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CONTRATOS IMOBILIRIOS
DA POSSE
LIVRO III TTULO I
CONCEITO (art. 1.196)
H posse quando a pessoa exercita sobre a coisa um ou alguns dos poderes do
domnio, usando-a, auferindo dela frutos, dispondo dela (promovendo a sua
alienao ou cedendo-a em emprstimo), e, ainda, reivindicando-a do poder de
quem quer que injustamente a possua.
Constatada uma ou algumas dessas situaes, pode-se dizer que existir relao
possessria.

DETENO (art. 1.198)


Situao jurdica onde h posse efetiva, todavia o direito no a reconhece como tal,
dado que a pessoa que exercita os poderes do domnio encontra-se em relao de
dependncia para com seu subordinante, conservando a posse mediante ordens e
instrues. O direito civil denomina tal instituto de fmulo da posse.
O caseiro de um stio um exemplo de detentor (embora possa parecer estranho,
posto que visualmente seja ele quem mantm a posse efetiva do imvel).

AQUISIO DA POSSE (art. 1.204)


O conceito legal trata o assunto de forma bem simplificada, enunciando que se
adquire a posse desde o momento em que se torna possvel o exerccio, em nome
prprio, de qualquer dos poderes inerentes propriedade.

TRANSMISSO DA POSSE (art. 1.206)


A transmisso da posse pode ocorrer de dois modos:
a) a ttulo universal (CAUSA MORTIS) transferncia de uma universalidade (no
caso da herana os herdeiros necessrios passam a possuir todos os bens
deixados pelo de cujus);
b) a ttulo singular (INTER VIVOS) transfere-se um bem ou bens
individualizados (comodato de um apartamento na praia a um primo).

PERDA DA POSSE (art. 1.223)

Uma vez mais o legislador procurou simplificar o cdigo anterior (1916),


mencionando que se perde a posse sempre que o agente deixa de ter possibilidade
de exercer, por vontade prpria ou no, os poderes inerentes ao direito de
propriedade (usar, gozar, dispor e reaver de quem quer que injustamente a possua
ou detenha).

DOS DIREITOS REAIS


LIVRO III TTULO II
CONCEITO (artigos 1.225, 1.226 e 1.227)
Os direitos reais derivam dos diversos tipos de relacionamentos das pessoas com as
coisas. A expresso real deriva do latim res que significa coisa, da direito das
coisas ou direito real.
Os artigos acima citados tratam da constituio ou transmisso das coisas. Se forem
mveis pela tradio (entrega), se forem imveis pelo registro no Cartrio
competente dos diversos ttulos de propriedade, salvo excees previstas em lei
(escritura, sentenas judiciais, partilhas etc.).
O cdigo civil traz numerus clausus (de forma exaustiva), o que so direitos reais:
propriedade, servides, usufruto, uso, habitao, penhor, hipoteca e anticrese.

DA PROPRIEDADE
LIVRO III TTULO III
CONCEITO (1.228)
Conjunto de condies conferidas ao possuidor de poder usar, gozar e dispor da
coisa, e ter o direito de reav-la de quem quer que injustamente a possua ou
detenha. Quando reunidas todas essas condies em algum em face de
determinada coisa, dizemos que ele proprietrio ou senhor dominus. A lei
pressupe que a propriedade seja plena (quando reunidas as condies sob exame)
e exclusiva (somente um proprietrio), at prova em contrrio, nos termos do artigo
1.231 do cdigo civil.

FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE ( 1, 2 e 3 do artigo 1.228)


Est intimamente ligada a utilizar-se da propriedade com respeito ao meio ambiente
e a inteno de no prejudicar outrem.
Outros dispositivos alusivos ao tema podem ser encontrados no artigo 10 da Lei
10.257/02 (Estatuto da Cidade), artigos 5, inciso XXII e 186 ambos da CF.

AQUISIO DA PROPRIEDADE

A propriedade de coisas mveis ou imveis s se adquire em nosso pas se for


observada a lei civil. Artigos 1238 e seguintes.

