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Tema:

Aula __ - Ação Renovatória

Prof. Dr. Fabrizzio Matteucci Vicente

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 Ação Renovatória
• Histórico sobre a proteção legal do ponto
• CC de 1916: permitia o locupletamento dos
locadores, diante do esbulho possessório
que a não devolução do imóvel gerava;
• Lei de Luvas (Decreto 24.150/34): passou a
permitir a renovação do contrato de locação
• A Lei de Locações (8.245/91) revogou a
antiga lei de luvas e manteve muitos de
seus dispositivos.

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 Ação Renovatória
• A possibilidade de renovação não é absoluta
e está sujeita ao atendimento de requisitos.
• Preenchidos os requisitos o juiz deve renovar
o contrato.
• No que diz respeito às luvas:
• art. 43, I da Lei de Locações: a cobrança de
luvas na renovação é contravenção penal;
• só é nula a cláusula contratual

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 Ação Renovatória
• E se não houver cláusula contratual, pode?
• Em primeiro lugar, não há proibição à cobrança de
luvas em contrato inicial;
• Não se pode cobrar luvas, por outro lado, se o
contrato de locação não concede o direito à
renovação;
• Há quem entenda que as luvas estão proibidas
em qualquer circunstância;
• Há quem entenda é que é possível a cobrança de
luvas em qualquer circunstância, desde que não
conste de cláusula contratual.

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 Ação Renovatória
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – Não
configurado cerceamento de defesa – Art. 330, I, CPC –
Cabe ao magistrado indeferir diligências inúteis ou meramente
protelatórias – Art. 130, CPC – Injustificada a devolução da
quantia paga a título de 'taxa de adesão/LUVAS' – Contrato
de locação de box/loja em galeria comercial – Ausência de
vício ou irregularidade no negócio jurídico e nas cláusulas
contratuais – 'Res sperata' – Precedentes – Sentença
mantida – RECURSO DESPROVIDO.
(Relator(a): Ana Catarina Strauch;  Comarca: Jacareí;  Órgão
julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento:
13/09/2016; Data de registro: 28/09/2016)

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 Ação Renovatória
APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. IMÓVEL NÃO
RESIDENCIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. CONTRATO
REALIZADO PELO PRAZO DE QUATRO ANOS. NÃO PREENCHIMENTO DOS
REQUISITOS LEGAIS. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 51 E 71 DA LEI 8.245/91.
ALEGAÇÃO DE PAGAMENTO DE LUVAS E DE FRAUDE POR PARTE DO
LOCADOR AO FIXAR PRAZO INFERIOR AO ESTABELECIDO NA LEI PARA A
RENOVAÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. CONTRATO QUE NÃO ESTÁ
AMPARADO PELO DECRETO 24.150/34, MAS PELA LEI DE LOCAÇÕES.
DIREITO A RETOMADA DO IMÓVEL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
MAJORAÇÃO. ADEQUAÇÃO AOS PARÂMETROS DA CÂMARA. AGRAVO
RETIDO E APELO DO AUTOR DESPROVIDOS E RECURSO DO RÉU PROVIDO.
UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70071424550, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal
de Justiça do RS, Relator: Jerson Moacir Gubert, Julgado em 23/08/2018).

(TJ-RS - AC: 70071424550 RS, Relator: Jerson Moacir Gubert, Data de Julgamento:
23/08/2018, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do
dia 29/08/2018)

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 Ação Renovatória
DIREITO PRIVADO - REVISIONAL DE ALUGUEL –
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – APELAÇÃO DA RÉ –
INSURGÊNCIA CONTRA O LAUDO E O VALOR FIXADO A
TÍTULO DE ALUGUEL – INCLUSÃO DAS "LUVAS" PARA
COMPOSIÇÃO DOS ALUGUERES DOS ELEMENTOS
COMPARATIVOS – INADMISSIBILIDADE – Método
comparativo - Indevida a inclusão de eventuais "luvas" para
composição dos alugueres dos elementos paradigmas –
Sentença anulada, com determinação para a realização de
nova perícia – Recurso provido.
(Relator(a): Antonio Tadeu Ottoni; Comarca: São Paulo; Órgão
julgador: 34ª Câmara de Direito Privado;  Data do julgamento:
05/09/2016; Data de registro: 05/09/2016)

