Gestão Condomínio

Papel do Síndico
Sumário
1 Introdução3
2 Gestão condomínio4
2.1 Gestão condominial4
2.1.1 Síndicos5
2.1.2 Conselho Fiscal5
2.2 Administrando os principais causadores
de conflitos6
2.2.1 Formas primárias de resolução dos
conflitos em condomínios7
2.2.2 Formas legais de resolução dos
conflitos em condomínios7
2.3 Fazendo um planejamento a curto,
médio e longo prazo8
2.3.1 O planejamento na gestão condominial 8
2.3.2 Planejamento das rotinas condominiais9
2.4 Atenção ao desvio de função da
equipe de segurança10
2.5 Portarias remotas ou virtuais11
2.6 Ganhos ambientais e financeiros
da sustentabilidade predial12
2.7 As exigências na contratação de
mão de obra terceirizada13
2.8 Saiba como estruturar um plano diretor15
2.8.1 Como elaborar um plano diretor?15
2.9 O que é estratégia de manutenção?17
2.9.1 Normas legais18
2.10 O papel do síndico na sustentabilidade19
2.10.1 Sustentabilidade19
2.10.2 Por que o condomínio deve
ser sustentável20
2.10.3 Qual é o papel do síndico
na sustentabilidade?21
Resumo do curso21
Referências 22
Módulo 1
Gestão Condomínio - Papel do Síndico

1 Introdução
Acadêmico, neste curso, abordaremos como é a dinâmica da gestão de um condomínio, de
forma a compreender o papel do síndico na condução dos processos administrativos. Estu-
daremos a importância de um bom planejamento das ações para que o síndico seja efetivo
na aplicação dos recursos financeiros oriundos do pagamento das taxas bem como na busca
pela harmonia condominial.
Na sequência, trataremos da segurança no condomínio por meio das portarias remotas e de
como a gestão financeira é importante para a manutenção da boa qualidade de vida. Ainda
sobre o papel do síndico, vamos estudar a sua importante atuação na prevenção dos desvios
de função, de forma a evitar problemas trabalhistas e em um contexto geral, como ele pode
facilitar sua atuação criando um bom Plano Diretor, para que elementos como a manutenção
sejam eficientes e permitam a aplicação de ações sustentáveis.
2 Gestão condomínio
A ideia por trás dos condomínios nasceu de um momento em que a população mundial crescia
aceleradamente, devido à Revolução Industrial de 1760, e necessitava de habitação barata,
cuja disponibilidade de imóveis não acompanhava. Crescer verticalmente ajudou na econo-
mia de escala, pois em um mesmo terreno que abrigaria uma ou duas casas agora tinha-se a
capacidade de abrigar dezenas de unidades residenciais.

FIGURA 1: CONDOMÍNIOS

FONTE: Pixabay (2021).

Existem, portanto, diversos componentes e papéis em um condomínio, ou seja, que fazem

parte da gestão condominial, entre os quais podemos incluir: o síndico, o conselho fiscal e a
administradora de condomínios. Fato é que a gestão de um condomínio pode, em muitos ca-
sos, ser mais complexa que a de muitas empresas, pois não lida apenas com questões legais,
administrativas, contábeis, e sim com situações e questões sociais, cuja harmonia pode ser
difícil de ser encontrada.

2.1 Gestão condominial

A administração de um condomínio deve ser conduzida como a de uma empresa, na qual se
busca alcançar objetivos por meio de processos bem estabelecidos. Mas existem diferenças,
principalmente na legislação sob a qual é feita constituição, na manutenção em que se baseia
e no fato de que, diferentemente de uma empresa, a gestão do aspecto social é muito mais
sensível e propensa a promover efeito positivo ou negativo nos demais processos e na harmo-
nia entre os condôminos.

5
 Atenção!

Dessa forma, administrar um condomínio exige uma série de habilidades es-

pecíficas que vão incluir o total conhecimento da legislação que normatiza
os condomínios, boa desenvoltura no acompanhamento dos funcionários,
bom conhecimento dos condôminos e muito mais.

Repetimos algumas vezes em um curto espaço que administrar um condomínio se torna um

processo complexo à medida que deve coordenar o lado social das pessoas, pois, em um con-
domínio, a propriedade ganha elementos que não existem em uma propriedade isolada em
seu terreno: o fato de que cada condômino é proprietário de uma área do edifício que é de uso
universal, sendo, portanto, uma espécie de propriedade compartilhada.

2.1.1 Síndicos
Um síndico é muito mais que um administrador de propriedades, ele figura como um repre-
sentante do interesse de todos, aquele que deve, com o apoio dos proprietários e inquilinos,
encontrar o caminho da harmonia social. De acordo com Oliveira et al. (2015, p. 397 apud CAU-
TON; MURARO, 2019, p. 4), “o síndico é o indivíduo escolhido para zelar ou defender os interes-
ses de uma associação ou classe, em assembleia geral ordinária, especialmente convocada”.
Cabe ao síndico a aplicação dos recursos financeiros na manutenção da qualidade dos ser-
viços que aquele condomínio oferece. Existe, portanto, uma relação legal nesse caso, pois
os interesses dos condôminos são unificados nas assembleias e cabe ao síndico colocar tais
demandas e solicitações em prática.

