MANUAL DE ORIENTAÇÃO

PARA IMPLANTAÇÃO DE
CONDOMÍNIO

Conheça um passo a passo de como organizar e

estruturar o seu condomínio desde a constituição até
a operacionalização
Manual de Orientação para Implantação de Condomínio

ÍNDICE
Capítulo 1 - Introdução 4

Capítulo 2 – Implantação de Condomínio 5

2.1 – Como acontece 6

2.2 – Documentos necessários 7

2.2.1 – Assembleia Geral Ordinária 8

2.2.2 – Assembleia Geral Extraordinária 9

2.3 – Regularização 10

2.3.1 – Cadastro do CNPJ 11

2.3.2 – Cadastro do ISS 11

2.3.3 – Regularização do IPTU 11

Capítulo 3 – Operacionalizando a administração 12

3.1 – Atribuições do síndico 13

3.1.1 – Perfil do síndico 13

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ÍNDICE
3.1.2 – Síndico profissional 14
3.2 – Atribuições da Administradora 15
3.3 – Seleção e admissão de pessoal 15
3.4 – Contratos com empresas terceirizada 16
Capítulo 4 – Principais aspectos das Leis 17
Condominiais
4.1 – Lei 4.591/64 18
4.2 – Código civil - Lei 10.406/2002 19
4.3 – NBR – 16.280 – ABNT 20
Capítulo 5 – Conclusão 21
Quadro Resumo das Ações 22

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1.INTRODUÇÃO
Esse e-Book é o resultado de
um trabalho de pesquisa que
tem como objetivo apresentar
aos interessados, síndicos e
condôminos, um passo a
passo de como organizar e
estruturar um condomínio
desde a entrega das chaves a
cada proprietário,

passando pela seleção e obrigações de acordo com tomarão as contas do

recrutamento do pessoal as leis que regem o condomínio irão precisar
que irá trabalhar no “condomínio”. do apoio, orientação e
condomínio e finalizando Nessa fase inicial as pessoas consultoria de uma
com as atribuições e que inicialmente empresa especializada

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2. IMPLANTAÇÃO DE CONDOMÍNIO
Começamos com a identificação das fases que antecedem a
implantação do condomínio. Essa fase começa com a entrega do
habite-se por parte da construtora e após aproximadamente um
ano tem início a instalação de uma assembleia inicial que
denominamos “assembleia de constituição” ou “convenção do
condomínio”.

Habite-se
O documento que assegura a liberação para que
todos os moradores providenciem a sua Utilize uma cor
implantação é o “habite-se”. Esse documento é a diferente no slide,
quando o conteúdo
própria autorização por parte do munícipio precisar de
atestando que todas as exigências foram atenção
cumpridas e estão dentro do que determina a
legislação. Esse documento é exigido para o
registro em nome de cada proprietário, ocasião em
que se cumpre o desmembramento definitivo.

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2.1 Como Acontece
A implantação do condomínio
como se percebe começa com
o “habite-se” para
posteriormente dar início a
parte administrativa com a
convocação da primeira
reunião com os moradores.
Nessa reunião é feita a eleição
do síndico e do conselho
consultivo.
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Insira seus
dados.
Antes da eleição do síndico o
condomínio é administrado pela
empresa que construiu o prédio que
poderá ser feita pela própria empresa
ou através de uma empresa
terceirizada. Nesse momento é que
começa a seleção dos primeiros
colaboradores que irão fazer parte do
quadro funcional, tais como porteiros e
zelador.
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2.2. Documentos Necessários

Os documentos que regem o
condomínio são: A convenção
condominial e o Regimento Interno
Regimento Interno
É um conjunto de regras estabelecidas
Convenção Condominial por um grupo para regulamentar o seu
funcionamento. Podendo ser usado em
É nada mais do que o documento no
diversas atividades, nos mais variados
qual é disciplinado o rateio das
campos, seja do Poder Público, seja na
contribuições a serem pagas
iniciativa privada, tem uma importância
pelos moradores e como será
bastante destacada nos tribunais.
administrado o condomínio. É na
convenção também que se determina
o que poderá ser decidido pelas
assembleias gerais ordinárias e
extraordinárias, como deverá ser feita
a convocação dessas assembleias

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2.2.1 – Assembleia Geral Ordinária

