DIREITOS REAIS

SOBRE COISAS ALHEIAS

Profa. Maria Lúcia
Marinho
 A FUNÇÃO SOCIAL DOS DIREITOS REAIS SOBRE
COISA ALHEIA

 O princípio da exclusividade do domínio traz a vedação do estabelecimento de um

direito real onde já exista outro da mesma espécie. Tanto o titular do direito de
propriedade como de outros direitos reais possui exclusividade no exercício
dominial.

 O próprio Código Civil de 2002, no artigo 1.231, relata que “a propriedade presume-
se plena e exclusiva, até prova em contrário”.

 O domínio do bem é considerado exclusivo e indivisível, ocorrendo à impossibilidade

de duas pessoas, simultaneamente, possam usar, fruir e dispor de um bem de
maneira concorrente, somente sendo possível no caso de coproprietários ou
acumulem a titularidade de um outro direito real, existindo a peculiaridade do
exercício dos poderes se dar conjuntamente por todos os titulares.

Profa. Maria Lúcia Marinho

 DIREITOS REAIS
 Nesse caso, os direitos reais tipificados no artigo 1.225 do Código CiviL, resultam da
possibilidade do proprietário desmembrar poderes dominiais. Assim, surgem os ônus
reais ou gravames, ocorrendo o esvaziamento do domínio do proprietário e o
surgimento de novos direitos reais, constituindo o princípio da elasticidade esse
desdobramento de poder.
 Os direitos de uso, gozo e fruição integram o domínio e transmitem-se a terceiros,
mas a propriedade continua com seu titular.
 Apesar de existir a possibilidade de pluralidade de proprietários no direito subjetivo
de propriedade, eles exercitam uma mesma situação dominial sobre o bem, não
havendo qualquer restrição. Não constitui a descaracterização do domínio que cada
titular exerce a partição da propriedade em cotas individuais.
 Podemos dizer que os direitos reais são os direitos subjetivos de possuir objetos
materiais ou coisas corpóreas e incorpóreas.
 Por coisas corpóreas entendem-se os objetos aptos a ser percebidos pelos nossos
sentidos, já as incorpóreas são direitos subjetivos considerados como objetos, como
exemplo temos os direitos do usufrutuário e do compromissário comprador.
Profa. Maria Lúcia Marinho
 DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA
 No direito brasileiro o direito de propriedade é o único direito subjetivo real de
caráter obrigatório.
 A partir do desdobramento do domínio surgem novos regimes de titularidade,
chamados de direitos reais em coisa alheia.
 O direito real sobre coisa alheia é o direito de receber por meio de norma jurídica
permissão de seu proprietário para usá-la ou tê-la como se fosse sua, em
determinadas circunstâncias ou sob condição de acordo com a lei e com o que foi
estabelecido, em contrato válido.
 Pode ser dividido em três grupos, conforme o Código Civil: os direitos de fruição
(servidão, usufruto, uso e habitação); os direitos de garantia (hipoteca, penhor,
anticrese) e o direito real à aquisição (promessa de compra e venda registrada).
 No entanto, há que se observar que em razão do princípio da solidariedade, a
relação jurídica de propriedade impõe ao seu titular deveres individuais e difusos
perante a coletividade, devendo agir observando a ponderação de interesses, assim,
tanto a propriedade como a sua função social são direitos fundamentais.

Profa. Maria Lúcia Marinho

 DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

A função social se aplica a qualquer regime de titularidade capaz de

instrumentalizar poderes dominiais, assim, não se aplica somente ao
direito de personalidade.
O direito real sobre coisa alheia é estático do titular sobre a coisa, a
relação de subordinação do objeto ao senhorio.
Porém os titulares desse direito possuem a obrigação de coordenar a
satisfação de seu interesse, com a do proprietário que desmembrou
seu domínio, além de se preocupar em praticar condutas benéficas
ao interesse coletivo, a fim de se alcançar a preponderância dos
interesses em cada hipótese.

Profa. Maria Lúcia Marinho

DIREITOS REAIS

TÍTULO

INÍCIO DIREITO REAL

REGISTRO

Profa. Maria Lúcia Marinho

 Quais títulos seriam Direitos Reais?

Documentos:

• Sentença
• Nota Fiscal
• Instrumento Particular
• Escritura Pública
• Decreto
• Contrato
• Titulo de Crédito
• Lei em Lato Sensu
Profa. Maria Lúcia Marinho
DIREITO REAL

REGISTRO
No Cartório de R. de Imóveis
No Cartório de Títulos e Documentos

Se for BEM MÓVEL REGISTRÁVEL:

Detran
Captania dos Portos
Annac

Profa. Maria Lúcia Marinho

 DIREITO REAL

TÍTULO (Documento) Ex.: Sent, NF, Inst.Part, Esc. Púb, Decreto, Contrato, Lei.LS, Ced Cred
INÍCIO D.REAL
(Nasce)
REGISTRO No Cartório de R. de Imóveis ou
No Cartório de Títulos e Documentos
Se FOR MÓVEL É Registrável (Detran, Cap. dos Portos, Annac)

Isso que faz um DIREITO REAL, é passar por esse ciclo de INÍCIO!

