Por

Apresentação...............................................................3
O que é a usucapião? .................................................4
Posse mansa e pacífica............................................5
Animus Domini = Agir como dono...................................6
O que é o Justo Título?.................................................8
O que não é usucapião?.................................................9
Da urgente necessidade de regularização de imóveis no
brasil...............................................................................10
Quanto custa a usucapião extrajudicial?.......................11
Existe imposto (itbi) para pagamento quando da
usucapião.............................................................15
Tipos mais comuns de usucapião extrajudicial .............16
Quanto tempo dura a usucapião extrajudicial?............18
Conclusão..................................................................19
Contato.........................................................................20
O objetivo desta obra é trazer esclarecimento para todos
aqueles que moram num imóvel, mas por algum motivo
não possuem a propriedade. Como diz o ditado popular “só
é dono quem registra”. Partindo dessa conclusão, ainda
que você more em um imóvel, construído há mais de 30
anos, porém, em sua matrícula no cartório de Registro de
Imóveis, não conste a averbação, ou seja, não conste
qualquer alteração na titularidade de proprietários, você
somente terá a POSSE e não a PROPRIEDADE.

Muitos acreditam que a Usucapião é roubar o imóvel de

alguém, na realidade, a Usucapião, é a forma de aquisição
de um bem, seja ele imóvel ou móvel, (aqui tratamos dos
imóveis), em razão de sua utilização no decorrer do tempo.

No direito também conhecida como prescrição aquisitiva.

Cabe dizer, que a usucapião muitas vezes, irá servir para
regularização de imóvel que possui contrato ou qualquer
outro documento comprobatório de que o imóvel foi
adquirido, mas por alguma precariedade do título, não
pôde ser levado a registro.

No próximo capítulo iremos abordar mais profundamente

sobre a usucapião e o seu embasamento legal, repito, não
se trata de roubar o imóvel de ninguém.
 O QUE É A USUCAPIÃO?

Em primeiro lugar, devemos voltar no tempo para analisar a própria etimologia da

palavra usucapião. O surgimento da palavra teve origem no Latim, na realidade, da
junção de duas palavras, usu e capere, que significam algo parecido com “tomar pelo
uso”.

Nossa constituição federal, no artigo 5º, caput, determina que o direito de propriedade
é garantia fundamental, baseando-se no princípio da dignidade da pessoa humana.
Além disso, a Usucapião, encontra amparo nos artigos 1238 a 1244 do Código Civil.

Por outro lado, a usucapião não é contra alguém, como dizia Pontes de Miranda
(2001, p. 153) “não se adquire, pela usucapião “de alguém”, porque na
usucapião o fato principal é a posse, suficiente para adquirir de forma originária
e não para se adquirir de outra pessoa”.

Outro ponto de enorme relevância, levando-se em consideração ao que citei acima,

podemos concluir que não se trata de roubar o imóvel de alguém. Isso se explica
através de fundamentos do nosso Direito, e o fundamento principal do usucapião
está assentado no princípio da utilidade social ou função social da propriedade,
que, de modo genérico, seria o fato de uma propriedade implicar a todo detentor de
uma riqueza, ou bem, a obrigação, o dever, de empregá-la para o crescimento da
riqueza social e para a harmonização e equilíbrio de nossa sociedade.

O embasamento jurídico de existência desse instituto está assentado em nossa

Constituição Federal, em seu Art. 5º, XXIII, que dispõe que a propriedade atenderá a
sua função social. E, mais especificamente, nosso Código Civil de 2002 proclama que
“o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades
econômicas e sociais…” (Art. 1228, §1º).

POSSE MANSA E PACÍFICA

Na série de vídeos que fizemos no Youtube gravei um vídeo especificamente falando

sobre esse tema. Vou disponibilizar o vídeo aqui embaixo para que você possa
assistir, basta clicar na imagem para acessá-lo.

O que é a posse mansa e pacífica, como exercê-la?

