LEGISLAÇÃO

CIVIL
APLICADA II

Danielle Regina da Natividade Ferreira

Aquisição e perda
da propriedade
Objetivos de aprendizagem
Ao final deste texto, você deve apresentar os seguintes aprendizados:

 Analisar as formas de aquisição e perda da propriedade.

 Definir o que é propriedade resolúvel e alienação fiduciária.
 Explicar o que é promessa de compra e venda e quais são os seus
efeitos.

Introdução
O direito de propriedade tem a sua origem no Direito romano, que o ca-
racterizava como um negócio jurídico em que havia o intuito da aquisição
de um bem e da sua posterior transferência. Em Roma, essa transferência
acontecia por tradição e usucapião, que não garantiam a transferência
efetiva do domínio por meio de título. O Código Civil brasileiro se baseou
nos métodos romanos para a construção dos dispositivos acerca da
propriedade, definindo todos os parâmetros necessários para aquisição
e perda, tanto na condição de bem móvel quanto imóvel.
Neste capítulo, você vai estudar as formas de aquisição e perda da
propriedade, cuja importância é estabelecida pelo ordenamento do
direito de propriedade e por outros ramos do direito. Você também vai
estudar casos relacionados à perda da propriedade, como aqueles em
que a propriedade poderá ser extinta em razão de condição resolutiva,
isto é, propriedade resolúvel. Ainda sob esse prisma, você vai explorar
os casos em que o bem permanecerá em posse do devedor, enquanto
a propriedade pertencerá ao credor, para poder garantir a dívida em
caso de descumprimento, como é o caso da alienação fiduciária. Por fim,
você vai aprender o que é e quais são os efeitos da promessa de compra.
318 Aquisição e perda da propriedade

Aquisição e perda da propriedade

Diferente do que ocorria com o Código Civil de 1916, a legislação de 2002 não
elenca os modos de aquisição da propriedade imóvel e móvel, mas apenas os
apresenta a partir do art. 1.238 do Código Civil quanto à usucapião, aquisição
por registro do título e aquisição por acessão, no que concerne à propriedade
imóvel. No tocante à propriedade móvel, o Código Civil, a partir do art.
1.260, dispõe sobre a usucapião, a ocupação, o achado de tesouro, a tradição,
a especificação, a confusão, a comistão e a adjunção (BRASIL, 2002).
Conforme explica Venosa (2013, p. 176):

Nosso Código Civil anterior entrou em vigor no início do século XX e en-

controu uma sociedade agrícola para regular. Nesse período do alvorecer da
República, toda a estrutura da senhoria da terra, dos senhores de engenho
do Nordeste e dos barões de café ao Sul, com grandes extensões de terras,
estava presente.

Nesse contexto, na atualidade, em especial nos bolsões nordestinos, exis-

tem grandes extensões de solo concentradas nas mãos de poucos. Assim,
não apenas pela questão histórica, mas pelo próprio momento da sociedade
quando o Código Civil foi promulgado, esperava-se que fosse mantido um
destaque com relação aos imóveis ao lado da proteção ao patrimônio privado.
Dentro das cidades, surge uma legislação denominada Estatuto da Cidade
(Lei nº. 10.257, de 10 de julho de 2001), em razão do crescimento e da necessi-
dade de regulamentação dessas áreas. Já no que tange ao Direito das Coisas,
o Código Civil mostra de maneira visível a proteção dedicada aos imóveis.
Com base nessas legislações, veremos em seguida as formas de aquisição,
tanto da propriedade móvel quanto da imóvel, bem como as formas de perda
dessas propriedades.

Aquisição da propriedade: imóvel e móvel

De acordo com o disposto no Código Civil no Livro III — Do Direito das
Coisas, em seu Título III — Da Propriedade, Capítulos II e III, a aquisição da
propriedade pode se dar de duas maneiras distintas, conforme o tipo de bem,
se propriedade móvel ou imóvel. Assim, estudaremos as particularidades e
características de cada aquisição (BRASIL, 2002).
 Aquisição e perda da propriedade 319

Aquisição da propriedade imóvel

Conforme disposto no Código Civil, dispositivo legal que constitui o objeto

de nosso estudo, no que se refere à aquisição da propriedade imóvel, esta
possui desdobramentos:

 por usucapião;
 por registro de título;
 por acessão.

Veremos cada um dos modos de aquisição a seguir.

