SUMÁRIO

AÇÕES DEMARCATÓRIA, DIVISÓRIA E EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO............................ 4

1. PARA QUE SERVE CADA AÇÃO................................................................................................ 4

2. LOCALIZAÇÃO “GEOGRÁFICA” NO CÓDIGO CIVIL E CPC............................................ 6

3. AÇÃO DEMARCATÓRIA E DIVISÓRIA .................................................................................... 6

4. A DEMARCAÇÃO .......................................................................................................................... 12

5. A DIVISÃO........................................................................................................................................ 18

6. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO ................................................................................................. 29

7. OLHA A VIDA REAL AÍ PESSOAL ........................................................................................... 31

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ...................................................................................................... 32

 Olá,

Primeiro gostaria de te parabenizar por ter escolhido

estudar essa disciplina tão fascinante que é o direito imobiliário.

Na graduação nós vemos bem superficialmente o direito

das coisas (Livro III do Código Civil )e ninguém nos ensina nada
de atuação junto aos cartórios de registros de imóveis, ninguém
explica como devemos atuar se precisarmos de uma autorização
junto ao município para fechamento de um loteamento por
exemplo, nós não ouvimos uma frase sequer sobre financiamento
de imóveis, então, o jeito é “estudar por fora” por meio de cursos livres, pois saber de
direito imobiliário é um diferencial muito relevante.

O segundo recadinho que gostaria de deixar é  não se assuste com o volume

de coisas a serem aprendidas, o novo as vezes assusta, mas valerá a pena.

Sempre que possivel faremos analogias para facilitar a compreensão e também

utilizaremos casos práticos reais para que o aprendizado não fique tão abstrato.

Por esses motivos, eu, Professora Eloisa Moreira, preparei esse material com o
objetivo de direcioná-lo/la nessa jornada de aprendizado e espero que lhe seja útil e
agradável.

Invista sempre em você!

 AÇÕES DEMARCATÓRIA, DIVISÓRIA E EXTINÇÃO
DE CONDOMÍNIO

1. PARA QUE SERVE CADA AÇÃO

Demarcatória – O objetivo desta ação é definir com precisão os limites entre
imóveis confinantes, seja fixando novos limites para cada um, seja aviventando os
limites existentes, mas que com o tempo se perderam, se apagaram. Então para
propositura da ação os ingredientes são: existência de 2 ou mais imóveis + que
sejam confrontantes + falta de limite definido entre eles.

Divisória – tem por finalidade extinguir a comunhão, com a partilha da coisa

comum entre os comunheiros. Vai ter cabimento quando a coisa é divisível.

Código Civil - Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a
divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas
despesas da divisão.
§ 1 o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por
prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2 o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo
doador ou pelo testador.
§ 3 o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o
aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras
de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

O que são bens divisíveis?

 O art. 87 do Código Civil dispõe que são divisíveis os bens onde é possível o
seu fracionamento: 1) sem alteração na sua substância, 2) sem diminuição considerável
de valor, ou 3) sem prejuízo do uso a que se destinam.

No entanto até os bens divisíveis por natureza podem se tornar indivisíveis

por determinação de lei ou vontade das partes.

Extinção de condomínio – tem a mesma finalidade de extinguir a propriedade

de um mesmo bem entre várias pessoas, ou seja, deseja-se extinguir a
copropriedade, só que aplicável aos bens indivisíveis

Código Civil - Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não
quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o
apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino
ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais
valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa
comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação
entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço,
proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja
adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais,
o condômino ao estranho.

Quais são as formas com que as pessoas se tornam proprietárias de um

mesmo bem?

São várias as possibilidades das quais ressalto:

a) pela aquisição conjunta de imóvel por um casal, por irmãos, sócios...

b) Por distribuição de herança
c) A doação de um mesmo bem realizada a duas ou mais pessoas
d) A adjudicação de parte de um imóvel por um credor
 e) Dissolução da sociedade conjugal, posto que desfeita a comunhão de bens,
sobrevém o condomínio entre os ex-cônjuges até a efetiva partilha.

2. LOCALIZAÇÃO “GEOGRÁFICA” NO CÓDIGO CIVIL E

CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
Código de Processo Civil - CAPÍTULO IV - DA AÇÃO DE DIVISÃO E DA
DEMARCAÇÃO DE TERRAS PARTICULARES

Seção I - Disposições Gerais: art. 569 a 573

Seção II - Da Demarcação: art. 574 a 587

Seção III - Da Divisão: art. 568 a 598

Código Civil – arts. 87, 88, 1.297, 1.320, 1.321, 1.358-D, 1.386

3. AÇÃO DEMARCATÓRIA E DIVISÓRIA

Disposições gerais

ART. 569. Cabe:

I – Ao proprietário a ação de demarcação, para obrigar o seu confinante a
estremar1 os respectivos prédios, fixando-se novos limites entre eles ou
aviventando-se os já apagados;
II – Ao condômino a ação de divisão, para obrigar os demais consortes a
estremar os quinhões.

Sem segredos aqui!

1
Estremar: delimitar, demarcar, dividir, abalizar, balizar, limitar.
 Não consegue identificar onde termina uma propriedade e começa a outra?
– Demarcação.

Não quer mais possuir o bem imóvel em conjunto com outras pessoas? –
Divisão.

