POSSO DEMARCAR E DIVIDIR TERRAS EXTRAJUDICIALMENTE?

A ação divisória e demarcatória é um procedimento especial previsto nos

arts. 569 a 573 do Código de Processo Civil e busca delimitar áreas não divididas pelo
título aquisitivo. Contudo, houve uma inovação na transição de um códex processual
para o outro: a possibilidade de sua realização de forma consensual e
extrajudicial, prevista no art. 571 do CPC.

O referido artigo de lei afirma que para a realização de demarcação e

divisão pela via extrajudicial, os interessados devem ser maiores e capazes e é
imprescindível que estejam de acordo quanto a todos os termos. Essa novidade parte
de uma tendência a desjudicialização de demandas que, por seu caráter meramente
patrimonial, podem ser resolvidas pelas próprias partes em não havendo conflito de
interesses.

Como já ocorreu com o divórcio, o inventário e a usucapião, agora também

a ação de demarcação e divisão de terras pode ser feita em cartório. Nos resta saber
se sua realização encontra guarida no ordenamento jurídico pátrio.

Constitucionalmente não há qualquer óbice, sendo pertinente até comparar

o instituto a um propulsor do princípio da celeridade, previsto no Art. 5º, LXXVIII da
CRFB/88, na medida em que a não judicialização da demanda permite que o Judiciário
possa lidar com outras causas mais complexas, dispensado maior atenção.

Sob o ponto de vista negocial, deve atender aos requisitos do

art. 104 do Código Civil e, como um checklist, é necessário que seja realizada
por agente capaz, tenha por objeto algo lícito, possível, determinado ou
determinável e tenha forma prescrita ou não defesa em lei.

O primeiro dos requisitos é exposto no próprio art. 571 do CPC, ao exigir

que seja realizado por interessados maiores e capazes.

Para análise do segundo requisito devemos questionar: se o local a ser

demarcado e dividido é de propriedade de todos os interessados; se não é objeto de
qualquer óbice legal ou judicial; se há possibilidade de identificação de cada fração
unitária pertencente ao respectivo proprietário.
 O terceiro estipula que em havendo rito preestabelecido por lei, este deve
ser seguido. Como já afirmamos, o próprio art. 571 do CPC delineia o rito a ser
seguido.

Quanto à forma de realização, como os outros procedimentos

extrajudiciais, deve ser realizado em cartório, mediante escritura pública com a
presença de todos os interessados. É prudente que o ato seja acompanhado por um
advogado, a fim de que posteriormente não haja eventuais dúvidas ou conflitos.

Portanto, não há qualquer entrave para que sejam demarcadas e divididas

terras extrajudicialmente, estando o art. 571 do CPC totalmente de acordo com o
ordenamento jurídico brasileiro, sendo ainda uma prática salutar para desafogar os
Tribunais de todo o país.
 Demarcação e divisão de terras: quais as diferenças?
A demarcação é cabível para obrigar o confinante a extremar
(delimitar) os respectivos prédios, fixando-se os novos limites ou aviventando-
se os já apagados.
Já a divisão é quando o condômino obriga os demais consortes a
extremar (dividir) os quinhões.
Em relação a demarcação aplica-se o disposto nos
arts. 1297 e 1298 do Código Civil de 2002 e 213, § 9º da Lei 6015/73,
vejamos:
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou
tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode
constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação
entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar
marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente
entre os interessados as respectivas despesas.
§ 1 o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais
como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou
banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos
os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade
com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para
as despesas de sua construção e conservação.
§ 2 o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que
servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de
comum acordo entre proprietários.
§ 3 o A construção de tapumes especiais para impedir a
passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser
exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que
não está obrigado a concorrer para as despesas.
Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio,
se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se
achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes
iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se
adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.

Já para a divisão de terras deve-se observar os

arts. 1320 e 1321 também do Código Civil, vejamos:

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir

a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela
sua parte nas despesas da divisão.
§ 1 o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa
comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação
ulterior.
§ 2 o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão
estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§ 3 o A requerimento de qualquer interessado e se graves
razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa
comum antes do prazo.
Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber,
as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).
Conclusão
A possibilidade de demarcação e divisão de terras na esfera
extrajudicial é mais um movimento de desjudicialização, ou seja, de tentativa
de desafogo do Poder Judiciário.
Lembrando que, se durante o procedimento administrativo, não
houver acordo entre confrontantes ou condôminos, o processo será enviado ao
juiz, para decidir a respeito.
 Você sabe o que é ação de divisão de terras particulares e extinção de
condomínio?

