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DIREITO REGISTRAL - REGISTRO DE

IMÓVEIS
ATOS E NEGÓCIOS OBJETO DE
REGISTRO
Autor: Dra. Queila Carmona e Esp. Melissa de Freitas
Duarte
Revisor: Piterson Balmat

INICIAR

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introdução
Introdução
A propriedade sempre constitui importante direito desde o início da humanidade. Ao
longo do tempo, a transmissão e os direitos em relação à propriedade foram se
aperfeiçoando, possuindo novas formas de adquirir e fruir a propriedade e a posse de
bens imóveis, sendo que o dono poderá dispor da sua propriedade antes ou depois de
sua morte, alienando-a a terceiros ou aos seus herdeiros. Outra forma de dispor da
propriedade é através dos negócios jurídicos onerosos, em que a propriedade será
transmitida mediante pagamento, sendo o pré contrato uma garantia deste negócio,
em que partes irão exprimir sua vontade e se obrigar a cumprí-lo.

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Hipoteca e outras Garantias

Reais

A hipoteca é um tipo de garantia real que é regulada pelo Código Civil em seus artigos
1.473 a 1.505. O Direito Real é uma garantia ligada a bens imóveis. Esse tipo de
garantia é bastante utilizada no mundo dos negócios por pessoas jurídicas e pessoas
físicas.

São considerados direitos reais de garantia: o penhor, a anticrese ou a hipoteca, de

acordo com o previsto no artigo 1419 do Código Civil Brasileiro, conforme pode-se
 verificar adiante:

Art. 1419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem
dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da
obrigação (BRASIL, 2002).

Consoante o artigo citado, as garantias denominadas penhor, anticrese e hipoteca

consistem em direito real, dessa forma, o bem dado em garantia de dívida tem vínculo
real  que assegura o cumprimento da obrigação.

Para Dip (2016), os bens passíveis  de hipoteca são os imóveis e os outros elencados
 no art. 1.473 do CC. Apenas  podem ser oferecidos  em hipoteca os bens alienáveis,
ou seja, que estão disponíveis. Destaca-se que,  quem não pode alienar também não
pode hipotecar, conforme art. 1420 do CC. Sendo assim, são excluídos os bens

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tornados indisponíveis ou inalienáveis, por causa de outro contrato ou mesmo de

restrição, seja esta legal ou judicial sobre o patrimônio do proprietário.

Um proprietário pode dar um bem seu em hipoteca, para a garantia de uma obrigação
que foi constituída por terceiro. A hipoteca dá ao credor preferência em relação a
créditos que são chamados de créditos quirografários, ou seja, sem garantia,
conforme o art. 1.422 do Código Civil e, em relação a hipotecas de grau inferior
(parágrafo único do art. 1.493 do CC). Contudo, cede sua preferência de créditos
trabalhistas e fiscais.

A alienação fiduciária possui natureza jurídica de garantia real, instituto esse que se
originou em 1997 e está previsto na Lei nº 9.514 que dispõe sobre o Sistema de
Financiamento Imobiliário e implementa a alienação fiduciária de coisa imóvel, o que
passou a se chamar de garantia prime, sendo que esse tipo de garantia oferece
vantagens diversas ao credor.

Quando falamos em alienação fiduciária em garantia, estamos nos referindo na

transferência de uma propriedade de um bem que pertence ao devedor fiduciante ao
credor fiduciário, com a condição do pagamento da dívida. Neste caso, o devedor
perde a propriedade e o credor assume a propriedade até o pagamento completo da
dívida.

O Título X do Código Civil trata do penhor, da hipoteca e da anticrese.     Especialmente

sobre a anticrese, observamos o seguinte no art. 1.506 do Código Civil: “Pode o
devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel ao credor, ceder-lhe o direito de
perceber, em compensação da dívida, os frutos e rendimentos” (BRASIL, 2002).

Na anticrese, portanto, o credor pode auferir os frutos e rendimentos do imóvel

oferecido  pelo devedor, para fins de compensar o valor devido.