A propriedade é um direito real que deve, de preferência, ser exercida de

maneira exclusiva, ou seja, situações em que há mais de um dono de um mesmo imóvel
devem ser evitadas, por um motivo muito simples: evitar confusão. Então divide-se. Pelo
mesmo motivo de evitar dor de cabeça com vizinhos, há a necessidade de cada um
saber quais os limites da sua propriedade.

No fim, o que se deseja em ambos os casos é que cada um possa usufruir do

seu imóvel, sem dúvidas sobre o tamanho e sem ter que ficar perguntando aos demais
coproprietários se pode ou não pode fazer determinada coisa.

CUMULAÇÃO DE PEDIDOS

Art. 570. É lícita a cumulação dessas ações, caso em que deverá

processar-se primeiramente a demarcação total ou parcial da coisa comum,
citando-se os confinantes e os condôminos.

O legislador permite que a ação de demarcação e divisão sejam cumuladas,

e, como esse tipo de ação é mais comum em áreas rurais, é o que acontece na maior
parte das vezes.

Neste caso, primeiro ocorre a demarcação das partes de cada um dos

interessados e depois ocorre efetivamente a divisão.

Para que seja possível a cumulação é fundamental que ambas as pretensões

digam respeito ao mesmo bem imóvel.
 O artigo ainda determina que todos os donos daquele mesmo imóvel, bem
como os confinantes sejam citados para participar da ação.

Então anota aí também:

1. São ações reais imobiliárias, pois fundadas no direito de propriedade, ou

seja, são ações petitórias.

2. São imprescritíveis.

3. São ações de natureza dúplice, pois todos os condôminos (donos) que

integram a relação jurídica processual tem direito idêntico, seja como autor ou como
réu. Por outras palavras, o juiz, na sentença, pode conceder a mesma tutela jurisdicional
ao autor ou ao réu.

4. Segundo o Código de Processo Civil quando há cumulação de pedidos, o

valor da causa será a somatória dos pedidos, ocorre que, como estamos falando do
mesmo imóvel o valor da causa terá como base o valor venal do imóvel para fins de
recolhimento de ITR ou IPTU, não se justificando sua duplicação. Se o pedido for apenas
a parte do imóvel, essa circunstância será considerada na fixação daquele valor.

Código de Processo Civil - Art. 292. O valor da causa constará da petição

inicial ou da reconvenção e será:
IV - na ação de divisão, de demarcação e de reivindicação, o valor de
avaliação da área ou do bem objeto do pedido;
VI - na ação em que há cumulação de pedidos, a quantia correspondente
à soma dos valores de todos eles;

5. Conforme preconiza o art.47 do Código de Processo Civil (já decoraram

né?), por ser ação de natureza real e estar expressamente previsto no código, essas
ações precisam ser propostas no foro do domicílio da coisa.
 DEMARCAÇÃO E DIVISÃO AMIGÁVEL

Art. 571. A demarcação e a divisão poderão ser realizadas por escritura

pública, desde que maiores, capazes e concordes todos os interessados,
observando-se, no que couber, os dispositivos deste Capítulo.
Se for este o caso, maravilha, você vai juntar todos aqueles que precisam
participar do ato, levar no Tabelionato de Notas e pedir ao tabelião que lavre a escritura.

Coisa linda né?!

MARCOS FIXADOS: IMÓVEL DEMARCADO

Art. 572. Fixados os marcos da linha de demarcação, os confinantes

considerar-se-ão terceiros quanto ao processo divisório, ficando-lhes, porém,
ressalvado o direito de vindicar os terrenos de que se julguem despojados por
invasão das linhas limítrofes constitutivas do perímetro ou de reclamar
indenização correspondente ao seu valor.
§ 1º No caso do caput , serão citados para a ação todos os condôminos,
se a sentença homologatória da divisão ainda não houver transitado em julgado,
e todos os quinhoeiros dos terrenos vindicados, se a ação for proposta
posteriormente.
§ 2º Neste último caso, a sentença que julga procedente a ação,
condenando a restituir os terrenos ou a pagar a indenização, valerá como título
executivo em favor dos quinhoeiros para haverem dos outros condôminos que
forem parte na divisão ou de seus sucessores a título universal, na proporção que
lhes tocar, a composição pecuniária do desfalque sofrido.

Embora a demarcação e divisão sejam cumuladas em um único processo por

questões de que possuem vários atos comuns, essa ação cumulada será dividida em
duas fases.

Fase 01: O juiz vai analisar se a parte tem direito a demarcação e/ou a divisão.
 Aqui ele vai verificar se os marcos estão eventualmente apagados mesmo, vai
verificar se o autor realmente é coproprietário do bem, se a coisa comporta divisão etc.

O juiz analisou e verificou que de fato há necessidade de demarcar e dividir

0
o bem, então ele proferirá uma sentença e com o trânsito em julgado inicia-se a fase
02.

Fase 02: É o momento para que seja iniciada a prática dos atos materiais
necessários à delimitação da propriedade e, também, à sua eventual divisão.

Essa divisão se justifica, porque como há necessidade de realização dos

trabalhos de campo, se esse trabalho lá no imóvel, “in loco” , fosse realizado antes da
definição do direito à divisão ou à demarcação, poderia resultar em dispêndio de tempo
e de recursos, se constatado, posteriormente, que aquele que acionou o Poder Judiciário
não tem direito de reclamar a delimitação ou a divisão, seja por não ser proprietário do
bem, seja por não estarem presentes os demais requisitos, como a demonstração da
existência de dúvida quanto às confrontações.