Profa. Maria Lúcia Marinho

Causas Genéricas de
Extinção da Coisa Alheia
Essas causas estão presentes em todos casos:

PERECIMENTO
FIM DO PRAZO
CONSOLIDAÇÃO
RESGATE
DESAPROPRIAÇÃO

* Cada um dos Direitos Reais podem ter CAUSAS ESPECIAIS além dessas.
(Ex.: Morte, Renúncia)

Profa. Maria Lúcia Marinho

PERECIMENTO

O PERECIMENTO DO BEM
O BEM DEIXA DE EXISTIR
SE O BEM DEIXA DE EXISTIR, O DIREITO REAL SOBRE O BEM TAMBÉM
DEIXA DE EXISTIR.

Profa. Maria Lúcia Marinho

FIM DO PRAZO

ALGUNS DESSES PARZOS ESTÃO EM LEI.

EXEMPLOS: Hipoteca 30 Anos

Antecrece 15 anos

Os outros PRAZOS estarão presentes no TÍTULO

Profa. Maria Lúcia Marinho

 DESAPROPRIAÇÃO

É a Tomada do BEM pelo Poder Público

É Forma Originária de AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE

Ou seja, qualquer DIREITO REAL sobre aquela PROPRIDADE DEIXA DE

EXISTIR

Profa. Maria Lúcia Marinho

SUJEITOS DO DIREITO REAL SOBRE COISA ALHEIA

ATENÇÃO!!!

PARA ENTENDER “CONSOLIDAÇÃO E RESGATE” TEMOS QUE ENTENDER:

QUEM SÃO OS SUJEITOS DO D.R.C.A.

Profa. Maria Lúcia Marinho

SUJEITOS DO DIREITO REAL SOBRE COISA ALHEIA

SÃO DOIS SUJEITOS DO DIREITO REAL SORE A COISA ALHEIA:

PROPRIETÁRIO
SUJEITOS

TITULAR DO DIREITO REAL

Profa. Maria Lúcia Marinho

SUJEITOS DO DIREITO REAL SOBRE COISA ALHEIA

• PROPRIETÁRIO = SENHOR, DONO, AQUELE QUE PODE:

 USAR
 GOZAR
 DISPOR
 REAVER

Profa. Maria Lúcia Marinho

SUJEITOS DO DIREITO REAL SOBRE COISA ALHEIA

• TITULAR DO DIRTEITO REAL: é quem vai figurar como ator do direito real
de coisa alheia:
ENFITEUTA
USUFRUTUÁRIO
LAJISTA
SUPERFICIÁRIO
ETC..

Profa. Maria Lúcia Marinho

 CONSOLIDAÇÃO

É quando o PROPIETÁRIO adquire o DIREITO REAL SOBRE seu BEM

Proprietário DIREITO REAL CONSOLIDAÇÃO

ADQUIRE SOBRE COISA ALHEIA
SE TORNA TITULAR DA COISA
PROPRIETÁRIO

ADQUIRE DIREITO REAL DO BEM

*LOGO, SOU DONO DO IMÓVEL QUE TEM UMA SUPERFÍCIE, CHEGO COMO SUPERFICIÁRIO E
COMPRO A SUPERFÍCIE DELE.
Profa. Maria Lúcia Marinho
RESGATE

• É QUANDO O TITULAR DO DIREITO REAL SE TORNAR DONO,

ADQUIRE A PROPRIEDADE DO QUE ELE SÓ ERA O TITULAR DO
DIREITO REAL

O TITULAR DO DIREITO ADQUIRE PROPRIEDADE DA COISA

(SUPERFICIÁRIO) O D.R.C.A. D.R.C.P.

Profa. Maria Lúcia Marinho

DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS

 SÃO DENOMINADOS DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS (IURA IN REBUS ALIENIS)

 PORQUE SEU OBJETO NÃO É A COISA PRÓPRIA, MAS A COISA DA PROPRIEDADE DE OUTRA PESSOA.

 CARACTERIZAM –SE PELA OPONIBILIDADE ERGA OMNES E PELO PODER DE SEQUELA.

 EXEMPLO: PEDRO TOMA EMPRÉSTIMO BANCÁRIO, OFERENCENDO EM GARANTIA DE PAGAMENTO

SUA CASA. NESTE MOMENTO, SURGE PARA O BANCO (CREDOR) DIREITO REAL SOBRE A CASA DE
PEDRO (DEVEDOR).