O penhor tem previsão legal no capítulo II do Código Civil, art.1.431 que versa:
“Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em garantia do débito
ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de uma coisa
móvel, suscetível de alienação” (BRASIL, 2002).

O art. 1.432 nos traz uma informação importante, sobre o registro do penhor: “O
instrumento do penhor deverá ser levado a registro, por qualquer dos contratantes; o
do penhor comum será registrado no Cartório de Títulos e Documentos” (BRASIL,
2002).

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Portanto, o penhor recai sobre coisa móvel, suscetível de alienação. Neste caso, é
necessária a efetiva transferência   da posse por parte do devedor   para garantia do
débito diante do credor. O documento do penhor deve ser levado a registro por um
dos contratantes. Nos artigos posteriores, encontramos a previsão legal que versam
ainda sobre o penhor: direitos do credor pignoratício; obrigações do credor
pignoratício; extinção do penhor; penhor rural; penhor agrícola; penhor pecuário;
penhor industrial e mercantil; penhor de direitos e títulos de crédito; penhor de
veículos; penhor legal.

Importante destacar que, consoante o art. 1.225 do Código Civil, os direitos reais são: a
propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, o direito do
promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca, a anticrese, a concessão de
uso especial para fins de moradia, a concessão de direito real de uso e por fim a laje.
Todos com previsão legal no Título IIdo Código Civil.

praticar
Vamos Praticar
O Direito Real é uma garantia imobiliária que está ligada a bens imóveis ou bens que possam
ser equiparáveis aos bens imóveis. Esse tipo de garantia é bastante utilizada no mundo dos
negócios por pessoas jurídicas e pessoas físicas. Nesse sentido, assinale a alternativa correta
sobre o que é considerado direito real de garantia.

a) O penhor, o usufruto, alienação.

b) Anticrese, hipoteca, usucapião.
c) O penhor, a anticrese, a hipoteca.
d) Hipoteca, penhor, alienação.
e) O penhor, a hipoteca, a usucapião.

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Direitos Reais de Uso e Gozo

O direito real de uso é concebido  por meio  de contrato. Trata-se, de direito real sobre
coisa alheia, que pode ser tanto pública quanto   privada. Contudo, o bem, deve ser
destinado à utilização privada, de acordo com a legislação.

O direito real de uso é diferente de concessão de uso, uma vez que a concessão não
possui uma regulamentação geral na legislação brasileira. O direito real de uso, está
disciplinado na Constituição Federal de 1988, em seu art. 22, I.

Uma das principais leis que tratam do direito real de uso, é o Decreto-Lei nº 271/1967,
que dispõe “sobre concessão de uso e espaço aéreo”, alíneas de “a” a “j”. (BRASIL,
1967)

Ainda sobre o direito real de uso, podemos verificar o art. 1.225, XII, do Código Civil,
que tem sua redação dada pela Lei 11.481/2007 (BRASIL, 2007), que “elenca o direito
real de uso entre as espécies de direitos reais”. O Código Civil, no art. 1.473, IX
“também prevê que o direito real de uso pode se tornar objeto de hipoteca, sob a
condição de que seja limitada ao prazo fixado para duração da concessão”, conforme
art. 1.473,

§ 2º, CC. A mesma lei citada acima incluiu no art. 22, § 1º, III da Lei
9.514/1997, que o direito real de uso pode ser objeto de alienação
fiduciária, limitada esta ao tempo de duração da concessão,  conforme art.
22, § 2º, Lei 9.514/1997. (BRASIL, 1997).

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Não menos importante, existe uma previsão legal que abrange programas e projetos
de habitação de interesse social. Sua previsão encontra-se na Lei nº 10.257/2001, em
seu art. 48, que dispõe da seguinte forma:

Nos casos de programas/projetos de habitação de interesse social,

desenvolvidos por órgãos ou entidades da Administração Pública com
atuação específica nessa área, os contratos de concessão de direito real de
uso de imóveis públicos:
I – terão, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se
aplicando o disposto no inciso II do art. 134 do Código Civil;
II – constituirão título de aceitação obrigatória em garantia de contratos de
financiamentos habitacionais (BRASIL, 2001).