Usucapião: Refere-se à forma originária de aquisição da propriedade, mediante

o exercício da posse pacífica e ininterrupta, ao longo de certo tempo, previsto
em lei. Conforme Gagliano (2017), refere-se a uma maneira de prescrição
aquisitiva, pois se estende ao possuidor em relação às causas que suspendem,
interrompem ou obstam a prescrição, conforme art. 1.244 do Código Civil.
A usucapião ocorrerá conforme os três pressupostos seguintes:

1. posse;
2. tempo;
3. animus domini.

É admissível ocorrer a “soma de posses”, chamada de acessio possessionis,

para fins de reconhecimento da usucapião, conforme art. 1.243 do Código
Civil. Devemos ressaltar que nem todo tipo de bem pode ser usucapido, como
honra e nome. De uma forma geral, os bens que possuem forma econômica
podem ser usucapidos, salvo algumas exceções.
Vejamos algumas formas de usucapião:

 Usucapião extraordinária (art. 1.238 do Código Civil) — trata-se de

espécie extraordinária, como o nome diz, em quenão se exige boa-fé,
nem justo título. Serve para o possuidor que está de má-fé, podendo
até mesmo ser um “invasor”, por exemplo. Nesta espécie não há limite
em relação à metragem do imóvel; o possuidor pode ser proprietário de
outros imóveis e mesmo assim usucapir; o prazo da prescrição aquisitiva
será de 15 ou 10 anos (BRASIL, 2002).
320 Aquisição e perda da propriedade

 Usucapião ordinária (art. 1.242 do Código Civil) — o prazo é menor em

relação à usucapião extraordinária, de apenas 10 anos, exigindo além da
posse mansa, pacífica e ininterrupta, a boa-fé e o justo título (contrato
de compra e venda, escritura de posse, ou até mesmo a escritura pública
que não foi levada a registro) (BRASIL, 2002).

Comentando o dispositivo, Tartuce (apud GAGLIANO, 2017, p. 1.259-

1.260) afirma que:

A norma apresenta sério problema. Isso porque traz um requisito ao lado

da posse-trabalho, qual seja, a existência de um documento hábil que foi
registrado e cancelado posteriormente, caso de um compromisso de compra
e venda. Tal requisito gera o que se convencionou chamar usucapião tabular,
especialmente entre os juristas da área de registros públicos.

 Usucapião constitucional (ou especial) rural ou pro labore (art. 191

da Constituição Federal; art. 1.239 do Código Civil): conforme o que
dispõe o artigo 1.239 do Código Civil, o usucapiente precisa cumprir
os seguintes requisitos:
■ não ser o usucapiente proprietário de outro imóvel rural ou urbano;
■ exercer posse, com animus domini, no mínimo por cinco anos
ininterruptos;
■ sem oposição;
■ a área usucapienda deve se localizar em zona rural, e não ser superior
a 50 ha;
■ tornar a terra produtiva, por seu trabalho ou de sua família, e nela
residir.
 Usucapião constitucional (ou especial) urbana ou pro misero (art. 1.240
do Código Civil): com base de matéria constitucional, possui suas
disposições contidas na Constituição Federal (art.183) e no Estatuto
das Cidades (Lei nº. 10.257/2001, art. 9º). É necessário o cumprimento
de alguns requisitos:
■ exercício da posse com intenção de dono, de forma mansa, pacífica
e ininterrupta;
■ posse com prazo não inferior a cinco anos, e sem oposição;
■ posse sobre imóvel que tenha no máximo a metragem de 250 m2;
■ utilizar o imóvel usucapiendo para si ou para sua família;
■ não ser proprietário de imóvel urbano ou rural;
■ não ter o usucapiente usucapido dessa forma anteriormente.
 Aquisição e perda da propriedade 321

Conforme previsto no art. 14 do Estatuto das Cidades, o procedimento ocor-

rerá pelo rito sumário (BRASIL, 2001). Contudo, com o fim do rito sumário,
deve ser aplicado o que prevê o art. 1.049 do Código de Processo Civil (CPC,
Lei nº. 13.105, de 16 de março de 2015) (BRASIL, 2015, documento on-line):

Art. 1.049 Sempre que a lei remeter a procedimento previsto na lei processual
sem especificá-lo, será observado o procedimento comum previsto neste Código.
Parágrafo único. Na hipótese de a lei remeter ao procedimento sumário, será
observado o procedimento comum previsto neste Código, com as modificações
previstas na própria lei especial, se houver.

Assim, observa-se que o modo atual para buscar a usucapião constitucional

urbana se dá pelo procedimento comum.