 ESTE DIREITO RECEBE O NOME DE HIPOTECA.É OPONÍVEL ERGA OMNES, NO SENTIDO DE APENAS O
BANCO É TITULAR DE DIREITO DE HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL.PODERÁ EXIGIR DE TODOS OS “NÃO
TITULARES” QUE RESPEITEM SEU DIREITO.CASO PEDRO VENDA A CASA E NÃO PAGUE A DÍVIDA, O
BANCO, POR FORÇA DA SEQUELA, PERSEGUIRÁ O IMÓVEL, TOMANDO-O DAS MÃOS DE QUEM QUER
QUE O TENHA ADQUIRIDO
Profa. Maria Lúcia Marinho
HÁ TRÊS CLASSES ESPECIAIS
DE DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS

1. NA PRIMEIRA CLASSE TEMOS OS DIREITOS REAIS DE USO E

FRUIÇÃO

1. NA SEGUNDA CLASSE TEMOS OS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

2. NA TERCEIRA CLASSE TEMOS OS DIREITOS REAIS DE AQUISIÇÃO:

Profa. Maria Lúcia Marinho

 CLASSES ESPECIAIS
DE DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS
1. NA PRIMEIRA CLASSE TEMOS OS DIREITOS REAIS DE USO E FRUIÇÃO: O titular
do direito Real tem interesse na coisa do outro.

2. NA SEGUNDA CLASSE TEMOS OS DIREITOS REAIS DE GARANTIA: O titular do

Direito Real não tem interesse na coisa, tem interesse que o Devedor
Cumpra a Obrigação. E para se assegurar que o devedor vai cumprir a
obrigação, ele lança mão da coisa, para garantir que a coisa será
cumprida. São 4: Hipoteca, Penhor, Anticrese e Alienação Fiduciária.

3. NA TERCEIRA CLASSE TEMOS OS DIREITOS REAIS DE AQUISIÇÃO: O titular

tem interessa na aquisição futura da coisa. Ex: Direito do Promitente
Comprador. Ele tem interesse que ao terminar de pagar se torne dono da
coisa.
Profa. Maria Lúcia Marinho
DIREITOS REAIS DE USO E FRUIÇÃO DIREITO REAL:
DE ENFITEUSE

• ATENÇÃO!!!
• VIMOS QUE: A função social dos direitos reais sobre coisa alheia
• O princípio da Exclusividade do Domínio traz a vedação do estabelecimento de
um direito real onde já exista outro da mesma espécie. Tanto o titular do
direito de propriedade como de outros direitos reais possui exclusividade no
exercício dominial.
• O próprio Código Civil de 2002, no artigo 1.231, relata que “a propriedade
presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário”.
• O Domínio do bem é considerado EXCLUSIVO E INDIVISÍVEL, ocorrendo à
impossibilidade de duas pessoas, simultaneamente, possam usar, fruir e dispor
de um bem de maneira concorrente, somente sendo possível no caso de
coproprietários ou acumulem a titularidade de um outro direito real, existindo a
peculiaridade do exercício dos poderes se dar conjuntamente por todos os
titulares.
Profa. Maria Lúcia Marinho
 DIREITOS REAIS DE USO E FRUIÇÃO DIREITO REAL:
DE ENFITEUSE
• Nesse caso, os direitos reais tipificados no artigo 1.225 do Código Civil, resultam da
POSSIBILIDADE DO PROPRIETÁRIO DESMEMBRAR PODERES DOMINIAIS. Assim, surgem
os ônus reais ou gravames, ocorrendo o esvaziamento do domínio do proprietário e o
surgimento de novos direitos reais, constituindo O PRINCÍPIO DA ELASTICIDADE ESSE
DESDOBRAMENTO DE PODER.
• Os DIREITOS DE USO, GOZO E FRUIÇÃO integram o domínio e transmitem-se a
terceiros, mas a propriedade continua com seu titular.
• Apesar de existir a possibilidade de PLURALIDADE DE PROPRIETÁRIOS no direito
subjetivo de propriedade, eles exercitam uma mesma situação dominial sobre o bem,
não havendo qualquer restrição. Não constitui a descaracterização do domínio que
cada titular exerce a partição da propriedade em cotas individuais.
• Podemos dizem que os direitos reais são os direitos subjetivos de possuir objetos
materiais ou coisas corpóreas e incorpóreas.
• Por coisas corpóreas entendem-se os objetos aptos a ser percebidos pelos nossos
sentidos, já as incorpóreas são direitos subjetivos considerados como objetos, como
exemplos os direitos do usufrutuário e do compromissário comprador.

