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Usucapião: aspectos fundamentais e

requisitos legais
Amadeu Mendonça

Usucapião: muito além da regularização da propriedade. Descubra seus fundamentos,

requisitos e as fascinantes implicações sociais neste artigo detalhado e esclarecedor.
sexta-feira, 16 de junho de 2023
Atualizado às 13:26

A usucapião é um instituto jurídico amplamente discutido no âmbito do direito

imobiliário, sendo uma forma de aquisição originária da propriedade por meio da posse
prolongada e ininterrupta de um bem. Neste artigo, exploraremos os aspectos
fundamentais da usucapião, com base na Constituição Federal e no Código Civil e em
outras legislações pertinentes, analisando os requisitos legais necessários para sua
configuração.
1. Conceito e Funcionamento do Usucapião
A usucapião, prevista no Código Civil, é o instituto pelo qual o possuidor adquire a
propriedade de um bem em razão da posse prolongada e ininterrupta, desde que
observados os requisitos legais estabelecidos. Esse mecanismo tem como objetivo
premiar a posse pacífica e incontestada, conferindo segurança jurídica ao possuidor e
regularizando situações de fato consolidadas.
2. Requisitos para a Configuração do Usucapião
Os requisitos para a configuração da usucapião encontram-se estabelecidos no Código
Civil, devendo o possuidor cumprir as seguintes condições:
a. Posse mansa e pacífica: A posse deve ser exercida de forma tranquila, sem
oposição ou contestação por parte de terceiros. Conforme o Código Civil, essa
posse deve ser exercida "como se dono fosse", ou seja, com a intenção de ser
proprietário do bem.
b. Tempo de posse ininterrupta: O período de posse necessário para a configuração
da usucapião varia de acordo com a modalidade aplicável. A usucapião ordinária,
previsto no artigo 1.242 do Código Civil, requer posse contínua e ininterrupta pelo
prazo de 10 anos. Já a usucapião extraordinária, previsto no artigo 1.238 do
Código Civil, exige um período de posse de 15 anos.
c. Registro do imóvel: É importante destacar que a usucapião pode ser requerida
mesmo quando o imóvel não possui matrícula registrada em cartório de registro
de imóveis.
3. Tipos de Usucapião
A Constituição Federal e o Código Civil preveem diferentes tipos de usucapião,
adequados a diferentes situações. Além dos já mencionados, é importante destacar
outros tipos relevantes:
a. Usucapião ordinária: A usucapião ordinária, regulamentada pelo artigo 1.242 do
Código Civil, é aplicável quando o possuidor exerce posse mansa e pacífica
sobre o imóvel pelo prazo de 10 anos, sem interrupções. Essa modalidade não
requer a comprovação de justo título ou boa-fé por parte do possuidor.
b. Usucapião extraordinária: A usucapião extraordinária, prevista no artigo 1.238 do
Código Civil, estabelece um prazo de posse de 15 anos ininterruptos e sem
oposição para que o possuidor adquira a propriedade do imóvel. Diferentemente
da usucapião ordinária, a modalidade extraordinária não exige justo título ou boa-
fé por parte do possuidor.
c. Usucapião familiar: A usucapião familiar, regulamentado pela lei 12.424/11, busca
proteger o núcleo familiar que ocupa imóvel de até 250 metros quadrados, de
forma ininterrupta e com intenção de moradia, por pelo menos 5 anos. Nesse
caso, é necessário que o possuidor não possua outro imóvel urbano ou rural.
d. Usucapião coletiva: A usucapião coletiva é disciplinada pela lei 10.257/01
(Estatuto da Cidade) e permite a aquisição da propriedade por comunidades que
ocupam áreas urbanas de forma coletiva, com finalidade de moradia, por um
período mínimo de 5 anos. A usucapião coletiva busca regularizar a situação de
famílias de baixa renda que ocupam áreas urbanas de forma organizada e
coletiva.
 e. Usucapião especial urbana: De acordo com o artigo 1.240 do Código Civil, a
usucapião especial urbana pode ser declarada se um indivíduo possui de forma
ininterrupta e sem oposição, por cinco anos, um imóvel urbano de até 250 m²,
utilizando-o para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário
de outro imóvel urbano ou rural.
f. Usucapião especial rural: Conforme o artigo 1.239 do Código Civil, a usucapião
especial rural é caracterizada quando um indivíduo, não sendo proprietário de
qualquer imóvel, detém, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, uma área de
terra em zona rural de até cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu
trabalho ou de sua família.
4. Procedimento de Usucapião
O procedimento de usucapião pode ser realizado tanto judicialmente quanto
extrajudicialmente. Além do procedimento judicial tradicional, previsto nos itens
anteriores, a usucapião extrajudicial foi introduzida pela lei 13.105/15 (Código de
Processo Civil) e possibilita a aquisição da propriedade por meio de um procedimento
mais simplificado, realizado diretamente perante o cartório de registro de imóveis.
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A usucapião extrajudicial, também conhecida como usucapião administrativa, é