De modo ou maneira mansa e pacífica, ou seja, quando não há qualquer ação

judicial que questione o direito de posse do bem almejado para a Usucapião.
 precisa ser ininterrupto. Ou seja, quando aquele que deseja possuir a propriedade de
determinado bem permanece continuamente na posse do mesmo pelo tempo exigido
conforme lei e sem a oposição do proprietário;

“A posse mansa e pacífica é aquela realizada sem

obstáculo do proprietário tabular do bem (usucapto).
Cabe lembrar, que o emprego do desforço necessário,
caracterizado pela resistência física do proprietário
tabular em admitir a posse do bem por parte do
usucapiente, descaracteriza a posse mansa e pacífica.”

Dores, Breno. A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL: ASPECTOS

PRÁTICOS SOB A ÓTICA NOTARIAL E REGISTRAL. Edição do
Kindle.

3 ANIMUS DOMINI = AGIR COMO DONO

Animus Domini é um dos requisitos da USUCAPIÃO. Porém, surgem muitas dúvidas

quando falamos sobre o tema. Por exemplo, existe animus domini, quando eu tenho
posse indireta do imóvel? Ou seja, quando mesmo agindo como dono não tenho o
imóvel diretamente sob o meu domínio.

Abaixo também produzimos um vídeo falando sobre o tema.

6
Animus domini é uma expressão em latim que significa a intenção agir como dono.
Posse animus domini traduz-se como "intenção de obter o domínio da coisa" Essa
posse pode ser direta ou indireta, no caso da posse direta, o imóvel é utilizado como
moradia. No caso de posse indireta do imóvel, você aluga o imóvel por exemplo, mas
há um contrato no seu nome com o locatário.

Abaixo temos uma decisão do Tribunal de Justiça de Pernambuco, que viabiliza a

Usucapião, mesmo quando o usucapiente, está na posse indireta do imóvel, ou seja,
quando ele não reside no imóvel.

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO. POSSUIDOR

INDIRETO. LOCADOR. CONDIÇÃO TEMPORAL
PREENCHIDA. DOCUMENTOS QUE REVELAM QUALIDAIDE
DE POSSUIDOR. APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. O autor propôs
a demanda sob a alegação de que teria adquirido o imóvel objeto
dos autos em 05/03/1990 do Sr. Edimilson Aleixo de Barros, que
era inicialmente um imóvel residencial, mas tornou-se um
galpão. Após a aquisição, indicou que o imóvel foi locado
algumas vezes, encontrando-se na época da narrativa inicial
alugado por R$ 200,00. Por essas razões, e tendo em vista a
posse sobre o imóvel há mais de 18 anos, pleiteou o
reconhecimento da usucapião. 2. Qualquer espécie de posse,
desde que com ânimo de ser dono, é apta a ensejar a
legitimidade para pleitear a usucapião de bem imóvel, inclusive
a indireta, exercida pelo locador. 3. No caso dos
autos, as provas revelam o exercício da posse
sobre o imóvel há mais de 15 anos, demonstrando a
ocorrência da usucapião. 4. Apelação desprovida.”

(TJ-PE - APL: 5153279 PE, Relator: Sílvio Neves Baptista Filho, Data de
Julgamento: 20/02/2019, 1ª Câmara Regional de Caruaru - 1ª Turma, Data de
Publicação: 26/02/2019)

7
4 O QUE É O JUSTO TÍTULO?

O justo título é aquele que seria hábil para transmitir o domínio e a posse se não existir
nenhum vício que impeça tal transmissão e a boa-fé ocorre quando o possuidor não
tem conhecimento de que a coisa é viciada, ou seja, possui obstáculo que impede a
sua aquisição, devendo a mesma existir desde o começo da posse até o fim do
decurso do prazo prescricional aquisitivo.

Melhor dizendo, o Justo título é o instrumento que faz com que

a pessoa que tem a posse do imóvel iludir-se por acreditar que
aquele documento lhe outorga a condição de proprietário.
Como dito mais acima, existe uma grande diferença, entre
aquele que possui a POSSE e aquele que detém a
PROPRIEDADE.