PERDA DA PROPRIEDADE (1275)


I Alienao: transfere com os mesmos defeitos, qualidades e restries com que
se exercia.
II Renncia: Exige uma declarao de vontade demissionria da propriedade.
Para os imveis exige-se inscrio no registro imobilirio (p. nico 1275)
III Abandono: Ato de desfazer da coisa, por no mais querer seu proprietrio, com
atos que atestam inequivocamente a inteno.
IV Perecimento: Pode resultar de destruio ou consumo. Alguns autores
sustentam a existncia do extravio definitivo
V Desapropriao (Involuntrio): tambm chamada venda forada, pela
integrao da res para o acervo estatal. 150, 157(ver); art. 5, XXIV, XXV, 184, 185,
art. 22.
VI Usucapio: vide tpicos nesta apostila.

DO CONDOMNIO GERAL
LIVRO III TTULO III CAPTULO VI
CONCEITO
Quando a mesma coisa pertence a duas ou mais pessoas, ao mesmo tempo, na
forma da lei (1314).

ADMINISTRAO DO CONDOMNIO (1323)


A funo poder ser exercida por condmino ou terceiro que incumbe de partilhar os
frutos da coisa comum na proporo dos quinhes.

CONDOMNIO FORADO (1327)


Estabelecido por lei, cuja indiviso deve ser permanentemente mantida. No se
admite partilha, nem diviso.
a) Tapagem 1327 e 1297.
b) Solo e partes comuns dos edifcios ( 2, 1331)

DO CONDOMNIO EDILCIO
LIVRO III TTULO III CAPTULO VII

CONCEITO (1331)
Existncia de propriedades autnomas com partes foradamente comuns.
O Cdigo Civil passa a disciplinar integralmente o condomnio em edifcios,
revogando, em princpio, essa matria na Lei 4.591/64, mas mantm a vigncia a
parte relativa s incorporaes.
a) Privativo: 1 1331.
b) Comuns: 2 1331.

CONVENO DE CONDOMNIO (1333, 1334 e 1351)


A conveno tem natureza contratual, embora seja advinda de lei. Sua principal
funo reduzir ao casusmo o texto legal. A constituio fica a cargo dos prprios
condminos, devendo ser registrada no ofcio de imveis.

ADMINISTRAO (1347)
O sndico, escolhido por assemblia, deve representar a coletividade condominial,
passiva e ativamente.
Tal funo pode ser exercida por condmino ou por terceiro, com salrio ou de forma
gratuita, no caracterizando relao laboral ou prestao de servios.
NOVAS MODALIDADES Condomnios fechados, time sharing, shoppings
centers, clubes de campo e cemitrios (aplica-se analogicamente a legislao
condominial prevista no cdigo civil, observadas as diversas particularidades).

CONTRATOS IMOBILIRIOS
TEORIA GERAL DOS CONTRATOS
PROPOSTA E ACEITAO (427 e seguintes)
PROPOSTA OBRIGATRIA
Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrrio no resultar dos termos
dela, da natureza do negcio, ou das circunstncias do caso.

PROPOSTA A PRESENTE
Neste caso o proponente e o aceitante esto pessoalmente presentes, ou em
contato telefnico ou outro meio semelhante. A doutrina e jurisprudncia tm exigido
que a proposta contenha ao menos os principais dados do negcio como objeto,
prazo e preo.

Caso o aceitante no concorde e no tendo sido estipulado prazo dever se


manifestar imediatamente.
PROPOSTA A AUSENTE
Art. 434. Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitao
expedida, exceto:
I - no caso do artigo antecedente;
II - se o proponente se houver comprometido a esperar resposta;
III - se ela no chegar no prazo convencionado.

ACEITAO
Art. 431. A aceitao fora do prazo, com adies, restries, ou modificaes, importar
nova proposta.
Art. 432. Se o negcio for daqueles em que no seja costume a aceitao expressa, ou o
proponente a tiver dispensado, reputar-se- concludo o contrato, no chegando a tempo a
recusa.

INFORMTICA
Nos casos de contato on line real time considera-se entre presentes. Por e-mail
considera-se entre ausentes, desde que as partes no estejam conectadas ao
mesmo tempo, voltadas ao mesmo negcio jurdico.

CONTRATOS DEPENDENTES DE ESCRITURA PBLICA (art. 108)


FORMA DE VALIDADE
Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos
negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de
direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente
no Pas.
Art. 109. No negcio jurdico celebrado com a clusula de no valer sem instrumento
pblico, este da substncia do ato.