IMÓVEL JÁ GEORREFERENCIADO

Art. 573. Tratando-se de imóvel georreferenciado, com averbação no

registro de imóveis, pode o juiz dispensar a realização de prova pericial.

A Lei n. 10.267/2001 dispôs sobre a Certificação do Imóvel Rural, que se dá

por meio de processo junto ao Incra.

Objetiva-se a elaboração de uma planta georreferenciada do imóvel, isto é,

com a descrição do imóvel rural, a apresentação de suas características, bem como o
apontamento de seus limites e confrontações. Elabora-se o levantamento das
coordenadas dos vértices definidores dos imóveis rurais, de acordo com o sistema
geodésico brasileiro.
 O georreferenciamento permite a atualização da situação registral na matrícula
do imóvel e cadastral da propriedade na prefeitura, no Incra e demais órgãos cujas
delimitações do imóvel se façam necessárias.
1
Como a intenção da prova pericial nessas ações visam apontar os dados para
as ações ora comentadas, o principal dados técnico necessários à delimitação da
propriedade e é justamente essa a função do georreferenciamento, não há necessidade
de se medir o imóvel duas vezes.

A título de curiosidade...

Qual a função do georreferenciamento? – De maneira muito grosseira o

georreferenciamento que consiste em medir o imóvel por coordenadas utilizando-se de
tecnologias de medição para tanto, tem a função de delimitar os imóveis de todo o país
para entre outras coisas evitar-se sobreposição de área. Como antigamente não havia
formas precisas de medir, as pessoas faziam negócios “de boca” e muitas outras
situações, boa parcela dos imóveis hoje no Brasil estão sobrepostos, ou seja, há
intersecção de áreas de imóveis.

Veja no exemplo abaixo, como as áreas de cada imóvel estão se cruzando,

parece loucura né?! E é mesmo! Mas acontece.

IMÓVEL A

IMÓVEL B

IMÓVEL C
 4. A DEMARCAÇÃO

A PETIÇÃO INICIAL 2

Art. 574. Na petição inicial, instruída com os títulos da propriedade,

designar-se-á o imóvel pela situação e pela denominação, descrever-se-ão os
limites por constituir, aviventar ou renovar e nomear-se-ão todos os confinantes
da linha demarcanda.

Requisitos da inicial:

a) apresentar o título de propriedade, mais conhecido como matrícula do

imóvel;

b) Além disso, se faz necessária a completa descrição do imóvel com exposição

dos limites a serem estabelecidos;

c) Precisa ainda NOMEAR/INDICAR os confinantes da linha demarcanda (se

você não souber identificar pela matrícula, ou estiver difícil, vá até o cartório de Registro
de Imóveis e peça orientações).

Para se requerer a demarcação, é necessária a incerteza quanto as

confrontações. Neste sentido, se a confrontação não está clara para o autor da ação,
também não estará para seus vizinhos.

Diante disso o Código Civil, no art. 1.297, estabelece ser direito do

proprietário constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os
dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados,
repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.

LEGITIMADOS A PROPOSITURA DA AÇÃO QUANDO HÁ COPROPRIEDADE

 Art. 575. Qualquer condômino é parte legítima para promover a
demarcação do imóvel comum, requerendo a intimação dos demais para,
querendo, intervir no processo.

Exemplo simples para ilustrar: Sou dona com minha irmã de um imóvel, eu
sou folgada, ela é zelosa. Então ela vai promover a ação e vai pedir para me intimar para
intervir no processo.

CITAÇÃO DOS RÉUS

Art. 576. A citação dos réus será feita por correio, observado o disposto no
art. 247.
Parágrafo único. Será publicado edital, nos termos do inciso III do art. 259.

Já sabemos que precisamos citar todos os confinantes, mas “todos” que se

situarem na linha demarcanda, ou seja, nem todos os vizinhos serão citados, mas
aqueles que se situam na linha divisória objeto da ação não havendo que se decretar a
nulidade do feito apenas pelo fato de não ter havido citação dos demais vizinhos do
imóvel, quando estes sequer têm interesse na resolução do litígio

Revela-se necessária, também, a citação de eventual possuidor do imóvel.

É necessário ainda citar eventuais interessados, incertos ou desconhecidos e,

como na ação de usucapião, isso é feito por edital.

Art. 259. Serão publicados editais:

I - na ação de usucapião de imóvel;
II - na ação de recuperação ou substituição de título ao portador;
III - em qualquer ação em que seja necessária, por determinação legal, a
provocação, para participação no processo, de interessados incertos ou
desconhecidos.
 O edital é necessário, também, para garantir a eficácia erga omnes do julgado.

PRAZO DE CONTESTAÇÃO

Art. 577. Feitas as citações, terão os réus o prazo comum de 15 (quinze) 4

dias para contestar.

Embora a ação seja processada em duas fases, a contestação da primeira fase

é extremamente importante e deve conter toda a matéria de defesa relacionada ao
direito de demarcar, sob pena de preclusão, com a consequente impossibilidade de se
suscitar a questão na segunda fase.

Obs.: qualquer dos envolvidos pode alegar como matéria de defesa, a

prescrição aquisitiva de parte ou do todo, ou seja, pode um dos réus
dizer que tem direito a declaração da usucapião de determinada área
inserida no imóvel objeto da demarcatória.

