A Inadimplência Condominial

os Limites das Penalidades

Aplicadas aos Condôminos

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Dr. Thiago Natalio de Souza

Natalio de Souza Sociedade de Advogados
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 Dr. Thiago Natalio de Souza

– Advogado, inscrito na OAB/SP sob o nº 296.965.

– Professor, articulista e palestrante, colunista de diversos jornais e

revistas, consultor na área condominial.
condominial

– Diretor da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP, Subseção da

Vila Prudente.

– Graduado pela Universidade São Judas Tadeu; Pós-graduando em Direito

Imobiliário, em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola
Paulista de Direito EPD.

– Sócio da Natalio de Souza Sociedade de Advogados.

Por que moramos em
Condomínio?
Parte da resposta está aqui
Importância de cobrar devedor

Art. 1.348. Compete ao síndico:

síndico

II - representar, ativa e passivamente, o

condomínio, praticando, em juízo ou fora dele,
os atos necessários à defesa dos interesses
comuns;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o

regimento interno e as determinações da
assembléia;

VII - cobrar dos condôminos as suas

contribuições, bem como impor e cobrar as
multas devidas;
Importância de cobrar o devedor

Art. 1.336
336 CC. São deveres do
condômino::

I - contribuir para as despesas do

condomínio na proporção das suas
frações ideais, salvo disposição em
contrário na convenção;
 Importância de cobrar o devedor

● Cumprir a imposição da lei

● Evitar prescrição Artigo 206 CC Prescreve:
§ 5o Em cinco anos: I - a pretensão de
cobrança de dívidas líquidas constantes
de instrumento público ou particular;
● Evitar reclamação por parte dos
condôminos adimplentes, principalmente
em assembleia
● Não onerar os demais condôminos
● Evitar aumento de condomínio
 Casos de destituição do síndico

● Art. 1.349. A assembléia,

assembléia especialmente
convocada para o fim estabelecido no §
2o do artigo antecedente, poderá, pelo
voto da maioria absoluta de seus
membros, destituir o síndico que praticar
irregularidades, não prestar contas, ou
não administrar convenientemente o
condomínio.
 Penalidades ao condômino inadimplente

Multa Multa
20% 2%

10.406/02
4.591/64 Lei Código
Condomínios Civil
Juros
Corr. Corr.
Juros 1% 1% ou
Monet. Monet.
mais
 Lei 4.591/64 – Lei de Condomínios

JUROS – MULTA – CORREÇÃO MONETÁRIA

● Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio,

recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que
lhe couber em rateio.
● § 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado
na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa
de até 20% sôbre o débito, que será atualizado, se o estipular a
Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária
levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora
por período igual ou superior a seis meses.
 Lei 10.406/2002 Código Civil Brasileiro

JUROS – MULTA

● Art. 1.336. São deveres do condômino:

condômino
● I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das
suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
● § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito
aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de
um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o
débito.
 Ordenamento Jurídico

● Nossa Legislação é aberta

● Exemplo: Posso dar desconto para
condômino inadimplente?
● Exemplo: condômino inadimplente pode
assinar a lista de destituição do síndico?
● Exemplo: condômino inadimplente pode ser
candidato ao cargo de síndico?
 Penalidades não pecuniárias

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua

destinação, e contanto que não exclua a utilização
dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas

participar, estando quite.
Possibilidade de juros convencionais superiores
à 1% ao mês

● Processo
● Resp 1002525 / DF
RECURSO ESPECIAL
2007/0257646-5
● Relator(a)
● Ministra NANCY ANDRIGHI (1118)
● Órgão Julgador
● T3 - TERCEIRA TURMA
● Data do Julgamento
● 16/09/2010
 Possibilidade de juros convencionais superiores à
1% ao mês

● CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO DE LEIS NO

TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO
MÊS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE. 1.
Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, § 1º, da LICC,
os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser
reguladas pela Lei 4.591/64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data,
pelo Código Civil/02. 2. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível
fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por
cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais. 3. Recurso
especial provido.
 Lei 10.406/2002 Código Civil Brasileiro