Dessa maneira, verifica-se que o direito real de uso tem previsão constitucional, no
Código Civil, bem como em lei ordinária.

De outra parte, cabe ainda tratar dos direitos reais de gozo ou fruição.  Esses direitos
estão previstos no artigo 1.225 do Código Civil. Tais direitos são denominados:
concessão de uso especial para fins de moradia, concessão de direito real de uso,
superfície, servidões, uso, usufruto e habitação.

Esses direitos tratam de situações onde existe a divisão de atributos que são relativos
à propriedade ou domínio, transmitindo a um terceiro o direito de gozar ou fruir da
coisa.

Como dito antes, o Código Civil trata dos direitos reais e do direito de uso e gozo,
conforme artigo 1.412 (BRASIL, 2002) ao prever que:

Art. 1.412 O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos,

quanto o exigirem as necessidades suas e de sua
família.
§1º

§2º

Pode-se verificar pela leitura deste artigo que o direito de uso permite ao usuário usar
a coisa, bem como retirar da coisa frutos naturais (VENOSA, 2013).

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Para tanto, o parágrafo 1º estabelece a avaliação da condição social e do lugar onde

vive o usuário. De outra parte, o parágrafo 2º esclarece que as necessidades da família
do usuário, alcançam o cônjuge, os filhos solteiros e as pessoas de seu serviço
doméstico.

Portanto, os parágrafos do artigo mencionado definem o alcance do direito a

determinados membros da família do usuário, bem como o condiciona à verificação
da condição social e o local de vivência do usuário. Nesse sentido, o artigo 1.413
dispõe que será aplicado ao direito de uso, no que não for contrário a sua natureza, as
disposições relacionadas ao usufruto. Assim, vale ressaltar que o direito de uso é mais
restrito que o direito de usufruto. Dessa maneira, as regras de usufruto se aplicam ao
uso de maneira suplementar.

De outra parte, no tocante à concessão de uso especial destinada para fins de

moradia,   ressalta-se que há previsão na Lei n. 13.465 de 2017 que dispõe sobre a
regularização fundiária rural e urbana, entre outras providências. Nesse sentido, a Lei,
em seu artigo 77, estabelece que:

A Medida Provisória nº 2.220, de 4 de setembro de 2001 , passa a vigorar

com as seguintes alterações:
Art. 1º Aquele que, até 22 de dezembro de 2016, possuiu como seu, por
cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, até duzentos e cinquenta
metros quadrados de imóvel público situado em área com características e
finalidade urbanas, e que o utilize para sua moradia ou de sua família, tem
o direito à concessão de uso especial para fins de moradia em relação ao
bem objeto da posse, desde que não seja proprietário ou concessionário, a
qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural.

Desse modo, na concessão de uso especial para fins de moradia, pode-se entender
que, quem possuir como seu,  até  dia 22 de dezembro de 2016, sem interrupção nem
oposição, até duzentos e cinquenta metros quadrados de imóvel público situado em
lugar com características e finalidade urbanas, e que o use para sua moradia ou de
sua família, tem o direito à concessão de uso especial para fins de moradia em razão
da posse, porém neste caso o sujeito não pode ser proprietário ou concessionário, a
qualquer título, de outro bem imóvel urbano ou rural.

Já a concessão de direito real de uso de bem imóvel, prevista no Decreto-Lei nº 271/67

em seu art. 7º (BRASIL, 1967), que previa a concessão de terrenos com a finalidade de
urbanização, edificação, industrialização, cultivo da terra, ou alguma outra utilização

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que fosse de interesse social, teve seu alcance ampliado pela Lei nº 11.481/2007 que
lhe conferiu a seguinte redação:

Art. 7º  É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares

remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito
real resolúvel, para fins específicos de regularização fundiária de interesse
social, urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra,
aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades
  tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de
interesse social em áreas urbanas (BRASIL, 2007).