PR-CONTRATO (art. 426)


ELABORAO E FUNCIONALIDADE
Recurso contratual muito utilizado nos dias atuais, que permite aos interessados
grande agilidade no entabulamento do negcio pretendido, postergando os detalhes
para um momento seguinte.
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto forma, deve conter todos os requisitos
essenciais ao contrato a ser celebrado.
Art. 463. Concludo o contrato preliminar, com observncia do disposto no artigo
antecedente, e desde que dele no conste clusula de arrependimento, qualquer das partes
ter o direito de exigir a celebrao do definitivo, assinando prazo outra para que o efetive.

Pargrafo nico. O contrato preliminar dever ser levado ao registro competente.


Art. 464. Esgotado o prazo, poder o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte
inadimplente, conferindo carter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a
natureza da obrigao.
Art. 465. Se o estipulante no der execuo ao contrato preliminar, poder a outra parte
consider-lo desfeito, e pedir perdas e danos.

CONTRATO DEFINITIVO
Tem por objeto a obrigao final, a real inteno das partes.
Exemplos: compra e venda e locao.

ARRAS OU SINAL (art. 418)


Observar que as arras ou sinal mecanismo civil destinado ao fechamento futuro de
um determinado negcio jurdico. Pode ser confirmatria ou penitencial, adiantada
em dinheiro ou outro bem mvel.
Art. 418. Se a parte que deu as arras no executar o contrato, poder a outra t-lo por
desfeito, retendo-as; se a inexecuo for de quem recebeu as arras, poder quem as deu
haver o contrato por desfeito, e exigir sua devoluo mais o equivalente, com atualizao
monetria segundo ndices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorrios de
advogado.
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes,
as arras ou sinal tero funo unicamente indenizatria. Neste caso, quem as deu perdlas- em benefcio da outra parte; e quem as recebeu devolv-las-, mais o equivalente. Em
ambos os casos no haver direito a indenizao suplementar.

EXTINO DOS CONTRATOS (art. 472 e seguintes)


DISTRATO - O distrato pode-se dizer que o inverso do contrato, isto , o
instrumento - que pela vontade exclusiva das partes - pe fim ao negcio
anteriormente realizado, faz-se pela mesma forma exigida para o contrato (art. 472).
RESOLUO D-se pelo inadimplemento contratual, por inexecuo voluntria ou
involuntria (onerosidade excessiva). Vide artigos 475 e 478.
RESILIO Chamada de clusula de escape, trata-se da extino unilateral do
contrato, quando tal possibilidade for estipulada no documento. Normalmente
estipulado um hiato de tempo para extino. Art. 473. A resilio unilateral, nos
casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denncia
notificada outra parte.
RESCISO Extino judicial quando no for possvel as hipteses anteriores.

CONTRATOS IMOBILIRIOS
CONTRATOS IMOBILIRIOS EM ESPCIE

COMPRA E VENDA (art. 481 e seguintes)


PRINCIPAIS CARACTERSTICAS
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o
domnio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro.
Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficar sem
efeito o contrato se esta no vier a existir, salvo se a inteno das partes era de concluir
contrato aleatrio.
Art. 492. At o momento da tradio, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os
do preo por conta do comprador.
Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos
negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de
direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente
no Pas.

REGRAS ESPECIAIS
Art. 500. Se, na venda de um imvel, se estipular o preo por medida de extenso, ou se
determinar a respectiva rea, e esta no corresponder, em qualquer dos casos, s
dimenses dadas, o comprador ter o direito de exigir o complemento da rea, e, no sendo
isso possvel, o de reclamar a resoluo do contrato ou abatimento proporcional ao preo.
1o Presume-se que a referncia s dimenses foi simplesmente enunciativa, quando a
diferena encontrada no exceder de um vigsimo da rea total enunciada, ressalvado ao
comprador o direito de provar que, em tais circunstncias, no teria realizado o negcio.
2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar
a medida exata da rea vendida, caber ao comprador, sua escolha, completar o valor
correspondente ao preo ou devolver o excesso.
3o No haver complemento de rea, nem devoluo de excesso, se o imvel for vendido
como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referncia s suas
dimenses, ainda que no conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

CLUSULAS ESPECIAIS
Como o prprio tema diz so estipulaes que no esto presentes em todos os
contratos de compra e venda. Podem ser:
Retrovenda - O vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de recobr-la
no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e
reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo de
resgate, se efetuaram com a sua autorizao escrita, ou para a realizao de
benfeitorias necessrias.
Preferncia - A preempo, ou preferncia, impe ao comprador a obrigao de
oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para
que este use de seu direito de prelao na compra, tanto por tanto.