Profa. Maria Lúcia Marinho

 DIREITOS REAIS DE USO E FRUIÇÃO DIREITO REAL:
DE ENFITEUSE

• No direito brasileiro o direito de propriedade é o único direito

subjetivo real de caráter obrigatório.
• A partir do DESDOBRAMENTO DO DOMÍNIO surgem novos regimes de
titularidade, chamados de direitos reais em coisa alheia.
• O direito real sobre coisa alheia é o direito de receber por meio de
norma jurídica PERMISSÃO DE SEU PROPRIETÁRIO PARA USÁ-LA OU
TÊ-LA COMO SE FOSSE SUA, em determinadas circunstâncias ou sob
condição de acordo com a lei e com o que foi estabelecido, em
contrato válido.
• Pode ser dividido em três grupos, conforme o Código Civil: os direitos
de fruição (servidão, usufruto, uso e habitação); os direitos de
garantia (hipoteca, penhor, anticrese) e o direito real à aquisição
(promessa de compra e venda registrada).
Profa. Maria Lúcia Marinho
 DIREITOS REAIS DE USO E FRUIÇÃO DIREITO REAL:
DE ENFITEUSE
• No entanto, há que se observar que em razão do princípio da solidariedade,
a relação jurídica de propriedade impõe ao seu titular deveres individuais e
difusos perante a coletividade, devendo agir observando a ponderação de
interesses, assim, tanto a propriedade como a sua função social são direitos
fundamentais.
• A função social se aplica a qualquer regime de titularidade capaz de
instrumentalizar poderes dominiais, assim, não se aplica somente ao direito
de personalidade.
• O direito real sobre coisa alheia é estático do titular sobre a coisa, a relação
de subordinação do objeto ao senhorio. Porém os titulares desse direito
possuem a obrigação de coordenar a satisfação de seu interesse, com a do
proprietário que desmembrou seu domínio, além de se preocupar em
praticar condutas benéficas ao interesse coletivo, a fim de se alcançar a
preponderância dos interesses em cada hipótese.
Profa. Maria Lúcia Marinho
 Enfiteuse
• Este instituto possui sua origem na Grécia, consistia uma modalidade locatícia. Sua
dinâmica consistia que um enfiteuta era concedido a dedicar-se ao ofício da agricultura
numa determinada gleba, em contraprestação deveria remunerar o proprietário.
• Os senhores feudais, precisamente no período da Idade Média, valeram-se da enfiteuse
para valer-se de uma total prepotência, afinal detinham o poder das terras, e
enriqueceram percebendo os pensio, nomenclatura usada para denominar a pensão
recebida pelo “aluguel” da área.
• Mas os enfiteutas tinham certos direitos da terra em troca destas obrigações, possuíam
direitos sobre os frutos da gleba, e com seu falecimento podiam transmitir aos seus
sucessores, ou a quem testamentar. Tal sucessão fora percebida no Direito Português, que
podia pelo um prazo de até três gerações ocorrer à sequência da enfiteuse.
• No decorrer da história da humanidade nota-se que a Revolução Francesa aboliu o
sistema, contudo mais a frente à enfiteuse sofreu uma reestruturação no tocante a suas
obrigações.
• A enfiteuse tem como conceito de um direito real com limitação, que adjudica a alguém,
perpetuamente, poderes inerentes ao domínio, com compelindo a adimplir determinada
quantia ao proprietário do bem uma remuneração, chamada de foro.

Profa. Maria Lúcia Marinho

 Enfiteuse

• No Brasil após o período da colonização, o instituto fora aplicado tanto para

ocupar como deter a propriedade na mão dos poderosos as terras, bem como
manter controlado e seu poderio econômico e exploração em favor destes.
• Como é direito inferior ao de propriedade, mas de espectro mais amplo, o
enfiteuta exerce poderes muito próximo ao domínio. Pode locar, emprestar,
ceder seu direito sobre a coisa, exercendo, quase todos os direitos inerentes
ao domínio. O senhorio direto restringe-se a âmbito diminuto de atuação, em
que se percebem apenas resquícios de propriedade.
• O nosso Código Civil de 1916 dispôs sobre a didática da enfiteuse, na qual
possibilitava sua constituição através: de um contrato; por um ato no
testamento, como um último desejo; e por usucapião. Qualquer que seja a
forma adotada deve receber o registro imobiliário para se estabelecer o
direito real. O simples contrato, enquanto não registrado, não gera direito
real. Sua perpetuidade é efeito característico, pois, se houver prazo
determinado, não passará de singelo arrendamento.
Profa. Maria Lúcia Marinho
 Enfiteuse

• Os modernos ordenamentos obstaram-se à perpetuidade de uso da área,

ditando diretrizes objetivando uma melhor facilitação de resgate do fundo
pelo enfiteuta, e consequentemente a obtenção plena da terra.
• Nossa Carta Magna de 1988 trouxe no seu artigo 49, nas Disposições
Transitórias: “A lei disporá sobre o instituto da enfiteuse em imóveis, sendo
facultada aos foreiros, no caso de sua extinção, a remição dos aforamentos
mediante aquisição do domínio direito na conformidade do que dispuserem os
respectivos contratos.”
• A nossa Lei Material de 2002, no artigo 2.038, Livro Complementar das
Disposições Finais e Transitórias, proíbe a composição de novas enfiteuses e
subenfiteuses particulares, a partir de 11 de novembro de 2003.
Entretanto, os negócios jurídicos convalidados no anterior ordenamento foram
mantidos, conservando as enfiteuses registradas, e mantendo certos ditames
de leis posteriores.

