06/03/23, 11:08 Não me fizeram contrato de arrendamento. E agora?

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Não me fizeram contrato de arrendamento. E

agora? EXCLUSIVO

Mesmo sem uma prova escrita, o arrendatário pode provar que está na casa de forma regular.
Senhorios podem ser muito prejudicados pela falta do documento e da não participação à AT,
explica advogado.

Índice

1 Em Portugal, existe a figura do contrato verbal de arrendamento?

2 É legal um senhorio propor um valor de renda superior a um potencial inquilino para não existir contrato? Por
exemplo, dizer que se a pessoa quiser contrato, são mais €100 mensais?

3 Por que razão há senhorios que não fazem contrato? É devido aos impostos, apenas?

4 Quais são os principais perigos para ambas as partes? Por exemplo, não fica fixado quando é que se paga a renda, ou
de que forma esta é atualizada?

5 Numa situação em que o inquilino se queira queixar da falta de contrato, a que instituição se deve dirigir?

6 Depois de aceitar a entrada de um inquilino, quanto tempo é que o senhorio tem para fixar o contrato?

7 Quais são as coimas aplicadas a senhorios pela falta de contrato de arrendamento?

8 É mais difícil despejar quem não tenha contrato celebrado? Ou sem contrato, um senhorio pode despejar um
inquilino a qualquer momento?

9 Sem contrato, um senhorio que queira despejar um inquilino tem que recorrer a tribunal? E quanto tempo costuma a
Justiça demorar a intervir?

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A inexistência de contrato escrito de arrendamento é um problema comum a muitos inquilinos, mas a verdade é que acaba por
prejudicar mais o senhorio, explica à SÁBADO Manuel Sales, sócio da firma de advogados Pragma Advogados. Mesmo sem
contrato escrito, é possível provar que este existe através de registos bancários, ou provas da utilização da casa sem oposição
do proprietário.

Em Portugal, existe a figura do contrato verbal de arrendamento?

Não propriamente: o contrato de arrendamento tem que ser celebrado por escrito, o que quer dizer que, se não o for, é nulo,
por falta de forma. Contudo, se a culpa da inexistência de contrato escrito não for imputável ao arrendatário, este pode fazer
prova da existência do contrato, demonstrando a utilização do imóvel pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o

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pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses (por exemplo, com os registos das transferências
bancárias). Portanto, e em suma, o arrendamento é um contrato formal, mas a lei prevê uma possibilidade de contornar a
inexistência de instrumento que o titule, para proteção do arrendatário.

É legal um senhorio propor um valor de renda superior a um potencial inquilino para não
existir contrato? Por exemplo, dizer que se a pessoa quiser contrato, são mais €100 mensais?
Não, é ilegal. Em primeiro lugar, porque é ilícito, em qualquer contrato, propor alternativas à contraparte que constituam
violação da lei; em segundo lugar, especificamente quanto ao arrendamento, porque o contrato respetivo deve ser reduzido a
escrito, logo, qualquer proposta que contemple diferente solução não é juridicamente aceitável. De qualquer forma, o senhorio
pouco interesse terá na prática em ter uma situação em que não exista contrato escrito, já que ficará sempre na mão do
inquilino, pelos motivos referidos na primeira questão.

Por que razão há senhorios que não fazem contrato? É devido aos impostos, apenas?
Depende do que significa "não fazer contrato". Se significar inexistência de contrato escrito, não é comum, nem plausível, o
senhorio impor essa situação porque, como referido antes, tal o colocará à mercê do arrendatário, que poderá, mesmo assim,
fazer prova da existência do contrato, dessa forma inviabilizando qualquer intenção que o senhorio pudesse ter nesse campo.

Se significar não apresentação do contrato (escrito, portanto existente) junto dos serviços da Autoridade Tributária para
liquidação e pagamento do Imposto de Selo, estamos perante a situação mais comum – ocultação da existência do contrato (que
é, naturalmente, diferente da não existência do mesmo), por forma a evitar a tributação a ele associada.

Sem contrato, os inquilinos não podem incluir as rendas pagas na sua declaração anual de IRS, como despesa dedutível ao
rendimento que auferir.