DOAO (art. 583 e seguintes)

PRINCIPAIS CARACTERSTICAS
Art. 538. Considera-se doao o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do
seu patrimnio bens ou vantagens para o de outra.
Art. 541. A doao far-se- por escritura pblica ou instrumento particular.
Pargrafo nico. A doao verbal ser vlida, se, versando sobre bens mveis e de
pequeno valor, se lhe seguir incontinenti a tradio.
Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos
negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de
direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente
no Pas.

EMPRSTIMO (art. 579 e seguintes)


PRINCIPAIS CARACTERSTICAS
Art. 579. O comodato o emprstimo gratuito de coisas no fungveis. Perfaz-se com a
tradio do objeto.

RISCOS
res perit dominus emprstimo de uso e de consumo.

CONTRATOS IMOBILIRIOS
INSTITUIES FINANCEIRAS
NEGCIOS JURDICOS IMOBILIRIOS
No ngulo jurdico os contratos imobilirios so elos de uma corrente de negcios num
conjunto econmico, pois renem diversos institutos, como compra e venda, mtuo, seguro,
hipoteca, securitizao e alienao fiduciria. 1

PROPRIEDADE IMOBILIRIA (art. 6 CF)


So direitos sociais a educao, a sade, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurana, a
previdncia social, a proteo maternidade e infncia, a assistncia aos desamparados,
na forma desta Constituio.
PISO VITAL MNIMO PROF. CELSO ANTONIO PACHECO FIORILLO

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO - LEI 4.380 DE 21 DE


AGOSTO DE 1964
1

Cdigo de defesa do consumidor e a alienao fiduciria imobiliria. Zilda Tavares. Editora Mtodo, 1
edio, pg. 55.

O SFH foi criado com o destino de facilitar e promover o acesso da moradia populao,
por intermdio do financiamento da construo e aquisio da casa prpria, em plena poca
de ditadura militar no Brasil. 2
OBJETIVOS DO SFH (fonte www.bancoreal.com.br)
Extinguir o dficit habitacional;
Financiar habitao para todas as camadas sociais;
Canalizar recursos para o SFH;
Criar um rgo normativo e fiscalizador dos programas;
Criar um sistema auto-sustentvel de financiamentos;
Apoiar o desenvolvimento urbano e social das populaes;
Estimular o crescimento das indstrias de construo civil e de materiais de
construo.

SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIRIO - LEI 9.514 DE 20 DE


NOVEMBRO DE 1997
Este sistema autoriza a securitizao dos crditos imobilirios e introduz a alienao
fiduciria no mercado imobilirio.
OBJETO DA LEI
Tem por finalidade promover o financiamento imobilirio em geral, segundo
condies compatveis com as da formao dos fundos respectivos. Procura
atingir o cliente de mercado.
CONDIES INICIAIS
As operaes de financiamento imobilirio em geral, no mbito do SFI, sero
livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condies essenciais:
I - reposio integral do valor emprestado e respectivo reajuste;
II - remunerao do capital emprestado s taxas convencionadas no contrato;
III - capitalizao dos juros;
IV - contratao, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de
morte e invalidez permanente.
1 As partes podero estabelecer os critrios do reajuste de que trata o inciso I,
observada a legislao vigente.
2

Idem, , pg. 44.

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3 Na alienao de unidades em edificao sob o regime da Lei n 4.591, de 16 de


dezembro de 1964, a critrio do adquirente e mediante informao obrigatria do
incorporador, poder ser contratado seguro que garanta o ressarcimento ao
adquirente das quantias por este pagas, na hiptese de inadimplemento do
incorporador ou construtor quanto entrega da obra.
GARANTIAS
As operaes de financiamento imobilirio em geral podero ser garantidas por:
I - hipoteca;
II - cesso fiduciria de direitos creditrios decorrentes de contratos de alienao de
imveis;
III - cauo de direitos creditrios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda
ou promessa de venda de imveis;
IV - alienao fiduciria de coisa imvel (A alienao fiduciria o negcio jurdico pelo
qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferncia ao
credor, ou fiducirio, da propriedade resolvel de coisa imvel).
1 As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo constituem
direito real sobre os respectivos objetos.
3 As operaes do SFI que envolvam locao podero ser garantidas
suplementarmente por anticrese.

