RELAÇÕES

JURÍDICAS DE
PROPRIEDADE

Cinthia Louzada Ferreira Giacomelli

Do penhor, hipoteca
e anticrese
Objetivos de aprendizagem
Ao final deste texto, você deve apresentar os seguintes aprendizados:

 Conceituar direitos reais de garantia.

 Analisar as modalidades e espécies de penhor, hipoteca e anticrese.
 Identificar as formas de extinção dos direitos reais de garantia.

Introdução
Os direitos reais de garantia sobre coisa alheia caracterizam-se por asse-
gurarem o cumprimento de uma obrigação e podem assumir a forma
de penhor, hipoteca e anticrese, sendo que cada uma dessas hipóteses
apresenta espécies e regramentos específicos. Alguns aspectos são
comuns entre elas, como, por exemplo, a preferência, indivisibilidade,
sequela e excussão.
Assim como são constituídos, os direitos reais de garantia também
podem ser extintos. A extinção da obrigação, o perecimento do bem,
a remição e a renúncia do credor são causas de extinção comuns ao
penhor, à hipoteca e à anticrese.
Neste capítulo, você vai ler sobre as definições dos direitos reais de
garantia, as modalidades e espécies de penhor, a hipoteca e anticrese,
bem como as formas de extinção de cada uma dessas hipóteses.

Definições de direitos reais de garantia

Os direitos reais de garantia são institutos jurídicos sobre coisa alheia e dife-
renciam-se dos direitos reais de gozo e fruição em virtude do seu conteúdo e
pela sua função. São direitos utilizados para assegurar o cumprimento de uma
obrigação, porém não se confundem com ela, tendo em vista que só haverá
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garantia se houver uma dívida. De acordo com o art. 1.419 do Código Civil:
“Art. 1.419 Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem
dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação”
(BRASIL, 2002, documento on-line).
Assim, caso uma dívida seja assegurada por uma garantia real, o credor
terá preferência sobre o valor que pode auferir com a venda judicial do
bem gravado. Na hipoteca ou no penhor, quando verificado o inadimple-
mento da obrigação, o bem dado em garantia é oferecido à penhora, e o
valor alcançado em leilões será destinado, de preferência, ao pagamento
da obrigação garantida. Já na anticrese, o bem dado em garantia é trans-
ferido para o credor, que, com as rendas por ele produzidas, pretende-se
pagar. Os direitos reais de garantia sobre coisa alheia apresentam quatro
características fundamentais:

 preferência;
 indivisibilidade;
 sequela;
 excussão.

A preferência se refere à disposição do art. 1.422 do Código Civil,

que indica a preferência do credor hipotecário e do credor pignoratício no
pagamento a outros credores, devendo ser observada, quanto à hipoteca,
a prioridade no registro. Como exceção a essa regra, está o disposto no
parágrafo único do referido artigo, que prevê: “[...] excetuam-se da regra
estabelecida neste artigo as dívidas que, em virtude de outras leis, devam
ser pagas precipuamente a quaisquer outros créditos” (BRASIL, 2002,
documento on-line). É o exemplo da Súmula nº. 478 do Superior Tribunal
de Justiça (STJ), ao dispor que “[...] na execução de crédito relativo a cotas
condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário” (BRASIL, 2012,
documento on-line).
O art. 1.422 do Código Civil também fundamenta a característica da ex-
cussão, concedendo ao credor hipotecário e ao credor pignoratício o direito
de executar o bem dado em garantia. Ao credor da anticrese, não é concedido
tal direito, tendo em vista que ele apenas poderá reter o bem até o pagamento
da dívida (BRASIL, 2002).
 Do penhor, hipoteca e anticrese 3

A indivisibilidade se refere ao pagamento de uma ou mais prestações da dívida, não

importando exoneração correspondente da garantia, mesmo que esta compreenda
vários bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação, de acordo com o art.
1.421 do Código Civil. Para Tartuce (2017, p. 509), “[...] nesse contexto, mesmo sendo
paga parcialmente a dívida, o direito real permanece incólume, em regra, salvo previsão
em contrário na sua instituição ou quando do pagamento”.