Profa. Maria Lúcia Marinho

 Enfiteuse

• A necessidade histórica criou a enfiteuse para ocupação das terras, desempenhou ela
importante função social em nosso país, quando havia grandes espaços a serem
ocupados e explorados. Os que não possuíam terras viam-se estimulados a essa
modalidade e arrendamento perpétuo. Os donos da terra, por sua vez, encontravam
meio de ocupá-la mantendo-a utilizada e livre de invasões.
• O desinteresse atual do instituto deve-se ao desaparecimento de grandes porções de
terra desocupadas, à desvalorização da moeda, a crise econômica, e a valorização
das terras, independente do fenômeno da inflação e da impossibilidade de aumento
do valor do foro.
• Hoje a sociedade se vê em volta com novos problemas de ocupação do solo
improdutivo que exigem intervenção do Estado, com meios jurídicos mais eficazes.
Destarte, raro será o contrato mais recente de enfiteuse. O problema dela
decorrentes prendem-se às antigas enfiteuses ainda existentes em grande número e
àquelas enfiteuses legais, cujo o domínio direto pertence a União, reguladas por
legislação específica, com princípios de direito público.
Profa. Maria Lúcia Marinho
 Enfiteuse

DEFINIÇÃO ENFITEUSE OU AFORAMENTO É O DIREITO REAL PERPÉTUO DE USAR E FRUIIR DO

IMÓVEL ALHEIO MEDIANTE PAGAMENTO DE RENDA ANUAL, DENOMINADA FORO.

• No atual Sistema Jurídico Brasileiro, NÃO SE PODE MAIS CONSTITUIR QUALQUER ENFITEUSE.

• Já ENFITEUSS CONSTITUÍDAS ATÉ JANEIRO DE 2003, SÃO REGIDAS PELO CÓDIGO CIVIL DE 1916.

• Em relação AS PARTES é denominado FOREIRO OU ENFITEUTA (PÓLO ATIVO)

são os que recebe o imovel, tendo sobre ele a posse direta, o uso e fruição.

• O OBJETO DA ENFITEUSE SERÁ SEMPRE IMÓVEL NÃO CULTIVADO.

Profa. Maria Lúcia Marinho
 Enfiteuse da União

• A enfiteuse, não teve sua extinção totalitária, os terrenos de marinha

são passíveis de sofrer o instituto.
• São áreas que bordejam o mar, rios ou lagoas onde existe influência
das marés. A União abrange sua enfiteuse a área de 33 metros para
dentro dos terrenos do preamar médio.
• Tal norma está prevista no:
Decreto-lei 9.760/46, sob referência do artigo 20, VII,
da Lei Maior de 1988
Lei 9.963/98.
Profa. Maria Lúcia Marinho
 Enfiteuse da União

• A enfiteuse nas terras da União funciona com o pagamento de créditos fiscais chamando de
foro e laudêmio, e são cobrados através de execução. O foro é proporcional, fixado em
0,6% do domínio pleno. O laudêmio constitui o valor de 5% sobre o valor do terreno e
acessões
• Neste acórdão percebe-se que o órgão jurisdicional mostrou-se de um acerto sublime.
Visto que o juiz de primeiro grau poderia aplicar a norma que determinado bem público
não pode sofrer vim a sofrer efeitos de uma demanda de usucapião, e assim extinguir os
autos com resolução do mérito, assim não procedeu.
• A percepção do preenchimento dos requisitos da prescrição aquisitiva foi corroborada,
porém é defeso aplicar a usucapião imóveis do Estado, sobremais a existência de um
enfiteuse também consistia um óbice.
• Entretanto, na decisão não é vislumbrada, mas o acerto dos princípios processualistas da
instrumentalidade das formas, economia processual e finalidade são percebíveis. O juiz
monocrático, e bem como o tribunal recursal acertaram bem em convencionar a
transferência da titularidade da enfiteuse a quem pleiteava e atendia dos requisitos da
usucapião, abarcando a derrota do pedido recursal interposto pela União que relutou sobre
o pleito Ainda visto pela ótica de uma súmula 17 do ilustre Tribunal Federal da 5ª Região,
conforme citado no próprio julgado.
Profa. Maria Lúcia Marinho
 Considerações sobre Enfiteuse

• Em arremate sobre a temática que as celeumas fundiárias subsistem e

aumentam contemporaneamente.
• O instituto da enfiteuse poderia ser uma boa estratégia para uma
solução se houvesse um volver constitucional e assim dando-lhe uma
função social que o caso concreto exigisse.
• Hoja temos um país com sérias desigualdades sociais, ondem poucos
possuem muito e muitos quase nada. Seria um meio até um desfecho
para os entraves de problemas rurais, e consequentemente uma
diminuição na taxa de desemprego e habitação que tanto afligem esta
pátria.