2.1.2 Conselho Fiscal

Além do síndico, os condomínios constituídos legalmente devem conter um Conselho Fiscal
cuja principal atribuição é a de manter as contas em dia, além de auxiliar o síndico como um
órgão consultivo nas deliberações das situações diversas como uma parte neutra.
Vale ressaltar que estabelecer um Conselho Fiscal não é obrigatório, pois de acordo com o Có-
digo Civil com a Lei n. 10.406/2002, art. 1.356 “poderá haver no condomínio um conselho fiscal,
composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao
qual compete dar parecer sobre as contas do síndico” (CAUTON; MURARO, 2019, p. 4).
A legislação (Lei n. 10.406/2002) estabelece, de cunho geral, que o mandato do conselho fiscal seja
de 2 anos com reeleição e sua função central, como seu nome denuncia, está nas finanças do con-
domínio, tendo em vista que a sua administração apresenta um custo, pago mensalmente pelos pro-
prietários dos imóveis. Mas o conselho fiscal, como braço direito do síndico, atua também na delibe-
ração dos interesses dos condôminos.

6
2.2 Administrando os principais
causadores de conflitos
A existência dos conflitos nos condomínios, que reforçam a necessidade da figura mediadora
do síndico, está no fato de que temos proprietários que necessitam compartilhar espaços,
estruturas, equipamentos (elevadores, por exemplo), e isso é muito distante do que acontece
quando o proprietário possui um imóvel em rua pública, isolado.
Claro que o condomínio é muito mais do que propriedades privadas que apresentam insta-
lações, áreas de uso comum a todos proprietários, mas isso ilustra bem a origem de grande
parte dos problemas que tiram o sono dos síndicos. Por esse motivo, a figura do síndico é tão
importante, pois, em seu papel de mediador, ele busca sempre o acordo que retome a harmo-
nia, a paz do condomínio.

FIGURA 2: RESOLUÇÃO DE CONFLITOS

FONTE: Freepik (2021).

Os conflitos nos condomínios começam quando existe o desrespeito às regras estabelecidas,

que, no caso dos condomínios, tais regras têm efeito de lei. Nesse sentido, precisamos com-
preender que cada morador, proprietário ou inquilino, é um ser individual com suas crenças,
personalidade, vida social e desta individualidade costumam nascer diversos conflitos.
Portanto, a convivência no condomínio tende a ser pacífica até ocorrerem os choques de per-
sonalidades, de visões, e conforme apresenta Rachkorsky (2018; apud CARBONERA, 2020, p.
23) “Quem vive em condomínio precisa compreender que existem regras a serem cumpridas
para a boa convivência, no entanto muitos moradores esquecem que além dos direitos eles
possuem os deveres.”

7
2.2.1 Formas primárias de resolução dos conflitos
em condomínios
Condomínios são locais cheios de normas e regras, que em teoria deveriam ser suficientes
para promover a ordem e a harmonia, mas invariavelmente não oferecem grande eficiência.
Embora as regras sejam aplicadas de forma igualitária a todos condôminos, independente-
mente de serem proprietários ou inquilinos, a falta de engajamento, de adesão ao coletivo, faz
com que os conflitos ocorram com grande frequência.
Vale ressaltar que mesmo nem sempre sendo uma forma efetiva de promoção da paz, a apli-
cação de multa, no caso de transgressão de alguma regra, deve ser explicitamente descri-
ta na convenção do condomínio, ou seja, “Caso a convenção ou o regimento interno não fale
sobre esse ponto, poderá ser convocada uma assembleia para que seja feita a uma votação
sobre a inclusão da advertência e da multa junto à convenção ou no regimento interno” (CAR-
BONERA 2020, p. 24).

2.2.2 Formas legais de resolução dos conflitos em

condomínios
De acordo com a legislação e a assembleia do condomínio, algumas transgressões podem
fazer com que um condômino seja expulso de seu imóvel. Por extremos como este, a gestão
dos condomínios usa da legislação e de boa persuasão para conquistar a harmonia através da
mediação dos problemas, pois as formas de um condomínio lidar com suas situações adver-
sas são pela mediação, arbitragem, transação e conciliação, mas podem muito bem chegar a
uma ação judicial.

Importante

Cabe ao síndico buscar sempre resolver suas questões de conflitos pelas

vias da mediação, que inclusive é descrita na Lei n. 13.140/2015 (a Lei de Me-
diação) como sendo um método extrajudicial de solução de conflitos.