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 Ação Renovatória
• Requisitos da renovatória:
• Existência de fundo de comércio
• Contrato a renovar:
• deve ser contrato escrito
• prazo determinado
• 5 anos de vigência da locação
• Neste caso, o prazo do contrato a renovar
deve ser o mesmo do contrato que será
renovado.

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 Ação Renovatória
LOCAÇÃO. ESCRITÓRIO DE ADVOCACIA. AÇÃO
RENOVATÓRIA. DEC. 24150/34. IMPOSSIBILIDADE.
AUSÊNCIA DE FUNDO DE COMÉRCIO. - O Decreto 24.150/34
foi editado com a finalidade de impedir a cobrança das chamadas
"luvas", por ocasião da renovação do contrato de locação comercial
ou industrial, assegurando a proteção do fundo de comércio. - O
escritório de advocacia não pode ser concebido como atividade
comercial capaz de garantir a possibilidade de ingressar com ação
renovatória com base no Dec. 24.150/34. - Recurso especial não
conhecido.

(STJ - REsp: 278768 CE 2000/0096281-3, Relator: Ministro

VICENTE LEAL, Data de Julgamento: 18/04/2002, T6 - SEXTA
TURMA, Data de Publicação: DJ 27.05.2002 p. 205)

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 Ação Renovatória
• Embora seja possível o contrato verbal ou
mesmo o contrato por prazo indeterminado,
embora sejam válidos, não admitem o direito à
renovação.
• E se o contrato de locação é de prazo inferior a
5 anos, mas a locação perdura há 5 anos?
• É possível a accessio temporis
• Trata-se de somar o tempo de todos os
contratos para o cômputo do total da locação

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 Ação Renovatória
• Entretanto, é preciso que os contratos somados tenham
prazos determinados:
Renovação compulsória de locação comercial pressupõe
contrato escrito e em vigor pelo prazo determinado de cinco
anos, de que, no caso, o inquilino não dispõe, e a alongada
permanência da locação sem contrato escrito e com prazo
indeterminado afasta a accessio temporis. Em
consequência, extingue-se o processo sem exame de
mérito.
(Relator(a): Celso Pimentel; Comarca: São Sebastião; Órgão
julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento:
17/08/2016; Data de registro: 17/08/2016)

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 Ação Renovatória
• E se os contratos de locação possuírem
pequenos intervalos entre o fim e o início
de cada um?
• Admite-se a soma dos prazos de locação,
desde que os prazos sejam razoáveis.
• Mas quando serão razoáveis?
• Em princípio é o tempo necessário à
celebração do novo contrato.

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 Ação Renovatória
APELAÇÃO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL –
AÇÃO RENOVATÓRIA – CONTRATOS ESCRITOS
SEPARADOS POR UM LONGO PERÍODO DE LOCAÇÃO
VERBAL (UM ANO E MEIO) E QUE POSSUEM PESSOAS
DISTINTAS COMO LOCATÁRIAS – ACCESSIO
TEMPORIS – INADMISSIBILIDADE – INTELIGÊNCIA DO
ARTIGO 51 DA LEI N° 8.245/91 E INCISOS – SENTENÇA
MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
(Relator(a): Cesar Luiz de Almeida;  Comarca: São
Paulo; Órgão julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Data
do julgamento: 09/08/2016; Data de registro: 10/08/2016)

