CONDOMÍNIO

Prof. Danilo Melo

qCONCEITO DE CONDOMÍNIO: Ocorre quando mais de uma pessoa tiver direito de propriedade sobre um bem ao mesmo tempo. q -O condomínio  ocorre quando existe um domínio de mais de uma pessoa simultaneamente de um determinado bem, ou partes de um bem. -Todas as pessoas envolvidas têm igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes. Sendo assim, o poder jurídico atribuído a todos na sua integralidade. Cada condômino tem assegurada uma fração, ou quota da coisa.

qCLASSIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO q •Convencional §Quanto a origem •Eventual •Legal •Quanto ao objeto (parte do bem) § §Quanto a necessidade tempo) Permanente -Universal (todo o bem) -Particular

- Ordinário (certo lapso de -

§Quanto a forma

- pro diviso

-pro indiviso

§Condomínio convencional ou voluntário: resulta de acordo das partes que colocam um bem em comum estabelecendo a quota de cada proprietário.

Art. 1.315 Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

§ §Condomínio legal. § §Condomínio pro diviso: Ocorre quando cada comproprietário tem parte certa e determinada do bem. cercas. o bem tem divisibilidade. incidente ou fortuito: Decorre de razões alheias as vontades dos condôminos. pareces. necessário ou forçado: Quando deriva de imposição de ordem jurídica. herança. Ex.§Condomínio eventual. Exp. Ex. § §Condomínio pro indiviso: ocorre quando todos os comunheiros permanecem na indivisão § § § . Edifício. Doação em comum . muros.

sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão. -Não pode usar livremente. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação.qDIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS: q 1) Cada condômino pode usar a coisa conforme seu destino e sobre ela exercer seus direito. 1. -Não pode excluir os demais condôminos. defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal. Art. reivindicá-la de terceiro.314. ou gravá-la. .

1. desde que. e a suportar os ônus a que estiver sujeita.315. Parágrafo único. . não impeça que os demais condôminos possam também exercer o seu direito. (caso não pague pode ser cobrado Procedimento sumario ou juizado) - judicialmente.-Conclusão: O condômino pode usar o bem de acordo com sua destinação. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos. . O condômino é obrigado. a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa.Art. na proporção de sua parte.

504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos. Prazo decadencial a partir do conhecimento da venda . Art.VER JURISPRUDENCIA 1 2) Cada condômino pode alienar sua parte respeitando a preferência dos demais condôminos. se outro consorte a quiser. a quem não se der conhecimento da venda. haver para si a parte vendida a estranhos. se o requerer no prazo de cento e oitenta dias. tanto por tanto. sob pena de decadência. O condômino. depositando o preço. poderá.

Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos. obrigam o contratante. 1. 1. Art.317. e durante ela. sem se discriminar a parte de cada um na obrigação. 1.3) Art. mas terá este ação regressiva contra os demais. nem se estipular solidariedade. Art. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum. . As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão. entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.320. respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.318.

1. O condômino tem preferência na locação. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum. 1. independente do consenso dos demais. .314 Parágrafo único. poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios. Art. Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa. nem dar posse.4) Pode cada condômino reivindicar de terceiro a coisa comum. sem o consenso dos outros.199. uso ou gozo dela a estranhos. contanto que não excluam os dos outros compossuidores. Art.

322. na venda. e. . preferindo-se. e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só. 1. incapacidade ou desentendimento entre os condôminos o bem pode ser vendido. e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas. Quando a coisa for indivisível. em condições iguais de oferta. não as havendo. o de quinhão maior. Art. será vendida e repartido o apurado. indenizando os outros. alugado ou administrado.qDA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO q -Ocorrendo ausência. o condômino ao estranho.

resolvendo alugá-la. . 1. escolherá o administrador. § 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta. § 1o As deliberações serão obrigatórias. ouvidos os outros. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum. que poderá ser estranho ao condomínio. 1. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões. § 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão. preferir-se-á. Art.323. decidirá o juiz. será este avaliado judicialmente. sendo tomadas por maioria absoluta.325. o condômino ao que não o é.Art. a requerimento de qualquer condômino. em condições iguais.

324. serão partilhados na proporção dos quinhões.326. não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade. Obs. Art. 1. Os frutos da coisa comum. 1. Art.Em caso de se escolher um administrador tudo que for feito por ele obrigará os demais. Pode ser um terceiro. . O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

.§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos. suscetível de prorrogação ulterior.qExtinção do condomínio: q Embora haja casos em que o condomínio tenha duração indefinida. se tratar de bem divisível o condomínio é transitório tendo como causas de extinção: 1.

.Se se convencionar a indivisão por prazo superior a cinco anos o prazo será reduzido para cinco anos. 1320 § 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador. 3.2-Se a divisão for condição estabelecida pelo doador não pode exceder 5 anos Art.

A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum. § 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem.4. Art. pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo. . 1. respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.A ação divisória é imprescritível.320.

embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado . O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes. cercas. muro. . valas ou valados. valado ou cerca do vizinho. Art. 1. MUROS E VALAS §É o estado permanente de indivisão. protegido pela lei. como uma meio de segurança.qCONDOMÍNIO POR MEAÇÃO DE PAREDES. tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede.328. em razão da utilidade comum que representa aos vizinhos. muros.