Nesses termos, cumpre ressaltar ainda as disposições contidas nos parágrafos deste
artigo. Em suma, os dois primeiros parágrafos estabelecem que a concessão poderá
ser havida por instrumento público ou particular ou por termo administrativo. A partir
da concessão, o concessionário poderá fruir integralmente   do bem, conforme os
objetivos expostos   no contrato, bem como responderá pelos encargos incidentes
sobre o imóvel e rendas.

O parágrafo terceiro, por seu turno, determina que a concessão será finalizada antes
do prazo, caso o concessionário confira ao imóvel destinação diferente da estabelecida
no contrato ou termo, bem como descumpra cláusula resolutória, perdendo, dessa
forma, as benfeitorias de qualquer natureza.

O parágrafo quarto prevê que, em regra, a concessão de uso, transfere-se por ato
inter vivos ou por sucessão legítima ou testamentária, registrando-se a transferência.

Por fim, cumpre transcrever o que está prescrito no parágrafo quinto do art. 7º do
Decreto-Lei nº 271/67, conforme adiante:

§ 5o Para efeito de aplicação do disposto no caput deste artigo, deverá ser

observada a anuência prévia:
I - do Ministério da Defesa e dos Comandos da Marinha, do Exército ou da
Aeronáutica, quando se tratar de imóveis que estejam sob sua
administração; e
II - do Gabinete de Segurança Institucional da Presidência de República,
observados os termos do inciso III do § 1o do art. 91 da Constituição
Federal (BRASIL, 1967).

Portanto, a concessão prevista no caput deste artigo deverá ser precedida de anuência
dos órgãos acima mencionados, consoante a previsão legal.

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Pré-Contratos
O compromisso de compra e venda tem previsão   no Código Civil. Por meio do
compromisso de compra e venda, desde   que não tenha disposição sobre
  arrependimento e for registrado no Cartório de Registro de Imóveis, adquire-se o
direito real de   aquisição do imóvel. Nesses moldes, o compromisso de compra e
venda está disposto nos   arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, conforme pode-se ver
adiante:

Art. 1.417 - Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou

arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no
Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à
aquisição do imóvel. A  promessa de compra e venda, portanto, feita em instrumento
público ou particular e registrada em Cartório de Registro de Imóveis, tem por fim
 conferir ao promitente comprador direito real de aquisição do bem imóvel.

Nessa linha o art. 1.418 estabelece que:

O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente

vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a
outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação
do imóvel (BRASIL, 2002).

Conforme a redação deste artigo, verifica-se que o titular de direito real pode exigir do
promitente vendedor ou mesmo de terceiros a outorga da escritura definitiva de
compra e venda, consoante pactuado no instrumento preliminar, sendo que em caso
de recusa é possível requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Nesse sentido, a promessa de compra e venda é como se fosse um contrato firmado

entre duas pessoas, sejam físicas ou jurídicas. Essas pessoas são consideradas
promitente e compromitente; neste contrato, é firmado um acordo onde uma das
pessoas, possui a obrigação de vender a outra, um bem imóvel, com preço, condições
e modos pactuado.

Pode-se dizer, que o compromisso de compra e venda é irretratável, mas mesmo

assim, existe a possibilidade da inclusão de uma cláusula de arrependimento. Nesse
sentido, o entendimento era de que mesmo que o direito de arrependimento fosse
uma regra geral, em virtude do disposto no art. 1.088, ou ainda, nos casos de compra

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e venda de um imóvel, como cláusula tácita, a regra predominante seria a da

irretratabilidade, por força do art. 22 do Decreto-Lei nº 58/37.

Não obstante, o art. 1.417 do Código Civil, prevê a possibilidade de a cláusula de

arrependimento, para que seja assegurado  o direito de arrependimento. Além disso,
o referido artigo também dispõe  sobre o registro do contrato de promessa de compra
e venda em cartório imobiliário, para que seja obtido o direito real à aquisição do
imóvel. Para SILVA (2017, p. 247):

“Como se vê, o registro da promessa de compra e venda não é requisito

para a irretratabilidade. O registro funciona apenas como ato constitutivo
do direito do compromissário comprador em obter a prioridade para a
aquisição do imóvel. Não é demais lembrar que o registro imobiliário é
público, de modo que qualquer pessoa pode obter uma certidão e verificar
que determinado imóvel é objeto de uma promessa de venda. Ou seja, se
há uma promessa de venda registrada, é porque alguém detém o direito
de prioridade em sua aquisição” (SILVA, 2017, p. 247).