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 Ação Renovatória
• Mas a jurisprudência diverge neste
assunto.
• Para o Superior Tribunal de Justiça, há
entendimento de que a renovação deve ser
feita pelo mesmo prazo do contrato
renovado.
• Mas a jurisprudência majoritária é contrária,
entendendo que o prazo da renovação será
de no mínimo 5 anos.
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 Ação Renovatória
*AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. Contrato de Locação de espaço comercial em
Shopping Center firmado em 16 de novembro de 2000, com prazo de cinco (5) anos
mediante o locativo mensal mínimo de R$ 3.960,00, com seguidos aditamentos e prazo
prorrogado até o dia 31 de outubro de 2014. Ajuizamento em fevereiro de 2014 para a
renovação do contrato por mais cinco (5) anos a contar de 01 de novembro de 2014 até 31
de outubro de 2019, mediante o mesmo aluguel mensal mínimo de R$ 9.150,61. Locadora
que apresenta contraproposta do novo aluguel na quantia de R$ 12.180,00. Prova pericial
que estima o valor real de mercado desse aluguel mínimo na quantia de R$ 11.700,00.
SENTENÇA de parcial procedência para a renovação do contrato de locação no valor
indicado pela Perícia, repartindo entre as partes as verbas sucumbenciais. APELAÇÃO da
locadora demandada, que pede a reforma da sentença para a imposição das verbas
sucumbenciais somente contra a locatária demandante. REJEIÇÃO. Conformação das
partes com a sentença em relação à renovação do prazo da locação e ao novo locativo
mensal. Questão que versa mero acertamento, a recomendar a divisão dos ônus
processuais meio a meio entre as partes, cabendo a cada qual o pagamento dos
honorários dos respectivos Patronos. Aplicação analógica do artigo 21, "caput", do CPC de
1973. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*
(Relator(a): Daise Fajardo Nogueira Jacot;  Comarca: São Paulo;  Órgão julgador: 27ª
Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 27/09/2016; Data de registro: 30/09/2016)

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 Ação Renovatória
CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. LOCAÇÃO.
AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PRETENSÃO
DO LOCADOR DE VER SOMADO AO PRAZO DO CONTRATO
ORIGINAL O DO ADITAMENTO.
IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO.
1. O prazo máximo da renovação contratual será de 5 anos, ainda
que a vigência da avença locatícia, considerada em sua
totalidade, supere esse período, nos termos da jurisprudência desta
Corte.
2. Agravo regimental não provido.
(AgRg no AREsp 633.632/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 28/04/2015, DJe 12/05/2015)

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 Ação Renovatória
• E se o contrato tem duração inferior a cinco
anos?
• Se há uma pequena diferença para atingir
os cinco anos há julgados admitindo a
renovação.
• Deve-se analisar cada situação, caso a
caso, para que se tente extrair se o
locador estará se locupletando
indevidamente do trabalho do locatário.
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 Ação Renovatória
• Destaque de relevância:
• É fundamental que o locatário, em contrato
de locação não residencial com cláusula de
manutenção da locação tenha o cuidado de
registrá-lo na matrícula do imóvel:
• Se o contrato não tem essa cláusula ou;
• Se não foi registrado, poderá o adquirente
romper o contrato de locação sem
atender o direito à renovação.

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 Ação Renovatória
• Se não houver o registro ou a referida cláusula,
poderá haver direito a indenização?
• A questão é polêmica, mas entendemos que
sim.
• Neste caso, tanto o locador quanto o terceiro
adquirente poderão ser responsabilizados
pelas perdas e danos que o rompimento da
locação causar ao locatário que tinha o
direito de renovar:
• Luvas.

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 Ação Renovatória
• Segundo requisito: Exploração trienal
• É necessário que o autor exerça a mesma
atividade empresarial no imóvel nos
últimos três anos.
• Nesse período, poderá o autor ter
ampliado ou reduzido sua atividade, mas
jamais poderá alterá-la.

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 Ação Renovatória
• Terceiro requisito: Excelente locatário
• O locatário deve ser excelente.
• Com isto se quer dizer que o locatário
deverá cumprir integralmente o contrato de
locação.
• deverão ser apresentados cópias dos
recibos de pagamento de todas as
verbas locatícias;
• prova de que os seguros foram feitos

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 Ação Renovatória
• Por outro lado se tem entendido que
“pequenas infrações” não impedem o direito a
renovar.
• Mas o que são pequenas infrações?
• A jurisprudência varia e muitas vezes
adota decisões injustas a respeito desse
conceito
• v.g. considerar que o pagamento fora do
local acordado justificaria a não
renovação.

