A cobrança de taxa abusiva na

recuperação da inadimplência
condominial
Prezado (a) leitor (a), tudo bem?
Quem opta por morar ou por ter um imóvel comercial em
condomínio fechado, sabe que, além de ter o custo fixo com as
despesas, vai arcar com o pagamento da taxa de condomínio.

Porém, nos últimos anos, o número de condôminos

inadimplentes aumentou consideravelmente no Brasil e a crise
que assolou nosso país contribuiu muito para que eles se
tornassem inadimplentes.

É obrigatório o pagamento da taxa de condomínio?

Sim. É obrigatório o pagamento da taxa, mesmo que o imóvel
esteja desocupado.

Para que serve o pagamento da taxa de condomínio?

A taxa de condomínio refere-se ao rateio feito entre as
unidades existentes dentro de um condomínio, para manter
despesas referente a área comum do local como água, luz,
limpeza e conservação, manutenção, funcionários, obrigações
trabalhistas e a própria empresa que administra o condomínio,
dentre outros fornecedores.

O que pode acontecer quando a taxa de condomínio

está atrasada?
Comumente, está em contrato entre condomínio e a
administradora do condomínio, que após 30 dias de atraso no
pagamento da taxa condominial do mês vigente, a demanda
inadimplente será encaminhada para o jurídico da
administradora, que efetuará os acordos e cobrança de multas.

A lei ficou mais rígida a partir de 2016 no que se refere ao

atraso da taxa condominial de acordo com o Novo Código Civil.
Vale lembrar que a relação condominial é tratada pelo Código
Civil Brasileiro e não pelo Código de Defesa do Consumidor .
A questão é que muitas das cobranças recebidas por
condôminos inadimplentes é abusiva, as quais chegam a 30%
sobre o valor do débito.

Cobrança de honorários advocatícios, taxa condominial e taxa

de juros abusivas vem sendo questionadas na justiça sobre sua
legalidade.

O artigo 1.336, parágrafo 1º do Código Civil diz que:

1º - O condômino que não pagar a sua contribuição ficará
sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo
previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por
cento sobre o débito.
Não há nenhuma ilegalidade no fato do síndico terceirizar a
cobrança de inadimplentes, bem como, não há ilegalidade em
acordar com a administradora de condomínio um percentual
sobre o débito que será cobrado, no caso os honorários de
cobrança, mesmo porque, esta cláusula pode já ter sido
pactuada em convenção coletiva e em ata de assembleia, onde
o condômino tem o papel de aceitar ou contestar o que está
sendo definido para o condomínio.

Entretanto, muitas administradoras, oferecem serviços

advocatícios contemplados em seu contrato de administração,
porém, esta prática é irregular, sendo legalmente vedada,
mesmo que oferecidos indiretamente no contrato de
administração.

Destaca-se que, a cobrança judicial referente aos débitos da

taxa condominial em atraso, somente pode ser feita por um
escritório de advocacia que não tenha relação com a
administradora de condomínios.

A Lei 8.906/94 é muito clara quanto a esta prática que vem

sendo adotada por algumas administradoras. Veja o artigo na
íntegra:
Art. 16. Não são admitidas a registro nem podem funcionar
todas as espécies de sociedades de advogados que apresentem
forma ou características de sociedade empresária, que adotem
denominação de fantasia, que realizem atividades estranhas à
advocacia, que incluam como sócio ou titular de sociedade
unipessoal de advocacia pessoa não inscrita como advogado ou
totalmente proibida de advogar. (Redação dada pela Lei nº
13.247, de 2016)
Aqui em Brasília, a OAB/DF atua fortemente na fiscalização
desta prática, fazendo denúncias à Polícia Civil quando percebe
estas irregularidades.

O que é cobrado quando o condômino é acionado para

acordo de pagamento de inadimplência condominial?
Na prática, o condômino inadimplente será acionado pelo
jurídico da empresa que administra o condomínio para o
acordo de pagamento, oportunidade em que serão cobradas as
taxas condominiais atrasadas acrescidas de multa, juros
mensais e a correção pelo índice utilizado em acordo com a
convenção coletiva do condomínio.

