DIREITO CIVIL

Usucapião III
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USUCAPIÃO III

ESPÉCIES DE USUCAPIÃO

Para compreender as diversas espécies de usucapião, é essencial perceber que a fina-

lidade de cada uma delas justifica os seus requisitos especiais. As usucapiões ordinária e
extraordinária, por exemplo, são tipos clássicos de usucapião e seus requisitos se conten-
tam, basicamente, com os aspectos apresentados pela teoria geral, pois consistem em espé-
cies mais democráticas:
• O objetivo da usucapião extraordinária é penalizar o proprietário antissocial e valorizar
uma posse longa, não havendo nenhuma restrição para a aquisição dessa espécie de
usucapião;
• Por sua vez, a usucapião ordinária é utilizada a fim de se valorizar a situação do
sujeito que manteve uma relação jurídica com alguém acreditando na legitimidade
de algo (título) que em realidade não existia, de modo que será possível que esse
sujeito se utilize do título aparentemente legítimo para tutelar sua crença e fazer uso
da usucapião.

Já as demais espécies de usucapião, como a usucapião constitucional urbana (pró-mora-

dia) e a usucapião constitucional rural (pro labore), são usucapiões que têm uma finalidade
mais específica, pautada na concretização de direitos sociais fundamentais, de modo que
seus requisitos especiais estarão conectados a essa finalidade.

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA

Para que seja realizado o processo de ingresso de usucapião extraordinária, basta que
estejam presentes os pressupostos comuns a todas as espécies de usucapião, ou seja,
a usucapião extraordinária não necessita que seja cumprido nenhum requisito especial/espe-
cífico, configurando-se como a mais democrática entre todas as espécies de usucapião.

Segundo dispõe o art. 1.238 do Código Civil (CC):

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Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um
imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz
que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro
de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor hou-
ver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter
produtivo.
5m

Conforme expresso pelo parágrafo único do artigo reproduzido anteriormente, haverá a

redução do prazo da usucapião extraordinária para dez anos se houver finalidade social
específica do imóvel, isto é, o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habi-
tual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, sendo importante destacar que
não se admite acessão.

ATENÇÃO
Muito provavelmente o prazo da usucapião extraordinária sempre será de dez anos, pois
toda usucapião exige uma posse funcionalizada, exigindo-se, assim, que o possuidor
exerça atos possessórios com função social. Tal função estará relacionada, em geral, a
moradia ou a obras ou serviços de caráter produtivo.
Em outras palavras, como para qualquer espécie de usucapião a posse deve ter função
social, uma posse não funcionalizada não é posse. Nesse sentido, estando presente a
função social, haverá o enquadramento automático à exigência presente no parágrafo
único do art. 1.238.

USUCAPIÃO ORDINÁRIA

Para que seja possível a realização do processo de ingresso da usucapião ordinária

é necessário que estejam presentes os pressupostos comuns a todas as espécies de
usucapião (posse funcionalizada, requisito pessoal, requisito real e posse ad usucapionem
mansa/pacífica com ânimo de dono) em conjunto com os seus pressupostos específicos,
a saber: justo título e boa-fé.
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Obs.: sabe-se que a usucapião é um modo originário de aquisição de propriedade. No

entanto, na usucapião ordinária é necessária a existência de um título que retrata
uma relação jurídica entre o anterior possuidor ou proprietário do imóvel e o atual
possuidor. Assim, mesmo sendo um modo originário de aquisição da propriedade,
isto é, um modo em que não há transmissão, a leitura que se faz em razão da usuca-
pião ordinária é a de que a não transmissão para a usucapião é uma não transmis-
são legítima, pois o justo título retrata uma transmissão, um negócio ou uma relação
jurídica considerada viciada, sendo essa espécie de relação – para fins de usucapião
– equiparada a uma não relação jurídica. Entretanto essa relação jurídica viciada
pode ser utilizada para usucapião. Desse modo, quando se aponta que a usucapião
é um modo originário, ou seja, um modo em que não há transmissão, se quer dizer
que não há uma transmissão suficiente para que esta, por si, leve à transmissão
da propriedade. Mas se a transmissão não é suficiente para levar à transmissão da
propriedade pela transmissão em si, como é o caso da usucapião ordinária, deve-se
continuar a considerar a usucapião como um modo originário, tomando-se a relação
viciada como um título justo para seu fim.
10m