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 Ação Renovatória
LOCAÇÃO COMERCIAL - AÇÃO RENOVATÓRIA - ALEGAÇÃO DE
INFRAÇÃO CONTRATUAL INFRINGÊNCIA LEVE SEM PREJUÍZO
PARA AS PARTES - CARÊNCIA DA AÇÃO AFASTADA - NULIDADE DA
SENTENÇA - JULGAMENTO EM SEGUNDO GRAU COM BASE NO
ART. 515, § 3o, DO CPC - IMPOSSIBILIDADE - NECESSIDADE DE
REALIZAÇÃO DE PERÍCIA PARA O ARBITRAMENTO DOS ALUGUÉIS
- PROSSEGUIMENTO DO FEITO - APELA ÇÃO PROVIDA
1. Não impede a renovação do contrato pelo art. 71, da Lei n" 8.245, de
18.10.91, a infração contratual leve que não cause prejuízo ao locador.
2. Afastada a carência da ação e necessária a produção de prova
pericial para o arbitramento dos aluguéis, de ser anulada a sentença
para o prosseguimento do feito.
(Relator(a): Norival Oliva;  Comarca: São Paulo;  Órgão julgador: 26ª
Câmara de Direito Privado;  Data do julgamento: 14/09/2010;  Data de
registro: 17/09/2010; Outros números: 990100769812)

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 Ação Renovatória
• E se o locatário deixa para pagar os
aluguéis somente na purga da mora da
ação de despejo por falta de pagamento de
aluguéis?
• Há quem entenda que como o locatário
está se valendo de um direito estabelecido
em lei, essa prática não configuraria
infração a impedir a renovação.
• Há julgados nos dois sentidos.

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 Ação Renovatória
L O C A Ç Ã O - R E N O VA T Ó R I A I N F R A Ç Ã O
CONTRATUALIMPONTUALIDADE NO PAGAMENTO DE
ALUGUEL - PURGAÇÃO DA MORA ADMITIDA -
DESCARACTERIZAÇÃO - EXEGESE DO ART. 71, N II, DA
LEI N° 8.245/91.
"Inocorre descumprimento do contrato se o locatário se utiliza
da faculdade legal de purgar a mora decorrente de diferenças
de alugueres apurados em ação revisional, mormente quando
há dúvida quanto aos valores devidos. "
(Relator(a): Magno Araújo;  Comarca: Ribeirão Pires;  Órgão
julgador: 1a. Câmara do Primeiro Grupo (Extinto 2°
TAC);  Data do julgamento: 13/04/1998;  Data de registro:
30/06/2000; Outros números: 511611600)

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 Ação Renovatória
• E se o locatário esqueceu-se do seguro contra
incêndio?
• Não haverá o direito a renovar, por se
considerar infração contratual que impede a
renovação.
• E se o que não foi pago foram os encargos da
locação?
• Há quem entenda ser impossível a purga da
mora relativamente a essas verbas e com
base nisso impede a renovação.

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 Ação Renovatória
• Requisito Quatro: Apresentação de garantia
• A petição inicial deve estar acompanhada de:
• carta do antigo fiador; ou,
• indicação, com anuência, do novo fiador;
• prova da idoneidade financeira do novo
fiador.
• Antigamente só se exigia para novos
fiadores. Hoje, para todos.

