerox autenticada da certidão Negativa de Débito - CND;
V)Certidão de Quitação de Tributos Federais;
VI)Contrato/estatuto social vigentes/consolidados e das respectivas alterações;
VII)Ata de eleição da atual Diretoria (em caso de S/A).
VIII)Certidão trabalhista.