8
Nessas situações, o síndico age como um árbitro, um mediador, promovendo o melhor diálogo
possível, pois apresenta imparcialidade e de forma que as partes possam conversar e buscar
o entendimento.
Segundo Desimone (2010, p. 1 apud CARBONERA, 2020, p. 24) “na mediação é importante que
os envolvidos ainda tenham um mínimo de interesse em resolver o conflito amigavelmente. O
mediador seria um auxiliar para trilhar esse caminho”.
A arbitragem se apresenta como uma alternativa para solução dos conflitos condominiais,
assim como a mediação é elencada e implementada pela vontade das partes conflitantes, po-
rém exige a escolha de um árbitro ou Tribunal Arbitral, sendo o terceiro neutro. A arbitragem é
regulamentada pela Lei n. 9.307/1996 e sua sentença, emitida pelo juiz arbitral, tem o mesmo
teor e força jurídica de uma execução judicial, portanto, não cabe recurso.

2.3 Fazendo um planejamento a curto,

médio e longo prazo
A elaboração de um bom planejamento, seja em qualquer profissão, faz com que se trabalhe
melhor e de forma mais organizada. Ao realizá-lo, as chances de se alcançar o objetivo são
muito mais efetivas. No condomínio não poderia ser diferente.
Apesar de os condomínios possuírem personalidade jurídica, tal como qualquer empresa, não
é muito comum que sejam vistos dessa forma, mas são, de fato, empresas que administram
edificações.
Dessa forma, o síndico deve ter claro em seus pensamentos que é o responsável em fazer a
empresa de seu condomínio dar lucro. Nesse caso, o lucro se traduz na forma de um condo-
mínio com a manutenção em dia, com todos os serviços de qualidade bem prestados, e prin-
cipalmente conflitos bem resolvidos.
Existe um componente muito valioso da administração que faz todo sentido quando aplicado
aos condomínios: o planejamento. A princípio, a primeira vítima de um condomínio mal ge-
renciado, sem qualquer planejamento, é o síndico, pois como ressaltado, inúmeras vezes, é o
gestor eleito pela maioria dos proprietários.

2.3.1 O planejamento na gestão condominial

Não existe forma de se conduzir uma atividade de maneira eficiente e eficaz sem que antes
dela e durante, exista um bom planejamento, seja em uma empresa ou em um condomínio (que
é também uma empresa). Portanto, sobram argumentos que defendem a extrema necessida-
de do planejamento das atividades condominiais.

9
 FIGURA 3: PLANEJAMENTO

FONTE: Freepik (2021).

De forma geral, nenhuma atividade, empresarial ou pessoal, pode ser bem executada sem pla-
nejamento, e pelo fato de o síndico ter seu tempo reduzido (na maioria dos casos), isso o coloca
como obrigatório usuário de um bom planejamento. O síndico deve se posicionar como um dire-
tor empresarial se posiciona, tanto em relação às responsabilidades que assume, quanto à ne-
cessidade de tomar decisões importantes com frequência, o que requer grande planejamento.
Sem o planejamento, o síndico passa à função de bombeiro administrativo, aquele que atua
apenas quando algo acontece, ou seja, apaga incêndios, resolvendo tudo da maneira mais
custosa, o que fere os recursos financeiros escassos da administração de seu condomínio.

2.3.2 Planejamento das rotinas condominiais

Em funções com pouca disponibilidade de tempo o planejamento organiza cronogramas de
atividades, faz uso dos agendamentos, principalmente das mediações de conflitos, e com
isso está sempre em dia com as relações do condomínio com seus fornecedores, eventos e
datas importantes, com os órgãos fiscalizadores, entre outras possibilidades.
Mas existem diversas formas de planejar, principalmente com relação ao tempo, ou seja, o
síndico pode optar por uma abordagem mais simplista e planejar suas ações e demandas de
curto prazo, mas também pode ser mais estratégico e envolver eventos de médio e até longo
prazos.
Não existe uma regra aqui sobre qual período de planejamento é o ideal, pois depende de cada
condomínio, claro que isso ocorre em uma perspectiva mais caseira, ou seja, quando não
existe a figura do síndico profissional, que atua em diversos condomínios simultaneamente.
Dessa forma, o planejamento da função do síndico pode até mesmo ser feito ignorando a pos-
sibilidade de seu mandato não ser renovado.

10
2.4 Atenção ao desvio de função da
equipe de segurança
Agora que você, estudante, compreende que um condomínio é uma empresa, e que o síndi-
co é seu diretor, já deve ter lido o título deste subtópico e pensado que: quem trabalhar for-
malmente para o condomínio ou sua administradora, deve ser visto como um empregado, um
funcionário e, com isso, a relação trabalhista entra em cena e nos faz refletir sobre como as
transgressões, neste caso, podem custar caro ao condomínio.

FIGURA 4: EQUIPE DE SEGURANÇA

FONTE: Freepik (2021).

