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405/2022: novo quórum para aprovação da mudança da destinação do edifício - Buscador Dizer o Direito

Lei 14.405/2022: novo quórum para aprovação da mudança

da destinação do edifício
Categoria: Direito Civil

Condomínio edilício

Ocorre o condomínio edilício quando se tem a propriedade exclusiva de uma unidade autônoma
combinada com a copropriedade de outras áreas de um imóvel.

Ex1: prédio residencial com 6 andares de apartamentos e 2 apartamentos por andar. Tem-se um
condomínio edilício, considerando que cada dono do apartamento possui a propriedade exclusiva
da sua unidade autônoma (apartamento) e as áreas comuns do edifício (piscina, churrasqueira,
quadra de esportes etc.) pertencem a todos os condôminos.

Ex2: prédio comercial com várias salas. Se determinado advogado compra uma das salas para
servir como seu escritório, ele terá a propriedade individual sobre a sala (unidade autônoma) e a
copropriedade sobre as partes comuns (corredores, recepção etc.).

Nomenclatura

A expressão “condomínio edilício” é um neologismo criado por Miguel Reale, com inspiração no
direito italiano, e quer dizer condomínio resultante de uma edificação.

O condomínio edilício é também chamado de “condomínio em edificações”.

Legislação aplicável:

O CC/1916 não tratava sobre o condomínio edilício, considerando que, naquela época, não havia
necessidade de se falar em prédios de apartamentos ou de lojas.

A Lei nº 4.591/64 disciplinou as regras sobre o condomínio em edificações.

O CC/2002 também tratou sobre o tema nos arts. 1.331 a 1.358, derrogando os arts. 1º a 27 da
Lei nº 4.591/64.

Assim, quem atualmente rege os condomínios edilícios é o CC-2002, podendo ser aplicada a Lei
nº 4.591/64, subsidiariamente, naquilo que o Código for omisso.

Instituição x constituição do condomínio:

Quando se fala em condomínio edilício, existem dois atos que, apesar de os nomes serem
parecidos, representam institutos diferentes: instituição e constituição.

INSTITUIÇÃO CONSTITUIÇÃO

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É o ato de criação do condomínio É o ato por meio do qual o

(início de sua existência legal). condomínio (que já foi instituído) é
regulamentado.

O condomínio edilício poderá ser A constituição (regulamentação) é

instituído de duas formas: feita por meio de uma convenção de
condomínio.
a) Por ato entre vivos (inter vivos).

Ex: incorporação imobiliária.

A convenção pode ser materializada
de duas formas:
b) Por testamento.
a) Escritura pública;
Ex: José deixa, como legado, um
b) Instrumento particular.
imóvel seu, em condomínio, para
seus dois sobrinhos.

O que deve constar no ato de O que deve constar na convenção de

instituição (art. 1.332): condomínio (art. 1.334):

I - a discriminação e individualização I - a quota proporcional e o modo de

das unidades de propriedade pagamento das contribuições dos
exclusiva, estremadas uma das condôminos para atender às
outras e das partes comuns; despesas ordinárias e
extraordinárias do condomínio;
II - a fração ideal de cada unidade,
relativamente ao terreno e partes II - sua forma de administração;
comuns;
III - a competência das assembleias,
III - o fim (finalidade) a que as forma de sua convocação e quórum
unidades se destinam. exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos

os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.

Obs: na convenção de condomínio

também deverá constar as mesmas
informações que já estão no ato de
instituição (art. 1.332) e outras
cláusulas que os condôminos
considerem que sejam importantes
de estarem presentes.

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O ato de instituição deve ser A convenção deve ser assinada

obrigatoriamente registrado no pelos titulares de, no mínimo, 2/3
Cartório de Registro de Imóveis. das frações ideais e torna-se, desde
logo, obrigatória para os titulares de
direito sobre as unidades, ou para
quantos sobre elas tenham posse ou
detenção (art. 1.333).

Vale ressaltar, no entanto, que, para

ser oponível contra terceiros, a
convenção do condomínio deverá
ser registrada no Cartório de
Registro de Imóveis.

A convenção de condomínio, depois de aprovada, pode ser alterada? Qual é o quórum

necessário?

SIM. A convenção de condomínio pode ser alterada, sendo necessária, no entanto, a aprovação de
2/3 dos votos dos condôminos.

Onde é prevista a destinação do edifício ou da unidade imobiliária?

Na convenção de condomínio.

Ex: a convenção de condomínio do edifício X prevê que se trata de um imóvel residencial.

Ex2: a convenção de condomínio do edifício Y prevê que se trata de um prédio comercial.

É possível que se altere a destinação do edifício ou da unidade imobiliária?

SIM, desde que se altere a convenção de condomínio.

Qual é o quórum necessário?

Antes da Lei nº 14.405/2022: exigia-se unanimidade dos condôminos.

Depois da Lei nº 14.405/2022: exige-se a concordância de 2/3 dos condôminos (maioria

qualificada)

CÓDIGO CIVIL

Antes da Lei nº 14.405/2022 Depois da Lei nº 14.405/2022

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Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3
(dois terços) dos votos dos condôminos
a alteração da convenção; a mudança
da destinação do edifício, ou da unidade
imobiliária, depende da aprovação pela
unanimidade dos condôminos.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3
(dois terços) dos votos dos condôminos
a alteração da convenção, bem como a
mudança da destinação do edifício ou
da unidade imobiliária.

Airbnb

Essa alteração tem especial relevância em caso de prédios residenciais que pretendam permitir o
aluguel das unidades autônomas por meio do Airbnb. Isso porque, neste caso, será necessária a
alteração da convenção de condomínio:

Existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se

indevido o uso de unidade condominial para fins de hospedagem remunerada, com múltipla e
concomitante locação de aposentos existentes nos apartamentos, a diferentes pessoas, por
curta temporada (ex: locação pelo Airbnb).
Vale ressaltar que existe a possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício
de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (2/3 das frações ideais),
permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio
de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do
estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à
Convenção do Condomínio.

STJ. 4ª Turma. REsp 1819075/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Rel. p/ Acórdão Min. Raul
Araújo, julgado em 20/04/2021 (Info 693).

A Lei nº 14.405/2022 entrou em vigor na data de sua publicação (13/07/2022).

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Como citar este texto

CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Lei 14.405/2022: novo quórum para aprovação da
mudança da destinação do edifício. Buscador Dizer o Direito, Manaus. Disponível em:
<https://www.buscadordizerodireito.com.br/novidades_legislativas/detalhes/9b70e8fe62e40
c570a322f1b0b659098
(https://www.buscadordizerodireito.com.br/novidades_legislativas/detalhes/9b70e8fe62e40c
570a322f1b0b659098)>. Acesso em: 22/01/2023

https://www.buscadordizerodireito.com.br/novidades_legislativas/detalhes/9b70e8fe62e40c570a322f1b0b659098 4/4