BLOGS

Radar Imobiliário
O blog do Caderno de Imóveis

As informações e opiniões formadas neste blog são de responsabilidade única do autor.

Saiba como resolver impasses com

imobiliárias
Acionar a Justiça, procurar órgãos reguladores e o Procon, ou mesmo trocar de empresa, pode diminuir a
dor de cabeça

blogs
01 de maio de 2017 | 14h47

É preciso prestar atenção em vários itens para não passar aperto

com as imobiliárias. Foto: Felipe Rau/Estadão

Caroline Monteiro /
ESPECIAL PARA O ESTADO
Uma imobiliária conceituada tem algumas qualidades: encontra um bom inquilino, faz um contrato seguro,
presta atenção às exigências de locador e locatário, responde dúvidas, soluciona conflitos e repassa o pagamento
em dia. É a prestação de serviços do sonhos, mas nem sempre é assim.

A arquiteta Ivani Abreu (nome fictício), de Guarulhos, contratou uma imobiliária para tomar conta de seus quatro
imóveis. No começo, tudo ocorreu bem, mas, depois a empresa parou de prestar bons serviços. “Ela começou a
atrasar o repasse. No início, achei que o inquilino não estava pagando, mas descobri que a imobiliária recebia os
valores e não me enviava”, conta.

Além de não fazer o pagamento, a imobiliária também não atendia às solicitações do inquilino, dificultando a
comunicação entre as partes. “O locatário deixou o imóvel com uma dívida de R$ 40 mil com a empresa de água e
esgoto. Ele disse que tentou avisar a imobiliária de um vazamento na casa, não conseguiu, e a conta foi
aumentando. Agora, estamos negociando a despesa”, diz a arquiteta.
au e ta do. go a, esta os egoc a do a despesa , d a a qu teta.

Para resolver o problema, Ivani tem algumas alternativas. Pode procurar a polícia e denunciar a empresa por
apropriação indébita. “É o artigo 168 do Código Penal. Geralmente, a imobiliária tem de 3 a 5 dias úteis para
repassar o valor do aluguel. Mas se fica com o dinheiro do proprietário, ela pode ser acusada de crime”, diz o
advogado especialista em direito imobiliário, Rodrigo Karpat.

Outra opção é procurar o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) e fazer uma denúncia. “Caso se
sinta prejudicado no atendimento do corretor ou da imobiliária, o proprietário pode nos procurar. Então, o
Conselho instaura um procedimento de apuração dos fatos, extrajudicialmente”, diz o presidente do Creci-SP,
José Augusto Viana Neto.

O órgão ouve o denunciado e propõe uma audiência de conciliação. Caso os problemas não sejam resolvidos pelo
conciliador, pode-se dar seguimento a um processo ético disciplinar. “O Conselho tem o poder de aplicar sanções
administrativas ao corretor ou à imobiliária (e não judiciais), como multa, suspensão do exercício de atividade e
até cancelamento da inscrição”, diz Viana. A condenação no tribunal do Creci pode servir de prova para que o
denunciante procure a Justiça. Ou, caso o Creci apure que a imobiliária se apropriou de dinheiro, pode ele mesmo
fazer a denúncia ao Ministério Público, por exemplo.

Segundo Viana, a junta de conciliação da entidade resolve a maioria dos problemas que chegam até o Conselho.
“Geralmente, os desentendimentos acontecem por divergência na interpretação de legislação. Mas quando
tratamos de pagamentos, buscamos o ressarcimento total e absoluto da pessoa prejudicada, seja o inquilino ou o
dono do imóvel. Queremos proteger a sociedade dos maus profissionais”, diz.

Outro órgão capaz de auxiliar quem tem problemas com a imobiliária é o Procon, que pode tanto mediar os
conflitos como prestar esclarecimentos sobre os direitos do consumidor. “Quando as regras não estão
discriminadas na lei do inquilinato, o Procon pode agir de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, pois
entende que é uma relação de consumo, principalmente entre a empresa e o proprietário, que paga a taxa mensal
para a imobiliária administrar o aluguel”, diz a coordenadora de área do Procon-SP, Renata Reis.

