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CONTRATOS IMOBILIRIOS
DA POSSE
LIVRO III TTULO I
CONCEITO (art. 1.196)
H posse quando a pessoa exercita sobre a coisa um ou alguns dos poderes do
domnio, usando-a, auferindo dela frutos, dispondo dela (promovendo a sua
alienao ou cedendo-a em emprstimo), e, ainda, reivindicando-a do poder de
quem quer que injustamente a possua.
Constatada uma ou algumas dessas situaes, pode-se dizer que existir relao
possessria.
DA PROPRIEDADE
LIVRO III TTULO III
CONCEITO (1.228)
Conjunto de condies conferidas ao possuidor de poder usar, gozar e dispor da
coisa, e ter o direito de reav-la de quem quer que injustamente a possua ou
detenha. Quando reunidas todas essas condies em algum em face de
determinada coisa, dizemos que ele proprietrio ou senhor dominus. A lei
pressupe que a propriedade seja plena (quando reunidas as condies sob exame)
e exclusiva (somente um proprietrio), at prova em contrrio, nos termos do artigo
1.231 do cdigo civil.
AQUISIO DA PROPRIEDADE
DO CONDOMNIO GERAL
LIVRO III TTULO III CAPTULO VI
CONCEITO
Quando a mesma coisa pertence a duas ou mais pessoas, ao mesmo tempo, na
forma da lei (1314).
DO CONDOMNIO EDILCIO
LIVRO III TTULO III CAPTULO VII
CONCEITO (1331)
Existncia de propriedades autnomas com partes foradamente comuns.
O Cdigo Civil passa a disciplinar integralmente o condomnio em edifcios,
revogando, em princpio, essa matria na Lei 4.591/64, mas mantm a vigncia a
parte relativa s incorporaes.
a) Privativo: 1 1331.
b) Comuns: 2 1331.
ADMINISTRAO (1347)
O sndico, escolhido por assemblia, deve representar a coletividade condominial,
passiva e ativamente.
Tal funo pode ser exercida por condmino ou por terceiro, com salrio ou de forma
gratuita, no caracterizando relao laboral ou prestao de servios.
NOVAS MODALIDADES Condomnios fechados, time sharing, shoppings
centers, clubes de campo e cemitrios (aplica-se analogicamente a legislao
condominial prevista no cdigo civil, observadas as diversas particularidades).
CONTRATOS IMOBILIRIOS
TEORIA GERAL DOS CONTRATOS
PROPOSTA E ACEITAO (427 e seguintes)
PROPOSTA OBRIGATRIA
Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrrio no resultar dos termos
dela, da natureza do negcio, ou das circunstncias do caso.
PROPOSTA A PRESENTE
Neste caso o proponente e o aceitante esto pessoalmente presentes, ou em
contato telefnico ou outro meio semelhante. A doutrina e jurisprudncia tm exigido
que a proposta contenha ao menos os principais dados do negcio como objeto,
prazo e preo.
ACEITAO
Art. 431. A aceitao fora do prazo, com adies, restries, ou modificaes, importar
nova proposta.
Art. 432. Se o negcio for daqueles em que no seja costume a aceitao expressa, ou o
proponente a tiver dispensado, reputar-se- concludo o contrato, no chegando a tempo a
recusa.
INFORMTICA
Nos casos de contato on line real time considera-se entre presentes. Por e-mail
considera-se entre ausentes, desde que as partes no estejam conectadas ao
mesmo tempo, voltadas ao mesmo negcio jurdico.
CONTRATO DEFINITIVO
Tem por objeto a obrigao final, a real inteno das partes.
Exemplos: compra e venda e locao.
CONTRATOS IMOBILIRIOS
CONTRATOS IMOBILIRIOS EM ESPCIE
REGRAS ESPECIAIS
Art. 500. Se, na venda de um imvel, se estipular o preo por medida de extenso, ou se
determinar a respectiva rea, e esta no corresponder, em qualquer dos casos, s
dimenses dadas, o comprador ter o direito de exigir o complemento da rea, e, no sendo
isso possvel, o de reclamar a resoluo do contrato ou abatimento proporcional ao preo.
1o Presume-se que a referncia s dimenses foi simplesmente enunciativa, quando a
diferena encontrada no exceder de um vigsimo da rea total enunciada, ressalvado ao
comprador o direito de provar que, em tais circunstncias, no teria realizado o negcio.
2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar
a medida exata da rea vendida, caber ao comprador, sua escolha, completar o valor
correspondente ao preo ou devolver o excesso.
3o No haver complemento de rea, nem devoluo de excesso, se o imvel for vendido
como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referncia s suas
dimenses, ainda que no conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
CLUSULAS ESPECIAIS
Como o prprio tema diz so estipulaes que no esto presentes em todos os
contratos de compra e venda. Podem ser:
Retrovenda - O vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de recobr-la
no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e
reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo de
resgate, se efetuaram com a sua autorizao escrita, ou para a realizao de
benfeitorias necessrias.
Preferncia - A preempo, ou preferncia, impe ao comprador a obrigao de
oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para
que este use de seu direito de prelao na compra, tanto por tanto.