A Assembleia Geral Ordinária podemos
chama-la também de Assembleia de Assim diz o código civil:
Instalação "Art. 1.350. Convocará o síndico,
O objetivo principal de uma AGO é a anualmente, reunião da assembleia dos
aprovação de prestação de contas, da condôminos, na forma prevista na
convenção, a fim de aprovar o
previsão orçamentária e em alguns casos orçamento das despesas, as
eleição de síndico, subsíndico e conselho contribuições dos condôminos e a
prestação de contas, e eventualmente
fiscal eleger lhe o substituto e alterar o
Para aprovar contas passadas, previsão regimento interno.
orçamentária e para eleger síndico e corpo • § 1o Se o síndico nãovazios
Espaços convocar a
assembleia,ajudam
um quarto dosum
a dar
diretivo, é preciso, em primeira condôminosdescanso
poderá fazê-lo
na leitura
convocação, o voto de condôminos que • § 2o Se a assembleia não se reunir, o
representem a maioria das frações ideais juiz decidirá, a requerimento de
ou das unidades, de acordo com o critério qualquer condômino."
disposto na Convenção do condomínio.

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2.2.2 – Assembleia Geral

Extraordinária
Assim diz o código civil:
As assembleias extraordinárias
podem ser convocadas pelo síndico
ou por um quarto dos condôminos,
geralmente para tratar de assuntos
não discutidos na última assembleia
ordinária ou de urgência.
Exemplo de assunto que merece
aprovação de uma assembleia.
Para que uma assembleia
Obras "voluptuárias", as que não
extraordinária seja convocada, é aumentam o uso habitual da coisa,
preciso a assinatura do síndico ou constituindo simples deleite ou
de pelo menos 1/4 dos condôminos recreio. Ex.: quadra, churrasqueira. do
jardim

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2.3 - Regularização
A regularização e registro de um
condomínio passa por algumas
etapas conforme discriminamos
abaixo:
• Inicia-se o processo com a
expedição do “habite-se” que é feito
através da construtora ou
incorporadora;
• Inscrição definitiva das unidades
(apartamentos) no Cartório de
Registro de Imóveis;
• Elaboração da Convenção, sendo
necessário a assinatura de no
mínimo 2/3 das frações ideais do
condomínio
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• Convoca-se a primeira assembleia
para eleição do síndico e conselho
fiscal;
• Solicita o desmembramento do
IPTU para cada unidade;
• Registro do Condomínio e da
Convenção em Cartório de
Registro de Imóveis;
• Inscrição no CNPJ, tornando-se
automática para o registro
também no INSS que servirá para
registro do pessoal contratado
para trabalhar no condomínio
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2.3.1 – Cadastro do CNPJ
O CNPJ – Cadastro Nacional de Pessoa
Jurídica é o documento essencial para
todo e qualquer ato praticado por
empresas quer seja de fins lucrativo ou
não.
Apesar de não pagar imposto de renda, o
condomínio é responsável solidário por
informações acessórias e recolhimento de
imposto retido na fonte
Para o registro é necessário procurar uma
empresa especializada que vai dar todo o
suporte e orientação.
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2.3.2 – Cadastro do ISS
O cadastro do ISS também é outro
documento que o condomínio precisa
providenciar, pois mesmo não sendo
obrigado a pagar o imposto é responsável
também por informações acessórias e
recolhimento de ISS retido na fonte
2.3.3 – Regularização do IPTU
Após providenciado o registro do
condomínio no Cartório de Registro de
Imóveis, torna-se obrigatório o registro
individualizado da inscrição de cada
Espaços vazios
ajudam ado
unidade perante o cadastro darIPTU
um
descanso na leitura
Essa obrigação é necessária para que a
Prefeitura cobre o imposto da pessoa
titular de cada unidade.
11
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3. Operacionalizando
a administração
Com a crescente urbanização do Brasil,
viver em condomínios horizontais e
verticais passou a ser uma tendência
natural para otimizar os espaços da
malha urbana.
Tornou-se complexo administrar esses condomínios e a amplitude de problemas que
fazem parte da sua rotina diária. A terceirização desses serviços passou a ser uma
realidade para minimizar a quantidade de problemas de ordem legal, contábil e fiscal, o
que exige maior profissionalização e melhoria na qualidade dos serviços prestados à
comunidade.
Afinal, para uma parcela importante da população, o imóvel se constitui no patrimônio
de maior valor. E tudo o que o condomínio fizer terá reflexo, direta ou indiretamente,
na valorização ou não deste patrimônio.
Uma empresa de administração de condomínios pode se dedicar à administração de
condomínios residenciais, comerciais ou industriais.