No site do órgão, há uma lista d e perguntas relacionadas à habitação e locação, que podem esclarecer dúvidas. “O
inquilino também pode procurar o Procon, se sentir que está sendo lesado em casos de cobrança de taxas
administrativas de emissão de boleto, por exemplo, independentemente do que está escrito no contrato.”

O Sindicato de Habitação (Secovi) também resolve conflitos que envolvem o mercado imobiliário, entre
condôminos, síndicos, imobiliárias, corretores, construtoras, incorporadoras, inquilinos e proprietários. O serviço
é pago.

Troca. Além da alternativa de procurar os órgãos de resolução de conflitos ou a Justiça, o proprietário que tiver
problemas com a empresa que administra seu aluguel pode rescindir o contrato e trocar de imobiliária, segundo o
especialista em direito imobiliário e sócio da DGCGT Advogados José Guilherme Siqueira Dias.

“O contrato de locação é uma coisa e o de administração é outra. É possível trocar de empresa, caso ela não esteja
cumprindo com suas obrigações ou não esteja atendendo às expectativas do dono do imóvel, e continuar com o
inquilino”, diz.

Segundo Siqueira, a dúvida é comum, porque as pessoas confundem o serviço de corretagem com o de
administração. “Quando a empresa encontra um inquilino, o dono paga uma taxa por esse serviço, que
geralmente é o repasse integral do primeiro aluguel. Pelo gerenciamento mês a mês, o contrato é separado. A taxa
gira em torno de 10% do valor e é paga mensalmente. Em geral, esse serviço pode ser rescindido por qualquer
uma das partes desde que solicite com 30 dias de antecedência”, diz. Os prazos do contrato de locação – entre
proprietário e inquilino – são outros e independem da imobiliária, esclarece Siqueira.

Advogados dão dicas de como escolher a empresa certa

Para evitar problemas, a melhor dica é escolher bem a empresa que administrará o seu imóvel e fará a ponte com
o inquilino. De acordo com o advogado especialista em direito imobiliário, Rodrigo Karpat, é imprescindível
 q g p , g p , p
confirmar que o profissional ou a empresa tem o registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis e que o
cadastro está válido e ativo.

“No site do Creci, é possível verificar se os corretores estão suspensos ou sofrem processos ético-disciplinares”,
diz.

“Escolha uma imobiliária renomada, que tenha um corpo de advogados que cuidarão do contrato e de possíveis
problemas que podem ir para a esfera judicial”, diz o especialista em direito imobiliário e sócio da DGCGT
Advogados José Guilherme Siqueira Dias. “Pesquise a reputação em sites como Procon e Reclame Aqui e confira
se não há processos no Tribunal de Justiça.”

A advogada Gabriela Marcondes, do escritório Viviane Amaral Advogados Associados, diz que, depois de
verificada a idoneidade da empresa, e mesmo que ela tenha uma equipe jurídica, o locador pode procurar um
advogado de confiança para analisar a minuta. “É preciso ter plena ciência dos termos e condições do que está
sendo contratado (prazos, multas, valores). É possível estabelecer as cláusulas protetivas da operação, como
multas por inadimplemento para a imobiliária.”

Siqueira lembra que não é necessário fazer a administração com a empresa corretora. “Você pode optar por fazer
o contrato diretamente com o inquilino, ou com uma empresa diferente daquela que encontrou o locatário para
você. Se o corretor atrelar obrigatoriamente os dois contratos, isso configura venda casada”, diz.

Para Siqueira, a boa administradora é aquela que traz conforto na gestão do patrimônio. “Se o proprietário tem
vários imóveis e não sabe como gerir, a imobiliária vai prestar esse serviço – que é diferente da corretagem. Ela
deve controlar se o inquilino pagou taxas, impostos e contas. Tem de fazer esse acompanhamento das obrigações
de ambas as partes. Precisa atender e mediar tratativas quanto às obras, reparos e consertos”, afirma Siqueira.

O advogado sugere uma cláusula para evitar dor de cabeça no repasse dos pagamentos. Segundo ele, como o valor
maior é do proprietário, faz mais sentido que o inquilino pague diretamente ao dono do imóvel que, depois,
repassa a taxa de 10% para a imobiliária. “É melhor o locador receber e, depois, pagar a prestação do serviço. Isso
traz mais proteção e não significa que a imobiliária não vá cobrar o inquilino, caso ele não pague.”