 Usucapião especial urbana coletiva (art. 10 do Estatuto da Cidade): é disposto

no artigo 10 do Estatuto da Cidade (BRASIL, 2001, documento on-line):

Art. 10 As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados,

ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininter-
ruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados
por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde
que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo,
acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§ 2º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo
juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de
registro de imóveis.
§ 3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor,
independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de
acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§ 4º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extin-
ção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condômi-
nos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
§ 5º As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão
tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também
os demais, discordantes ou ausentes.

Nesse tipo de usucapião, o dispositivo previsto no Estatuto das Cidades

não só trata do direito de propriedade advindo da prescrição aquisitiva de um
imóvel urbano possuidor de mais de 250m2, mas também estabelece a criação,
por ato judicial, de um condomínio.
322 Aquisição e perda da propriedade

 Usucapião rural coletiva (art. 1.228, §§ 4º e 5º, do Código Civil): refere-se ao

proprietário que poderá ser privado da coisa quando o imóvel reivindicado
“consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de
cinco anos, de considerável número de pessoas” (GAGLIANO, 2017, p.
1.265) e tiver realizado de maneira conjunta ou separada obras e serviços
de interesse social ou econômico. Essa definição será considerada pelo juiz.

Além dos tipos de usucapião mais utilizados, há também a usucapião

familiar prevista no art. 1.240-A, a usucapião indígena, com disposição no
art. 1.228, §§ 4º e 5º, ambos do Código Civil, e a usucapião administrativa,
prevista no art. 1.071 do CPC de 1973.

Registro imobiliário: Outra forma de aquisição prevista no Código Civil é

por registro do título. Esse conteúdo também costuma ser estudado no âmbito
do Direito Registral e Notarial, pela própria Lei de Registros Públicos (Lei
nº. 6.015, de 31 de dezembro de 1973) e pela Lei dos Cartórios (Lei nº. 8.935,
de 18 de novembro de 1994).
Com relação à matéria de registros públicos, cabe esclarecimento sobre
algumas questões relacionadas à matrícula, ao registro e à averbação.
A matrícula é considerada o “número de batismo” do imóvel (GAGLIANO,
2017, p. 1.275), ou seja, é o primeiro registro lançado na vigência da Lei de
Registros Públicos (art. 228). Para cada nova alienação, haverá um novo
registro; a matrícula, porém, se mantém.
Já a averbação é uma anotação realizada no registro, indicando alteração
sofrida pelo imóvel, seja na questão física, como mudança no nome da rua, seja
por uma situação jurídica, como a mudança da condição civil do proprietário.
A disposição contida no art. 1.245 do Código Civil estabelece que: “trans-
fere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no
Registro de Imóveis” (BRASIL, 2002, documento on-line). O dito popular
é que “quem não registra, não é dono”. No entanto, como vimos, isso não é
integralmente verdadeiro, pois há outras formas de aquisição da propriedade
sem que ocorra o registro. É o caso da usucapião.

Acessão: Trata-se do meio pelo qual se adquire a propriedade imobiliária

aumentando o volume da coisa principal, por união física, conforme disposto
no art. 1.248 do Código Civil (BRASIL, 2002):

 por formação de ilhas (art. 1.249);

 por aluvião (art. 1.250);
 Aquisição e perda da propriedade 323

 por avulsão (art. 1.251);

 por abandono de álveo (art. 1.252);
 por plantações e construções (art. 1.253).

As quatro primeiras modalidades ocorrem de forma natural; a última

ocorre de maneira artificial.
Como ocorre confusão entre as expressões acessão e benfeitoria, cabem
algumas explicações.
A benfeitoria é uma previsão contida na Parte Geral do Código Civil que
define um bem acessório, sempre artificial e realizado pelo próprio homem na
estrutura da coisa principal, sem que haja um aumento de volume. Já a acessão
pode acontecer de forma natural ou artificial, provocando um aumento de
volume da coisa. É prevista na parte de aquisição imobiliária do Código Civil.
Como exemplo de benfeitoria, podemos citara reforma da janela de uma
casa; a acessão, por outro lado, corresponderia à construção de mais um andar
na residência.

Aquisição da propriedade móvel

A definição de bens móveis e imóveis encontra previsão na Parte Geral do

Código Civil, nos arts. 82 e 84. Embora geralmente se dê maior importância
aos bens imóveis, os bens móveis também merecem ser estudados.
Boa parte da legislação que aborda o tema está disposta no Código de Defesa
do Consumidor (Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990), enquanto o Código
Civil estabelece as seguintes modalidades, a partir do art. 1.260 (BRASIL, 2002):

 usucapião;
 ocupação;
 achado do tesouro;
 tradição;
 especificação;
 confusão, comistão e adjunção.