Vamos mostrar agora como, em mais um aspecto, os condomínios são como as empresas.
Você já deve ter presenciado ou até vivido um desvio de função em seu emprego. O desvio
de função ocorre quando um funcionário recebe ordens explícitas que o fazem executar uma
função ou tarefa que não faz parte das atribuições a ele incumbidas no momento de sua con-
tratação e não indicam qualquer promoção ou mudança de cargo.
Dentro da rotina do condomínio, muitos serviços de manutenção são realizados, como os de
jardinagem, por exemplo, e aqui o desvio de função é um grande problema, pois envolve, em
muitos casos, mão de obra terceirizada. No caso do jardineiro, são muitos os casos registra-
dos em reclamações trabalhistas (sim, pois desvio de função ou seu acúmulo, são ilegais), em
que este profissional recebe ordens de realizar algum outro trabalho, como um reparo de rede
elétrica, hidráulica, ou rotinas de portaria.

11
É importante ressaltar que o acúmulo é diferente do desvio de função. No segundo caso, o
funcionário deixa de executar a tarefa que consta em seu contrato de trabalho para realizar
outra que não estava prevista.

Importante

Quando um colaborador deixa sua função para realizar outra, pode colocar
em risco a segurança do condomínio. Uma forma de controlar isso é com
câmeras de segurança, controle de acesso, portaria remota, entre outras
soluções tecnológicas.

Presente em muitos condomínios, as equipes de segurança costumam ser alvo fácil na questão
do desvio de função, uma vez que costumam inspirar confiança dos moradores, tanto pela sua
constante presença no condomínio, quanto por sua função. Mas o desvio não é exclusivo da fun-
ção de segurança, jardineiros, porteiros e muitos outros profissionais sofrem com esta prática.
Aqui fica evidente que o síndico deve ser, além de uma figura respeitada e neutra, pessoa
comprometida em conhecer a legislação, as normas internas do condomínio e com isso agir
para que não ocorram, em seu condomínio, instâncias de acúmulo ou desvio de função. O sín-
dico proativo vai buscar alternativas econômicas que permitam ao condomínio receber todos
os serviços de que precisa sem necessitar de pedir a um jardineiro que troque um chuveiro de
um morador, por exemplo.

2.5 Portarias remotas ou virtuais

Existe uma grande procura por condomínios que ofereçam, ao mesmo tempo, baixo custo do
imóvel, da taxa de condomínio e um nível elevado de serviços variados, o que força as incor-
poradoras a desenvolver soluções que sejam, de qualidade, mas que apresentem custo de
manutenção baixo.
Dentre esses, recursos estão as portarias remotas ou virtuais, que não possuem a presença
de um porteiro no local e cujo serviço de controle de acesso é realizado por uma central re-
mota que opera simultaneamente diversos condomínios. O benefício dessa solução está na
redução de custo, que pode chegar a 70% da opção tradicional de se manter um empregado
na função e no local.

12
 FIGURA 5: SEGURANÇA VIRTUAL

FONTE: Freepik (2021).

Assim, a internet é utilizada para a transmissão de voz e de comandos entre a central de mo-
nitoramento e os componentes eletrônicos, como as fechaduras, os motores elétricos dos
portões, permitindo sua abertura e fechamento. Vale ressaltar que tais sistemas também in-
cluem o monitoramento por vídeo, chamado de CFTV (Circuito Fechado de Televisão), cujas
vantagens estão no monitoramento e na identificação dos moradores, seus visitantes e pres-
tadores de serviços.
Portanto, em condomínios nos quais é implementado o sistema de portaria remota, a admi-
nistradora do condomínio, ou empresa terceirizada, tem a capacidade de controlar a abertura
e o fechamento dos portões remotamente, e complementa esse serviço com a instalação de
diversas câmeras, importantes para o acompanhamento dos sistemas eletrônicos encarre-
gados da abertura e fechamento dos portões.
Em adição às câmeras que controlam os portões, são instaladas câmeras extras destinadas a
segurança dos condôminos, na área externa ao condomínio e, internamente, nas áreas comuns.

2.6 Ganhos ambientais e financeiros da

sustentabilidade predial
A cada ano que passa, o conceito de sustentabilidade ganha novos aspectos e considerações e,
com isso, seu significado, como é atualmente, nos diz que se trata de ações que devem ser feitas
para recuperar o meio ambiente, evitar novos danos e buscar tudo que for renovável para que as
gerações futuras tenham um meio ambiente de qualidade, com recursos naturais suficientes.
Podemos dizer que o aumento populacional vem forçando a sociedade a entrar em discussões
a respeito da sustentabilidade e de como a atividade humana impacta o meio ambiente, o que
coloca em perspectiva os condomínios, tanto pelo fato de otimizarem a ocupação urbana,
principalmente, como pelo espaço e condições que oferecem para a implementação de uma
série de artifícios ecológicos.