Tudo o que sabemos sobre: VIDA EM COMUNIDADE

DESTAQUES EM ECONOMIA

Imóveis no campo registram alta

procura com pandemia do coronavírus

Quartos de hotéis viram escritórios em

meio à crise da covid-19

Entidades fazem pressão para governo

prorrogar auxílio de R$ 600

Tendências:
Dólar fecha abaixo de R$ 5 pela 1ª vez em dois meses; Bolsa perde fôlego, mas encerra em alta

Com pandemia Brasil registra abertura de mais de uma loja virtual por minuto
Com pandemia, Brasil registra abertura de mais de uma loja virtual por minuto

Economista Carlos Lessa morre de covid-19 aos 83 anos no Rio

Auxílio emergencial: saiba como usar o cartão de débito virtual

BC diz que bancos não conseguem satisfazer 'surto' de demanda por crédito e promete novas medidas

Imóveis no campo registram alta

procura com pandemia do coronavírus
Chácaras e casas em condomínios longe de metrópoles são buscadas para passar temporada na quarentena e
também em definitivo, já que home office pode ser tendência pós-covid-19

Bianca Zanatta
07 de junho de 2020 | 06h03

Especial para o Estado

O mercado imobiliário vive uma nova movimentação em decorrência da pandemia do novo coronavírus. Com
as seguidas prorrogações da quarentena, cada vez mais pessoas procuram comprar ou alugar imóveis em
regiões afastadas dos grandes centros urbanos. No Estado de São Paulo, onde o isolamento social foi estendido
até 15 de junho, muitos decidiram fazer as malas e sair da capital.

LEIA TAMBÉM
Produção de fotos e vídeos de imóveis se intensifica na quarentena

“Estamos recebendo muitas sondagens por telefone e WhatsApp, um volume grande de pessoas querendo sair do
apartamento na Grande São Paulo”, diz Eduardo Ferraroli, proprietário da Qualy Imóveis, que trabalha
municípios do Circuito das Águas Paulista, como Amparo, Monte Alegre do Sul e Serra Negra.

A procura é por chácaras e casas de condomínios próximas à natureza, sempre com a preocupação de ter bom
acesso à internet. “Hoje é como oxigênio, o pessoal precisa de internet para fazer home office e assistir às aulas,
por exemplo”, diz o empresário. Apesar de o público ser majoritariamente de classe alta, a imobiliária analisa caso
a caso para conseguir fechar os contratos, já que ninguém sabe ao certo quando a situação vai terminar.

“Nós não trabalhamos muito com contratos de temporada, como locação por apenas um ou dois meses, mas a
maioria dos proprietários está concedendo de 20% a 50% de desconto no contrato padrão como forma de rachar o
prejuízo”, explica.

Os paulistanos também estão subindo a serra para passar a quarentena em Campos do Jordão, um dos redutos
turísticos de inverno mais tradicionais do Estado. De acordo com Patrick Progin Nicolau, diretor da imobiliária
Cadij, as pessoas veem a cidade como opção de retiro por ter boa infraestrutura, ótima qualidade de ar e baixo
número de casos de contaminação pelo coronavírus.
Vista aérea de empreendimento da Planalto Invest. Foto: Ralph Paiva Justo

Se no primeiro momento a busca se concentrou na locação de imóveis “pelo tempo que durar a quarentena”,
agora a imobiliária está recebendo clientes interessados em se mudar definitivamente para a região. Houve um
aumento de 35% nas consultas de imóveis em condomínio com valor de até R$ 1,5 milhão.

Em sua maioria, os negócios são fechados à vista, por parcelamento ou com permutas parciais. “Sempre tivemos
muitas pessoas querendo mudar para cá após a aposentadoria, mas poucos na faixa dos 40 anos”, conta o diretor.
“E foi justamente nesse perfil que sentimos o maior aumento (durante o isolamento social)”.

Ele acredita que a pandemia irá trazer uma nova onda de pessoas que não enxergam a solução apenas como um
retiro emergencial, mas como opção de moradia, por entenderem que já não é necessário viver nas grandes
cidades para manter a atividade profissional. “A pandemia tem mostrado para todos que a internet e as mídias
sociais têm mais força ainda do que se imaginava”, reflete.