● CORREÇÃO MONETÁRIA E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS

● Art. 389 CC. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por
perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices
oficiais regularmente estabelecidos,
estabelecidos e honorários de advogado.
● Art. 395 CC. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora
der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo
índices oficiais regularmente estabelecidos,
estabelecidos e honorários de
advogado.
Fundamentação dos Honorários Advocatícios

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
● Código Civil
● Tabela de Honorários da OAB
● Convenção Condominial
● Ata
● Contrato de prestação de serviços
 Outras Penalidades

Protesto

Multa de 05
Penalidade
vezes o valor
não
da cota
pecuniárias
condominial
Protesto de Cota Condominial
Condominia
Protesto de Cota Condominial
Possibilidade de aplicação de multa de 5 cotas
condominiais
 Lei 10.406/2002 Código Civil Brasileiro

● Art. 1.336. São deveres do condômino:

● I - contribuir para as despesas do condomínio na
proporção das suas frações ideais, salvo disposição em
contrário na convenção;
● II - não realizar obras que comprometam a segurança da
edificação;
● III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e
esquadrias externas;
● IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a
edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao
sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou
aos bons costumes.
 Ordenamento Jurídico
● Nossa Legislação é aberta

● Exemplo: Posso dar multa comum

para o condômino que deixa de pagar
o condomínio?
 Lei 10.406/2002 Código Civil Brasileiro

● Art. 1.336
● § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos
juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um
por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
● § 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres
estabelecidos nos incisos II a IV,, pagará a multa prevista no ato
constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco
vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das
perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa,
caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos
restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
 Lei 10.406/2002 Código Civil Brasileiro

● Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente

com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três
quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos que se apurem.
 STJ – Superior Tribunal de Justiça

● Processo
● Resp 1247020 / DF
RECURSO ESPECIAL
2011/0069453-5
● Relator(a)
● Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO (1140)
● Data do Julgamento
● 15/10/2015
 STJ – Superior Tribunal de Justiça

● RECURSO ESPECIAL. DIREITO CONDOMINIAL.

CONDOMINIAL DEVEDOR DE COTAS
CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS.
EXTRAORDINÁRIAS CONDÔMINO
NOCIVO OU ANTISSOCIAL. APLICAÇÃO DAS SANÇÕES PREVISTAS NOS
ARTS. 1336, § 1º, E 1.337, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE.
NECESSIDADE DE CONDUTA REITERADA E CONTUMAZ QUANTO AO
INADIMPLEMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS.
CONDOMINIAIS INEXISTÊNCIA DE
BIS IN IDEM. RECURSO NÃO PROVIDO.
PROVIDO
● 1. De acordo com o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, o condômino que não
pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês
e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
 STJ – Superior Tribunal de Justiça

● 2. O condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a

título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada a sanção em assembleia
por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar multa
em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração.
● 3. A aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que
o condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos
débitos condominiais, não bastando o simples inadimplemento involuntário de
alguns débitos.
● 4. A multa prevista no § 1º do art.
art 1.336 do CC/2002 detém natureza jurídica
moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter
sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a
apuração das perdas e danos.
Possibilidade de aplicação de multa de 10 cotas
condominiais
 Lei 10.406/2002 Código Civil Brasileiro

● Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente

com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três
quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos que se apurem.
● Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento “anti-social”, gerar incompatibilidade de convivência com
os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar
multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para
as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
 Extrapola o limite do razoável
(festa de segunda a segunda vira
Quem é esse madrugada) As multas a ele não
condômino bastam
antissocial? Extrapola os h
Causa transtor
Quem é esse
condômino
antissocial?
Quem é esse condômino antissocial?

SOSSEGO

Código Civil
Art. 1.336
Inciso IV

SEGURANÇA SAÚDE
Quem é esse condômino antissocial?

SOSSEGO

Código Civil
Art. 1.336
Inciso IV

SEGURANÇA SAÚDE
Quem é esse condômino antissocial?