DO PROCEDIMENTO COMUM

Art. 578. Após o prazo de resposta do réu, observar-se-á o

procedimento comum.
O procedimento é diferenciado por conta:

- Dos requisitos específicos da petição inicial

- Pela necessidade de publicação de edital de convocação de interessados

- Bem como pelo escalonamento do processo em duas fases.

De resto, aplicam-se as normas do procedimento comum.

 DA PERÍCIA

Art. 579. Antes de proferir a sentença, o juiz nomeará um ou mais peritos

para levantar o traçado da linha demarcanda.
5

Se não for georreferenciado o imóvel, vai ter perícia para definir os limites e
levantar o traçado da linha a ser demarcada.

O LAUDO PERICIAL

Art. 580. Concluídos os estudos, os peritos apresentarão minucioso laudo

sobre o traçado da linha demarcanda, considerando os títulos, os marcos, os
rumos, a fama da vizinhança, as informações de antigos moradores do lugar e
outros elementos que coligirem.

O laudo precisa apontar com precisão, o traçado da linha de divisão entre as

propriedades do autor e dos réus.

É importante, também, seja apontada eventual sobreposição de áreas, para

que possam ser estabelecidos ou aviventados os marcos divisórios, o que permitirá o
encerramento do eventual conflito entre os litigantes.

Além disso, é importante que o laudo aponte o percentual que deve ser
reconhecido da área pleiteada.

O laudo deverá ser juntado aos autos e submetido à eventual impugnação

das partes.

A SENTENÇA

Art. 581. A sentença que julgar procedente o pedido determinará o traçado

da linha demarcanda.
 Parágrafo único. A sentença proferida na ação demarcatória determinará a
restituição da área invadida, se houver, declarando o domínio ou a posse do
prejudicado, ou ambos.

O grande objetivo da sentença da primeira fase, além de analisar se há ou

não necessidade da demarcação, é, exatamente, determinar o traçado da linha de divisão
entre os imóveis do autor e dos réus. Referida questão ficará acobertada pela coisa
julgada material. O escopo do processo demarcatório é definir as bases físicas do
domínio.

A DEMARCAÇÃO FISICA DO IMÓVEL

Art. 582. Transitada em julgado a sentença, o perito efetuará a demarcação

e colocará os marcos necessários.
Parágrafo único. Todas as operações serão consignadas em planta e
memorial descritivo com as referências convenientes para a identificação, em
qualquer tempo, dos pontos assinalados, observada a legislação especial que
dispõe sobre a identificação do imóvel rural.

Recorde-se de que estamos diante de um processo único dividido em duas

fases. Assim, embora o processo seja único, o mérito é julgado de forma sucessiva:
primeiro é definido o direito de dividir ou de demarcar; em seguida, são realizados os
atos concretos no mundo fático, ou, como diz o Código de Processo Civil, os trabalhos
de campo.

Também é consequência lógica da primeira sentença a possibilidade de se

exigir a restituição de eventual área invadida.

AS PLANTAS
 Art. 583. As plantas serão acompanhadas das cadernetas de operações de
campo e do memorial descritivo, que conterá:
I – O ponto de partida, os rumos seguidos e a aviventação dos antigos
com os respectivos cálculos;
II – Os acidentes encontrados, as cercas, os valos, os marcos antigos, os 7

córregos, os rios, as lagoas e outros;

III – A indicação minuciosa dos novos marcos cravados, dos antigos
aproveitados, das culturas existentes e da sua produção anual;
IV – A composição geológica dos terrenos, bem como a qualidade e a
extensão dos campos, das matas e das capoeiras;
V – As vias de comunicação;
VI – As distâncias a pontos de referência, tais como rodovias federais e
estaduais, ferrovias, portos, aglomerações urbanas e polos comerciais;
VII – A indicação de tudo o mais que for útil para o levantamento da linha
ou para a identificação da linha já levantada.

O perito deverá elaborar planta e memorial descritivo.

ONDE SERÃO COLOCADOS OS MARCOS?

Art. 584. É obrigatória a colocação de marcos tanto na estação inicial, dita

marco primordial, quanto nos vértices dos ângulos, salvo se algum desses últimos
pontos for assinalado por acidentes naturais de difícil remoção ou destruição.

Art. 585. A linha será percorrida pelos peritos, que examinarão os marcos
e os rumos, consignando em relatório escrito a exatidão do memorial e da planta
apresentados pelo agrimensor ou as divergências porventura encontradas.

MANIFESTAÇÃO DAS PARTES QUANTO AO RELATÓRIO PERICIAL

Art. 586. Juntado aos autos o relatório dos peritos, o juiz determinará que
as partes se manifestem sobre ele no prazo comum de 15 (quinze) dias.
 Parágrafo único. Executadas as correções e as retificações que o juiz
determinar, lavrar-se-á, em seguida, o auto de demarcação em que os limites
demarcados serão minuciosamente descritos de acordo
com o memorial e a planta.
8

Baseados no relatório detalhado, as partes poderão indicar omissões e

incorreções.

Como fazer isso? – Precisa contratar profissional especializado para ajudar,

principalmente se for imóvel rural (maior parte dos casos) porque as medidas são feitas
de maneira muito técnica, só outro profissional da área envolvida ali na perícia terá
condições de contestar essas informações técnicas.