13
Em se tratando de estrutura em favor da sustentabilidade, o descarte dentro dos condomínios
pode facilmente receber a estrutura da coleta seletiva, permitindo a separação de materiais
orgânicos, plástico, papel, metal etc., o que permite uma grande redução do que seria inevi-
tavelmente destinado aos aterros sanitários e, por consequência, que um grande volume de
material seja destinado ao reúso, voltando à indústria para a produção de novos produtos.
Então, “Não deve mais ser considerados o fim do ciclo do consumo, mas o início de um novo
ciclo, onde papel velho se transforma em papel novo, restos de comida se transformam em
adubo e a água de chuva um grande potencial de reúso” (FERREIRA; HENKES, 2018, p. 812). Os
condomínios devem ser vistos como importantes agentes na condução dos diversos mate-
riais em seu novo ciclo produtivo de reúso. Para que a sustentabilidade seja realidade nos con-
domínios (principalmente nos residenciais), é preciso que algumas ações sejam conduzidas:

Reduzir o consumo de água por meio da captação da água da chuva, utilizando

filtro e tubulação especial, e um reservatório de 5 mil litros já instalado;
Coletar o óleo descartado pelos moradores, evitando o descarte dessa substân-
cia na água e a sua contaminação;
Realizar um trabalho de educação ambiental com moradores e funcionários do
condomínio sobre: consumo consciente de água e energia; segregação e desti-
nação correta dos resíduos; a gerar menos resíduos que seriam enviados para
aterros (por meio do melhor aproveitamento dos alimentos e consumo cons-
ciente); e incentivar a reciclagem. (FERREIRA; HENKES 2018, p. 811)

Um ganho interessante aos condomínios que aplicam a sustentabilidade é financeiro: pois

passam a ser capazes de comercializar seus resíduos de reúso, o que lhes permite até mesmo
reduzir as taxas de condomínio. Podemos compreender então que os condomínios são claros
exemplos de como uma empresa pode ser sustentável, responsável socialmente e ainda eco-
nomicamente eficiente.
Outro fator de destaque na aplicação da sustentabilidade condominial está na melhoria da
qualidade de vida dos moradores, pois, de acordo com Ferreira e Henkes (2018, p. 812), “Evi-
dencia-se também uma questão social, pois melhora a qualidade de vida das pessoas envol-
vidas, e do meio ambiente.”

2.7 As exigências na contratação de mão

de obra terceirizada
A mão de obra terceirizada vem expandindo suas opções de serviços prestados no Brasil e
vem sendo utilizada como estratégia em muitas empresas de diferentes portes e ramos de
atuação. Resumidamente, terceirizar significa contratar uma empresa para que alguma fun-
ção ou tarefa seja realizada dentro de outra empresa e geralmente não envolve a tarefa prin-
cipal da empresa contratante.

14
 Nota

Os condomínios se beneficiam grandemente da oferta de serviços tercei-

rizados, pois a estrutura necessita ser mantida com qualidade, mas alguns
aspectos, como manutenções corretivas, não ocorrem com frequência sufi-
ciente que justifique a contratação de um funcionário específico.

Em uma contratação terceirizada, o condomínio não paga verbas trabalhistas, uma vez que o vín-
culo empregatício do prestador de serviço é com a empresa contratada, o que proporciona gran-
de economia financeira, pois o mesmo prestador de serviço pode atuar em diversos condomínios.
Mas Quilião (2019) ressalta que o condomínio deve realizar diversas verificações antes de con-
tratar serviços terceirizados, como “investigar sua regularidade na Junta Comercial, certi-
dões de distribuidores de processos cíveis, criminais e trabalhistas, tanto na esfera estadual
quanto federal, certidão negativas de débitos, entre outros”. Até mesmo a busca por referên-
cias da utilização dos serviços com outros condomínios tem valor neste ponto.
Pois não é porque o prestador de serviços tem sua carteira de trabalho assinada por outro
empregador que o condomínio não tem suas responsabilidades, principalmente no que diz
respeito aos casos de desvio de função. Nesse sentido, Quilião (2019) reforça a necessidade
de cuidado na contratação dos terceirizados pelo condomínio para

[…] prevenir a responsabilização do condomínio em caso de ações trabalhistas,

causando prejuízos, também deve ter atenção à relação que estabelece com os
funcionários terceirizados. A terceirização é regida pela Súmula 331 do Tribunal
Superior do Trabalho, que estabelece que o poder diretivo e a subordinação per-
tencem, única e exclusivamente, ao prestador de serviços. Se o síndico passa a
comandar o empregado terceirizado, a terceirização será descaracterizada e o
vínculo empregatício será reconhecido diretamente com o tomador de serviços.

Ao mesmo tempo em que contratar serviços terceirizados permite que o condomínio pres-
te aos seus condôminos um atendimento de qualidade, por um custo muito menor do que a
contratação direta, tal opção carece de gestão e de cuidado para que o condomínio não seja
solidariamente responsabilizado em algum caso trabalhista.