QUADRO COMPARATIVO ENTRE O SFI E SFH3


SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIARIO SFI
1) Certificado de Recebveis imobilirios;
2) Mercado de Capitais;
3) Instituies financeiras;
4) Cliente de mercado;
5) Consumidor de classe media/alta;
6) Recursos do mercado de capitais;
7) Regras de mercado;
8) Sem limite de financiamento;
9) Juros livres;
10) Arbitragem
SISTEMA FINANCEIRO DA HABITACAO
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
3

FGTS/Poupana/Recurso oramentrio;
Sistema Financeiro da Habitao;
Instituies financeiras;
Cliente social;
Consumidor de baixa renda;
Subsdios pblicos;
Normas de direito pblico;

Idem, idem, pg. 77 e78.

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8) Limites de financiamento;
9) Limitao de juros 12% ao ano;
10) Poder judicirio.

CONTRATOS IMOBILIRIOS
CAUTELAS-CONFLITOS-LOCAO
CAUTELA NOS NEGCIOS IMOBILIRIOS
Os negcios envolvendo imveis so extremamente solenes, por fora do artigo 108
do Cdigo Civil, tais exigncias devem ser observadas sob pena de nulidade do ato.
Demais disso, os negcios imobilirios exigem vrios cuidados na avaliao da
documentao imobiliria. Tal preocupao alm de jurdica tambm patrimonial,
pelo valor envolvido nas transaes.
Portanto, recomenda-se que o adquirente solicite, a princpio, os seguintes
documentos, para evitar seja o negcio de alguma forma maculado:
REF: RELAO DE DOCUMENTOS NECESSRIOS PARA AQUISIO DE
IMVEL
1) QUANTO AO IMVEL:
I) Certido de matrcula, atualizada at o ms em curso;
II) Escritura de compra e venda do imvel;
III) Comprovante de pagamento do IPTU (em caso de imvel urbano) ou ITR (em
caso de imvel rural);
IV) Certido negativa de impostos e taxas incidentes sobre o imvel, expedida pela
Prefeitura Municipal;
V) Comprovante de quitao do laudmio (no caso de imvel foreiro);
VI) Se imvel condominial, comprovante de quitao das respectivas prestaes;
VII) Cpia da planta devidamente registrada na Prefeitura, se urbano.
2) QUANTO AOS PROPRIETRIOS:
A) PESSOA NATURAL:
I)

Certido dos Distribuidores Cveis (aes em andamento, interdies,


tutela/curatela, execues, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no

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mximo, trinta dias de emisso, da comarca de residncia dos proprietrios e da


comarca de localizao do imvel;
II) Certido dos Distribuidores da Justia Federal (aes em andamento, interdies,
tutela/curatela, execues, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no
mximo, trinta dias de emisso da comarca de residncia dos proprietrios e da
comarca de localizao do imvel;
III) Certido do Distribuidor dos Cartrios de Protesto, da comarca de localizao do
imvel e da comarca de residncia dos proprietrios, no prazo de 5 (cinco) anos;
IV) Em caso de empregador(es), apresentar a CND/INSS;
V) Qualificao completa do casal se for o caso, com o respectivo regime de
casamento.
VI) Certido trabalhista.
B) PESSOA JURDICA:
I) Certido dos Distribuidores Cveis (aes em andamento, falncia/concordata,
execues, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no mximo, trinta dias de
emisso, da comarca de sede da empresa e da comarca de localizao do
imvel;
II) Certido dos Distribuidores da Justia Federal (aes em andamento,
falncia/concordata, execues, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no
mximo, trinta dias de emisso da comarca de sede e da comarca de localizao
do imvel;
III) Certido do Distribuidor dos Cartrios de Protesto, da comarca de sede e da
comarca da empresa, no prazo de 5 (cinco) anos;
IV) Cpia xerox autenticada da certido Negativa de Dbito - CND;
V) Certido de Quitao de Tributos Federais;
VI) Contrato/estatuto social vigentes/consolidados e das respectivas alteraes;
VII) Ata de eleio da atual Diretoria (em caso de S/A).
VIII) Certido trabalhista.