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 Ação Renovatória
Locação comercial. Ação renovatória. Impontualidade
reiterada no pagamento dos alugueres. Inadimplemento
do IPTU no período da locação. Inexistência de prova do
pagamento do prêmio do seguro contra incêndio e da
idoneidade financeira do novo fiador. Impossibilidade de
renovação compulsória. Inobservância do requisito do
"exato cumprimento do contrato", previsto no art. 71, inc.
II, da Lei 8.245/91. Recurso desprovido.
(Relator(a): Pedro Baccarat; Comarca: São Paulo; Órgão
julgador: 36ª Câmara de Direito Privado;  Data do
julgamento: 19/05/2016; Data de registro: 19/05/2016)

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 Ação Renovatória
• O que é ser fiador idôneo?
• É ser fiador com patrimônio capaz de
responder pelas verbas locatícias.
• Entretanto, deve-se também verificar a
idoneidade pessoal do fiador, por meio da
obtenção de certidões relativas a ele.

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 Ação Renovatória
• É possível oferecer outra garantia?
• Entendemos que sim, pois a lei não
estabelece qualquer exigência de que a
garantia seja a mesma do último contrato.
• Importante, entretanto, que não exista
diminuição da garantia.
• Isto porque a ação renovatória impõe a
formação de negócio jurídico novo.

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 Ação Renovatória
• Quinto requisito: Respeitar o prazo para
propositura da ação:
• O prazo é decadencial. Por que?
• O prazo se inicia um ano antes do fim do
contrato a renovar e se encerra seis meses
antes do seu término.
• Se proposta a ação antes do prazo, deverá ser
extinta por falta de interesse de agir;
• Se proposta depois: extingue-se por decadência.

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 Ação Renovatória
APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA. Autor alega que o réu
dificulta a renovação do contrato, a qual exige luvas, cuja cobrança é
ilegal. SENTENÇA RECONHECENDO A DECADÊNCIA. Como se
depreende dos autos, o valor atribuído aos honorários advocatícios no
montante de R$ 700,00 (setecentos reais), encontra-se adequado aos
critérios da razoabilidade e proporcionalidade, diante do grau de
complexidade da demanda não exige grande esforço laborativo e
intelectual do patrono do recorrente, pois o juízo a quo reconheceu a
prejudicial de mérito de decadência, fato que extinguiu precocemente a
demanda. RECURSO QUE SE NEGA PROVIMENTO.

(TJ-RJ - APL: 00266413420088190036 RIO DE JANEIRO

NILOPOLIS 2 VARA CIVEL, Relator: LÚCIO DURANTE, Data de
Julgamento: 06/03/2018, DÉCIMA NONA CÂMARA CÍVEL, Data de
Publicação: 09/03/2018)

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 Ação Renovatória
• Sexto requisito: O novo aluguel:
• a renovação envolve, necessariamente, a
revisão do valor locatício
• Deverá ser especificado já na petição
inicial:
• a proposta do novo valor;
• a forma e o índice de reajuste
• periodicidade dos reajustes

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 Ação Renovatória
• O valor deve ser razoável
• Não pode ser muito baixo, sob pena de má-
fé;
• Também sofrerá sucumbência nessa
hipótese.
• O juiz não ficará adstrito ao valor.
• deverá estabelecer inicialmente o valor do
aluguel provisório:
• 80% no máximo do valor pedido.

34
 Ação Renovatória
• Depois de definidos os aluguéis provisórios,
estando o réu a contestar o valor, poderá o juiz
determinar a realização de perícia, para determinar
o valor correto.
• com a sentença, apurar-se-á as eventuais
diferenças entre o que foi pago pelo locatário e o
valor do aluguel estabelecido na sentença, cabendo
o pagamento de uma vez de toda a diferença.
• aplica-se o art. 916 do CPC?
• Ver §7º: resposta é negativa.

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 Ação Renovatória
• Defesas do Locador:
• A primeira defesa que pode constar da
locação é o não atendimento dos requisitos
legais;
• Outra defesa possível é a indicação de que o
valor do aluguel não é suficiente
• não seria propriamente recusa à renovação
•A contestação deverá conter
contraproposta

36
 Ação Renovatória
• O valor da proposta não pode valer para
o período do início do aluguel, em função
do decurso do tempo.
• Assim, deve-se entender que a proposta
deve ser entendida como feita no
momento da propositura da ação.
• O aluguel provisório será estabelecido,
como já dito no percentual de 80% do
valor ali indicado.

