Contratos de locação empresarial e shopping center – aula 11/10/2023

Locação temporada – lei 8245

Residencial para fins especificas e temporária

Locação não residencial – art. 51 lei 8245

Não comercial /não empresarial

Não residencial empresarial/comercial, que não tem direito a renovação do contrato (templos
religiosos, por exemplo).

Contrato de locação: temporário (tem q ter prazo, seja determinado ou indeterminado) e

oneroso sempre

Art. 56: prazo determinado – se encerra ao fim do prazo, independente de notificação. §

único: se permanecer no imóvel por mais de 30 dias após o prazo e sem oposição do locador, o
prazo passa a ser indeterminado. É diferente de renovação.

Indeterminado: é com prazo, mas é indeterminado. Admite denuncia a qualquer tempo e

imotivada/vazia/ sem justa causa. Notificação mínima em 30 dias. Se não sair é esbulho.

Oneroso: Se não for oneroso é comodato, não locação. Não precisa ser em dinheiro. Exemplo:
abatimento de serviço no valor do aluguel (martelinho de ouro).

Periodicidade do pagamento: a lei não impõe a regra. As partes podem livremente a forma de
pagamento – anual, bimestral, mensal etc.

Luvas: valor cobrado para ingressar no imóvel. Para adquirir o ponto, para usufruir aquele
ponto. Lei do inquilinato não fala expressamente sobre as luvas. Doutrina majoritária de q é
vedada. Art. 43, I e 45 da lei é usado como base para justificar a vedação das luvas.
Jurisprudência do STJ diz q pode cobrar luvas na celebração do contrato.

Direito a renovatória: só vai existir se for preenchido cumulativamente os requisitos do art 51.
Renovação compulsória do contrato. Fundamento: há civilistas que defendem a proteção do
ponto. Mas para empresarial, visa proteger a atividade. Livre iniciativa – direito constitucional.
Direito potestativo. Requisitos:
 1. contrato escrito e por przo determinado;
2. prazo mínimo de 5 anos. Existe a possibilidade de contar os prazos, mas precisa ser
sucessível e ininterrupto (a jurisprudência admite pequenas interrupções);
3. estar explorando seu comercio no mesmo ramo pelo prazo ininterrupto no mínimo de
3 anos. O foco é a proteção de clientela. O entendimento do STJ é de que mesmo ramo
é a mesma atividade, sem mudanças, não pode um restaurante virar lanchonete, por
exemplo.

Os prazos são decadenciais, não se prorrogam e não se interrompem.

A renovação será de 5 anos independente do prazo do contrato original – jurisprudência do

STJ. Para evitar que o locador fique preso. Pode ter renovatória sucessivas. É a renovatória q
impede o despejo.

Art. 71 – ação renovatória é o meio para exercer o direito à renovatória.

O ônus da prova é do locatário.

Contestação – art. 72. Conteúdo restrito:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação,
excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52) – nesse caso cabe o
disposto no art. 52, §3º.

Não renovando em casa de melhor proposta, o locador não poder utilizar o imóvel para exercer
a mesma atividade do locatário.

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na
sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do
negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio
existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge,
ascendente ou descendente.

SHOPPING CENTER
O Empreendedor é o dono do shopping.