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Quais são os principais perigos para ambas as partes? Por exemplo, não fica fixado quando é
que se paga a renda, ou de que forma esta é atualizada?
Os perigos são, para o senhorio, a inexistência de especificações quanto às condições contratuais, como  o prazo contratual,
valor da renda, momento de pagamento da mesma, obras autorizadas e responsabilidade pela realização das mesmas,
obrigações de manutenção, eventual inclusão de bens móveis, valor de caução, etc; e, para o arrendatário, a inexistência de
título válido que justifique e autorize o uso do bem imóvel. O que tudo potencia as hipóteses de falta de tutela dos interesses
das partes, numa hipótese de conflito entre as mesmas, nomeadamente por tornar mais difícil o exercício dos seus direitos
perante os tribunais.

Numa situação em que o inquilino se queira queixar da falta de contrato, a que instituição se
deve dirigir?
Não há propriamente uma entidade a quem se dirigir. Haverá sempre a tutela geral dos Tribunais, podendo qualquer uma das
partes, em abstracto, propor uma ação para reconhecimento da existência desse vínculo contratual. Quando existe conflito
entre senhorio e inquilino, o que sucede muitas vezes é os inquilinos denunciarem à Autoridade Tributária a inexistência de
contrato (na segunda modalidade referida em 3., ou seja, de contrato omitido aos serviços tributários), como forma de
retaliação nos casos de conflito. Daí que, para os senhorios, seja de evitar colocarem-se do lado errado da lei, por forma a não
ficarem reféns dos inquilinos.

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Depois de aceitar a entrada de um inquilino, quanto tempo é que o senhorio tem para fixar o
contrato?
O contrato deve ser subscrito por ambas as partes antes de o imóvel ser entregue ao inquilino – essa é a regra de base para
segurança recíproca dos contratantes.

Quais são as coimas aplicadas a senhorios pela falta de contrato de arrendamento?

Não existe qualquer coima associada a essa situação. Quando muito podem-se impor é coimas de índole fiscal, associadas à
falta de participação do contrato de arrendamento à AT (se o contrato formalmente não existe, certamente não foi participado),
para efeitos de Imposto de Selo, sem prejuízo da posterior tributação em sede de Imposto (sobre o rendimento) dos
rendimentos omitidos.

É mais difícil despejar quem não tenha contrato celebrado? Ou sem contrato, um senhorio pode
despejar um inquilino a qualquer momento?
A inexistência de contrato, para efeitos da pergunta formulada, deve ser concebida como efetiva ausência de instrumento
escrito assinado pelas partes, porque é a que faz sentido nesse contexto. 

Havendo contrato, o senhorio pode recorrer ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), apresentando um procedimento
especial de despejo, com tramitação mais simples e mais rápida do que das acções de despejo "normais". Não existindo
contrato, o senhorio terá sempre que recorrer a uma ação "normal" (de reivindicação, já não de despejo, porque, não havendo
contrato, o demandado não é inquilino, é mero ocupante, indevido, do imóvel) – processo declarativo comum. Sucede, porém,
que, se o arrendatário deduzir oposição ao procedimento especial de despejo, o processo passa a seguir a forma de ação
declarativa – ou seja, passa a ser idêntico ao processo aplicável na ausência de contrato.

Assim, a maior ou menor dificuldade em obter a saída de uma pessoa de um imóvel depende, essencialmente, da intensidade
que o arrendatário, efectivo ou presumido, coloque na sua oposição à demanda.

Sem contrato, um senhorio que queira despejar um inquilino tem que recorrer a tribunal? E
quanto tempo costuma a Justiça demorar a intervir?
Neste contexto, estaremos perante uma acção de reivindicação, por não haver título (arrendamento ou outro) que autorize o
"inquilino" a permanecer no imóvel e a usá-lo. Esta ação corre os termos normais (ação declarativa comum) e, mais uma vez,
dependendo do empenho colocado pelo demandado na sua oposição, bem como do facto de, em acções em que se discute a
validade de contratos de arrendamento, ser sempre possível, independentemente do valor da acção, interpor recurso para o
Tribunal da Relação da decisão de primeira instância, poderá durar até um ano e meio a dois anos, ao ritmo actual de evolução
de processos e marcação de diligências.

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