O art. 1.242 do Código Civil determina que:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente,
com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Perceba que o justo título e a boa-fé são requisitos específicos e conectados, sendo
importante não confundir a boa-fé da usucapião ordinária com o ânimo de dono: o ânimo de
dono indica a intenção de querer algo para si, enquanto a boa-fé, nesse caso, refere-se à
crença de que se é dono em razão da existência do título, ainda que viciado.
O justo título consiste, em tese, em um instrumento formalmente idôneo a transferir a
propriedade, mas sua legitimidade é apenas aparente, pois materialmente o título apresenta
algum vício que o impede de sustentar uma transferência de propriedade fora da usucapião.
No entanto, essa é uma acepção restrita, devendo-se valorizar a função social que flexibiliza
tal conceito, isto é, o título que permite levar o proprietário a acreditar ser dono. Nesse sen-
tido, embora um título não possa ser utilizado para outros modos de aquisição, poderá servir
como base para um tipo especial de usucapião, que é a usucapião ordinária.
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Por sua vez, a boa-fé, conforme exposto, refere-se à crença de que se é dono (opinio
domini), ou seja, o sujeito possui convicção de que o título é apto para transferir a propriedade.
O parágrafo único do mesmo artigo expressa o seguinte:

Art. 1.242. (...)

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquiri-
do, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormen-
te, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos
de interesse social e econômico.
15m

A fim de compreender melhor a disposição presente no parágrafo anterior, imagine a

seguinte situação: determinado indivíduo adquire um imóvel de forma onerosa, o registrando
devidamente e tornando-se, assim, dono pelo registro. No entanto, posteriormente o indiví-
duo descobre que há um vício no título e pede a invalidade da relação jurídica obrigacional.
Como consequência da invalidação da relação jurídica obrigacional, o registro será cance-
lado, de modo que o indivíduo deixará de ser proprietário pelo registro em razão da conta-
minação deste pelo vício presente no título. Nesse cenário, o título cancelado permitirá que
o indivíduo mantenha a propriedade do imóvel não com base neste, mas com base em uma
posse funcionalizada e no instituto da usucapião.
Em suma, um título cancelado faz com que o sujeito perca a condição de proprietário pelo
registro, dado que este apresenta uma presunção relativa de propriedade. No entanto, o título
cancelado pode ser fundamento para a usucapião ordinária em um prazo de cinco anos.
São exemplos clássicos de título justo:
• A venda a non domino;
• O título com vício que gera invalidade (art. 1.268, § 2º, do CC);
• O título que não é eficaz para transferir a propriedade (promessa de compra e venda).

USUCAPIÃO ESPECIAL (CONSTITUCIONAL) URBANA: “PRÓ-MORADIA”

Para que seja realizado o processo de ingresso de usucapião especial urbana, também
denominada como “usucapião pró-moradia”, é necessário que estejam presentes os pres-
supostos comuns a todas as espécies de usucapião em conjunto com seus pressupos-
tos especiais relacionados à sua finalidade, isto é, à concretização do direito fundamental
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de moradia, mínimo existencial e dignidade da pessoa humana. Os pressupostos especiais

dessa espécie de usucapião consistem na limitação de área e na pessoalidade/moradia;
ademais, o sujeito não pode ser dono de outro imóvel, urbano ou rural.
É importante destacar, ainda, que ao contrário do que muitos pensam a usucapião cons-
titucional urbana dispensa o justo título e a boa-fé.

Segundo determina o art. 1.240 do Código Civil:

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros qua-
drados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a am-
bos, independentemente do estado civil.
§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais
de uma vez.

ATENÇÃO
Perceba que a usucapião especial é utilizada para concretizar o direito fundamental de
moradia para aquele que não possui moradia. Nesse sentido, aquele que for proprietário
de outro imóvel urbano ou rural não poderá fazer uso dessa espécie de direito.

Perceba que a utilização da área urbana, por cinco anos ininterruptamente e sem opo-
sição, como moradia do sujeito ou de sua família consiste na finalidade que justifica os
pressupostos específicos e restrições da usucapião urbana.
20m
Devido à sua finalidade social como instrumento que visa a permitir o acesso à proprie-
dade aos não proprietários, a usucapião urbana somente poderá ser reconhecida ao mesmo
possuidor uma única vez, conforme dispõe o § 2º do artigo acima apresentado. Cabe apontar
que essa regra não existe para a usucapião especial rural.
Ainda no que se refere à usucapião constitucional urbana, é importante ressaltar que
esta é incompatível com a acessio possessionis em razão do requisito da pessoalidade e da
moradia, o que impede que a posse atual seja somada à posse anterior, conforme expresso
pelo Enunciado n. 317 das Jornadas de Direito Civil:
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Enunciado n. 317 (CJF): A acessio possessionis de que trata o art. 1.243, primeira parte, do CC,
não encontra aplicabilidade relativamente aos artigos 1.239 e 1.240 do mesmo diploma legal, em
face da normatividade da usucapião constitucional urbano e rural, arts. 183 e 191, respectivamen-
te.