A ação de divisão de terras particulares é um procedimento

necessário para colocar fim a um condomínio. Dessa forma, visa garantir que
cada uma das partes receba a sua quota equivalente por direito.
Nesse artigo vamos explicar o que é a ação de divisão de terras
particulares e extinção de condomínio. Descubra quando é necessário ajuizar
essa ação e quais são as suas principais características.

O que é o condomínio?

Para entender o conceito da ação de divisão de terras particulares,

primeiro precisamos falar sobre o condomínio. Ele é formado quando uma
propriedade, seja ela uma casa ou até mesmo um terreno, pertence a mais de
uma pessoa.
A formação do condomínio é muito comum, por exemplo, na herança,
quando o falecido deixa mais de um herdeiro sem estabelecer a parte de cada
um. Assim, o bem pertencerá integralmente a todos os herdeiros, cada qual com
a sua cota parte, sem que se estabeleça qual parte é de quem.

Por isso mesmo, as partes precisam buscar a divisão desse bem, para
que cada qual tenha acesso exclusivo à sua cota parte. A ação de divisão de
terras particulares visa justamente a divisão jurídica dos bens em condomínio.

O que é a ação de divisão de terras particulares?

A ação de divisão de terras particulares é uma ação real imobiliária. O seu

objetivo é acabar com o condomínio, ou seja, separar a parte que corresponde
a cada um dos proprietários.
Assim, essa ação pode ser usada tanto para bens móveis quanto para
bens imóveis, sejam eles urbanos ou rurais. Além disso, o procedimento é
considerado especial, acontecendo em duas etapas.
 Na primeira etapa, busca-se determinar se o condomínio existe de
verdade e se o autor, que está propondo a ação, possui direito de exigir a
extinção do condomínio. Se as condições forem satisfeitas, passa-se para a
segunda etapa.
Na segunda etapa é feita a divisão da propriedade, de
forma geodésica. Isso significa que o bem é dividido geograficamente, de acordo
com a cota parte de cada um dos proprietários.
Portanto, o resultado da ação de divisão de terras particulares é a
divisão do bem e extinção do condomínio. Em seu lugar, passam a existir
propriedades individualizadas, de acordo com o quinhão de cada um.

Fundamentação legal

O fundamento legal para a ação de divisão de terras particulares está

no Código de Processo Civil Brasileiro (CPC). De acordo com este o diploma
legal:
Art. 569. Cabe:
I – ao proprietário a ação de demarcação, para obrigar o seu
confinante a estremar os respectivos prédios, fixando-se novos limites
entre eles ou aviventando-se os já apagados;
II – ao condômino a ação de divisão, para obrigar os demais
consortes a estremar os quinhões.

Dessa forma, o condômino possui direito de propor a ação de divisão

para que os limites da propriedade sejam fixados. Assim, cada um
dos consortes, que são os outros proprietários, terão acesso a sua cota parte.
Além disso, importante mencionar, também, que a divisão da terra
particular deve ser feita por meio da nomeação de um perito. Decerto, esse é o
profissional responsável por ir até o imóvel e fazer a divisão, valendo-se de uma
linha demarcada.

A diferença entre ação de demarcação e de divisão:

Enquanto a ação de demarcação tem como objetivo fixar os limites entre imóveis vizinhos, a
ação de divisão busca dividir uma propriedade entre condôminos, atribuindo-lhes partes certas
e determinadas, caso muito comum quando o produtor rural, que falece, deixa a fazenda para
os filhos.

A ação de demarcação pressupõe a existência de dois prédios confinantes cujos limites não
estejam perfeitamente extremados. A ação de divisão, por sua vez, pressupõe a existência de
apenas um prédio, que pertença a dois ou mais proprietários, que pretendam extinguir o
condomínio. A demarcação está ligada ao direito de vizinhança, enquanto a divisão é forma de
extinguir a comunhão.

a) Ação de demarcação:

• Pressupõe a existência de dois imóveis confinantes cujos limites não estejam

perfeitamente delimitados;
• Está ligada ao direito de vizinhança;
• Tem como propósito obrigar a delimitação de respectivos terrenos, fixando outros
limites entre eles.
• Pode ser feita extrajudicial por escritura pública, onde a competência pertence ao foro
local do imóvel e o trâmite tem início por petição inicial.

b) Ação de divisão:

• Pressupõe a existência de apenas um imóvel, que pertença a dois ou mais

proprietários, que pretendam extinguir o condomínio;
• É uma forma de extinguir a comunhão;
• Começa com a apresentação de uma petição. Após o primeiro julgamento, o juiz
nomeará um ou mais peritos para medir o imóvel e as divisões.