Profa. Maria Lúcia Marinho

DIREITOS REAIS DE USO E FRUIÇÃO DIREITO REAL:
Servidão

O direito real de servidão é o encargo que suporta um prédio

denominado serviente, em benefício de outro prédio denominado
dominante, conferindo ao titular o uso e gozo do direito ou
faculdade.
Convém destacar que a servidão de trânsito possui lugar quando
uma propriedade imóvel não possui saída para a via pública,
tornando-a inútil para o proprietário.
As servidões administrativas autorizam o Estado a utilizar imóvel
alheio para permitir a realização de obras e serviços de interesse
público, tais como a implantação de oleodutos e instalação de
redes elétricas.
Profa. Maria Lúcia Marinho
 Servidão

• Insta ressaltar a servidão de duto de esgoto subterrâneo que não é aparente e por esse
motivo não pode ser adquirida por usucapião, no entanto só pode ser estabelecida por
meio de transcrição no registro de imóveis. A jurisprudência pátria enfatiza que a
servidão foi deferida em virtude de não haver outra opção para destinação do esgoto
residencial, senão vejamos:
• “Servidão predial Passagem de esgoto sobre imóvel para o fim de viabilizar escoamento
dos dejetos Impossibilidade modo diverso Obrigação de recebimento Limitação de uso e
gozo por sujeição à disciplina da função social – Recurso não provido.” (TJ-SP, Relator:
Henrique Rodriguero Clavisio, Data de Julgamento: 29/01/2014, 18ª Câmara de Direito
Privado).
• A tutela processual das servidões dá-se através da ação confessória, recomendada para
reconhecimento de um direito real de uso contestado pelo proprietário do prédio
serviente ou por terceiros, da ação negatória utilizada pelo proprietário do imóvel
serviente para negar a pretensa servidão requerida pelo dono do imóvel vizinho e pelas
ações possessórias que são manejadas contra qualquer pessoa que venha a praticar
esbulho ou turbação no exercício de da posse do titular da mesma.
• Importante dizer que as servidões não findam com o decurso de prazo, pois as mesmas
acompanham o destino da propriedade.
Profa. Maria Lúcia Marinho
DIREITOS REAIS DE USO E FRUIÇÃO DIREITO REAL:
Usufruto

O instituto do usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou

imóveis, ou sobre um patrimônio inteiro, ou parte dele, abrangendo-
lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades, conforme diz o art.
1.390 do Código Civil brasileiro – CC.

Sujeitos do USUFRUTO:
1. As partes são chamadas de nu-proprietário e é o proprietário que
cede seus poderes de usar e fruir (ou gozar) ao usufrutuário;
2. O usufrutuário que é o beneficiário do direito real de gozo ou
fruição.
Profa. Maria Lúcia Marinho
 Usufruto

O usufruto pode incidir sobre:

1. Imóveis – desde que o ônus real não resulte de usucapião, constituir-se-á
mediante registro no Cartório do Registro de Imóveis;
2. Móveis – o usufruto pode recair sobre bens móveis, desde que não sejam fungíveis
ou consumíveis. Neste caso, a doutrina atribui-lhe denominação específica de
quase usufruto;
3. Usufruto de direitos – o usufruto incide sobre bens corpóreos ou incorpóreos.
Neste caso, pode ter como objeto um direito real ou um direito pessoal, sempre
que o direito gravado seja transmissível, haja vista que o usufruto pressupõe a
transmissão parcial das faculdades contidas no direito em que recai;
4. Usufruto de créditos – de posse da cártula pode o usufrutuário cobrar a respectiva
dívida e aplicar a quantia da forma que melhor lhe aprouver;
5. Usufruto de valores – recai em título nominativo, cabendo ao usufrutuário receber
os frutos civis dos títulos como os juros e dividendos.
Profa. Maria Lúcia Marinho
 USUFRUTO

Ressalta-se que o usufruto é direito oponível erga omnes.

O usufrutuário possui direito de SEQUELA.
Necessita de averbação no CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
quando o objeto do usufruto for imóvel;
Seu Direito ao Usufruto é temporário: não existe usufruto ad
aeternum ou ele se extingue no tempo ou por um termo, condição
resolutiva ou pela morte (se pessoa física) ou extinção (se pessoa
jurídica) do usufrutuário (art. 1410, I do CC e 1410, III do CC);

Profa. Maria Lúcia Marinho

 Usufruto

É Inalienável e Personalíssimo (art. 1393 do CC): O usufrutuário não

pode alienar (vender, doar, permutar, dação) o direito de usufruto com
terceiro que não seja o nu-proprietário, hipótese na qual ele se extingue
(art. 1410, VI CC);
Insuscetível de Penhora: Se o usufrutuário estive endividado, o DIREITO
DE USUFRUTO não pode ser penhorado. Entretanto, permite-se que se
PENHORE O SEU EXERCÍCIO.
No entanto, Se a DÍVIDA FOR DO NU-PROPRIETÁRIO e não do
usufrutuário, o juiz poderá determinar a penhora do bem, que é objeto
do usufruto. Porém em razão do direito de sequela, O USUFRUTUÁRIO
CONTINUARÁ SEU EXERCÍCIO NO BEM PENHORADO, até que venha
extinguir-se nas hipóteses do art. 1410 do CC.