Um dos efeitos decorrentes da indivisibilidade do direito real de garantia

é a previsão do art. 1.429 do Código Civil:

Art. 1.429 Os sucessores do devedor não podem remir parcialmente o penhor

ou a hipoteca na proporção dos seus quinhões; qualquer deles, porém, pode
fazê-lo no todo.
Parágrafo único. O herdeiro ou sucessor que fizer a remição fica sub-rogado
nos direitos do credor pelas quotas que houver satisfeito (BRASIL, 2002,
documento on-line).

De acordo com o art. 1.429 do Código Civil, os sucessores não podem

remir apenas os seus quinhões, assim, a dívida deve ser quitada no todo e,
na hipótese de um herdeiro assim proceder, será sub-rogado nos direitos do
credor em relação aos outros herdeiros.
A sequela, como comenta Tartuce (2017), é a característica que pode ser
representada pela expressão “Para onde o bem vai, o direito real de garantia
o acompanha”. É o que verificamos no exemplo em que um bem hipotecado
é vendido: o direito real de garantia permanece mesmo com a substituição de
propriedade do bem, pois a garantia é do bem, não do proprietário. Vejamos
um trecho de decisão proferida pelo STJ:

Nas relações obrigacionais, vigora a responsabilidade patrimonial, de modo

que, em regra, o bem objeto da prestação pode ser livremente transmitido,
mesmo ofendendo a obrigação assumida, situação em que ao credor não
caberá exigir do terceiro a entrega da coisa (direito de sequela), mas ape-
nas pretender do devedor a reparação do prejuízo eventualmente suportado
(BRASIL, 2018, documento on-line).
4 Do penhor, hipoteca e anticrese

Os direitos reais de garantia sobre coisa alheia ainda devem atender a

requisitos objetivos, subjetivos e formais para que possam ser válidos e gerar
seus efeitos jurídicos e legais.

Sobre os requisitos objetivos, somente bens alienáveis poderão ser dados em garantia;
além disso, as garantias podem recair sobre bens imóveis, classificando-se como
hipoteca e anticrese, e aos bens móveis, na forma de penhor. Quanto aos requisitos
subjetivos, destacamos a capacidade genérica aos atos da vida civil e o fato de que
apenas o proprietário do bem poderá gravá-lo.

Sobre os requisitos formais, que garantem a eficácia dos direitos reais

de garantia, são necessárias a especialização e publicidade. Para Diniz
(2017, p. 536), “[...] a especialização do penhor, da hipoteca, da anticrese
vem a ser a pormenorizada enumeração dos elementos que caracterizam a
obrigação e o bem dado em garantia”. A publicidade, por sua vez, consiste
em tornar público o contrato por meio do registro e da tradição, caso se
trate de bem móvel. A hipoteca e a anticrese só se constituem por meio do
registro imobiliário, e o penhor só se aperfeiçoará com a tradição, mas a
sua eficácia perante terceiros depende do registro do contrato (instrumento
particular) no registro público.

Modalidades e espécies de penhor, hipoteca

e anticrese
Os direitos reais de garantia dividem-se em três modalidades — penhor,
hipoteca e anticrese —, de forma que cada um caracteriza-se por elementos
específicos e podem ainda ser subdivididos em espécies. A seguir, apresen-
taremos os principais aspectos de cada um.

Penhor
O penhor fundamenta-se no art. 1.431 do Código Civil e pode ser definido como
um direito real que consiste na transferência de um bem móvel, suscetível de
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alienação, realizada pelo devedor ou por terceiro ao credor, com a finalidade

de garantir o pagamento de uma dívida (BRASIL, 2002). Os sujeitos do penhor
são o devedor pignoratício e o credor pignoratício.
O devedor pignoratício pode ser o sujeito passivo da obrigação principal
ou o terceiro que oferece o ônus real. Para Diniz (2017, p. 549), “[...] é ele
que contrai o débito e transfere a posse do bem empenhado, como garantia
ao credor, logo, deve ser proprietário do objeto onerado, devendo ter a livre
disposição de seus bens, como o poder de alienar, livremente, o bem dado em
garantia”. Já o credor pignoratício é aquele que recebe o bem empenhado e a
sua posse, pela tradição. As espécies de penhor são as seguintes.