SOSSEGO

Código Civil
Art. 1.336
Inciso IV

SEGURANÇA SAÚDE
JURISPRUDÊNCIA – IMPOSSIBILIDADE
JURISPRUDÊNCIA - POSSIBILIDADE
 Penalidades não pecuniárias

● Posso cortar o fornecimento de água?

● Posso proibir a utilização do salão de festas?
● Posso excluir o inadimplente do sorteio de vagas de
garagem?
● Posso divulgar no elevador ou quadro de avisos
lista agradecendo os adimplentes?
● Posso fazer constar as unidades inadimplentes no
boleto do condomínio/demonstrativo de prestação
de contas?
● Devo colocar o edital de leilão do apartamento no
elevador e no quadro de aviso do Condomínio?
Constitui dano moral?
 Penalidades não pecuniárias

● Processo
● Resp 1564030 / MG
RECURSO ESPECIAL
2015/0270309-0
● Relator(a)
● Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE (1150)
● Órgão Julgador
● T3 - TERCEIRA TURMA
● Data do Julgamento
● 09/08/2016
 Penalidades não pecuniárias
● 1. O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas
atribuídas, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas
condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange,
como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo (representado pela
própria unidade), bem como nas outras partes comuns que será identificada em
forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (§ 3º do
art. 1.331 do Código Civil). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange
a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. A sanção que obsta o
condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação),
por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o
correlato direito de propriedade.
● 4. A vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e
de seus familiares, independentemente de sua destinação (se de uso essencial,
recreativo, social, lazer, etc), com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente
a condição de inadimplência perante o meio social em que residem, desborda dos
ditames do princípio da dignidade humana.
humana
Penalidades não pecuniárias

● 2019
 (11) 9 9835 7055

FIM
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Agradeço a presença nataliodesouzaadvogados.com.br

de todos.
Até a próxima!!! juridico@nataliodesouzaadvogados.co

Dr. Thiago Natalio de Souza

Natalio de Souza Sociedade de Advogados
 GARANTIDORAS
Empresas que compram a inadimplência do
ssão de Crédito Condomínio

● É Possível ? Tem amparo na Lei ? Existe esse instituto no Direito

Civil ?
● O que acontece na prática ? Uma Triangulação
● Qual é o custo efetivo?
● Insegurança Jurídica em relação a anuência do devedor e
substituição das partes na relação processual em relação a
CESSÃO DE CRÉDITO no decurso do processo (artigo108 CPC - §
1º O adquirente ou cessionário não poderá ingressar em juízo, sucedendo o
alienante ou cedente, sem que o consinta a parte contrária).
● E se houver a rescisão contratual do contrato com a garantidora?
 GARANTIDORAS
Empresas que compram a inadimplência do
ssão de Crédito Condomínio

● Cessão de Crédito (Possibilidade da perda da natureza

propter rem, dívida caráter pessoal)
● Possibilidade da prática ilegal da advocacia.
● O Condômino continua inadimplente?
● Pode emitir Certidão Negativa de Débito?
● Pode ser candidato a Síndico?
● Alterou o modo de cobrança?
● Compra da dívida pretérita, pode haver desconto?
● O Síndico depende da Assembleia para contratar?
● Existe Quórum para essa contratação?
 LIMITE DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL

Código Civil permite a criação da Convenção

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular, a convenção
determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das
contribuições dos condôminos para atender às despesas
ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
administração
III - a competência das assembléias, forma de sua
convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou
possuidores;
V - o regimento interno.
 LIMITE DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL
Código Civil permite a criação da Convenção
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos

condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do
condomínio;

Significado de Modo

modo
substantivo masculino

1. maneira de ser ou de portar-se;

se; conduta, procedimento.

substantivo masculino - Dicio

1. maneira, forma, jeito.
 Reflexão
S VEZES PRECISAMOS RECUAR UM POUCO PARA
PA PROTEGER E SALVAR A COLETIVIDADE

NÃO É DESISTIR, E SIM CRIAR UMA NOVA ESTRATÉGIA.