Trata-se de um título que, em tese, apresenta-se como

instrumento formalmente idôneo a transferir a propriedade,
malgrado apresente algum defeito que impeça a sua
aquisição.

Assim, o justo título pode ser:

8
 1 - Escritura de compra e venda;

2 - Formal de partilha;

3 - Carta de arrematação;

4 - Promessa ou compromisso de compra e venda.

5 O QUE NÃO É A USUCAPIÃO?

Muita confusão se faz em relação a Usucapião. Muitos dizem que Usucapião é roubar
o imóvel. Não existe essa questão de roubar imóvel, pois a usucapião não é contra
alguém, a usucapião é simplesmente para atestar a posse do imóvel.

Trata-se da aquisição prescritiva da propriedade do bem imóvel pela usucapião

extraordinária ou ordinária, sendo necessário demonstrar a posse mansa, pacífica e
ininterrupta. A usucapião tem
fundamento legal e portanto, não se
trata de roubo.

No direito, há um ditado que diz: “o

direito não socorre quem dorme”.
Assim, se você possui um imóvel, é
seu dever constitucional dar a ele
uma função, seja de moradia, seja
de geração de renda. Quando você
abandona um imóvel e permite que outro nele resida é possível o requerimento da
usucapião.

Assim, a usucapião na realidade, além de instrumento para regularização de imóveis,

que possuem justo título, também serve para aqueles que mesmo não tendo o justo
título, exercem os requisitos da usucapião, dando a ele função social, seja de
moradia ou até mesmo de produção empresarial.

9
6 DA URGENTE NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO
DE IMÓVEIS NO BRASIL.

Mais de 50% dos imóveis no Brasil, não

possuem registro regular. O problema não é
novo. Na realidade, para falar sobre isso, temos
que voltar no tempo. No ano de 1500,
descobrimento do Brasil. Ministério do
Desenvolvimento Regional calcula que dos 60
milhões de domicílios urbanos, 30 milhões não
têm escritura.

E isso não está restrito a imóveis mais

precários, mas até imóveis de luxo também
passam por essa situação. Segundo o
Ministério de Desenvolvimento Regional dos 60 milhões de domicílios urbanos no
país, 30 milhões não tem escritura.

As causas são as mais diversas possíveis, como invasões a loteamentos irregulares,

ou simplesmente porque não foi aprovado e registrado e por último ante a venda
ilegal do imóvel.

10
7 QUANTO CUSTA A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL?

Deve-se pensar que nesses casos os valores estão atrelados a um imóvel, que
normalmente, é um bem que de alto valor econômico. Alguns imóveis podem valer
algumas centenas de milhares de reais e outros até alguns milhões.

Abaixo listo as despesas médias para o ingresso da Usucapião Extrajudicial no

Estado do Rio de Janeiro, também disponibilizo um dos nossos vídeos sobre os
custos da Usucapião Extrajudicial.

11
 ADVOCATÍCIOS

HONORÁRIOS

A - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS

Em primeiro lugar, cabe esclarecer, que esse não é o valor cobrado por nosso
escritório, mas tão somente uma referência que consta na tabela da OAB do Rio de
Janeiro. É a OAB que norteia a cobrança mínima de honorários.

Todavia, esse valor irá variar de Estado para Estado, de escritório de advocacia para
escritório de advocacia, de advogado para advogado. Porém, para que você tenha
uma ideia inicial essa é a recomendação mínima para cobrança de honorários.

HONORÁRIOS SEGUNDO A TABELA DA OAB/RJ

Valor de referência para o mês de junho de 2020:
R$ 11.846,76”

B - EMOLUMENTOS (CUSTAS) REFERENTES A

ATA NOTARIAL
Os emolumentos conhecidos como custas, são valores pagos ao cartório de notas
para elaboração da ata notarial. A ata notarial é documento vital para o requerimento
da usucapião no cartório de RGI.

