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A inadimplência é um dos grandes transtornos que os condomínios enfrentam. O não pagamento da taxa condominial pode gerar
diversos problemas. Daí a necessidade de gerenciar esse descumprimento de modo a evitar que fuja ao controle e comprometa o
bom funcionamento do condomínio.
Neste artigo, daremos algumas dicas de práticas eficazes que ajudam a diminuir a inadimplência em condomínios. Confira a
seguir!
O síndico, para aperfeiçoar sua administração, deve conhecer um pouco de Direito Condominial ou contar com suporte nesse
sentido. Conforme o artigo 1.336 do Código Civil de 2002, o condômino tem o dever de contribuir para as despesas do
condomínio.
honorários advocatícios;
juros de mora (1% ao mês);
multa de 2% em cima da dívida.
No artigo 1.348, por sua vez, está disposto que o síndico tem a obrigação de fazer a cobrança dos moradores inadimplentes. Se
não o fizer, poderá ser responsabilizado por falta de cumprimento do dever.
Novo CPC
O novo Código de Processo Civil (Lei n. 13.105/2015) define ações mais rigorosas. No caso de insistência do inadimplente em
não assumir seu débito pode-se cobrá-lo por meio de uma ação chamada “execução”, que permitirá maior rapidez no
procedimento e recebimento.
O Código de Processo Civil dá somente três dias (72 horas) para que o responsável salde a dívida. Em caso de descumprimento,
poderá ter o nome negativado e a conta bancária bloqueada, além de ter o risco de seu imóvel ser penhorado (mesmo que seja o
único bem da família). Após leiloado, o valor do bem é direcionado para o pagamento da dívida.
A partir do primeiro mês, a penhora do bem já é uma possibilidade e o nome do morador inadimplente começa a sofrer restrições
de crédito, pois existe acordo entre o Tribunal de Justiça e o Serasa que permite essa medida. Segundo o artigo 828, é permitido
“prender” a unidade do inadimplente de forma quase imediata.
Pelo atual código de processo civil, o período do processo também diminui consideravelmente. Via de regra, o procedimento não
se estende por dois ou três anos, e não há mais necessidade de audiências na Justiça, que demoravam meses para ocorrer e
tinham efeito negativo na gestão e nas finanças do condomínio.
Portanto, em tese o condômino somente pode participar se estiver com o condomínio pago, entretanto, há entendimento em
sentido contrário de que o condômino pode participar das assembleias, mas se estiver devendo não poderá apenas votar em
nenhum tema.
O ato de impedir o uso de área comum pelos inadimplentes acaba expondo-os perante todos e por conta disso os Tribunais
condenam os condomínios a pagar dano moral.
Logo, não indicamos que os inadimplentes sejam impedidos de utilizar as áreas comuns, devendo ser tomada providências
judiciais para a cobrança.
Candidatar-se a síndico
Pessoas que não estão em dia com o pagamento de suas cotas não podem se candidatar a síndico. É o que determina o artigo
1.335 do Código Civil.
Isso gera insatisfação com a administração do síndico e tende a desarmonizar a convivência entre os moradores dos dois grupos
(adimplentes e inadimplentes).
Caso o índice de inadimplência em condomínios seja alto, as possibilidades de um grupo pequeno de condôminos conseguir
assumir todas as despesas do lugar são baixas.
Dessa forma, podem surgir dívidas com fornecedores e funcionários, além de comprometer o poder de compra dos itens
fundamentais para manutenção condominial.
Podemos apontar algumas medidas que vão ajudar a diminuir a inadimplência em condomínios, mantendo a saúde financeira
deles. Confira!
Vale lembrar que os investimentos em tecnologia, além de contribuir para redução do valor da taxa condominial, também
ajudam a valorizar o patrimônio.
Se, por um lado, as despesas do condomínio tendem a diminuir, o valor de mercado das unidades tende a aumentar. E, mais
pessoas ficarão interessadas em investir em imóveis em locais modernos e que oferecem melhor custo-benefício.
A portaria remota pode gerar economia de até 50% nas mensalidades, porque não é mais necessário assumir encargos
trabalhistas relacionados à contratação direta de porteiros. Esses encargos podem representar mais de 70% do valor das taxas
de condomínios.
3. Fazer campanhas para conscientização dos moradores
É importante que os condôminos compreendam que o pagamento em dia é fundamental para o bom funcionamento do
ambiente. Os moradores devem entender que a taxa condominial serve, por exemplo, para pagar funcionários, os quais precisam
de dinheiro para sustentar suas famílias, principalmente em épocas críticas, como da pandemia de Covid-19.
As campanhas de conscientização devem ressaltar que os valores pagos mensalmente ajudam na manutenção da limpeza,
conservação e segurança das áreas públicas do condomínio.
É interessante facilitar a emissão da segunda via, permitindo que o condômino tenha autonomia ao acessar seus boletos por
smartphone ou computador, e pagar com aplicativo do banco.
Mas, não se trata de uma solução automática. Como o próprio nome diz, o correntista deve autorizar que o pagamento seja
efetuado.
Como esse sistema implica em alguns custos, ele é indicado para condomínios em que existe nível de inadimplência elevado. O
correto é marcar uma Assembleia para analisar os prós e contras dessa estratégia e, depois, colocar em votação para a decisão
final.
Para implantar essa solução, cada condômino precisa cadastrar, somente uma vez, os dados de seu cartão de crédito para que a
taxa mensal seja cobrada no automático, como acontece com outros serviços (Spotify, Netflix, contas de água e luz).
Em situações assim, contar com o suporte de especialistas pode fazer grande diferença na regularização eficiente das dívidas e
ainda manter bom relacionamento entre o síndico e os moradores que não pagam em dia. Assim, o profissional cumpre sua
obrigação sem muita exposição às críticas e insatisfações.
A DD Advogados é uma empresa especializada em Direito Condominial e ajuda síndico e condomínios a ter uma gestão mais
eficiente, inclusive no que se refere ao controle dos pagamentos da taxa condominial. Venha conhecer nosso serviço de
assessoria condominial!
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