Pode-se entender que uma das grandes vantagens do compromisso de compra e

venda está nos efeitos gerados por seu registro, ou seja, com o registro o
compromisso de compra e venda que não possua a cláusula de arrependimento,
poderá ter eficácia erga omnes , que pode ser confundido com o mencionado direito à
prioridade.

praticar
Vamos Praticar
Os direitos reais estão previstos no art. 1.225 do Código Civil, sendo eles: a superfície, as
servidões, o uso, o usufruto, a habitação, a concessão de uso especial para fins de moradia e,
a concessão de direito real de uso. Destaca-se que o direito real incide diretamente sobre a
coisa. Dentre esses direitos, o direito real de uso é entendido como aquele que:

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a) Tratam de situações onde existe o direito de habitar sem qualquer tipo de espessa,
a casa alheia, sem o titular poder alugar ou empresas, mas simplesmente morar com
sua família.
b) Trata de situações onde ocorra a transferência da posse de um bem imóvel em
garantia de débito ao credor.
c) Trata de situações onde o devedor entrega o imóvel ao credor, para que esse possa
usufruir seus frutos e rendimentos, em compensação da dívida.
d) proporciona a divisão de atributos que são relativos à propriedade ou domínio,
transmitindo a um terceiro o direito de gozar ou fruir da coisa.
e) Trata de situações onde uma pessoa construiu um imóvel e cedeu a superfície
superior para um terceiro, onde esse deverá manter a unidade distinta da construída
originalmente.

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Aquisição da Propriedade
entre Vivos

No tocante ao tema de aquisição da propriedade cumpre afirmar que o Código Civil

estabelece as diretrizes em sua seção II,   arts. 1.245, 1.246 e 1.247, conforme
transcrição adiante: Art. 1.245 (BRASIL, 2002) - “Transfere-se entre vivos a propriedade
mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.” É importante atentar-
se também, para os parágrafos desse artigo  ao determinarem que:

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a

ser havido como dono do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação
de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente
continua a ser havido como dono do imóvel.

O direito real sobre imóvel se aperfeiçoa com a transferência entre vivos da

propriedade e o consequente registro do título translativo no Registro de Imóveis
competente. Enquanto o título não for registrado e se tornar público, o alienante
continua sendo o proprietário do imóvel.

O art. 1.246 (BRASIL, 2002), por sua vez prevê que: “O registro é eficaz desde o
momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no
protocolo.”

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Logo, o registro é dotado de eficácia a partir do momento da apresentação do título ao

oficial de registro e este o prenotar no protocolo.

Segundo Venosa (2013, p.178),

a presunção que se estabelece por nosso registro imobiliário não é

absoluta, mas iuris tantum, relativa. A transferência estampada em
instrumento é título hábil a transmissão da propriedade, sofrendo exame
formal perfunctório pelo oficial do registro, que se recusará a efetuá-lo se
lhe faltarem requisitos (VENOSA, 2013, p. 178).

Nessa linha, conforme o art. 1.247 do Código Civil (BRASIL, 2002) adiante transcrito, o
registro pode ser retificado ou anulado, caso não exprima a verdade.

Art. 1.247 Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o

interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o
imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

Assim, existe a possibilidade de cancelamento do registro caso este não exprima a

verdade. No caso de cancelamento do registro cabe ação de reivindicação de imóvel
independente de boa-fé ou justo título.