A SEGUNDA SENTENÇA

Art. 587. Assinado o auto pelo juiz e pelos peritos, será proferida a
sentença homologatória da demarcação.

É chegado o momento da segunda sentença do procedimento bipartido. Após

verificada a necessidade da demarcação na primeira fase, também destinada à realização
da prova pericial necessária à delimitação dos imóveis, passou-se à segunda fase, voltada
aos trabalhos práticos de demarcação e de elaboração dos documentos necessários à
clara e precisa delimitação.

A segunda fase da demanda será encerrada pela sentença homologatória do

auto de demarcação, que também é de mérito. Portanto, nas ações de divisão e
demarcação o juiz profere duas sentenças de mérito.

5. A DIVISÃO
 A PETIÇÃO INICIAL

Art. 588. A petição inicial será instruída com os títulos de domínio do

promovente e conterá:
I - A indicação da origem da comunhão e a denominação, a situação, os 9

limites e as características do imóvel;

II - O nome, o estado civil, a profissão e a residência de todos os
condôminos, especificando-se os estabelecidos no imóvel com benfeitorias e
culturas;
III - As benfeitorias comuns.

Já sabemos que o art. 1320 do Código Civil permite que pode o condômino
(coproprietário) exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um
pela sua parte nas despesas da divisão.

Não importa o tamanho da fração a que faz jus o proponente da ação, ele
pode exigir dos demais a extinção, e, as despesas para isso serão divididas
proporcionalmente as suas frações.

Cabe observar que a presente ação é voltada à ação de divisão de terras

particulares, se o bem imóvel for público, caberá a ação discriminatória disciplinada pela
Lei n. 6.383/76.

REQUISITOS DA INICIAL DE DIVISÃO

- Indicar a origem da comunhão;

- A detalhada indicação da situação;

- Os limites e as características do imóvel;

- Bem como evidenciar a divisibilidade da propriedade.

 Aqui, diferente da usucapião a divisão precisa respeitar o tamanho mínimo do
modulo rural ou lote mínimo urbano.

- O nome, o estado civil, a profissão e a residência de todos os condôminos,

0
especificando-se os estabelecidos no imóvel com benfeitorias e culturas;

Se não chamar todo mundo, o processo divisório padecerá de nulidade

absoluta.

CITAÇÃO DOS RÉUS

Vai ser igualzinho na demarcatória, inclusive com necessidade de edital. Na

sequência os réus vão contestar em 15 dias e daí segue pelo rito comum.

MEDIÇÃO DO IMÓVEL

Art. 590. O juiz nomeará um ou mais peritos para promover a medição do

imóvel e as operações de divisão, observada a legislação especial que dispõe
sobre a identificação do imóvel rural.
Parágrafo único. O perito deverá indicar as vias de comunicação existentes,
as construções e as benfeitorias, com a indicação dos seus valores e dos
respectivos proprietários e ocupantes, as águas principais que banham o imóvel
e quaisquer outras informações que possam concorrer para facilitar a partilha.

Na ação de divisão também serão realizadas atividades de campo, necessárias

à delimitação do imóvel para posterior divisão.

Não só a delimitação, mas também a especificação das características do

imóvel será importante para que a divisão seja proporcional e justa, inclusive quanto aos
valores dos quinhões. Por isso a importância da indicação dos elementos apontados no
art. 590, incluindo as benfeitorias, que são necessários ao estabelecimento do justo valor.
 As partes podem indicar assistentes técnicos. Embora seja uma faculdade,
recomendo fortemente que tenha assistentes técnicos, porque imagine que no caso
prático de 5 irmãos que possuem uma gleba de 100 hectares. Cada um tem sua fração
de 20% correto? Mas, na prática quando vai fazer a divisão se você respeitar os 20% em 1

hectares pode ser que alguém seja prejudicado.

Pense que enquanto um irmão recebera sua fração em local plano com acesso
à rodovia, o outro receberá sua fração em local íngreme de difícil acesso. Houve a divisão
proporcional em números absolutos, mas, é claro que os 20% de um irmão tem valor
comercial muito superior ao do outro.

Como você vai identificar isso? Com ajuda de um especialista!

COMO OS QUINHÕES SÃO DIVIDIDOS?

Art. 591. Todos os condôminos serão intimados a apresentar, dentro de 10

(dez) dias, os seus títulos, se ainda não o tiverem feito, e a formular os seus
pedidos sobre a constituição dos quinhões.

Todos os condôminos serão convocados a apresentar seus títulos e, inclusive,

a formular pedido sobre a forma de divisão, isto é, sobre a forma de constituição dos
respectivos quinhões.

Veja, que se pensarmos no exemplo dos 5 irmãos e dos 100 hectares, fica
fácil. É só juntar cópia da matrícula com registro do inventário onde atribui frações iguais
a todos.

Mas imagine, que na vida real nem tudo é bonitinho assim.