PRINCIPAIS CARACTERSTICAS
Art. 538. Considera-se doao o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do
seu patrimnio bens ou vantagens para o de outra.
Art. 541. A doao far-se- por escritura pblica ou instrumento particular.
Pargrafo nico. A doao verbal ser vlida, se, versando sobre bens mveis e de
pequeno valor, se lhe seguir incontinenti a tradio.
Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos
negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de
direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente
no Pas.
RISCOS
res perit dominus emprstimo de uso e de consumo.
CONTRATOS IMOBILIRIOS
INSTITUIES FINANCEIRAS
NEGCIOS JURDICOS IMOBILIRIOS
No ngulo jurdico os contratos imobilirios so elos de uma corrente de negcios num
conjunto econmico, pois renem diversos institutos, como compra e venda, mtuo, seguro,
hipoteca, securitizao e alienao fiduciria. 1
Cdigo de defesa do consumidor e a alienao fiduciria imobiliria. Zilda Tavares. Editora Mtodo, 1
edio, pg. 55.
O SFH foi criado com o destino de facilitar e promover o acesso da moradia populao,
por intermdio do financiamento da construo e aquisio da casa prpria, em plena poca
de ditadura militar no Brasil. 2
OBJETIVOS DO SFH (fonte www.bancoreal.com.br)
Extinguir o dficit habitacional;
Financiar habitao para todas as camadas sociais;
Canalizar recursos para o SFH;
Criar um rgo normativo e fiscalizador dos programas;
Criar um sistema auto-sustentvel de financiamentos;
Apoiar o desenvolvimento urbano e social das populaes;
Estimular o crescimento das indstrias de construo civil e de materiais de
construo.
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FGTS/Poupana/Recurso oramentrio;
Sistema Financeiro da Habitao;
Instituies financeiras;
Cliente social;
Consumidor de baixa renda;
Subsdios pblicos;
Normas de direito pblico;
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8) Limites de financiamento;
9) Limitao de juros 12% ao ano;
10) Poder judicirio.
CONTRATOS IMOBILIRIOS
CAUTELAS-CONFLITOS-LOCAO
CAUTELA NOS NEGCIOS IMOBILIRIOS
Os negcios envolvendo imveis so extremamente solenes, por fora do artigo 108
do Cdigo Civil, tais exigncias devem ser observadas sob pena de nulidade do ato.
Demais disso, os negcios imobilirios exigem vrios cuidados na avaliao da
documentao imobiliria. Tal preocupao alm de jurdica tambm patrimonial,
pelo valor envolvido nas transaes.
Portanto, recomenda-se que o adquirente solicite, a princpio, os seguintes
documentos, para evitar seja o negcio de alguma forma maculado:
REF: RELAO DE DOCUMENTOS NECESSRIOS PARA AQUISIO DE
IMVEL
1) QUANTO AO IMVEL:
I) Certido de matrcula, atualizada at o ms em curso;
II) Escritura de compra e venda do imvel;
III) Comprovante de pagamento do IPTU (em caso de imvel urbano) ou ITR (em
caso de imvel rural);
IV) Certido negativa de impostos e taxas incidentes sobre o imvel, expedida pela
Prefeitura Municipal;
V) Comprovante de quitao do laudmio (no caso de imvel foreiro);
VI) Se imvel condominial, comprovante de quitao das respectivas prestaes;
VII) Cpia da planta devidamente registrada na Prefeitura, se urbano.
2) QUANTO AOS PROPRIETRIOS:
A) PESSOA NATURAL:
I)
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CONTRATUAIS
Tcnicas de elaborao, expresses tcnicas, cautelas.
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CONFLITOS CONTRATUAIS
Posicionamento em relao divergncia de vontades, tcnicas de composio.
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a) as locaes:
1. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas
autarquias e fundaes pblicas;
2. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de
veculos;
3. de espaos destinados publicidade;
4. em apart-hotis, hotis - residncia ou equiparados, assim considerados
aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam
autorizados a funcionar;
PRAZOS
Art. 3 O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo
de vnia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Pargrafo nico. Ausente a vnia conjugal, o cnjuge no estar obrigado a
observar o prazo excedente.
VALOR
Art. 17. livre a conveno do aluguel, vedada a sua estipulao em moeda
estrangeira e a sua vinculao variao cambial ou ao salrio mnimo.
CAUTELAS
Art. 46. Nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta
meses, a resoluo do contrato ocorrer findo o prazo estipulado,
independentemente de notificao ou aviso.
1 Findo o prazo ajustado, se o locatrio continuar na posse do imvel
alugado por mais de trinta dias sem oposio do locador, presumir - se -
prorrogada a locao por prazo indeterminado, mantidas as demais clusulas e
condies do contrato.
2 Ocorrendo a prorrogao, o locador poder denunciar o contrato a
qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupao.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a
trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorroga - se automaticamente,
por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel:
I - Nos casos do art. 9;
II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do
imvel pelo locatrio relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para
uso residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu
cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio;
IV - se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a
realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a rea
construda, em, no mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for destinado a
explorao de hotel ou penso, em cinqenta por cento;
V - se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.
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