Os valores abaixo são referentes ao Estado do Rio de Janeiro e estão de acordo com
a tabela de custas da Corregedoria e são válidos para o ano de 2020.

12
Valor do Imóvel Emolumentos

De R$ 60.001,00 até R$ 80.000,00 R$ 2.203,76

De R$ 80.001,00 até R$ 100.000,00 R$ 2.578,09

De R$ 100.001,00 até R$ 200.000,00 R$ 3.441,83

De R$ 200.001,00 até R$ 400.000,00 R$ 3.683,61

Acima de R$ 400.000,00 (CONSULTAR O CARTÓRIO DE NOTAS)

C - PLANTA, MEMORIAL, ART ou RRT e RGI.

Na realidade, antes de explanarmos a situação dos valores, torna-se importante,

informar os valores referentes aos documentos acima esclarecer o que se trata cada
um deles.

A Planta de Situação é aquela que apresenta uma representação da vista superior

esquemática, que mostra o imóvel e sua zona de entorno.

Memorial Descritivo são descritos as medidas do imóvel, suas coordenadas

geográficas, vértices com azimutes e seus confrontantes.

13
ART ou RRT (Anotação de Responsabilidade Técnica ou Registro de
Responsabilidade Técnica), também vai ser necessária quando houver um
requerimento de usucapião extrajudicial. O Laudo Técnico para processo de
Usucapião pode ser feito por Engenheiro Civil ou Arquiteto, desde que faça de
conformidade com a legislação em vigor, ou seja
Projeto "AS BUILT" completo com Memorial
Descritivo, tudo acompanhado com ART (Anotação
de Responsabilidade Técnica) do CREA ou RRT
(Registro de Responsabilidade Técnica) do CAU.

Tanto a planta, quanto o memorial descritivo e o ART

ou RRT fazem parte do rol de documentos
necessários para o requerimento da usucapião
extrajudicial. Aqui no Rio de Janeiro, por toda a
documentação, em média engenheiros e arquitetos
cobram em torno de R$ 1.500,00 a R$ 3.000,00.

Até aqui como você pôde perceber, a Usucapião Extrajudicial, não é algo simples de
ser realizado. Será necessário um vasto e longo rol de documentos. Além disso,
haverá ainda a necessidade de um requerimento ao Cartório de RGI (Registro Geral
de Imóveis), onde está localizado o imóvel para o registro e possível aprovação da
usucapião.

14
 EMOLUMENTOS REFERENTES AO RGI

Elaborado o requerimento, anexados os documentos será necessário dar entrada no

cartório de RGI competente. Para o registro abaixo destaco as custas referentes ao
registro aqui no Rio de Janeiro:

Reconhecimento Extrajudicial da Usucapião

1. Pelo procedimento R$ 243,92
2. Por cada notificação/intimação R$ 44,67
3. Pela confecção do Edital R$ 44,67

Caso a usucapião seja reconhecida pelo cartório de RGI competente, mais uma vez,
existirão custas judiciais a serem pagas.

Registro da Usucapião Extrajudicial no RGI

De R$ 60.001,00 até R$ 80.000,00 R$ 1.379,71

De R$ 80.001,00 até R$ 100.000,00 R$ 1.628,83

De R$ 100.001,00 até R$ 200.000,00 R$ 2.203,69

De R$ 200.001,00 até R$ 400.000,00 R$ 2.371,43

Acima de R$ 400.000,00 (CONSULTAR O REGISTRO DE IMÓVEIS)

EXISTE IMPOSTO (ITBI) PARA PAGAMENTO

8
QUANDO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL?

O ITBI é tributo de competência municipal (art. 156 da

CF/88). Seu fato gerador constitui-se pela efetiva
transmissão inter vivos da propriedade imóvel, ou ainda de
direito real – excetuados os de garantia – sobre bem imóvel.

Ocorre que, a usucapião, como se sabe, é meio originário

de aquisição da propriedade. Além disso, não há, nos
modelos conhecidos de usucapião, qualquer transferência

15
 mas, uma consolidação da situação jurídica dada com a prescrição aquisitiva. Daí a
conhecida não incidência do ITBI.