15
2.8 Saiba como estruturar um
plano diretor
De forma geral, o Plano Diretor (PD) representa o conjunto dos planejamentos e das ações que
devem ser realizadas dentro dos condomínios, e que também existem em uma esfera maior, a
pública. Para o Poder Público, o PD é representado pelo Estatuto das cidades.
Dentro do Plano diretor devem estar especificadas as ações que serão realizadas nos meses
seguintes, em que cada ação necessita estar devidamente detalhada, incluindo seu custo to-
tal, indicação da empresa a ser contratada, tempo de duração, medidas de segurança etc.
Este PD pode ser para um período de 6 meses ou 1 ano.

2.8.1 Como elaborar um plano diretor?

Podemos comparar o PD com um cronograma de atividades, até mesmo porque sua composi-
ção assume esse formato, que inclui a totalidade das atividades a serem realizadas pelo con-
domínio no tempo programado, o que inclui eventuais reuniões. O síndico pode consultar os
PDs anteriores para entender a periodicidade das principais manutenções preventivas, como
de piscinas, elevadores, e com isso construir seu plano financeiro, mas deve estar atento a
possíveis e futuras manutenções.

Atenção!

O fator econômico, embora não seja o único, é de extrema importância para

a antecipação das manutenções, principalmente das preventivas, uma vez
que previne a deterioração das instalações e costuma apresentar um custo
significativamente menor do que manutenções corretivas.

O Plano Diretor apresenta também quais serão as obras de melhoria em seu período de pla-
nejamento, estas, por sua vez, devem ser distribuídas de forma que seu custo sempre esteja
dentro do capital disponível nas contas do condomínio.
Existem eventualidades que fogem do planejamento do PD e dentro da dinâmica das relações
em um condomínio, quando ocorrem, devem ser apresentadas aos condôminos em assem-
bleia para aprovação, pois existem custos que excedem o montante disponível em caixa de-
vendo ser feitos pagamentos suplementares. Claro que algumas eventualidades podem ser
contempladas se o PD abrir espaço para alguma folga de caixa, com isso existem diversas
estratégias que tornam este instrumento ainda mais completo. Acompanhe a seguir!

16
 1. Processos: um condomínio é uma empresa e, como tal, deve mapear precisamente
seus processos, de forma a buscar sempre a forma mais eficiente de conduzi-los;
uma vez mapeados, podem ser gerenciados.
2. Governança: se fazer valer das mais variadas ferramentas para viabilizar o plano,
como a gestão financeira transparente; otimização dos recursos pela manutenção
preventiva, entre outras ferramentas que agilizam o controle dos gastos.
3. Monitoramento do plano: estabelecimento de checklist que permita o total acom-
panhamento das atividades propostas pelo plano, mesmo em momentos em que a
figura do síndico estiver ausente.

Assim, um Plano Diretor bem construído tem praticamente o efeito de um manual de instru-
ções, ou de um guia sobre as instalações do condomínio e de como mantê-las com qualidade.
E para que tal qualidade seja mantida, o Plano Diretor não pode ser deixado de lado e deve pas-
sar por frequentes atualizações, de forma que tenha eventuais erros corrigidos, que se adapte
a novas tecnologias, e até mesmo a mudanças de legislação.

Nota

Este nível de qualidade somente é atingido quando sua construção considera

os interesses dos condôminos.

17
2.9 O que é estratégia de manutenção?
Condomínios são instalações comerciais ou residenciais com alto fluxo de pessoas, veículos
e equipamentos. Por esse motivo, têm seu desgaste acelerado se comparado a um imóvel re-
sidencial comum e isolado; portanto, a manutenção deve ser muito bem programada, princi-
palmente por se tratar de um investimento, em muitos casos.

FIGURA 6: MANUTENÇÃO

FONTE: Freepik (2021).

Claro que a manutenção do condomínio é também uma questão de segurança, principalmen-

te quando se trata dos elevadores, dos portões e dispositivos como câmeras, e até mesmo
da qualidade das escadas e iluminação de emergência. Mas um edifício, ou a estrutura de um
condomínio em geral (quando horizontal), possui inúmeros equipamentos, sistemas e compo-
nentes, muitos dos quais são utilizados praticamente 24 horas por dia.

Importante

São dois os principais tipos de manutenção, a preventiva, que ocorre perio-

dicamente, de acordo com o prazo com que os componentes de equipamen-
tos e sistemas chegam ao fim de sua vida útil, e a manutenção corretiva, que
ocorre sem qualquer previsão ou aviso, decorrente de algum vício oculto ou
evento inesperado.