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3.1 – Atribuições do Síndico
Os cuidados que devem ser tomados para
que a gestão de um condomínio corra de
forma satisfatório está em muitos casos
nas mãos de um síndico.
O conhecimento do código civil, das
leis trabalhistas, além de interesses e
conhecimento de contabilidade,
administração e direito.
Esses cuidados estão também
relacionados a outros tipos de
habilidades tais como: saber ouvir, ser
político, ser humilde, ser comunicador,
e principalmente ser um bom líder.
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3.1.1 – Atribuições do Síndico
Quem pode ser síndico?
A convenção é o documento que
consta quem pode ser o síndico. Se
nesse documento não for
mencionado podemos dizer que o
representante do condomínio pode
ser qualquer pessoa escolhida em
assembleia, podendo ser um dos
condôminos, um dos inquilinos,
funcionários, outros profissionais
como “síndico profissional” e
administradora.
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A lei (código civil) diz no seu art. 1.347 “A assembleia escolherá um síndico,
que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não
superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

3.1.2 – Síndico Profissional A gestão do Condomínio, diminuindo

Devemos considerar que se em
alguns condomínios a eleição para
síndico a briga é acirrada, em outros
é o contrário, onde as justificativas
para não assumir vão desde a falta
de tempo até a falta de
conhecimento.
As funções do síndico estão previstas
no artigo 1.348 do mesmo diploma
e, também deverão ser respeitadas
integralmente pelo Síndico
“externo”.
O que se busca com a contratação de
um Síndico Profissional?
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gastos inúteis e otimizando as verbas
arrecadadas, valorizando o patrimônio
imobilizado dos condôminos, facilitar
negociações e contratações, encontrar
pró-atividade, ética, retidão e justiça no
exercício do encargo.
A imparcialidade emocional, maior
disponibilidade de tempo, remuneração
imobilizada (sem variação segundo o
volume rateado) e a responsabilização
civil inquestionável do prestador de
serviços, são apenas algumas das
vantagens que podem e devem ser
sopesadas em face daquelas dos síndicos
internos.
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3.2 – Atribuições da
Administradora
A atribuição da administradora de
condomínios requer inicialmente que
seja feito através de um contrato de
prestação de serviços, podendo ser
dividido em áreas especificas como:
a) Gestão Administrativa
b) Gestão de Recursos Humanos (para
corpo funcional não terceirizado)
c) Gestão Financeira
d) Gestão de Assuntos Jurídicos
3.3 – Seleção e admissão de
Pessoal
A seleção e contratação de pessoal para
trabalhar em um condomínio não deve
ser diferente das empresas em geral.
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Algumas observações devem ser seguidas pois
se for feito a contratação de forma errada o
condomínio pode ter dificuldade na sua gestão
pelo síndico.
Citamos, portanto, alguns erros que devemos
observar, tais como: a) realizar seleção de
profissional sem que seja entrevistado e
analisado o seu currículo, b) não exigir e checar
referência e não pedir atestado de
antecedentes, c) oferecer baixos salários e não
atentar para a convenção trabalhista.
Devemos atentar também para os fatos que
facilitam a contratação tais como: a) pedir ajuda
de profissionais ou de empresa habilitada de
preferência seguida por testes psicológicos,
perguntas ou dinâmicas para o processo de
contratação, b) clareza no perfil do profissional
buscado para ocupar o cargo pretendente, com
suas atribuições e conhecimento prévio para
exercer o cargo, c) aproveitar funcionários de
outras funções e treiná-lo para o novo cargo.
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3.4 – Contrato com empresas terceirizadas

A terceirização de mão de obra e serviços de administração condominial requer

um tratamento que merece atenção. Para contratação desses serviços deve ficar
bem claro todas as cláusulas de direitos e obrigações das duas partes tanto da
contratada como da contratante. Lembrando que a terceirização está prevista em
lei e deve ser observado os direitos trabalhistas ficando bem claro para que não
seja objeto de juízo.

A contratação deve ser precedida de

algumas análises por parte da
contratante tais como: análise das
certidões negativas com o INSS,
referências de empresas com contrato
anteriores, bem como acompanhar os
serviços demandado pela contratante.

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4.Principais aspectos das Leis

Condominiais
Atualmente há uma gama O Código Civil brasileiro está
enorme de leis que os em vigor desde 2003 e conta
condomínios devem respeitar. com um livro específico que
trata sobre “condomínio”,
sendo o principal documento
Da Constituição às leis hoje que atende a legislação
municipais, o condomínio deve condominial, mas não
ficar muito atento para não podemos deixar de se inteirar
contrariar nada da legislação sobre alguns pontos das
brasileira. outras leis correspondentes.