As modalidades consideradas como originárias são a aquisição por ocu-

pação e a usucapião. Já com relação à invenção ou descoberta, disposta no
Código Civil em seu Capítulo I — Da Propriedade em Geral, Seção II — Da
Descoberta, nos arts. 1.233 a 1.237, entende-se que, de maneira geral, a des-
coberta não permite a aquisição da propriedade. As demais modalidades são
consideradas derivadas (BRASIL, 2002).
324 Aquisição e perda da propriedade

Usucapião: O princípio constitucional estabelecido pelo Código Civil, pela

função social, admite as formas ordinária e extraordinária de usucapião de bens
móveis. Dessa forma, conforme o art. 1.260 do Código Civil, quem possuir coisa
móvel como sua, de maneira incontestada e contínua ao longo de três anos, com
justo título e boa-fé, terá adquirido a propriedade da coisa móvel (BRASIL,
2002). Nesse caso, será considerada a usucapião na forma ordinária. Na forma
extraordinária de usucapião, o justo título ou a boa-fé não importam. Se a
posse se prolongar por cinco anos, ocorrerá a usucapião, conforme o art. 1.261
do Código Civil. Isso quer dizer que até mesmo um bem roubado ou furtado
pode ser usucapido, estando dispensado o elemento da boa-fé.

Ocupação: É denominado ocupação, conforme o disposto no art. 1.263 do

Código Civil, o ato de “se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adqui-
rir a propriedade, não tendo essa ocupação defesa por lei” (BRASIL, 2002,
documento on-line).
Assim, a ocupação refere-se ao modo originário de aquisição de coisa móvel
(por exemplo, tesouro) ou semovente (p.ex., por meio da caça e pesca), sem
dono (res nullius), por não ter sido ainda apropriada ou por ter sido abandonada
(res derelicta), não sendo essa apropriação proibida pela lei.
Importante ainda não confundir coisa sem dono ou abandonada com coisa
perdida. Esta sempre deve ser restituída ao dono ou entregue à autoridade;
salvo no caso de tesouro de cujo dono não haja memória, que fica pertencendo,
metade ao descobridor, metade ao proprietário do terreno que autorizou a
pesquisa; se a pesquisa não foi autorizada, o tesouro pertence por inteiro ao
proprietário do prédio.
São formas de ocupação:

 Caça e pesca — A caça e a pesca só são permitidas em terras ou águas

públicas ou em particulares com anuência do dono. Se desrespeitar tal
regra, o pescador ou caçador perde para o proprietário o produto da
caça ou da pesca e ainda responde por perdas e danos. Em ambos os
casos, o Código Civil de 2002 não aborda a matéria.
 Invenção ou descoberta — A denominação invenção era estabelecida
pelo Código Civil de 1916, sendo substituída por descoberta, que possui
o mesmo sentido, conforme arts. 1.233 a 1.237 do Código Civil de 2002.
Refere-se às coisas perdidas, mas não abandonadas. Isso quer dizer que
não perde a propriedade da coisa aquele que a perde, devendo quem a
achar restituí-la ao dono:
 Aquisição e perda da propriedade 325

Art. 1.233 Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono
ou legítimo possuidor.
Parágrafo único. Não o conhecendo, o descobridor fará por encontrá-lo, e, se
não o encontrar, entregará a coisa achada à autoridade competente. (BRASIL,
2002, documento on-line).

Já o art. 1.236 do Código Civil dispõe que “a autoridade competente dará

conhecimento da descoberta através da imprensa e outros meios de infor-
mação, somente expedindo editais se o seu valor os comportar” (BRASIL,
2002, documento on-line). Dessa forma, caberá ao juiz definir o critério de
valor para saber se a coisa pertencerá ao município ou a quem a achou. Para
tanto, poderá ocorrer notificação aos interessados para que se manifeste em
prazo razoável.
Assim, quando se tratar de coisa perdida, o dito popular “achado não é
roubado” não se aplica: o ato pode até não ser tipificado como roubo, mas,
certamente, pode incorrer no crime de apropriação indébita de coisa achada,
conforme o previsto no art.169, II, do Código Penal (BRASIL, 1940).

Achado do tesouro: É chamado de tesouro, de acordo com o Código Civil,

o depósito antigo de coisas preciosas que está oculto, sem que haja memória
do dono. Se for localizado em prédio alheio, conforme previsão do art. 1.264,
será dividido de forma igual entre o proprietário e quem achá-lo.
Corresponde a um acessório aderido pelo solo e que pertence ao respectivo
dono, se este o descobre por si só ou por meio de um operário encarregado
pela busca. Se este operário estiver incumbido de outra atribuição diversa, por
exemplo, escavar um poço, terá direito à metade. De acordo com Gonçalves
(2017), será considerado crime a apropriação da quota a que tem direito o
proprietário do prédio, conforme art. 169 do Código Civil, parágrafo único.