 Penhor convencional — ocorre quando as partes convencionam os

termos do penhor, geralmente envolvendo o empréstimo de dinheiro.
 Penhor legal — surge como imposição legal, a fim de assegurar o
pagamento de determinadas dívidas de que determinadas pessoas são
credoras. É regulamentado pelos arts. 1.467 e seguintes do Código
Civil. Nos termos do art. 1.467:
Art. 1.467 São credores pignoratícios, independentemente de convenção:
I — os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as ba-
gagens, móveis, joias ou dinheiro que os seus consumidores ou fregueses
tiverem consigo nas respectivas casas ou estabelecimentos, pelas despesas
ou consumo que aí tiverem feito;
II — o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro
ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis ou rendas
(BRASIL, 2002, documento on-line).

 Penhor rural — divide-se em penhor agrícola e penhor pecuário,

regulamentados pelos arts. 1.442 a 1.446 do Código Civil (BRASIL,
2002). O penhor agrícola é o vínculo real que grava culturas e bens a
ela destinados; o pecuário refere-se a animais integrantes de atividades
pastoril, agrícola ou de laticínios e se caracteriza pela dispensa da
tradição, de forma que o credor recebe a posse indireta.
 Penhor industrial — é aquele que recai sobre máquinas, aparelhos
e instrumentos industriais. É dispensada a tradição do bem gravado.
 Penhor mercantil — refere-se à natureza da obrigação, pois esta é
uma obrigação comercial, decorrente de atividade econômica para a
circulação de bens ou serviços. Assim, recai sobre bens móveis e não
requer a tradição do bem empenhado ao credor.
 Penhor de direitos — bens incorpóreos passíveis de cessão também
podem ser gravados com penhor e, por assim se caracterizarem, dis-
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pensam a tradição. É o caso de ações de sociedades anônimas, patentes

de invenção e direitos autorais, entre outros.
 Penhor de títulos de crédito — o objeto dessa espécie de penhor é o
próprio título e, para que se configure, requer a tradição do título de
crédito ao credor.
 Penhor de veículos — qualquer tipo de veículo pode ser gravado com
penhor. Para que se efetive a garantia, o veículo deverá estar previa-
mente segurado contra furto, avaria, perecimento e danos morais ou
patrimoniais causados a terceiros e não é necessária a tradição do bem.

Das espécies de penhor, percebemos que a regra é a tradição do bem,

porém, em alguns casos, o devedor permanece na posse direta do bem, dadas
as circunstâncias especiais de cada espécie, como ocorre no penhor rural,
industrial, mercantil, de direitos e de veículos.

Sobre a constituição do penhor, Tartuce (2017, p. 529) comenta que “[...] não se pode
esquecer que a instituição do penhor será efetivada por instrumento, seja ele público
ou particular. Em suma, sua constituição é um ato jurídico formal, pela exigência de
forma escrita, sob pena de nulidade”. Destacamos também a necessidade de registro,
por qualquer dos contratantes, em regra, no Cartório de Títulos e Documentos, tendo
em vista que se trata de elemento essencial para a eficácia do penhor.

Hipoteca
A hipoteca é um direito real de garantia sobre coisa alheia que recai sobre bens
imóveis, exigindo registro no cartório imobiliário, e se caracteriza pela não
transmissão da posse do bem. De acordo com o art. 1.473 do Código Civil,
em atenção aos requisitos objetivos da hipoteca, podem ser hipotecados os
seguintes bens (BRASIL, 2002):

 os imóveis;
 o domínio direito;
 o domínio útil;
 as estradas de ferro;
 os recursos naturais referidos no art. 1.230, como jazidas e minas;
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 os navios;
 as aeronaves;
 o direito de uso especial para fins de moradia;
 o direito real de uso;
 a propriedade superficiária.

Sobre os requisitos subjetivos, Diniz (2017, p. 607) comenta que “[...] esse
direito real de garantia requer a capacidade de alienar do devedor; só o que
pode alienar é o que poderá hipotecar, já que, se o débito não for pago, o
imóvel onerado será vendido em leilão”. Assim, se a hipoteca for constituída
por quem não é proprietário, será nula, salvo o devedor de boa-fé, nos termos
no art. 1.420, § 1º. As espécies de hipoteca são (BRASIL, 2002):

 Hipoteca convencional — decorre do acordo de vontades entre o

credor hipotecário (aquele que recebe o ônus real) e o devedor prin-
cipal ou terceiro hipotecante (aquele que dá o bem em garantia. Deve
ser feita por escritura pública com a exigência da presença de duas
testemunhas.
 Hipoteca legal — é aquela decorrente da norma jurídica, nas hipóteses
previstas no art. 1.489 do Código Civil. O credor poderá exigir do
devedor outros imóveis como reforço, caso os imóveis especializados
sejam insuficientes, da mesma forma que poderão ser substituídos por
caução de títulos da dívida pública.
 Hipoteca judicial — trata-se de espécie prevista no Código de Pro-
cesso Civil, no art. 495; consiste na hipótese de qualquer decisão que
condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e
a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou
de dar coisa em prestação pecuniária valer como título constitutivo de
hipoteca judiciária.