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 Ação Renovatória
• O novo aluguel vigorará a partir do início
da vigência do novo contrato, ainda que
ocorra no curso da ação renovatória.
• Independentemente da renovação, o réu
terá direito ao valor das verbas locatícias
pagas e das respectivas diferenças
estabelecidas na sentença.
• Essa defesa não impede, por si só, o
direito à renovação.
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 Ação Renovatória
• Existência de melhor proposta
• A contestação precisará da prova
documental;
• a proposta deverá estar assinada:
• pelo proponente
• por duas testemunhas
• O locatário poderá, na réplica, cobrir a
proposta

39
 Ação Renovatória
• Se não houver a renovação, terá o locatário direito
a indenização por perdas e danos a ser pago pelo
locador e pelo proponente.
• a responsabilidade de ambos, aqui, será
solidária.
• Não é possível incluir na nova proposta
eventuais luvas.
• Francisco Carlos Rocha de Barros entende que
é possível incluir as luvas na proposta, desde
que o contrato não tenha cláusula nesse
sentido.

40
 Ação Renovatória

• Para a responsabilização do proponente,

será necessária a intervenção de terceiro
na forma de chamamento ao processo.
• O chamamento ao processo será
referente apenas ao dever de indenizar.

41
 Ação Renovatória
• Necessidade de obras determinadas pelo
Poder Público que importem em radical
transformação do imóvel:
• Se houver essa situação não haverá
renovação, apesar de repetir a regra do
art. 9º, inciso IV da Lei de Locações.

42
 Ação Renovatória
• aumento do valor do negócio ou da
propriedade:
• realização de obras que aumentam o valor
do negócio? Essa hipótese só se aplica se
todo o fundo de comércio foi locado!
• O locador precisará provar é dono do
negócio e, portanto, do fundo.
• Se não houver a realização de obras, haverá
o crime do art. 44 da Lei de Locações.
43
 Ação Renovatória
• Utilização própria do imóvel, ascendentes,
descendentes ou cônjuge.
• Exceção de retomada;
• para qualquer uso;
• se for não residencial, não poderá ser no
mesmo ramo do locatário;

44
 Ação Renovatória
• transferência do fundo de comércio:
• existente há mais de um ano;
• maioria do capital social
• Se o imóvel não for retomado para uso
próprio ou da sociedade em 3 meses,
caberá indenização em favor do locatário.
• Não há crime.

45
 Ação Renovatória
• Procedimento:
• Comum
• Legitimidade Ativa:
• sócio da sociedade empresarial
• sócio supérstite
• sublocatário (art. 51, §1º e as fraudes afastadas).
• massa falida
• cessionário e sucessor: necessidade de de
anuência do locador.

46
 Ação Renovatória
• Legitimidade passiva:
• promitente comprador
• locador, ainda que usufrutuário ou fideicomissário.
• Valor da causa: 12x o valor do aluguel.
• Recursos somente com efeito devolutivo
• Prazo para desocupação em caso de não
procedência é de 30 dias, se o réu pediu o despejo
na contestação.
• Não se conta mais a partir do trânsito em julgado.

47
 Ação Renovatória
• Execução provisória:
• art. 64:
• caução de valor não inferior a 6 meses nem
superior a 12 meses.
• Pode ser real ou fidejussória
• deve ser idônea
• Possibilidade de ação autônoma para
indenização se a caução não for suficiente.

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 Questão
• Suintila é locatário de imóvel não residencial, locado
por Átila. A locação já dura 15 anos e envolve duas
salas comerciais: Uma delas desenvolve a atividade
de imobiliária e a outra, de um escritório de advocacia.
Oito meses antes do fim do contrato, verificando que
não chegavam as partes a acordo sobre a nova
locação, Suintila ajuizou ação renovatória que, ao final,
foi julgada parcialmente procedente para reconhecer o
direito à renovatória apenas em relaçào à sala
coupada pela imobiliária. Comente esse resultado e
explique os requisitos para a ação renovatória.

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