Tradição: De acordo com o Código Civil, a tradição ocorre pela entrega da

coisa de quem a aliena ao adquirente na intenção da transferência do domínio,
complementando o contrato. Com a entrega, a transferência se torna pública. É
o que dispõe o art. 1.267 do Código Civil (BRASIL, 2002, documento on-line):

Art. 1.267 A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos
antes da tradição.
Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua
a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito
à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o
adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.
326 Aquisição e perda da propriedade

Esta tradição pode se dar de três formas: real, ficta e simbólica. Será
considerada real a coisa entregue de maneira efetiva ao adquirente, como a
compra de uma calça em uma loja. Já na tradição ficta, não ocorrerá a efetiva
transferência, somente de forma fictícia, como nos casos em que o sujeito já
possui a coisa. Por fim, a tradição simbólica ocorre a entrega um símbolo ou
sinal, como as chaves de uma casa.
Existem ainda outras formas de tradição, como as previstas por Santos (1937):

a) na abertura da sucessão legítima ou testamentária aos herdeiros e legatários

da coisacerta;
b) na celebração do casamento realizado sob regime da comunhão universal,
em que atransferência do domínio efetua-se independentemente de tradição,
em virtude da solenidade inerentea esse ato;
c) por força dos pactos antenupciais, a contar da data do casamento, ao côn-
jugeadquirente;
d) no caso de contrato de sociedade de todos os bens, em que a transferência se
operacom a assinatura do referido contrato, entendendo-se haver tradição tácita;
e) idem na sociedadeparticular, em que a transferência se opera com a simples
aquisição dos bens comunicáveis.

De acordo com Manssur (apud GONÇALVES, 2017), a aquisição a non domino é negócio
inexistente ante o verdadeiro proprietário. Porém, por questão de equidade e pela
boa-fé do adquirente, se aquele vem a ratificá-la, ou se o alienante se torna proprietário,
fica convalescido o ato. Lembrando-se de que, para ser válida a alienação, pressupõe-
-se a existência da boa-fé do adquirente, para então a propriedade ser adquirida por
aquele que se apresentava como o dono da coisa.

Especificação: Prevista nos arts. 1.269 a 1.271 do Código Civil, a especificação

se refere à forma de aquisição da propriedade móvel pela transformação da
matéria-prima em obra final (BRASIL, 2002). Pode ser considerada como
um comportamento humano consciente e voluntário; ou seja, se a matéria
pertence completamente ao especificador, ele continuará como dono da nova
espécie. Gonçalves (2017, p. 230) explica: “Em casos de confecção de obras de
arte (pintura, escultura, escritura e outro qualquer trabalho gráfico), em que
o preço da mão de obra exceda consideravelmente o valor da matéria-prima,
existe o interesse social em preservá-la e em prestigiar o trabalho artístico”.
 Aquisição e perda da propriedade 327

De acordo com os arts. 1.270, §2, e 1.271 do Código Civil, mesmo que
a realização ocorra por má-fé, a propriedade é concedida ao especificador,
sujeitando-o a indenizar o valor da matéria-prima acrescido de perdas e danos.

Confusão, comistão e adjunção: Previstas nos arts. 1.272 a 1.274 do Código

Civil, possuem cada qual a sua denominação. Confusão se refere à mistura de
coisas líquidas; comistão, à mistura de coisas secas ou sólidas; e a adjunção,
à justaposição de uma coisa à outra.

Perda da propriedade
O art. 1.275 do Código Civil trata sobre as possibilidades da perda da proprie-
dade móvel ou imóvel, por:

 alienação;
 renúncia;
 abandono;
 perecimento da coisa;
 desapropriação.

O artigo traz a expressão “além das causas consideradas neste Código”,

demonstrando que o seu rol é apenas exemplificativo, visto que, embora não
esteja prevista, a usucapião também opera com a possibilidade de perda da
propriedade por parte de quem sofre a ação da posse ad usucapionem, pois a
ação não pode ser vitoriosa.
Resumindo cada um dos incisos do art. 1.275 do Código Civil, a aliena-
ção refere-se à transferência de propriedade, em que o vendedor perde a sua
propriedade para o adquirente/comprador. Já na renúncia, há a abdicação da
coisa; pode-se citar como exemplo um ato de renúncia de imóvel, lavrado e
registrado em cartório. No abandono, a coisa é deixada e independe de escritura
ou registro. Os casos de perecimento ocorrem com o fim da propriedade, pela
destruição do próprio bem. Por fim, a desapropriação se opera na área de
direito administrativo, implicando na extinção da propriedade.