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4.1 – Lei 4.591/64

A lei anterior que regulava a vida em condomínio era a Lei 4.591/64. Essa lei é
dividida em títulos que podemos chamar de livros, sendo o primeiro que trata
sobre “condomínio” e o segundo sobre “incorporações imobiliárias” que não é o
nosso foco.
O livro que trata sobre condomínio é divido
em capítulos, tais como: a) definição de
condomínio, b) convenção de condomínio,
c) despesas do condomínio, d)
administração do condomínio, e)
assembleia geral, f) seguro, incêndio,
demolição e reconstrução obrigatória.

Esses assuntos são de interesse de todos,

principalmente os síndicos e condôminos,
para que possam falar a mesma língua
dentro de uma sociedade que reside em
condomínio.

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4.2 – Código civil – Lei 10.406/2002

Com a instituição do atual código

civil de 2002 a lei anterior 4.591/64
passou a fazer parte desta lei e
atualizada em seus fundamentos,
portanto o capítulo VI e VII, do
código civil trata sobre “condomínio”
a partir do art.1.314 até o art. 1.360.

Lembrando mais uma vez que é também interessante o conhecimento dessa lei e
comparar com a Lei 4.591/64 para ter uma noção do que foi modificado.

Existem discussões jurídicas de que alguns falam que a Lei 4.591/64 foi revogada
e que a atual Lei 10.406/2002 (código civil) é o instrumento de validade para
qualquer litígio. Já outros falam que naquilo que não foi mencionado no código
civil continua valendo a Lei 4.491/64. Resta então que conhecemos as duas leis.

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4.3 – NBR 16.280 - ABNT
Entrou em vigor no dia 18/04/2014, e
sofreu alterações em setembro de 2015,
a norma da ABNT, 16.280, que
regulamenta as reformas em edificações,
tanto na parte das unidades como nas
áreas externas.
Abaixo destacamos a posição sobre
alguns assuntos relevantes para o
conhecimento de todos.
- Quando se pretender fazer a restauração
de uma pintura no seu apartamento não
precisa de ART, nem RRT para a execução.
- Troca de piso. Como proceder?
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A questão principal não é a troca do
piso por um material semelhante. É a
remoção do piso antigo com a
utilização de marretas e ferramentas
de alto impacto. Se houver o uso desse
tipo de ferramenta, é importante que a
substituição seja feita por uma
empresa especializada, e que a mesma
forneça um ART ou RRT. Outro ponto a
se destacar é o peso do novo piso, que
pode ser incompatível com a estrutura
da laje.
Portanto, a NBR 16.280 – ABNT é uma
norma que merece o conhecimento
por parte do administrador, do síndico
e porque não dizer dos próprios
condôminos.
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Manual de Orientação para Implantação de Condomínio
5.Conclusão
Administrar um condomínio pode parecer
fácil, mas não é, requer da pessoa que
assume esse ofício, primeiro uma
dedicação ampla e gosto pelo que faz,
segundo é preciso conhecimento em
algumas áreas tais como: contabilidade,
recursos humanos, administração,
psicologia, etc. Não que você precise ser
formado nessas áreas, mas que tenha uma
noção delas, pois essa habilidade facilita
muito no trabalho desenvolvido como
síndico.
Se você não tem todo esse conhecimento,
mas tem como objetivo apresentar um
bom trabalho na gestão de seu condomínio
junte-se a uma empresa que possa te dar
esse suporte. Existe muitas obrigações a
que estão sujeitos os condomínios que se
não tomar bastante cuidado pode ser
tomado de surpresa.
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Um bom exemplo disso é a questão da
segurança contra incêndio no
condomínio, o seguro do prédio e etc.
Alinhe todas essas tarefas buscando
uma parceria com uma empresa que
possa caminhar junto nesse objetivo.
Lembrando ainda que a transparência é
o que mais conta na hora de avaliar a
gestão de um condomínio.
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RESUMO
das Ações

Implantação

Operacionalização AGO/AGE Aspectos Legais

000000000000

Atribuições Regularização Lei 4.591/64

Código Civil

Síndico Administradora
NBR/ABNT

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começa com uma reunião com as pessoas que
irão fazer parte do processo.
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dos custos efetivos para os serviços de portaria • Cobrança
e zeladoria.
• Terceirização de
O objetivo é dar um suporte para decisão na de Mão de Obra
contratação do pessoal que poderá ser feita de
forma terceirizada ou admitida pelo
condomínio.

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Manual de Orientação para Implantação de Condomínio

Manual de Orientação
para Implantação de
Condomínio

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