É importante que algumas questões específicas relativas à usucapião urbana sejam leva-
das em consideração:
• Estão exclusas dessa espécie de usucapião as pessoas jurídicas de direito público ou
privado e a posse com finalidade comercial;
• A posse, desde o início, deve ser restrita à área legal, isto é, aos 250 metros quadrados
estabelecidos pelo Código Civil. Por meio da criação de uma nova matrícula, o saldo
ficará sendo pertencente ao antigo proprietário;
• Há uma grande discussão na doutrina sobre a possibilidade de apartamentos (Enun-
ciado n. 85 da I Jornada de Direito Civil) poderem ser objeto de usucapião, pois con-
siderando-se as áreas comuns dificilmente um apartamento terá apenas 250 metros
quadrados; por outro lado, se for considerada apenas a área privada, essa questão se
torna mais fácil. Apesar de haver divergências, atualmente prevalece o entendimento
de que a área comum não deve ser contabilizada, conforme expresso pelo Enunciado
n. 314 das Jornadas de Direito Civil:

Enunciado n. 314 (CJF): Para os efeitos do art. 1240, não se deve computar, para fins de limite
de metragem máxima, a extensão compreendida pela fração ideal correspondente à área comum.

USUCAPIÃO URBANA COLETIVA (POSSE DA COLETIVIDADE)

Para a instituição da usucapião urbana coletiva, é necessário que estejam presentes os

pressupostos comuns a todas as espécies de usucapião em conjunto com os pressupos-
tos especiais presentes no art. 10 do Estatuto da Cidade.
Essa espécie de usucapião é compatível com a acessio possessionis, considerada indivi-
dualmente e apresenta relação com o Enunciado n. 236 das Jornadas de Direito Civil:

Enunciado n. 236 (CJF): Considera-se possuidor, para todos os efeitos legais, também a coletivi-
dade desprovida de personalidade jurídica.
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USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL RURAL (PRO LABORE)

Para que seja realizado o processo de ingresso da usucapião constitucional rural, também
denominada de “usucapião pro labore”, é necessário que estejam presentes os pressupos-
tos comuns a todas as espécies de usucapião em conjunto com seus pressupostos
especiais. Os pressupostos especiais dessa usucapião consistem na limitação de área, na
pessoalidade/moradia e na atividade produtiva; ademais, o sujeito não pode ser dono de
outro imóvel, urbano ou rural.

ATENÇÃO
Perceba que a moradia não basta como requisito para a instituição da usucapião
constitucional rural, sendo necessário também que esta seja um meio para que a pessoa
possa exercer o seu trabalho.

É importante destacar que, diferentemente do que ocorre em relação à usucapião urbana

especial (pró-moradia), a usucapião constitucional rural pode ser adquirida mais de uma vez.
O art. 1.239 do Código Civil determina o seguinte:

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por
cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hec-
tares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-
-lhe-á a propriedade.

Por sua vez, o Enunciado n. 312 determina que:

Enunciado n. 312: Observado o teto constitucional, a fixação da área máxima para fins de usu-
capião especial rural levará em consideração o módulo rural e a atividade agrária regionalizada.
25m

USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA RESIDENCIAL FAMILIAR

A usucapião constitucional urbana pode ser do tipo genérica, conforme expresso pelo
art. 1.240 do Código Civil, ou do tipo familiar, de acordo com o que determina o art. 1.240-A
do mesmo Código, incluído pela Lei n. 12.424/2011 com o objetivo de impor uma sanção
àquele que abandone o lar voluntariamente.
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Para a instituição da usucapião urbana familiar, é necessário que estejam presentes os

mesmos pressupostos comuns e específicos da usucapião urbana, acrescidos do
abandono de lar. No entanto, é importante destacar que esse requisito não deve ser rela-
cionado à simples saída do indivíduo do imóvel, mas à ação de deixar o seu núcleo familiar
sem qualquer tipo de assistência (moral, material etc.), descumprindo com os seus deveres
e, consequentemente, fazendo com que seu núcleo familiar passe por diversas espécies de
privações, problemas e dificuldades.
Conforme dispõe o artigo supramencionado:

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse dire-
ta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 Min² (duzentos e cinquenta metros quadra-
dos) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o
para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprie-
tário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 2º (VETADO)

Obs.: é importante apontar que o termo “posse direta” foi utilizado de maneira equivocada
na redação desse artigo, pois não há desdobramento de posse entre os sujeitos:
aquele que permanece no bem continua a exercer os atos possessórios.