aplicável em situações em que não há litígio ou contestação por terceiros. Para sua
realização, são necessários os seguintes requisitos:
a. Consenso entre as partes: Todos os interessados na aquisição do imóvel por meio
da usucapião devem concordar com a realização do procedimento extrajudicial.
b. Representação por advogado: Os requerentes devem ser representados por
advogado devidamente habilitado.
c. Documentação completa: É preciso apresentar toda a documentação necessária,
como prova da posse, documentos pessoais dos requerentes, planta do imóvel,
memorial descritivo, entre outros, conforme exigido pela legislação e pelos
requisitos estabelecidos pelo cartório de registro de imóveis.
d. Análise e decisão do cartório: Após a apresentação da documentação, o cartório
de registro de imóveis analisará o pedido de usucapião extrajudicial. Caso todos
os requisitos estejam satisfeitos, será emitida a decisão registrando a aquisição
da propriedade pelo usucapiente.
A usucapião extrajudicial oferece uma alternativa mais célere e menos onerosa em
relação ao procedimento judicial, desde que preenchidos os requisitos legais e
respeitados os trâmites estabelecidos pela legislação vigente.
É importante ressaltar que, mesmo na usucapião extrajudicial, a atuação de um
advogado especializado é recomendada para garantir a correta instrução do processo
e a obtenção do registro imobiliário definitivo.
5. Implicações jurídicas e sociais do Usucapião
A usucapião, como um mecanismo jurídico de aquisição da propriedade, tem uma
gama ampla de implicações jurídicas e sociais. Com efeito, sua aplicação pode afetar
tanto os direitos individuais quanto as relações sociais em um sentido mais amplo.
No âmbito jurídico, a usucapião contribui para a segurança jurídica e a regularização
fundiária. A possibilidade de um indivíduo adquirir a propriedade de um bem por meio
da posse prolongada e ininterrupta proporciona uma forma de regularização de
situações de posse que, muitas vezes, são complexas e de difícil resolução.
No âmbito social, a usucapião tem o potencial de promover a justiça social e o direito à
moradia. Em muitos casos, pessoas de baixa renda ocupam imóveis abandonados ou
terras não produtivas, sem qualquer título de propriedade. A usucapião permite que
essas pessoas obtenham o reconhecimento legal de sua posse, transformando-as em
proprietárias legítimas.
Conclusão
Além do procedimento judicial tradicional, a usucapião extrajudicial surgiu como uma
alternativa simplificada para a aquisição da propriedade por meio da posse prolongada
e ininterrupta.
Esse procedimento, realizado diretamente perante o cartório de registro de imóveis,
exige consenso entre as partes, representação por advogado, documentação completa
e análise do cartório para emissão da decisão de registro imobiliário.
Cabe aos interessados avaliar as circunstâncias de seu caso e, quando viável, optar
pelo procedimento extrajudicial, desde que preenchidos os requisitos legais. Sempre é
recomendado buscar a assessoria jurídica de um advogado especializado para garantir
o correto encaminhamento do processo e a regularização da propriedade por meio da
usucapião.

Amadeu Mendonça
Advogado Imobiliário com ênfase em soluções jurídicas para
proteção do patrimônio e negócios imobiliários. Sócio fundador
do Tizei Mendonça Advogados. Pós-graduado em Direito pela
UFPE e pelo ILMM.

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ISSN 1983-392X