Profa. Maria Lúcia Marinho

 Extinção do Usufruto

Extingue-se o usufruto: cancelando-se o registro no Cartório de Registro de

Imóveis:

1. Pela renúncia
2. Morte do usufrutuário;
3. Por termo de sua duração;
4. Pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi
constituído, ou, se ela perdurar,
5. Pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
6. Por culpa do usufrutuário;
7. Pelo não uso ou não fruição

Profa. Maria Lúcia Marinho

DIREITOS REAIS DE USO E FRUIÇÃO DIREITO REAL:
Superfície
O direito modernizou o instituto da Enfiteuse e criou a Suoerfície

Na Superfície se pode: OCUPAR o IMÓVEL ou

(Art 1369 A 1377 CCB) OBTER PROVEITO ECONOMICO
Criada no Estatuto da Cidade
(Art. 21 da lei !0.257/2001)
Hoje integra o Código Civil

Funciona assim:
O dono NÃO tem planos para o terreno. Então ele quer ocupar o terreno e obter
ao mesmo tempo um produto conomico com esse terreno. Assim faz um contrato de
superfície com o SUPERFICIÁRIO que passará a ter a POSSO DIRETA DESSE IMÓVEL (pode
Usar, Plantar, Edificar Art. 1369, cc) e o DONO terá o seu imóvel ocupado.

Profa. Maria Lúcia Marinho

 Superfície

Só há superfície se Houver Registro da Matrícula do Imóvel. Tem que ser

AVERBADO na propriedade do REGISTRO DO IMÓVEL A SUPERFÍCIE.
Nasceu para ser TEMPORÁRIO, A Lei não da uma prazo máximo (Art. 1369, CC)
Pode TER ou NÃO uma CONTRAPRESTAÇÃO pelo Superficiário (Art. 1370, cc)
Pode ser GRATUITO ou ONEROSO.
O pagamento DE UMA VEZ SÓ pode ser no começo, meio ou fim ou POFDE SER
PARCELADO (art. 1370, cc)
O Pagamento denomina-se: “SOLARIUM” ou Pode ser também por benfeitorias
empreendidas pelo beneficiário da superfície.
E PODE TODA ELA FICAR PERTENCENTE AO DONO OU COMO PAGAMENTO DA
PRÓPRIA SUPERFICIC (at. Art. 1.375.cc).
Profa. Maria Lúcia Marinho
Superfície

O Superficiário fica com todos os ônus fiscais, todas cobranças

tributárias (art. 1.371, CC).
Não pode desviar o uso do SEU FIM, se mudar o fim para o qual foi
determinado se desfaz, ex: p/ construir tem q só construir (Art. 108)
Se desviar o uso se desfaz (ART. 1.374, CC)
Se institui por Escritura Pública (nos termos do código para imóvel de
30 Salários Mínimos ou + (Art. 1.369,cc)

Profa. Maria Lúcia Marinho

 Superfície

Se houver DESAPROPRIAÇÃO será repartida por ambos na proporção

direitos reais de cada um.
EX: Se checa o QUANTO de trabalho de Benfeitoria fora realizada.
O resto ficará de Indenização ao proprietário.
SÓ ABRANGE O SOLO, salvo se for inerente a natureza. Ex: Edificar,
fundação da casa, edifício.

Profa. Maria Lúcia Marinho

Superfície

Existe DIREITO MÚTUO DE PREFERÊNCIA. EX: PODE VENDER, DOAR,

TRANSMITIR ATÉ CAUSA MORTIS.
. SE VENDER NADA É PAGO AO DONO, Diferente da Enfiteuse. (P.
único, Art. 1.372, CC)
Estado, União , Município ou DF pode instituir CONCESSÃO DE
SUPERFÍCIE (art. 1.377, CC)

Profa. Maria Lúcia Marinho

Formas de Extinção da Superfície

A SUPERFÍCIE SE EXTINGUE POR:

• PERECIMENTO
• DESAPROPRIAÇÃO
• DESVIO DE FINALIDADE
• CONSOLIDÇÃO (SE o DONO COMPRAR a PRÓPRIA SUPERFICIE)
• RESGATE (Se o SUPERFICIÁRIO COMPRAR a PRORPIEDADE)
• ADVENTO DO PRAZO

Profa. Maria Lúcia Marinho

DIREITOS REAIS DE USO E FRUIÇÃO DIREITO REAL:
LAJE
• A LEI 13.465/17 INSTITUI A LAJE – LEI BEM NOVINHA
• Converteu-se em lei, uma Medida Provisória (MP 759, 2016)
• Falo do DIREITOS REAIS DE USO E FRUIÇÃO da LAJE (ATS. 1.510-A a -E, CCB)
• É uma forma de regularizar, LEGALIZAR o famoso PUXADINHO (MAS SÓ O
PUXADINHO p CIMA OU BAIXO DA CASA
• Esse imóvel pode CEDER para LAJE em cima ou em baixo do imóvel (no Subsolo)
• Ao ceder, pode se instituir o Direito Real de Laje o imóvel,
• Haverá matrícula autônoma no cartório de registro de imóvel.
• Então teremos uma matrícula da propriedade desse Imóvel.
• E também teremos uma matrícula da Laje (Art. 1510-A, §3°,CC)
• Esse imóvel que já era existente passa a ser chamado como:
“CONSTRUÇÃO- BASE”
Profa. Maria Lúcia Marinho
DIREITOS REAIS DE USO E FRUIÇÃO DIREITO REAL:
LAJE