Vou dar 1 exemplo:

Exemplo 01 – imóvel de 100 hectares com 5 herdeiros, todos filhos de
Ermelina:
Luiz – 20%
Antônio – 20% 2

João – 20%
Eduardo – 20%
Maria – 20%
Antônio morre, mas deixa 3 herdeiros, então a situação ficaria assim:
Luiz – 20%
Antônio – 20%: Júlia: 6,66%, Pedro: 6,66%, Tiago: 6,66%
João – 20%
Eduardo – 20%
Maria – 20%
Morre também Maria com 4 herdeiros e o filho do Antônio de nome Tiago
que deixa 3 herdeiras, então a situação ficaria assim:
Luiz – 20%
Antônio – 20%: Júlia: 6,66%, Pedro: 6,66%, Tiago: 6,66%: Valentina: 2,22%,
Manoela: 2,22%, Lorena: 2,22%
João – 20%
Eduardo – 20%
Maria – 20% - Maria Julia: 5%, Maria clara: 5%, Mariana: 5% , Ana maria: 5%

Bom, não vamos complicar mais, mas no final temos um total de:

- 12 herdeiros

Sendo que os títulos de cada um deles ficou assim:

 - Luiz, João e Eduardo: permanecem com 20% e a forma de aquisição foi
sucessão hereditária advinda da herança de Ermelina;

- Júlia e Pedro com 6,66% cada e a forma de aquisição foi sucessão hereditária
3
advinda da herança de Antônio;

- Valentina, Manoela e Lorena: 2,22% cada e a forma de aquisição foi sucessão

hereditária advinda da herança de Tiago;

- Maria Julia, Maria Clara, Mariana e Ana Maria com 5% cada e a forma de
aquisição foi sucessão hereditária advinda da herança de Maria;

(Obs.: Eu ainda fui legal que aqui não houve venda para terceiros em frações mínimas tais

como 1,32%, 3,14% e assim por diante.)

Então veja que temos aí vários títulos diferentes que deram origem a divisões
desiguais para cada coproprietário.

Mas calma, não acabou não!

 Luiz, João e Eduardo (20%) já edificaram no local, mas não chegaram a
ocupar 20% cada um sobre o terreno.
 Júlia e Pedro (6,66%) bem como Valentina, Manoela e Lorena (2,22%)
nunca foram até o local
 Maria Julia, Maria Clara, Mariana e Ana Maria (5%) querem vender seus
quinhões porque não querem mais ficar em condomínio, inclusive
foram elas que propuseram a ação.
Temos então:
Os herdeiros de 20% que acabaram limitando a forma de divisão da gleba
porque já construíram, a galera dos 6,66% e dos 2,22% que não sabem nem
por onde começar a defender seus direitos e a turma das Marias com 5% que
 tem interesse em ficar com uma localização boa na gleba para poderem fazer
uma boa venda.
Vocês percebem como na vida real as proporções são quebradas, os interesses
são diversos? 4

TUDO ISSO PARA falar sobre como as partes vão formular os seus pedidos
de interesse na constituição dos seus quinhões. Você realmente acha que dá pra fazer
isso de maneira justa sem um profissional que possa avaliar a gleba e te indicar qual a
melhor área para escolha, para dizer que vale a pena reduzir o percentual do quinhão
do seu cliente mas pegar uma parte super boa... Não dá!

Art. 592. O juiz ouvirá as partes no prazo comum de 15 (quinze) dias.

§ 1º Não havendo impugnação, o juiz determinará a divisão geodésica do
imóvel.
§ 2º Havendo impugnação, o juiz proferirá, no prazo de 10 (dez) dias,
decisão sobre os pedidos e os títulos que devam ser atendidos na formação dos
quinhões.

É muito importante este momento processual, pois se não houver

impugnação, a primeira fase será encerrada e não será possível reabrir a discussão, no
futuro, ou seja, na fase subsequente, sobre a forma de divisão dos quinhões.

Se houver alguma impugnação, caberá ao juiz decidir sobre o direito de cada

um dos condôminos em receber uma quota-parte do imóvel.

A duplicidade da ação permite, a qualquer condômino, além da apresentação

de seu título, que formule pedido em relação à constituição dos quinhões. Não é o caso
de reconvenção.
 Assim, a sentença da primeira fase, em caso de procedência da ação,
determina a divisão geodésica do imóvel, bem como decide sobre as pretensões dos
condôminos.
5

Art. 593. Se qualquer linha do perímetro atingir benfeitorias permanentes

dos confinantes feitas há mais de 1 (um) ano, serão elas respeitadas, bem
como os terrenos onde estiverem, os quais não se computarão na área
dividenda.

A intenção do artigo é não incluir dentro da área a ser dividida, bem imóvel
de terceiros construídos a mais de um ano.
Isso porque, se isso acontecer, fatalmente o terceiro irá demandar aquele que
ficou com aquele trecho de terra para resolver a situação.

Seria injusto que alguns consortes receberiam quinhões livres e

desembaraçados, enquanto outros se sujeitariam ao risco de enfrentar os problemas
existentes com o confinante.

Neste caso não significa que os coproprietários da área dividenda

abandonarão/perderão essa área para o vizinho confrontante, significa apenas que eles
partilharão a área livre e desembaraçada, permanecendo todos eles ainda proprietários
da área invadida pelo vizinho, e, poderão reivindicar a área de volta, pedir
indenização em dinheiro e etc.

Art. 594. Os confinantes do imóvel dividendo podem demandar a

restituição dos terrenos que lhes tenham sido usurpados.
 § 1º Serão citados para a ação todos os condôminos, se a sentença
homologatória da divisão ainda não houver transitado em julgado, e todos os
quinhoeiros dos terrenos vindicados, se a ação for proposta posteriormente.
§ 2º Nesse último caso terão os quinhoeiros o direito, pela mesma sentença
que os obrigar à restituição, a haver dos outros condôminos do processo divisório 6

ou de seus sucessores a título universal a composição pecuniária proporcional ao

desfalque sofrido.