Propriedade resolúvel e alienação fiduciária

Com relação à propriedade resolúvel, o Código Civil dispôs os arts. 1.359 e 1.360
para tratar sobre esse instituto, que toma forma quando o título adquirido está
328 Aquisição e perda da propriedade

subordinado a uma condição resolutiva. Conforme Beviláqua (apud GONÇALVES,

2017, p. 303), a propriedade resolúvel é aquela que no “próprio título de sua aquisição
encerra o princípio que a tem de extinguir, realizada a condição resolutória, ou
vindo o termo extintivo”, seja por declaração ou por disposição em lei.
Quando um móvel ou imóvel é adquirido, pode-se incluir uma cláusula
resolutória que estabelece que, após determinado tempo, o domínio ficará
resolvido. A cláusula pode se dar na forma de um termo ou uma condição.

Em um contrato de compra e venda, pode-se estabelecer uma cláusula segundo a qual

se desfará o negócio se, após certo prazo, aparecer pretendente que ofereça maior
vantagem. Essa condição é chamada de pacto de melhor comprador.

No que se refere à natureza jurídica, o tema da propriedade resolúvel é

controverso. Para uma corrente, seu domínio é de natureza especial. Para esse
entendimento, são aplicados os princípios especiais do direito de propriedade. Já
para outra corrente, a propriedade resolúvel diz respeito à aplicação das regras
gerais vinculadas à condição e ao termo, estabelecidas na Parte Geral do Código
Civil, e aos princípios que regem os contratos. Para esse caso, se aplicam os
dispositivos legais relacionados à resolução dos atos jurídicos em geral.
Para Gomes (apud GONÇALVES, 2017, p. 303), “melhor será, nestas
condições, considerar a propriedade resolúvel como uma das modalidades do
domínio, ainda que se reconheça que a revogação deste é mera consequência
da resolução do ato jurídico de que se originou”.

Causas da resolução da propriedade

Resolução pelo implemento da condição ou pelo advento do termo

Esse tipo de resolução encontra disposição no art. 1.359 do Código Civil

(BRASIL, 2002, documento on-line):

Art. 1.359 Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo ad-

vento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos
na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode
reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.
 Aquisição e perda da propriedade 329

Ou seja, se alguém adquirir um imóvel que possua em sua escritura um

pacto de retrovenda, não poderá reclamar se o primeiro vendedor exercer
o seu direito de retrato antes de passado o prazo de três anos (art. 505 do
Código Civil).

Exemplos de casos de propriedade resolúvel:

 na venda feita pelo condômino, para um estranho, de quota na coisa comum que
não é divisível, na qual não seja respeitado o direito de preferência garantido
aos consortes;
 na alienação fiduciária em garantia, na qual o fiduciário adquire propriedade
restrita e resolúvel, estando estabelecido no próprio título de constituição desse
direito a causa de sua extinção (GONÇALVES, 2017, p. 304);
 na doação com cláusula de reversão, quando o doador determina que os bens
a serem doados voltem para o seu patrimônio, se sobreviver ao donatário.

A revogação opera seu efeito ex tunc, ou seja, desde então. A devolução da

coisa faz com que nunca tivesse ocorrido a mudança de proprietário.

Resolução por causa superveniente

Ocorre quando a resolução acontece de maneira superveniente, sendo estranha

ao título e ocorrida após a transmissão da propriedade, ou seja, ex tunc.
Nesses casos, será utilizado o disposto no art. 1.360 do Código Civil (BRA-
SIL, 2002, documento on-line):

Art. 1.360. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o

possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será con-
siderado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve
a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a
própria coisa ou o seu valor.