A partir deste somatório é que serão cobrados os honorários

advocatícios e a taxa de administração muitas vezes chamada
de honorários administrativos, o que causa uma grande
confusão. É neste último ponto que vem ocorrendo a cobrança
abusiva em acordos de inadimplência condominial.

Em junho deste ano, o 2º Juizado Especial Cível de Taguatinga

do TJDFT – Tribunal De Justiça Do Distrito Federal E Dos
Territórios, julgou o caso em que um condômino questionou a
cobrança de honorários administrativos de 10% + 20% de
honorários advocatícios sobre o valor da dívida, uma vez que a
cobrança não foi feita de forma judicial.

Entretanto, se torna lícita a cobrança de honorários

administrativos ou taxa de administração quando se está
estabelecido em contrato com a administradora do condomínio
por forca do artigo 395, do Código Civil. Bem como, a cobrança
dos honorários advocatícios, que também é lícita quando a
cobrança for realizada pelo jurídico do condomínio, de maneira
judicial, conforme arbitrado pelo juiz da demanda ou, de
maneira extrajudicial, nos moldes estabelecidos na convenção
condominial e/ou em ata de assembleia do condomínio.
O que ocorre em muitos casos é a abusividade no percentual da
taxa de administração aplicada pela administradora do
condomínio, que acaba cobrando duas vezes pelo mesmo
serviço, onerando o débito do condômino inadimplente,
confundindo-se ao oferecer serviços jurídicos no escopo do seu
contrato.

Veja-se, que se a cobrança é realizada pela administradora,

esta deve ser remunerada pelo serviço prestado na forma
contratualmente estabelecida. Outra situação completamente
distinta, é a prestação de serviços jurídicos pelo profissional da
advocacia que demanda por honorários advocatícios, atividade
esta que não tem qualquer finalidade comercial envolvida.

Voltando ao caso em comento, vale destacar que o magistrado

julgou parcial razão ao condomínio sobre a cobrança dos
serviços em duplicidade, mas considerou procedente a
cobrança de 10% de honorários administrativos e a redução de
20% para 10% de honorários advocatícios.

Sendo assim, a taxa de administração condominial foi

considerada abusiva, uma vez que a multa, juros e correção
monetária já haviam sido aplicadas, bem como, os honorários
advocatícios já supriam o valor do serviço prestado pela
administradora.

Houve também, neste mesmo mês, um caso julgado em

Ribeirão Preto, interior de SP, onde o condômino inadimplente
acionou judicialmente o condomínio onde reside, por
considerar abusivo o percentual de 20% cobrados acerca de
honorários advocatícios.

Os desembargadores presentes na ocasião, entenderam que

por se tratar de um caso onde o condômino alegou problemas
financeiros, mas, propôs acordo de parcelamento,
consideraram que os honorários advocatícios aplicados
deveriam ser de 10%.

Se você está inadimplente com as suas obrigações

condominiais, observou que estão sendo cobradas taxas
abusivas no seu acordo de pagamento ou tem dúvidas em
relação aos seus direitos, entre em contato com a sociedade
DBADV.

Contamos com uma equipe de profissionais especialistas no

Direito Imobiliário para que você tenha as melhores estratégias
e soluções em caso de cobranças abusivas em relação à
inadimplência da sua taxa de condomínio.

Entre em contato conosco.

Cecília Maria Araujo advogada formada em Direito pela Universidade Católica de Brasília;
inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil - Seccional do Distrito Federal - sob o n.
38.912; Pós-Graduada pela Faculdade Damásio, com título de especialista em Direito Civil
e Empresarial ("Lato sensu") e Pós-Graduada em Direito Público pela UDF. Atua prestando
serviços de assessoria e consultoria jurídica a pessoas físicas e jurídicas, nacionais e
estrangeiras, dos mais variados setores de atividades; sócia do escritório Deborah Brito
Advogados e associados e possui Email: cecilia.araujoadvogada@gmail.com (OBS: Faço
audiências/diligências em Brasília/DF para os Colegas).