Busca pelo campo em outros Estados

A evasão das grandes metrópoles também foi observada não só em outros Estados. Em plena pandemia, a
incorporadora Planalto Invest bateu um recorde de vendas no empreendimento Terra Santa, no município goiano
de Trindade, a 33 km de Goiânia.

“Registramos um aumento de visita na ordem de 50% e um aumento de 270% nas vendas em abril e maio, em
relação ao primeiro trimestre de 2020”, celebra o CEO José Roberto Nunes, que realizou rodadas virtuais de
negócios no formato de webinars para viabilizar as aquisições. Foram vendidas 60 unidades, contra apenas oito
unidades em março.

O público é composto por pessoas que moram em condomínios verticais de regiões adensadas e agora buscam
refúgios com mais espaço e qualidade para passar o período de confinamento. “A maioria dos nossos clientes tem
família constituída, filhos ainda crianças ou adolescentes”, diz o CEO.
Empreendimento imobiliário da Alphaz na Serra da Mantiqueira, lado mineiro. Foto: Edson Correa

Entre os compradores estão profissionais liberais, pequenos e médios empresários e trabalhadores da iniciativa
privada que têm entre 31 e 50 anos. A incorporadora oferece descontos de até 15% no valor do imóvel para o
investimento à vista.

Luigi Scianni Romano, sócio-fundador da incorporadora Alphaz, acredita que a pandemia tenha despertado uma
necessidade de projetar a curto e médio prazo uma vida com mais qualidade, perto da natureza. Especializada em
projetos imobiliários sustentáveis, a empresa teve aumento de 25% na procura por dois de seus empreendimentos
situados na Serra da Mantiqueira, em Minas Gerais: o condomínio Clube Hípico Pegasus e o Clube Olive, este em
fase de lançamento.

Entre os interessados estão aposentados, famílias, profissionais liberais sem filhos com certa disponibilidade de
mudança e pessoas que querem reverter o dinheiro deixado em ações para investimento em imóveis, de olho em
gerar renda extra com o aluguel.

“A pandemia fez com que as pessoas tivessem que mudar os seus hábitos e se atentassem para a transição de um
lugar caótico para um mais tranquilo”, confirma o empresário. Segundo ele, o isolamento fez ainda com que os
clientes “procurassem um plano B para não ficarem reféns dentro de um apartamento agora”.

Para José Roberto Graiche Júnior, presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e
Condomínios de São Paulo), no entanto, a tendência é que essas pessoas voltem para a metrópole ao final da
quarentena e mantenham um imóvel de backup em caso de necessidade.

Mesmo nos casos de locação, geralmente para uso até o final de 2020, ele afirma tratar-se de um público com
poder aquisitivo mais alto. “Dificilmente as pessoas irão fazer essa movimentação e se comprometer com
mudança de perfil das suas residências, salvo aquelas que possuem segurança no emprego ou negócios sólidos
que podem enfrentar a crise”, explica. “Para os demais, o risco é grande.”

Receba no seu e-mail as principais notícias do dia sobre o coronavírus. Clique aqui.

NOTÍCIAS RELACIONADAS

Produção de fotos e vídeos de imóveis se intensifica na quarentena

Empresas de leilões online de imóveis registram aumento nas vendas
Paciência vira palavra de ordem para síndicos gerirem demandas na quarentena
Coleta de resíduos recicláveis cresce 23% e tem pico na quarentena

Tudo o que sabemos sobre: mercado imobiliário coronavírus comprar imóvel alugar imóvel

capitais imobiliarias campo

 DESTAQUES EM ECONOMIA

Imóveis no campo registram alta

procura com pandemia do coronavírus

Quartos de hotéis viram escritórios em

meio à crise da covid-19

Entidades fazem pressão para governo

prorrogar auxílio de R$ 600

Tendências:
Dólar fecha abaixo de R$ 5 pela 1ª vez em dois meses; Bolsa perde fôlego, mas encerra em alta

Com pandemia, Brasil registra abertura de mais de uma loja virtual por minuto

Economista Carlos Lessa morre de covid-19 aos 83 anos no Rio

Auxílio emergencial: saiba como usar o cartão de débito virtual

BC diz que bancos não conseguem satisfazer 'surto' de demanda por crédito e promete novas medidas