Ainda no que se refere à usucapião urbana familiar, cabe destacar que essa é a espé-
cie de usucapião que apresenta o menor prazo entre todas: apenas dois anos. Ademais, tal
usucapião pode implicar, por via reflexa, em alteração do regime de bens quanto ao imóvel,
afastando-se a causa suspensiva apresentada pelo art. 197, inciso I:

Art. 197. Não corre a prescrição:

I – entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal.

USUCAPIÃO DE BENS MÓVEIS

A usucapião relativa a bens móveis pode ser:

• Ordinária (apresentando as mesmas características para a usucapião ordinária

de imóvel):
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Art. 1.260. Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três
anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.

• Extraordinária:
30m

Art. 1.261. Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, indepen-
dentemente de título ou boa-fé.

Sobre essa espécie de usucapião o Código Civil expressa o seguinte em seu art. 1.262:

Art. 1.262. Aplica-se à usucapião das coisas móveis o disposto nos arts. 1.243 e 1.244.

Ou seja, o Código em questão determina que sejam aplicadas à usucapião de bens

móveis as regras sobre acessão de posses e causas suspensivas, impeditivas e inter-
ruptivas da prescrição.

QUESTÕES PROCESSUAIS RELEVANTES SOBRE A USUCAPIÃO

Vejamos, a seguir, algumas questões processuais relevantes relacionadas à usucapião:

• O Código Processual Civil (CPC) de 2015 aboliu o procedimento especial de usuca-

pião de terras e bens particulares, submetendo tal ação ao procedimento comum. No
entanto, mesmo estando submetidas ao procedimento comum, as ações de usucapião
devem ser adaptadas às suas particularidades, como:
– Citação dos confinantes (art. 246, § 3º do CPC);
– Publicação dos editais a fim de dar publicidade aos interessados incertos e desco-
nhecidos (art. 259, inciso I);
– Determinação da planta e memorial descritivo como documentos indispensáveis
(art. 320 do CPC conjugado com o art. 216-A, inciso II).
• O art. 11 do Estatuto da Cidade determina o seguinte:

Art. 11. Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer ou-
tras ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel usu-
capiendo.
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A doutrina e a jurisprudência vêm criticando essa norma, compreendendo que na pen-

dência de usucapião não haveria problema em se discutir questões possessórias ou petitó-
rias. O § 2º do art. 1.210, em realce à autonomia da posse e propriedade, impede qualquer
discussão de propriedade durante ação possessória; no entanto, de acordo com a doutrina, a
usucapião não conflita com ação possessória e petitória, porque se destina a declarar domí-
nio preexistente e, por meio daquelas, se pretende acesso à posse, porque é proprietário
ou porque é possuidor. Portanto, não haveria prejudicialidade externa entre possessória e
usucapião (porque neste não se pretende a posse, pela propriedade), sendo possível a tra-
mitação simultânea.

• Assim que forem preenchidos os requisitos para usucapião não há qualquer obriga-
ção de realizar o ajuizamento de ação, pois o possuidor já é considerado proprietário.
Em outras palavras, usucapião consiste em um modo de aquisição da propriedade,
de maneira que a propriedade será conferida àquele que preencher os pressupostos
necessários, não sendo necessário o ajuizamento de quaisquer tipos de ação. Nesse
sentido, a imposição de uma eventual ação apenas formalizaria a questão material/de
propriedade já constituída.
• É possível alegar a usucapião como defesa nas ações petitórias e possessórias ajuiza-
das contra o possuidor que já completou o prazo para usucapião, conforme determina
a Súmula n. 237 do Supremo Tribunal Federal (STF).
35m

Se alegada como defesa e tendo êxito, a sentença poderá ser levada a registro? O
art. 1.241 permite que o possuidor réu em ação petitória ou possessória formule pedido
contraposto (só contra o proprietário) e postule ao juiz que seja declarada a propriedade (no
mesmo sentido disposto pelos arts. 13 da Lei n. 10.257/2001 e 7º da Lei n. 6.969/1981). O
novo CPC/2015 amplia tal possibilidade quando permite a reconvenção contra o autor e ter-
ceiro (art. 343, § 3º).

�Este material foi elaborado pela equipe pedagógica do Gran Cursos Online, de acordo com a aula
preparada e ministrada pelo professor Daniel Carnacchioni.
A presente degravação tem como objetivo auxiliar no acompanhamento e na revisão do conteúdo
ministrado na videoaula. Não recomendamos a substituição do estudo em vídeo pela leitura exclu-
siva deste material.
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