Os confinantes da área a ser dividida, se tiverem parte de suas áreas

“usurpadas”, poderão pedir restituição.

Serão duas possibilidades:

1ª – quando a sentença homologatória de divisão ainda não tiver transitado

em julgado: serão citados todos os condôminos;

2ª – quando já transitou em julgado: serão citados todos os quinhoeiros dos

terrenos divididos;

Se for a 2ª opção, os quinhoeiros terão direito na mesma sentença que obrigar

a devolução aos confinantes, a reclamar dos outros condôminos do processo divisório a
composição pecuniária proporcional ao desfalque sofrido.

Na primeira opção, a devolução ocorre, e redistribui-se o que sobrou.

Na segunda as áreas já estão divididas com matrículas próprias muito

provavelmente, então aquele que devolveu a área ao confinante, ficou com uma área
menor do que deveria correto? Então ele poderá cobrar dos demais uma indenização
proporcional ao percentual de desfalque.

Deve ser considerado como inerente à ação eventual pedido de restituição de

área indevidamente ocupada por outro condômino, especialmente após a divisão.
 A duplicidade da ação também permite que aquele que foi citado para a
demanda formule pedido, na própria contestação, de divisão diversa da proposta pelo
autor.
7
Na ação de divisão também é inerente a formação de litisconsórcio passivo
necessário no polo passivo da relação processual. O litisconsórcio, no caso, envolve todos
os condôminos.

Art. 595. Os peritos proporão, em laudo fundamentado, a forma da divisão,

devendo consultar, quanto possível, a comodidade das partes, respeitar, para
adjudicação a cada condômino, a preferência dos terrenos contíguos às suas
residências e benfeitorias e evitar o retalhamento dos quinhões em glebas
separadas.

Art. 596. Ouvidas as partes, no prazo comum de 15 (quinze) dias, sobre o

cálculo e o plano da divisão, o juiz deliberará a partilha.
Parágrafo único. Em cumprimento dessa decisão, o perito procederá à
demarcação dos quinhões, observando, além do disposto nos arts. 584 e 585, as
seguintes regras:
I – As benfeitorias comuns que não comportarem divisão cômoda serão
adjudicadas a um dos condôminos mediante compensação;
II – Instituir-se-ão as servidões que forem indispensáveis em favor de uns
quinhões sobre os outros, incluindo o respectivo valor no orçamento para que,
não se tratando de servidões naturais, seja compensado o condômino
aquinhoado com o prédio serviente;
III – As benfeitorias particulares dos condôminos que excederem à área a
que têm direito serão adjudicadas ao quinhoeiro vizinho mediante reposição;
IV – Se outra coisa não acordarem as partes, as compensações e as
reposições serão feitas em dinheiro.
 O procedimento, assim como ocorre na ação de demarcação, também é
escalonado. Primeiro deve ser definido o direito à divisão e a sua possibilidade. Na
primeira decisão, cabe ao juiz se pronunciar sobre os pedidos de divisão e analisar os
títulos que devem ser atendidos na formação dos quinhões. Depois, é o momento de se 8

elaborar o plano de divisão, considerando que este é o grande objetivo da ação. A

descrição geodésica completa é fundamental.

Art. 597. Terminados os trabalhos e desenhados na planta os quinhões e

as servidões aparentes, o perito organizará o memorial descritivo.
§ 1º Cumprido o disposto no art. 586, o escrivão, em seguida, lavrará o
auto de divisão, acompanhado de uma folha de pagamento para cada
condômino.
§ 2º Assinado o auto pelo juiz e pelo perito, será proferida sentença
homologatória da divisão.
§ 3º O auto conterá:
I – A confinação e a extensão superficial do imóvel;
II – A classificação das terras com o cálculo das áreas de cada consorte e
com a respectiva avaliação ou, quando a homogeneidade das terras não
determinar diversidade de valores, a avaliação do imóvel na sua integridade;
III – O valor e a quantidade geométrica que couber a cada condômino,
declarando-se as reduções e as compensações resultantes da diversidade de
valores das glebas componentes de cada quinhão.
§ 4º Cada folha de pagamento conterá:
I – A descrição das linhas divisórias do quinhão, mencionadas as
confinantes;
II – A relação das benfeitorias e das culturas do próprio quinhoeiro e das
que lhe foram adjudicadas por serem comuns ou mediante compensação;
III – a declaração das servidões instituídas, especificados os lugares, a
extensão e o modo de exercício.
 A elaboração do memorial descritivo e do auto de divisão é fundamental.
Afinal, será proferida sentença homologatória da divisão na segunda fase do
procedimento. A mais completa e detalhada descrição é fundamental, inclusive, para se
evitar, no registro imobiliário, seja suscitada dúvida. 9

“A sentença de dissolução de condomínio é somente declaratória da

propriedade (CC/1916, art. 631). No entanto, sua eficácia ‘erga omnes’ depende de
transcrição (CC/1916, art. 530, I c/c art. 532, I). Antes deste registro imobiliário, o domínio
individual é oponível apenas entre os demais coproprietários”.