Para facilitar seu entendimento, explicamos: caso o doador realize a doação,

o donatário, ou seja, aquele que receberá a doação, é perfeito, exceto caso
possua alguma restrição na transmissão do bem a ser doado. Caso ele cometa
ingratidão contra o doador, a doação se torna suscetível de ser revogada,
conforme previsto no art. 557 do Código Civil.
330 Aquisição e perda da propriedade

Alienação fiduciária: definição e natureza jurídica

De acordo com o disposto no art. 1.361 do Código Civil, a alienação fiduciária
é considerada a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível (que não
pode ser substituída por outra), em que o devedor, na condição de garantia do
crédito, transfere ao credor. Trata-se, portanto, de um direito real sobre coisa
alheia e se refere a bens móveis infungíveis (BRASIL, 2002).
Figueira Jr. (apud MONTEIRO, 2012, p. 438) explica que “[...] a Lei nº.
10.931/2004 (art. 56) modificou radicalmente o Decreto-Lei nº. 911/69, através
da nova redação conferida aos §§ 1º a 8º do art. 3º” e manteve a possibilidade
de o proprietário ou o credor requerer contra o devedor ou terceiro a busca e
apreensão do móvel alienado fiduciariamente, contanto que comprove a mora
e o não pagamento do devedor.
Quando se trata de alienação fiduciária para as aeronaves, permanece
vigorando o Código Brasileiro de Aeronáutica (arts. 148 a 152). De forma
subsidiária é aplicado o Código Civil.
Para Figueira Jr. (apud MONTEIRO, 2012, p. 439), existem duas figuras
que tratam sobre o presente instituto:

a) o fiduciário, que é o credor, em geral a financeira que forneceu o numerário

para a aquisição do bem, a qual tem o domínio da coisa; e
b) o fiduciante, que é o devedor, é aquele que detém a posse direta da coisa.

No caso da alienação fiduciária em garantia, o credor é chamado de fiduci-

ário quando ocorre a transferência de domínio do móvel ao credor, lembrando
que podem ser objeto de alienação fiduciária somente bens móveis infungíveis.

Modos de constituição

Quanto à constituição, para que a propriedade fiduciária possa gerar os seus

efeitos jurídicos, o contrato deve apresentar os seguintes elementos, conforme
o art. 1.362 do Código Civil (BRASIL, 2002, documento on-line):

I — o total da dívida, ou sua estimativa;

II — o prazo, ou a época do pagamento;
III — a taxa de juros, se houver;
IV — a descrição da coisa objeto da transferência, com os elementos indis-
pensáveis à sua identificação.
 Aquisição e perda da propriedade 331

Ainda podem existir outros elementos, contanto que estejam de acordo com
o instituto da alienação fiduciária.O contrato também precisa ser registrado
junto ao cartório de títulos e documentos para a sua constituição; desse modo
é conferida existência legal à propriedade fiduciária, garantindo seus efeitos
contra todos (erga omnes).
Ocorrendo o cumprimento do previsto no contrato de alienação fiduciária,
conforme todos os seus termos, a propriedade superveniente será adquirida
pelo devedor possuidor direto (fiduciante), sendo a sua transferência eficaz
de pleno direito, conforme o que prevê o art. 1.361 do Código Civil, no § 3º. É
importante esclarecer que, conforme o art. 1.363 do Código Civil, o possuidor
direto pode utilizar o bem que foi objeto da alienação, desde que de acordo
com a destinação da coisa alienada.

Do inadimplemento

Com relação à possibilidade de descumprimento do contrato de alienação fidu-

ciária, o art. 1.364 do Código Civil estabelece que (BRASIL, 2002, documento
on-line): “Vencida a dívida, e não paga, fica o credor obrigado a vender, judicial
ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preço no pagamento de seu
crédito e das despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor”.
O artigo demonstra que, quando há o inadimplemento contratual, o credor
fiduciário fica obrigado a vender o bem, aplicando um preço ao pagamento do
crédito que possui, mais os acréscimos legais e contratuais, além das despesas.
Posteriormente, o credor fiduciário entrega o saldo que sobrar ao devedor.
A venda pode se dar de forma judicial ou extrajudicial, mas, por si só, não
é suficiente para a quitação do débito. Ela deve cobrir a dívida principal e as
despesas de cobrança, e se mesmo assim faltar valor, o devedor permanece
obrigado pelo saldo devedor remanescente, exceto se o credor renunciar,
conforme disposto no art. 1.366 do Código Civil.

Do pacto comissório

O pacto comissório é considerado clássico dentro dos direitos reais de garantia,

uma vez que o art. 1.365 do Código Civil prevê que “é nula a cláusula que autoriza
o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se a dívida não for
paga no vencimento” (BRASIL, 2002, documento on-line). Isso quer dizer que, se
o fiduciante for inadimplente, ou seja, não cumprir com as disposições do contrato,
cabe ao fiduciário utilizar as medidas judiciais cabíveis, não podendo ficar com
a coisa em garantia, conforme o parágrafo único do art. 1.365 do Código Civil.
332 Aquisição e perda da propriedade

Conforme o caput do art. 1.356 do Código Civil, se o fiduciário não cumprir

a determinação legal, a nulidade não gera efeito para o mundo jurídico (ipso
iure) (BRASIL, 2002).