CONTRATUAIS
Tcnicas de elaborao, expresses tcnicas, cautelas.

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CONFLITOS CONTRATUAIS
Posicionamento em relao divergncia de vontades, tcnicas de composio.

LOCAO RESIDENCIAL E COMERCIAL 8245/91


PRINCIPAIS CARACTERSTICAS
Art. 1 A locao de imvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
Pargrafo nico. Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais:

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a) as locaes:
1. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas
autarquias e fundaes pblicas;
2. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de
veculos;
3. de espaos destinados publicidade;
4. em apart-hotis, hotis - residncia ou equiparados, assim considerados
aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam
autorizados a funcionar;

PRAZOS
Art. 3 O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo
de vnia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Pargrafo nico. Ausente a vnia conjugal, o cnjuge no estar obrigado a
observar o prazo excedente.

VALOR
Art. 17. livre a conveno do aluguel, vedada a sua estipulao em moeda
estrangeira e a sua vinculao variao cambial ou ao salrio mnimo.

CAUTELAS
Art. 46. Nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta
meses, a resoluo do contrato ocorrer findo o prazo estipulado,
independentemente de notificao ou aviso.
1 Findo o prazo ajustado, se o locatrio continuar na posse do imvel
alugado por mais de trinta dias sem oposio do locador, presumir - se -
prorrogada a locao por prazo indeterminado, mantidas as demais clusulas e
condies do contrato.
2 Ocorrendo a prorrogao, o locador poder denunciar o contrato a
qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupao.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a
trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorroga - se automaticamente,
por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel:
I - Nos casos do art. 9;
II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do
imvel pelo locatrio relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para
uso residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu
cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio;
IV - se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a
realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a rea
construda, em, no mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for destinado a
explorao de hotel ou penso, em cinqenta por cento;
V - se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.

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1 Na hiptese do inciso III, a necessidade dever ser judicialmente


demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imvel, estiver ocupando,
com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade
ou, residindo ou utilizando imvel alheio, j tiver retomado o imvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficirio da retomada, residir em imvel
prprio.
2 Nas hipteses dos incisos III e IV, o retomante dever comprovar ser
proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em carter
irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do
mesmo.

DAS PENALIDADES CRIMINAIS E CIVIS


Art. 43. Constitui contraveno penal, punvel com priso simples de cinco dias a
seis meses ou multa de trs a doze meses do valor do ltimo aluguel atualizado,
revertida em favor do locatrio:
I - exigir, por motivo de locao ou sublocao, quantia ou valor alm do aluguel e
encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locao ou sublocao, mais de uma modalidade de
garantia num mesmo contrato de locao;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hiptese do art. 42 e da locao
para temporada.
Art. 44. Constitui crime de ao pblica, punvel com deteno de trs meses a um
ano, que poder ser substituda pela prestao de servios comunidade:
I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitaes coletivas multifamiliares, a
fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias aps a entrega do imvel, no
caso do inciso III do art. 47, de us - lo para o fim declarado ou, usando - o , no o
fizer pelo prazo mnimo de um ano;
III - no iniciar o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, nos
casos do inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53,
a demolio ou a reparao do imvel, dentro de sessenta dias contados de sua
entrega;
IV - executar o despejo com inobservncia do disposto no 2 do art. 65.
Pargrafo nico. Ocorrendo qualquer das hipteses previstas neste artigo,
poder o prejudicado reclamar, em processo prprio, multa equivalente a um
mnimo de doze e um mximo de vinte e quatro meses do valor do ltimo aluguel

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atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatrio, se realugado o


imvel.

PRINCIPAIS CARACTERISTICAS DA LOCAO NO RESIDENCIAL


a) contrato por prazo determinado no possui renovao automtica;
b) na manuteno da posse, aps o termo final, considerar-se- prorrogado o
contrato por prazo indeterminado;
c) o contrato por prazo indeterminado pode ser denunciado, com prazo prvio de
30 dias;
d) permite renovatria (medida judicial destinada a prorrogar o contrato de
locao de imvel no residencial).
EXTINO
Findo o contrato ou por meio dos modos de extino dos contratos em geral.