Não obstante isso, importa, doravante, entender um pouco mais sobre a aquisição da
propriedade. A aquisição da propriedade tanto pode se dar de forma   originária
quanto   derivada. A aquisição originária da propriedade ocorre quando o indivíduo
toma para si o bem, sem que esse tenha sido transferido por alguém, não tendo
relação entre o domínio atual e o domínio anterior, diferentemente com o que ocorre
com o usucapião.

Já a aquisição derivada ocorre quando há a transmissibilidade de domínio por ato

causa mortis ou por causa inter vivos; da mesma forma ocorre no direito hereditário e
no negócio jurídico acompanhado do registro de título de transferência no cartório de
registro imobiliário.

Trata-se da transmissão do domínio de uma pessoa para outra.   Dessa maneira, a

propriedade é transmitida com todas as características ou mesmo restrições que já
apresentava nas mãos do proprietário anterior. Cumpre destacar que é essencial
 comprovar a validade  do direito do antecessor.

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O Código Civil também traz em seu Título II – Dos Direitos Reais, nos arts. 1.226   e
1.227 o que segue:

Art. 1.226 - Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou

transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição (BRASIL,
2002).
Art. 1.227 - Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por
atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de
Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos
neste Código (BRASIL, 2002).

saiba mais
Saiba mais
No tocante à nulidade do título e seus efeitos no
registro imobiliário é interessante ressaltar que
existe o controle preventivo e o controle repressivo
de registrabilidade. Entre outras características,
destaca-se que o controle preventivo se dá antes
do ato de registro ou à negativa de realizá-lo e
ocorre na via administrativa. De outra parte, o
controle repressivo sucede o ato de registro ou à
negativa de realizá-lo e ocorre na via judicial.
Para saber mais sobre controle de registrabilidade
e informações, acesse o link disponível em:

ACESSAR

Em suma, portanto, os direitos reais sobre coisas móveis se adquirem com a tradição,
ou seja, com a transferência do bem. De outra maneira, os direitos reais sobre imóveis
tão somente serão adquiridos com o registro do título no Cartório de Registro de
Imóveis.

ti
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praticar
Vamos Praticar
A  aquisição da propriedade pode ser tanto originária quanto  derivada. A aquisição da
propriedade derivada se dá por meio da transmissão do domínio de uma pessoa para outra.
 Desse modo, a propriedade é transmitida com todas as características ou mesmo restrições
que já apresentava nas mãos do proprietário anterior. A aquisição inter vivos pode ser
entendida como:

a) Aquisição derivada, ou seja, quando há a transmissibilidade de domínio por ato; da

mesma forma ocorre no direito hereditário e no negócio jurídico acompanhado do
registro de título de transferência no cartório de registro imobiliários.
b) Ocorre quando o indivíduo toma para si o bem, sem que esse tenha sido
transferido por alguém, não tendo relação entre o domínio atual e o domínio anterior,
diferentemente com o que ocorre com o usucapião.
c) Ocorre quando o indivíduo empresta o bem para um terceiro, sem que tenha sido
feito qualquer registro em cartório; nesse sentido, fica sem relação com os direitos
reais imobiliários.
d) Ocorre somente com a morte do proprietário do bem imóvel, podendo ter sido
deixado em testamento ou ainda por partição dos bens.
e) Ocorre somente quando o bem de família é repassado para os herdeiros, após a
morte do pai e da mãe.

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Propriedade ou Alienação
Fiduciária

A alienação fiduciária é um procedimento bastante utilizado na atualidade, por

  pessoas que procuram um empréstimo com juros mais baixos, assim como é
interessante para as instituições financeiras que podem recuperar o bem com mais
facilidade, nos casos de inadimplência. Alienar significa transferir a propriedade de um
bem; sendo assim, a alienação fiduciária se tornou um recurso utilizado para transferir
confiança para o terceiro, pois está alienando seu bem imóvel em troca de um
empréstimo, por exemplo.