18
Para a manutenção preventiva, o síndico programa de acordo com mas especificações dos
componentes dos sistemas de seu condomínio, com ressalva para os elevadores, que costu-
mam ser alugados, portanto, de propriedade da empresa que os instalou, sendo tal empresa a
encarregada da manutenção, cabendo ao síndico apenas garantir que ocorra quando previsto.
A idade da edificação influencia no nível de cuidados que o síndico precisa manter, ou seja, se
o edifício é novo, pelo menos por alguns meses ou ano, sua manutenção se resume à preven-
tiva, mas para edifícios com mais de 10 anos, por exemplo, ocorrerão manutenções corretivas
com maior frequência, o que indica a necessidade de que alguns sistemas passem por refor-
ma e com isso a manutenção deixa de ser corretiva (que causa mais transtornos aos condô-
minos) e passa a ser preventiva.
Existe outra forma de manutenção, a preditiva, que vai além do prazo de substituição de com-
ponentes e analisa as circunstâncias do uso dos diversos sistemas através de indicadores e
estatísticas para verificar se existem modificações nas especificações dos componentes que
causem uma manutenção preventiva prematura, por exemplo.

2.9.1 Normas legais

Para a manutenção predial existem normativas, como a ABNT NBR 5647 (da Associação Bra-
sileira de Normas Técnicas), que estabelecem a condução básica de um processo de manu-
tenção predial, com o objetivo de orientar sua condução de forma que resulte em edificações
seguras, eficientes, e cujo conhecimento deve fazer parte da rotina do síndico ou da adminis-
tradora de condomínios.
Essa norma auxilia na manutenção predial assertiva, mas cabe ao síndico o monitoramento de
seus indicadores de manutenção para que o Plano Diretor, no que se relaciona com a manu-
tenção, seja aplicado com precisão.

Atenção!

É baseado nos indicadores que o síndico detecta se uma manutenção pre-

ventiva pode ocorrer no prazo programado, se precisa ser antecipada ou
postergada; portanto, age como um elemento facilitador do seu processo de
tomada de decisão.

19
Isso significa que a manutenção de um edifício não é algo que se pode programar e deixar
que ocorra automaticamente, requer constante acompanhamento por parte do síndico. Com
as normas de manutenção bem conhecidas e compreendidas, o síndico tem a capacidade de
desenvolver seu plano de manutenção e tratar com diligência de diversos parâmetros, como
a completa listagem dos serviços que precisam ser feitos, a descrição de cada um desses
serviços (o que ajuda a compreender o tempo que leva para sua conclusão, seu custo e as res-
trições que afetem os moradores e usuários).

2.10 O papel do síndico

na sustentabilidade
Mais uma vez podemos ligar o síndico a um administrador, um gestor, pois a sustentabilidade
deve ser liderada, incentivada por uma figura de relevância, de forma que possa promover en-
gajamento e seja verdadeiramente efetiva. Isso significa que o síndico é uma peça-chave no de-
senvolvimento, implementação e no sucesso das ações de sustentabilidade em seu condomínio.

Nota

Pois, na atualidade, a figura do síndico deixou de ser somente uma exigência

legal, burocrática, de modo que ele precisa ter uma visão sustentável e, para
isso, deve buscar agregar o conhecimento e as ferramentas que lhe desen-
volvam tal competência, de forma a transformar em prioridade a sustentabi-
lidade de seu condomínio.

O engajamento será sempre uma busca constante, pois na rotina do dia a dia não é fácil fazer
com que os condôminos sejam coerentes no consumo de recursos de alto impacto ambiental,
como a água e a energia elétrica, por exemplo, portanto cabe ao síndico estabelecer e esti-
mular frequentemente ações sustentáveis, promover encontros, afixar folhetos informativos,
e muito mais.

2.10.1 Sustentabilidade
São inúmeros os condomínios residenciais ou comerciais com proporções consideráveis,
maiores que muitas fábricas, e com isso dentro destas instalações existe intenso consumo de
recursos naturais como água, energia elétrica, e a possibilidade de provocar impactos ambien-
tais com seu sistema de rejeitos e a quantidade de resíduo que gera diariamente, o que exige a
aplicação da sustentabilidade em seus processos. De forma geral, a sustentabilidade significa:

20
 […] o conjunto dos processos e ações que se destinam a manter a vitalidade e
a integridade da Mãe Terra, a preservação dos seus ecossistemas com todos
os elementos físicos, químicos e ecológicos que possibilitam a existência e a
reprodução da vida, o atendimento das necessidades da presente e das futuras
gerações, e a continuidade, a expansão e a realização das potencialidades da ci-
vilização humana em suas várias expressões. (BOFF, 2012, p. 14 apud IAQUINTO,
2018, p. 159)

A humanidade está cada vez mais consciente de seu impacto ambiental. Por isso, vem buscan-
do os maiores causadores desse impacto a fim de desenvolver alternativas, correções e repa-
rações que recuperem, ao menos em parte, os danos causados por décadas de negligência.

2.10.2 Por que o condomínio deve ser sustentável

Grande parte dos condomínios possui proporções de uma indústria e consome recursos como
tal, portanto, são elementos que contribuem para muitos impactos ambientais, como os rela-
tivos ao uso da água, e ao descarte de resíduos, dentre outros. Desse modo, existe uma laten-
te necessidade de ações sustentáveis.