Profa. Maria Lúcia Marinho

 DIREITOS REAIS DE USO E FRUIÇÃO DIREITO REAL:
LAJE

• SUJEITOS DO DIREITO REAL DE LAJE:

1. Dono da construção base
2. Lajista ( que constrói a laje acuima ou abaixo do imóvel)

• PODE HAVER MAIS DE UMA LAJE:

1. Colaje ( Ao lado d laje)
2. Laje sobreposta (o 1° lajista cede a sua laje, para haver a 2° laje, ACIMA)

* Obs1: Essa 2° Laje, ou Colaje, terá outra matrícula de imóvel. Cada Laje terá a sua
própria matrícula no cartório, e assume todos os ônus fiscais e tributários. Ex, iptu.
* Obs2: Para haver mais de uma laje, SEMPRE PRECISARÁ HAVER AUTORIZAÇÃO
EXPRESSA Do dono da propriedade o dono da construção-base

Profa. Maria Lúcia Marinho

 DIREITOS REAIS DE USO E FRUIÇÃO DIREITO REAL:
LAJE
• A lei não deixa clara se essas autorizações serão gratuitas ou onerosas
• Esses lajistas devem dar o direito de preferência ao a laje mais próxima, caso resolva
alienar a Laje (art. 1.510-D)
• O direito de preferência tem que ser exercido no prazo de 30 dias.
• Se por acaso o Direito de preferência não for respeitado, deposita-se o dinheiro e
retoma a Laje ao DONO em 180 dias!
• É possível haver laje em condomínio Edilício. (Art. 1510-C). E deve na conversão cada
laje ter o rateio nas despesas do condomínio.
• Os lajistas NÃO TERÃO DIREITO AOS ACESSORIOS DA CONSTRUÇÃO-BASE. EX. TIVER UMA
PISCINA, NAO GERA FRAÇÃO IDEAL AO LAJISTA, NEM PARA USAR, NEM PAGAR DESPESA.
• SALVO, EM CASO DE CONDOMÍNIO HAVERÁ FRAÇÃO IDEAL.
Profa. Maria Lúcia Marinho
 DIREITOS REAIS DE USO E FRUIÇÃO DIREITO REAL:
LAJE

• É direito desse Lajista usar, gozar, fruir, dar em garantia de empréstimo. (ART.
1.510-A, § 1°,*parte final, CC)
• Caso faca reparo urgente, tem direito a ser reembolsado (Art. 1510-C, §2°, CC) .
• A inscrição da LAJE em cartório GERARÁ ÔNUS TRIBUTÁRIO próprio, iptu
próprio só da laje (ART. 1.510-A, § 2°,* CC)
• PERDE O DIREITO DA LAJE APÓS 5 ANOS EM RUÍNAS, sem sequer ser construída,
ou reconstruída, deixa automaticamente de existir a laje. (ART. 1.510-E, CC)
• Exceto, a LAJE SUBTERRANEA, MESMO COM RUÍNAS NÃO SE EXTINGUIE. CHEIA
DE ESCOMBROS, NÃO EXTINGUE. (ART. 1.510, I, CC)
• LEI É OMISSA QUANTO A DESAPROPRIAÇÃO.
Profa. Maria Lúcia Marinho
DIREITOS REAIS DE USO E FRUIÇÃO DIREITO REAL:
USO E HABITAÇÃO, CONCESSÃO DE USO E MORADIA

 USUFRUTIO : USO TOTAL + fruição total : USAR E COLHER FRUTOS

 Direito Real de Uso p IMÓVEL: USO TOTAL + PEQUENA FRUIÇÃO*, permite o USO total e fruição*
*(Restrita: só para sobrevivência da família, filho solteiro e empregado doméstico)
*Só pode ser usuário pessoa física
*É gratuito.
DENOMINADO: usufruto anão.

 Direito Real de HABITAÇÃO: Só Uso restrito para moradia, também só pode ser pessoa física, e
é gratuito. Não é cabível nenhuma fruição.
 Direito vidual de habitação: DA VÍVA(O) contunuar habitando morando no imóvel

Profa. Maria Lúcia Marinho

CONCESSÃO DE USO E CONCESSÃO DE MORADIA:

 CONCESSÃO DE USO ESPECIAL PARA FINS DE

MORADIA/CONCESSÃO DE USO:

Quando o ESTADO É PRORIETÁRIO DE imóvel, ELE É PUBLICO,

entregue por ente PÚBLICO, É CONCESSÃO DE D. R. DE USO
SE ALGUÉM USA BEM PUBLICO POR MAIS DE 5 ASNOS GANHA D. R.
CONCESSÃO DE USO (MP 2.220/2001)
LEI 11.481/2007

Profa. Maria Lúcia Marinho