Nas situações de empréstimos ou financiamentos, a alienação fiduciária significa que o

bem continua com o proprietário, mas é transferido para a instituição financeira até
que seja quitado todo o débito, ou seja, é uma forma de garantir o pagamento da
dívida. Para Silva (2019 p.22):

A alienação fiduciária de imóveis, bem como seu registro, foram

introduzidos por meio da Lei nº 9.514/97, de 20-11-1997. Contudo, apenas
em 2005, após o advento da Súmula nº 308 do STJ (vide seções 9.4 e 12.2),
a alienação fiduciária passou a ser mais utilizada pelos agentes financeiros,
em substituição à hipoteca. (SILVA, 2019, p. 22).

A introdução da alienação fiduciária em garantia de bens imóveis no Direito Brasileiro,

que foi editada pela Lei Federal n° 9.514/1997, inaugurou um novo instituto jurídico
que supre as necessidades no âmbito   imobiliário   da sociedade, em especial   no

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tocante   à maior facilidade de crédito, tanto para a área de moradia destinada à

população de baixa renda, como para as classes mais favorecidas da sociedade.

A alienação fiduciária consiste em  garantia pautada  na transferência realizada  pelo

devedor da propriedade resolúvel de bem infungível, para assegurar o pagamento de
valor do financiamento direcionado   para aquisição desse bem. O contrato de
alienação fiduciária é sujeito ao registro instituidor do direito real à financiadora.

A alienação fiduciária, como garantia, é um direito acessório que depende de uma

obrigação principal em que o devedor entrega um bem ao credor, em propriedade
resolúvel, enquanto durar   a obrigação principal. O contrato é formal que pode ser
tanto por instrumento público quanto  particular e deve ser registrado na matrícula do
imóvel correspondente , para valer contra terceiros.

No Código Civil existe um capítulo que fala somente sobre a propriedade fiduciária e o
que nos importa nesse momento é o art. 1.361 (BRASIL, 2002) acompanhado do § 1º,
conforme segue:

Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel

infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.
§ 1 o Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato,
celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no
Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se
tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento,
fazendo-se a anotação no certificado de registro.

Vale citar também a previsão legal do artigo 22, da Lei 9.514/97 (BRASIL, 1997), que
 prevê a alienação fiduciária de coisa imóvel, da seguinte forma: “A alienação fiduciária
regulada por esta lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o
escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade
resolúvel de coisa imóvel”.

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reflita
Reflita
Nesse caso, conclui-se   que o devedor (fiduciante), enquanto
 proprietário de um imóvel, pode aliená-lo ao credor (fiduciário) para
fins de garantia, estabelecendo-se  a propriedade resolúvel, que está
condicionada ao pagamento da dívida. Com o pagamento da dívida
termina-se  automaticamente a fidúcia e consolida-se  a propriedade
em nome do devedor-fiduciante. No caso de   inadimplemento do
devedor, consolida-se  a propriedade em nome do credor-fiduciário.

praticar
Vamos Praticar
A alienação fiduciária se demonstrou importante para a economia no país, pois é um
procedimento bastante utilizado por pessoas que procuram um empréstimo com juros mais
baixos, assim como é interessante para as instituições financeiras que podem recuperar o
bem alienado com mais facilidade, nos casos de inadimplência. . No tocante a alienação
fiduciária é correto afirmar que:

a) Trata-se de procedimento extremamente burocrático para quem procura um

empréstimo com juros mais baixos.
b) Trata-se de um procedimento menos burocrático para quem busca um
empréstimo, porém configura-se muito burocrático para as instituições financeiras.
c) É uma garantia consistente na transferência feita pelo devedor da propriedade
resolúvel de bem fungível.
d) Alienar significa deter a propriedade de um bem para si, por essa razão, a alienação
fiduciária é considerada uma garantia.

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e) Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o

devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.