TIPOS MAIS COMUNS DE USUCAPIÃO

9 EXTRAJUDICIAL

Aqui falamos da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL de bens IMÓVEIS, mas o instituto

também pode ser de bens móveis. Contudo, nosso trabalho dará foco especial a
USUCAPIÃO de imóveis.

A - USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO

Previsto no artigo 1.238 do Código Civil, tem como requisitos:

1 - A posse ininterrupta de 15 (quinze) anos;

2 - Exercida de forma mansa e pacífica;

3 - Com ânimo de dono.

O prazo poderá ser reduzido para 10 (dez) anos nos casos em que o possuidor
estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços
de caráter produtivo.

B - USUCAPIÃO ORDINÁRIA
Esta modalidade está prevista no artigo 1.242 do mesmo diploma legal e tem como
requisitos:
1- a posse contínua,

2- posse exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 (dez) anos,

3- o justo título e a boa fé,

16
O prazo será reduzido pela metade no caso de o imóvel "ter sido adquirido,
onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia,
ou realizado investimentos de interesse social e econômico", nos termos do artigo
1.242, parágrafo único do CC.

C - USUCAPIÃO RURAL
Também denominada como pro labore, tem como requisitos:

1 - A posse como sua por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição;

2 – Posse de área rural não superior a cinquenta hectares,

3 – Não ser possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano.

4 - Dever de tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo
nela sua moradia.

A usucapião rural está prevista no artigo 1239 do Código Civil.

Art. 1239. Aquele que, não sendo

proprietário de imóvel rural ou
urbano, possua como sua, por
cinco anos ininterruptos, sem
oposição, área de terra em zona
rural não superior a cinqüenta
hectares, tornando-a produtiva por
seu trabalho ou de sua família,
tendo nela sua moradia, adquirir-
lhe-á a propriedade.

17
 D - USUCAPIÃO URBANA
Essa também denominado de pro misero ou pró-moradia, tem como requisitos:

1 - A posse sem oposição de área urbana

2 - O imóvel pode ter até duzentos e cinquenta metros quadrados

3 - Por 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de sua família,
sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel.

A usucapião urbana está prevista no artigo 1240 do Código Civil.

Art. 1240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até
duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde
que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

QUANTO TEMPO DURA A

10 USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL?

Muitos pensam que a usucapião, por ser extrajudicial,

não levará muito tempo, porém, não é bem por aí.

Uma Usucapião, mesmo na via extrajudicial, pode

durar até dois anos. Isso porque, existem fases a
serem cumpridas, pessoas e órgãos a serem
intimados e ainda apresentação de “recursos”, como a
dúvida registral e a dúvida registral inversa.
18
CONCLUSÃO

Esse e-book, não tem a finalidade de esclarecer todas as

dúvidas relacionadas ao tema, mas dar um panorama
geral da Usucapião Extrajudicial. Em breve lançaremos
nova obra, mais extensa e com alguns modelos para
utilização, com modelo de requerimento dentre outros
necessários ao procedimento.

O ideal é que você procure por escritório de advocacia

especializado em demandas extrajudiciais, de preferência
com experiência para lhe auxiliar na regularização do seu
imóvel, através da Usucapião Extrajudicial.

19
 marcellobenevidesadvogadosassociados

marcellobenevidesadvogadosassociados

marcellobenevidesadvogadosassociados

@advocacia_inteligente

Unidade Freguesia de Jacarepaguá

Rua Araguaia, 1055, Sala 406 Freguesia
Jacarepaguá
(21)3217-3216

Unidade Barra da Tijuca

Avenida das Américas, 3443
Bloco 3B, SL. 201 Barra da Tijuca
(21)3253-0554

Unidade Av. Paulista

Av. Paulista, nº 1439, 1ª andar, Conj12
Bela Vista - São Paulo - SP
(11)4837-5761

20