Art. 598. Aplica-se às divisões o disposto nos arts. 575 a 578.

6. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO

“Alienação Judicial de Coisa Comum Indivisível” = Extinção de Condomínio”

Código de Processo Civil

CAPÍTULO XV - DOS PROCEDIMENTOS DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA
Seção I - Disposições Gerais
Art. 719. Quando este Código não estabelecer procedimento especial,
regem os procedimentos de jurisdição voluntária as disposições constantes desta
Seção

Art. 725. Processar-se-á na forma estabelecida nesta Seção o pedido de: IV

– alienação, locação e administração da coisa comum;
 Quando não houver acordo entre os coproprietários de um mesmo bem
imóvel, a intervenção judicial para a solução pode ser requerida por um deles, para que
o juiz adote a deliberação mais conveniente ao interesse de todos.
0
A rigor, não se trata de um procedimento voluntário, pois se não há consenso,
certamente a questão envolverá conflito.

Às vezes, porém, o recurso à medida judicial se dá apenas em face da falta

de consenso em torno da alienação extrajudicial, não havendo contraditório sobre a
dissolução do condomínio; propriamente dita. Portanto, o procedimento, se não houver
contestação, conservará o caráter de jurisdição voluntária.

Veja que o problema das partes será em definir se um vai comprar a parte do
outro para a finalidade de que apenas um seja proprietário do todo acabando a situação
de copropriedade, quanto vai pagar, se vai vender a terceiros e demais situações ao
modo de como extinguir e não SE VAI extinguir a relação.

Então como será a estrutura desta ação já que ela ficou dentro da seção
de jurisdição voluntária e não contenciosa ou dos procedimentos especiais?

01) Petição inicial com toda documentação necessária

02) Citação dos interessados e do ministério público se necessário
(quando a lei determinar e nos casos do art. 178 do código de processo civil)
03) Prazo de 15 dias para impugnar ou não
04) Audiência da fazenda pública se houver interesse dela
05) Sentença em 10 dias (art. 723 do código de processo civil)

ARBITRAMENTO DE ALUGUEL C.C. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. Controvérsia

recursal quanto ao pagamento dos aluguéis à autora, em razão da utilização
exclusiva do imóvel por parte do réu, bem como em relação à proporção a ser
 destinada a cada litigante por ocasião da venda judicial do bem. Hipótese em
que restou comprovado que o apelante vem usufruindo integralmente do imóvel.
Apelada tem direito ao recebimento dos aluguéis, nos termos do artigo 1319 do
Código Civil. Locativos devidos que deverão ser aferidos com base no percentual
do imóvel que caberá à autora. Despesas de IPTU deverão ser pagas 1

integralmente pelo requerido, que detém a posse exclusiva do bem. Produto

proveniente de futura venda do imóvel não deverá ser partilhado igualmente
entre as partes. Recorrida tem direito a apenas à metade do valor quitado até a
dissolução da sociedade conjugal. Sentença reformada em parte. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO. APELAÇÃO CÍVEL Nº 1007146-95.2019.8.26.0071

7. OLHA A VIDA REAL AÍ PESSOAL

Olha o tanto de coisa sendo discutida nessa ação:

E M E N T A – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE

FAZER C/C DEMARCATÓRIA, DIVISÓRIA, EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO,
PERDAS E DANOS E PAGAMENTO DE TAXA DE OCUPAÇÃO – ADJUDICAÇÃO
DE FRAÇÃO DE ÁREA RURAL – REGULARIZAÇÃO – IDENTIFICAÇÃO
GEODÉSICA – PONTO DE PARTIDA DAS PRETENSÕES SUCESSIVAS DE
DEMARCAÇÃO/DIVISÃO, EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO E TRANSMISSÃO DE
DOMÍNIO – CONDIÇÕES DA AÇÃO PRESENTES – RECURSO AO QUAL SE NEGA
PROVIMENTO. As condições de ação são averiguáveis in status assertionis. A
narrativa dos fatos na inicial possibilita o julgador a convencer-se do
preenchimento de tais requisitos. É o que ocorreu na espécie. Impedido os
agravados, pelos agravantes, de identificar geodesicamente a área que adjudicou,
presente está a necessidade + utilidade da intervenção judicial para que aqueles
a realizem e, a partir de então, promovam a demarcação, divisão, extinção de
condomínio e a transmissão de domínio do imóvel rural adquirido.
(TJ-MS - AI: 14057009820198120000 MS 1405700-98.2019.8.12.0000,
Relator: Des. Luiz Tadeu Barbosa Silva, Data de Julgamento: 10/07/2019, 4ª
Câmara Cível, Data de Publicação: 11/07/2019)

Boa sorte e bons estudos!

 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

THEODORO JUNIOR, Humberto. Curso de direito processual civil. Rio de Janeiro:

Forense, 2018.

NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Manual de direito processual civil. Salvador:

JusPODIVM, 2016.

GONÇALVES, Marcus Vinicius Rios. Direito processual civil esquematizado. São

Paulo: Saraiva, 2020.

TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil. São Paulo: Método, 2020.

FIGUEIREDO, Simone Diogo CArvalho (coord.). Novo código de processo civil

anotado e comparado para concursos. São Paulo: Saraiva, 2015.

https://mundogeo.com/2014/09/10/utilizacao-do-georreferenciamento-em-
imoveis-rurais-da-regiao-oeste-da-bahia/