A hipoteca deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Ainda, o devedor

sofre restrição em seu direito de propriedade, de forma que não poderá praticar nenhum
ato que diminua o valor do bem. Contudo, como mantém a posse do bem, o devedor
também mantém a possibilidade de exercer o direito de posse pelos mecanismos
jurídicos previstos em lei.
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Anticrese
A anticrese é regulamentada pelos arts. 1.506 e seguintes do Código Civil:

Art. 1.506 Pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel ao credor,
ceder-lhe o direito de perceber, em compensação da dívida, os frutos e rendimentos.
§ 1º É permitido estipular que os frutos e rendimentos do imóvel sejam per-
cebidos pelo credor à conta de juros, mas se o seu valor ultrapassar a taxa
máxima permitida em lei para as operações financeiras, o remanescente será
imputado ao capital (BRASIL, 2002, documento on-line).

Para Tartuce (2017, p. 614):

[...] a anticrese está no meio do caminho entre o penhor e a hipoteca, tendo

características de ambos. Com a hipoteca tem em comum o fato de recair
sobre imóveis, como é corriqueiro. Do penhor, há a similaridade em relação
à transmissão da posse. De diferente, a retirada dos frutos do bem.

Podemos observar a difícil operacionalização prática desse instituto, por

isso, é um direito real de garantia bastante impopular.
A anticrese pode decorrer de contrato ou de testamento. Se instituída por
contrato, requer uma escritura pública, e ambas as espécies exigem o respectivo
registro no Cartório de Registro de Imóveis, estabelecendo todas as condições
firmadas entre o credor e o devedor anticrético.

Formas de extinção
O penhor, a hipoteca e a anticrese, assim como são instituídos, também podem
ser extintos mediante condições específicas que colocam fim ao ônus de direito
real. Nos termos do art. 1.436 do Código Civil, o penhor pode ser resolvido
das seguintes formas (BRASIL, 2002):

 Com a extinção da obrigação — se paga ou extinta de qualquer forma

a dívida que deu origem ao penhor, desaparece o direito real de garantia.
 Com o perecimento do bem — devido à impossibilidade de executar o
objeto, o penhor é extinto. No entanto, caso haja apenas uma deteriora-
ção parcial do bem, o penhor subsistirá, permitindo que o credor exija
o reforço da garantia sob pena de vencimento antecipado da dívida.
 Do penhor, hipoteca e anticrese 9

 Com a renúncia do credor — o credor poderá abrir mão do ônus real,

desde que seja capaz e possa dispor livremente sobre seus bens. A renúncia
poderá ser feita por ato inter vivos ou mortis causa, com a ressalva do §
1º do art. 1.436 do Código Civil:
Art. 1.436 Extingue-se o penhor:
[...]
§ 1º Presume-se a renúncia do credor quando consentir na venda particular
do penhor sem reserva de preço, quando restituir a sua posse ao devedor, ou
quando anuir à sua substituição por outra garantia (BRASIL, 2002, docu-
mento on-line).

 Com a confusão — quando na mesma pessoa se concentrarem as figuras

do credor e do devedor. Nesse sentido, prevê o § 2º do art. 1.436 do
Código Civil: “Art. 1.436 Extingue-se o penhor: [...] § 2º Operando-se a
confusão tão-somente quanto a parte da dívida pignoratícia, subsistirá
inteiro o penhor quanto ao resto” (BRASIL, 2002, documento on-line).
 Com a adjudicação judicial, remição ou venda da coisa emprenhada
feita pelo credor ou por ele autorizada — para Diniz (2017, p. 581):
[...] a adjudicação judicial (CPC, art. 876, § 5º) e a remição (CPC, art. 826)
envolvem a excussão pignoratícia, isto é, ensejam que o bem gravado seja
vendido em leilão público, requerendo o credor a sua adjudicação, por preço
igual ao do maior lanço, ou, se não houver licitante, pelo valor da avaliação,
adquirindo, assim, judicialmente, a propriedade do bem, resolvendo o penhor.