Da promessa de compra e venda

Conceito e características
É uma promessa irretratável de compra e venda, na qual o promitente vendedor
se obriga a vender ao compromissário comprador determinado imóvel, por
preço e condições que foram convencionadas, entregando a escritura definitiva
após o adimplemento da obrigação.
O compromissário comprador fica obrigado a pagar o preço e a cumprir
as condições que foram estabelecidas na promessa de compra e venda. Além
disso, por consequência, irá adquirir o direito real sobre o imóvel, podendo
reclamar que a escritura definitiva lhe seja outorgada, caso se recuse o pro-
mitente vendedor.
A promessa de compra e venda é similar ao contrato preliminar de venda,
pois, de maneira prática, seu efeito é postergar a transferência do domínio do
bem compromissado até que ocorra o adimplemento total do valor.
No referido contrato, devem estar presentes os elementos característicos
do gênero compra e venda — coisa, preço e consentimento (GONÇALVES,
2017) —, somados à promessa de transmissão da propriedade. Trata-se de
um direito real, pois quem adquire utiliza a coisa e pode dispor do direito
por meio da cessão.
De acordo com Gonçalves (2017, p. 360), o compromissário comprador
“desfruta, ainda, da sequela, podendo reivindicar a coisa em poder de quem
quer que a detenha — o que é apanágio do direito real. Pode, também, opor-se
à ação de terceiros que coloquem obstáculos ao exercício do direito, havendo
oponibilidade erga omnes — igualmente, um dos atributos dos direitos reais”.
Orlando Gomes (apud GONÇALVES, 2017, p. 360-361) considera o com-
promisso de compra e venda como um novo direito real, que “se reduziria à
simples limitação do poder de disposição do proprietário”. Ainda de acordo com
o jurista, a promessa não se configura como um direito real de gozo, mesmo
que o direito do compromissário comprador se pareça com o domínio útil.
Silva Pereira (apud GONÇALVES, 2017) também entende a promessa de
compra e venda como um direito real novo, que segue as suas características,
devendo possuir um lugar à parte na classificação dos direitos reais.
 Aquisição e perda da propriedade 333

Dos artigos dispostos no Código Civil

O assunto da promessa de compra e venda se encontra disciplinado no Código Civil

(BRASIL, 2002, documento on-line), nos arts. 1.417 e 1.418. O primeiro explica:

Art. 1.417 Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou

arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada
no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito
real à aquisição do imóvel.

Para que se configure o direito real, é necessário que sejam cumpridos os

seguintes requisitos:

 inexistência de cláusula de arrependimento;

 registro no cartório de registro de imóveis.

O dispositivo acaba com a discussão em relação à forma do contrato,

facultando o uso do instrumento público ou particular. A nova regra é válida
apenas no caso de imóveis não loteados, pois o art. 26 da Lei nº. 6.766, de 19
de dezembro de 1979, já possibilitava a celebração do contrato por instrumento
público ou particular (BRASIL, 1979).
De outro modo, o segundo artigo citado dispõe que:

Art. 1.418 O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do

promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos,
a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação
do imóvel. (BRASIL, 2002, documento on-line).

O direito de sequela permite exigência do cumprimento da promessa de

venda, mesmo estando o imóvel com o promitente vendedor ou ainda com o
terceiro a quem foi alienado. Nesse caso, o promitente comprador pode exigir
a escritura definitiva do promitente vendedor, de maneira originária, e do
terceiro, nos casos em que o imóvel foi alienado depois de registrado o contrato.
O art. 1.418 do Código Civil ainda aceita que se realize a adjudicação
compulsória ao titular de direito real. Conforme o entendimento do art. 1.417
do Código Civil, segundo Gonçalves (2017), esse direito real vem do registroda
promessa de compra e venda e por não existir cláusula de arrependimento.
334 Aquisição e perda da propriedade

Conforme o entendimento de Gomes (apud GONÇALVES, 2017), o caráter

real do compromisso de compra e venda vem da sua irretratabilidade, pois se
leva a registro, impedindo que o bem seja alienado a terceiro.
Já Viana (apud GONÇALVES, 2017) admite que, mesmo que se queira
atribuir ao direito real a possibilidade de autorizar a adjudicação do imóvel,
“não nos parece que isso seja obstáculo a que se pretenda obter o mesmo
resultado sem o registro”.

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil, de 5 de outubro de 1988. Dispo-

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 Aquisição e perda da propriedade 335

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