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indicações
Material
Complementar

FILME

Nome : A Grande Aposta

Ano : 2016
Comentário : O filme retrata os impactos da crise que não
foram suportados propriamente pelos  bancos. A população
que sofreu com tal cenário, sendo, pois esta  incentivada a
comprar casas a crédito e posteriormente  se viu com dívidas
hipotecárias e alto índice  de desemprego.
Para conhecer mais sobre o filme, acesse o trailer disponível
em:

TRAILER

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LIVRO

Nome do livro : Compra de imóveis: aspectos jurídicos,

cautelas devidas e análise de riscos
Editora : Atlas
Autor : Bruno Mattos e Silva
ISBN : 978-85-970-1789-2
Comentário : Este livro descreve os vários aspectos jurídicos
relacionados à aquisição de bem imóvel, assim como ao
financiamento imobiliário. Enfatiza os cuidados que devem
ser tomados pelo comprador, de modo que se possa
entender e prevenir os riscos jurídicos inerentes ao negócio,
inclusive no que se refere à possibilidade de desfazimento
contra a própria vontade, por força de decisão judicial. É um
estudo jurídico necessário para antes da compra do imóvel.

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conclusão
Conclusão
Nesta unidade estudou-se a hipoteca como garantia que tem por efeito primordial
vincular determinado bem ao cumprimento de uma dívida. Ainda, destacou-se
aspectos das garantias de penhor e anticrese, todas previstas no Código Civil como
direito real de garantia. Foi exposto os direitos reais de uso e gozo que, em suma,
tratam de situações onde existe a divisão de atributos que são relativos à propriedade
ou domínio, transmitindo-se a um terceiro o direito de gozar ou fruir da coisa.
Ademais, passou-se pela aquisição da propriedade entre vivos que, no caso de direito
real sobre coisa móvel, conclui-se que este apenas se aperfeiçoa com a tradição;
sendo que o direito real sobre bem imóvel, constitui-se com o efetivo registro do título
no Cartório de Registro de Imóveis. Por fim, discorreu-se sobre a propriedade ou
alienação fiduciária que é garantia consistente na transferência feita pelo devedor da
propriedade resolúvel de bem infungível para o credor. Assim, foi possível verificar a
importância do direito registral para garantir segurança jurídica nestas operações
triviais no contexto da vida em sociedade.

referências
Referências
Bibliográficas
AHUALLI, Tânia Mara; BENACCHIO, Marcelo (coord); SANTOS, Queila Rocha Carmona
dos (org). Direito Notarial e Registral: Homenagem às Varas de Registros Públicos
da Comarca de São Paulo . São Paulo: Quartier Latin, 2016.

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BRASIL. Decreto Lei n. 271 de 1967 que dispõe sobre loteamento urbano,
responsabilidade do Ioteador concessão de uso e espaço aéreo e dá outras
providências . Disponível em:   < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-
Lei/Del0271.htm >. Acesso em: 28 de jan. 2020.

BRASIL. Lei nº 9.514 de 1997 que dispõe sobre o Sistema de Financiamento

Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras
providências . Disponível em: < https://www2.camara.leg.br/legin/fed/lei/1997/lei-
9514-20-novembro-1997-365383-publicacaooriginal-1-pl.html >. Acesso em: 01 de fev.
de 2020.

BRASIL. Lei nº 10.257 de 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal,
estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências. Disponível em:
< http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm >. Acesso em: 28 de
jan. 2020.

BRASIL. Lei n. 10.406 de 2002. Código Civil . Disponível em: <

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm >. Acesso em: 28 de jan.
2020.

BRASIL. Lei nº 11.481 de 2007 que dá nova redação a dispositivos das Leis nos
9.636, de 15 de maio de 1998. (...) prevê medidas voltadas à regularização
fundiária de interesse social em imóveis da União; e dá outras providências .
Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-
2010/2007/Lei/L11481.htm >. Acesso em: 28 de jan. 2020.

BRASIL. Lei n. 13.465 de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e

urbana (...). Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-
2018/2017/Lei/L13465.htm >. Acesso em: 28 de jan. 2020.

DIP, Ricardo. Direito Registral e o Novo Código de Processo Civil . Rio de Janeiro:
Forense, 2016. Disponível online ISBN 9788530972097.

SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis : aspectos jurídicos, cautelas devidas e

análise de riscos / Bruno Mattos e Silva – 12. ed. – São Paulo: Atlas, 2019.VENOSA,
Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais . 13 ed. São Paulo: Atlas, 2013.

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