FIGURA 7: CONDOMÍNIO SUSTENTÁVEL

FONTE: Freepik (2021).

Os efeitos das ações de sustentabilidade já não mais são restritos a momentos no futuro, ou
a gerações futuras. Ações de sustentabilidade estão surtindo efeitos positivos diversos no
presente, em que a economia do uso da água, e seu reúso, por exemplo, vêm impactando po-
sitivamente a vida nos condomínios, seja na redução de suas tarifas de serviço, seja no bem-
-estar que causam quando se percebe os benefícios de sua economia.

21
2.10.3 Qual é o papel do síndico na
sustentabilidade?
O papel do síndico é amplo dentro da sustentabilidade, mas seu maior legado será sempre
quando for efetivo ao educar os condôminos nas ações sustentáveis. Pensando nisso, o sín-
dico deve ter a sustentabilidade como principal companheira, melhor ferramenta e objetivo
enquanto síndico e cidadão consciente, para que todos ao seu redor sejam devidamente edu-
cados, capacitados e sempre encontrem nele, a figura de um orientador que conduz a todos
na sustentabilidade.
Em termos mais administrativos, cabe ao síndico aplicar a sustentabilidade de forma contun-
dente, e isso pode ser feito por meio de reuniões periódicas com condôminos, divulgação de
panfletos e folhetos informativos (impressos em material sustentável claro), e o mais impor-
tante: muitas das ações de sustentabilidade vão se tornar norma, ou seja, passam a ser obri-
gatórias, implicando que o síndico vigie seu cumprimento e puna eventuais transgressões.
Concluindo, não cabe ao síndico apenas implementar sustentabilidade, ou inspirar a sua ado-
ção, ele deve manter uma postura firme e contundente e sempre tornar explícitas as informa-
ções e instruções a respeito das regras sustentáveis.

Resumo do curso
Neste curso, você aprendeu que o papel do síndico é central para a promoção da qualidade
de vida em condomínios residenciais ou comerciais. Cabe ao síndico coordenar as ações de
segurança e de manutenção para que se crie um ambiente seguro e organizado para a melhor
convivência dos condôminos.
Outro componente de grande destaque na atuação do síndico está na sua capacidade de me-
diar conflitos, pois em ambientes em que um grande grupo de pessoas convive em proximida-
de, certas situações de tensão são possíveis de acontecer. Entende-se, então que seu carater
de neutralidade e confiança, que permitiram que fosse eleito, tornam o síndico a figura da
harmonia condominial.

22
Referências
CARBONERA, I. J. Conflitos em condomínios: um estudo sobre os conflitos em quatro con-
domínios da cidade de Nova Prata. 2020. Relatório (Bacharelado em Administração) – Univer-
sidade de Caxias do Sul, Nova Prata, 2020. Disponível em: https://repositorio.ucs.br/xmlui/
bitstream/handle/11338/6667/TCC%20Itamara%20Joice%20Carbonera.pdf?sequence=1&i-
sAllowed=y. Acesso em: 6 ago. 2021.
CAUTON, D.; MURARO, M. Auditoria e gestão condominial: um estudo do Condomínio Alfa de
2014 a 2017. CONVENÇÃO DE CONTABILIDADE DO RIO GRANDE DO SUL, 17., 2019, Bento Gonçal-
ves, RS. Anais […]. Bento Gonçalves, RS, [s. n.], 2019. Disponível em: http://www.crcrs.org.br/
convencao/trabalhos/3_886_auditoria_e_gestao_condominial.pdf. Acesso: 6 ago. 2021.
FERREIRA, R. A.; HENKES, J. A. Uma análise sobre a sustentabilidade em um condomínio resi-
dencial. Revista Gestão e Sustentabilidade Ambiental, Florianópolis, v. 7, n. 4, p. 810-836, out./
dez. 2018. Disponível em: http://www.portaldeperiodicos.unisul.br/index.php/gestao_ambien-
tal/article/download/7304/4227. Acesso em: 6 ago. 2021.
IAQUINTO, B. O. A Sustentabilidade e suas dimensões. Revista da Esmesc, [s. l.], v. 25, n. 31, p.
157-178, 2018. Disponível em: https://www.revista.esmesc.org.br/re/article/viewFile/187/161.
Acesso em: 6 ago. 2021.
LOPES, E. F. Portaria remota redução de custo com segurança? [S. l.]: MITSeg, 2017. Disponí-
vel em: https://www.mitseg.com.br/ebook/Conheca_como_funciona_uma_portaria_virtual.
pdf. Acesso em: 6 ago. 2021.
QUILIÃO, T. 10 Dicas para evitar ações trabalhista no condomínio. Infosíndico, 27 jun. 2019.
Disponível em: https://www.infosindico.com.br/post/10-dicas-para-evitar-a%C3%A7%-
C3%B5es-trabalhista-no-condom%C3%ADnio. Acesso em: 6 ago. 2021.

23