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FIM
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Dr. Thiago Natalio de Souza

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 A partir de quando posso cobrar?

● Art. 389 CC. Não cumprida a obrigação,

obrigação responde o devedor por
perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo
índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de
advogado.
● Art. 395 CC. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora
der causa, mais juros, atualização dos valores monetários
segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários
de advogado.
● Convenção Condominial
● Ata de previsão orçamentária
 Posso parcelar em até quantas vezes a dívida do Condomínio?

● Liberdade do credor
● Acordo entre as partes
● Isonomia
● Convenção Condominial
● Aprovação de critério em Assembleia
● Limitação prevista no Código de processo Civil?
Art. 916. No prazo para embargos, reconhecendo o crédito do exequente e
comprovando o depósito de trinta por cento do valor em execução, acrescido de
custas e de honorários de advogado, o executado poderá requerer que lhe seja
permitido pagar o restante em até 6 (seis) parcelas mensais, acrescidas de
correção monetária e de juros de um por cento ao mês.
§ 7o O disposto neste artigo não se aplica ao cumprimento da sentença.
 Assembleia para aprovação de critérios de
parcelamento de dívida de condomínio

● Limite máximo de parcelas

● Valor mínimo $ de parcela de Acordo
● Valor de entrada
● Critérios diferentes para 2º acordo
● Critérios ainda diferentes no caso de distribuição de processo
judicial
● Cobrança de juros de parcelamento
 Acordo extrajudicial ou judicial Requisitos e pontos
importantes

● Sempre por escrito

● Pessoa legítima
● Executável
● Testemunha
● Objeto da dívida
● Forma do pagamento
● Vincular o imóvel como garantia
● Multa sempre superior ao 2%. Cláusula Penal Artigo 408 e 412
do CC
● Vinculação de cotas futuras?
 Acordo vinculando cotas futuras

● Acordo em parcelas de R$ 900,00 mensais.

mensais
● Condomínio custa R$ 400,00
● Condômino faz acordo e no meio do acordo para de pagar
o Condomínio de R$ 400,00 mensais.
● Compensa quebrar o acordo de R$ $ 900,00 mensais e
deixar de receber tudo?
 Documentos necessários para entrar com ação

● Certidão de Registro de Imóveis

● Convenção do Condomínio
● Ata de Eleição de Síndico
● Procuração
● Atas de Previsões Orçamentárias
● Contrato de compra e venda na falta de matrícula
atualizada
● Planilha da dívida atualizada
 Ação de Cobrança x Execução

Via do procedimento Comum Via do Procedimento da Execução

Petição inicial de Cobrança Petição de Execução

Contestação Pagamento em três dias, sob
Réplica pena de penhora
Provas Prazo de 15 dias para
Sentença Embargos
Cumprimento de Sentença Manifestação sobre os
Artigo 523 – CPC - Multa de Embargos
10% e Honorários de 10% Sentença
 Características sobre o processo

● Possibilidade de citação via postal

● Possibilidade da inclusão das cotas vincendas
● Art. 784 - CPC. São títulos executivos extrajudiciais:
● X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de
condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em
assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;
● Art. 783 - CPC. A execução para cobrança de crédito fundar-se-á
fundar sempre em
título de obrigação certa, líquida e exigível.
● Obrigação certa: Não existe dúvida quanto a sua existência - Convenção
● Obrigação Líquida: Não existe dúvida quanto a quantia – Ata de previsão
● Obrigação Exigível: Vencida.
 Características sobre o processo

● Citação entregue na portaria de edifícios e associação de proprietários,

considerada válida e eficaz.
● Art. 248. Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o chefe de secretaria
remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho do juiz e comunicará
o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo cartório.
● § 4o Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será
válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo
recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento,
se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da
correspondência está ausente.
 Thiago Natalio de Souza

Dr. Thiago Natalio de Souza

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Agradeço a presença de todos.
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