A remição é o resgate do bem objeto da garantia e não se confunde com a remissão,

que é o perdão da dívida. Curiosamente, o art. 1.436, V, do Código Civil menciona o
termo equivocado, de forma que a expressão técnica correta é remição.

Destacamos, ainda, outras possibilidades de extinção do penhor não direta-

mente indicadas pela legislação, tendo em vista que não se trata de rol taxativo:

 a nulidade ou a prescrição da obrigação principal;

 o perdão da dívida;
 o decurso do tempo, no caso de penhor a termo;
 a reivindicação do bem, julgada procedente.
10 Do penhor, hipoteca e anticrese

Em quaisquer dos casos de extinção do penhor, o credor deverá restituir

o objeto empenhado. No que se refere à extinção da hipoteca — que exige a
averbação do cancelamento do registro no Cartório de Registro de Imóveis
para que opere todos os seus efeitos —, o Código Civil prevê as seguintes
hipóteses, nos termos do art. 1.499:

Art. 1.499 A hipoteca extingue-se:

I — pela extinção da obrigação principal;
II — pelo perecimento da coisa;
III — pela resolução da propriedade;
IV — pela renúncia do credor;
V — pela remição;
VI — pela arrematação ou adjudicação (BRASIL, 2002, documento on-line).

Percebemos que são hipóteses muito semelhantes às do penhor. A extinção

da obrigação principal e o perecimento da coisa já foram comentados quando
da análise do penhor, assim como a renúncia do credor.
No que se refere à resolução da propriedade, se o devedor tiver sobre o
imóvel gravado uma propriedade resolúvel, com o implemento da condição re-
solutiva, estará configurada a perda do domínio e consequentemente a extinção
da hipoteca. Para Diniz (2017, p. 635), “[...] uma vez resolvida a propriedade,
deixa de ser dono quem deu o bem em garantia e, como o domínio é requisito
da hipoteca, perde esta seu supedâneo jurídico, deixando, então, de existir”.
Contudo, caso a resolução da propriedade ocorra por causa superveniente, o
ônus real subsistirá.
A remição da hipoteca, por sua vez, refere-se ao resgate do bem gravado
pelo próprio devedor, pelo credor sub-hipotecário e pelo terceiro adqui-
rente, tendo em vista que, com a liberação do bem hipotecado, ocorre a
extinção da garantia real. É regulamentada em detalhes pelo art. 1.481 do
Código Civil.
Por fim, quanto às hipóteses de arrematação ou adjudicação, em ambos os
casos, a extinção da hipoteca ocorre em virtude do desaparecimento do bem
principal. A arrematação ocorre pela transmissão a terceiro; a adjudicação, pela
aquisição do bem pelo próprio credor, o que remete ao conceito de confusão,
também já comentado.
Como formas de extinção da anticrese, Venosa (2018) cita a extinção da
obrigação principal, a renúncia do credor e o perecimento do bem, além da
remição, hipótese prevista no art. 1.510 do Código Civil. Ainda, há a hipótese da
caducidade, exclusiva da anticrese, prevista no art. 1.423 do Código Civil: “Art.
1.423 O credor anticrético tem direito a reter em seu poder o bem, enquanto a
 Do penhor, hipoteca e anticrese 11

dívida não for paga; extingue-se esse direito decorridos quinze anos da data
de sua constituição” (BRASIL, 2002, documento on-line).
Destacamos, porém, que, na pendência da garantia anticrética, não há
curso de prescrição da dívida, tendo em vista que a cobrança poderá ser
exercida, assim, o prazo de prescrição apenas terá início quando o credor
deixar de ter a posse.

BRASIL. Lei nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da
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BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Terceira Turma. Recurso Especial nº. 1657428/
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DINIZ, M. H. Curso de Direito Civil brasileiro: direito das coisas. 31. ed. São Paulo: Editora
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TARTUCE, F. Direito Civil: direito das coisas. 9. ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2017. v. 4.
VENOSA, S. S. Direito Civil: reais. 18. ed. São Paulo: Atlas, 2018. v. 4.