329.330. . Tem-se entendido que é possível elevar o muro quando qualquer um dos vizinhos tiver interesse aplicando as mesmas regras supras.Art. será este arbitrado por peritos. se o vizinho construir um muro com detalhes em granito de custo elevado só pode cobrar do confinante a metade de uma obra comum. a expensas de ambos os confinantes. enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar. 1. cerca ou qualquer outra obra divisória. 1. nenhum uso poderá fazer na parede. Obs: A obrigação é de custear metade de uma obra normal. muro. Art. Qualquer que seja o valor da meação. vala. Não convindo os dois no preço da obra.

seculo XX. incentivado pela com um crescimento após a I crise de habitação. 3-Facilitar a obtenção da casa própria. 4-Fixar os trabalhadores próximos ao local de trabalho. § § § . 1-Aproveitar melhor os espaços 2-Tornar mais Econômica a edificação. para combater o alto custo de vida.qCONDOMÍNIO EDILÍCIO OU q §Origem: A partir do revolução industrial e Guerra Mundial diante da § Teve como objetivo EM EDIFICIO.

escritórios.§Se caracteriza principalmente por ter uma parte de uso exclusivo e outra forçadamente de uso comum: § §Art. com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns. sujeitam-se a propriedade exclusiva. lojas. salas. 1. partes que são propriedade exclusiva. § § 1o As partes suscetíveis de utilização independente. sobrelojas ou abrigos para veículos. . em edificações. tais como apartamentos. podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. Pode haver. e partes que são propriedade comum dos condôminos.331.

não podendo ser alienados separadamente. esgoto.§ 2o O solo. o telhado. a rede geral de distribuição de água. salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. ou divididos. gás e eletricidade. . a estrutura do prédio. § 5o O terraço de cobertura é parte comum. § 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. a calefação e refrigeração centrais. e as demais partes comuns. inclusive o acesso ao logradouro público. são utilizados em comum pelos condôminos.

.Para efeitos tributários cada unidade é tratada como prédio isolado. podendo ser usada por um condômino por vez. devendo o critério ser fixado na convenção de condomínio.ATENÇÃO: 1. quadra de tênis) podem ter restrições. Obs: O condomínio edilício tem personalidade jurídica reconhecida.Algumas áreas de uso comum (salão de festas. 2.

além do disposto em lei especial: I .a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento. . devendo constar daquele ato. II .332. relativamente ao terreno e partes comuns.o fim a que as unidades se destinam. registrado no Cartório de Registro de Imóveis. estremadas uma das outras e das partes comuns.a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade.qCONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO q Art. III . 1.

Para ser oponível contra terceiros. dois terços das frações ideais e torna-se. 1. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de. a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. no mínimo. obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades. Art. ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.ATENÇÃO: A sumula 260 do STJ: A convenção de condomínio aprovada.333. desde logo. . é eficaz para regular as relações entre os condôminos. ainda que sem registro.

II .sua forma de administração. V . ..as sanções a que estão sujeitos os condôminos.a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações.. ou possuidores.o regimento interno.)a convenção determinará: I . IV .334. (. III .Art. 1.a competência das assembléias.

. O quorum para alteração do regimento interno pode ser livremente fixado pela convenção.-A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

II .Art. e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores. III . 1. . conforme a sua destinação. São direitos do condômino: I .votar nas deliberações participar.335.usar das partes comuns.usar. fruir e livremente dispor das suas unidades. da assembléia e delas Atenção: O direito do condômino a garagem é direito real passível dos remédios possessórios. estando quite.

336.não alterar a forma e a cor da fachada. III .não realizar obras que comprometam a segurança da edificação. São deveres do condômino: I . salvo disposição em contrário na convenção.Art. ou aos bons costumes.dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação. IV . 1.  II .contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais. salubridade e segurança dos possuidores. (ver jurisprudência e petição inicial) . e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego. das partes e esquadrias externas.

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou. os de um por cento ao mês e multa de até dois por cen to sobre o débito. não havendo disposição expressa . independentemente das perdas e danos que se apurarem. § 2o O condômino. pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção. que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV. por dois terços no mínimo dos condôminos restantes . não sendo previstos. . caberá à assembléia geral . não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais. deliberar sobre a cobrança da multa .

Art. gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores. por seu reiterado comportamento anti . que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá. independentemente das perdas e danos que se apurem. . Parágrafo único.social. por deliberação de três quartos dos condôminos restantes. 1337. poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais. conforme a gravidade das faltas e a reiteração. O condômino. ou possuidor. até ulterior deliberação da assembléia. ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais. O condômino ou possuidor que.

Art.338. pelo síndico. independentemente de autorização. condôminos.se úteis. e. . de voto da maioria dos condôminos. qualquer dos condôminos a estranhos.se voluptuárias. § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas. em condições iguais. em caso de omissão ou impedimento deste. 1. por qualquer condômino. 1. de voto de dois terços dos II . Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos. A realização de obras no condomínio depende: I . Art. entre todos. preferir-se-á. ou. os possuidores.341.

ou. por qualquer dos condôminos. em caso de omissão ou impedimento deste. § 3o Não sendo urgentes. especialmente convocada pelo síndico. embora de interesse comum. as obras ou reparos necessários. não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza. que deverá ser convocada imediatamente. somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia. o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia. determinada sua realização.§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas. . § 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar. que importarem em despesas excessivas.

em acréscimo às já existentes.345. . das partes próprias. destinado a conter novas unidades imobiliárias. em partes comuns. A realização de obras.343. não sendo permitidas construções. A construção de outro pavimento. 1. 1. depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante. ou comuns. Art. no solo comum.342.Art. em relação ao condomínio. a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização. suscetíveis de prejudicar a utilização. Art. depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. 1. de outro edifício. inclusive multas e juros moratórios. ou. por qualquer dos condôminos. nas partes comuns.

total ou parcial. pelo prazo de dois anos. podendo renovar-se.Art. Essa escolha pode recais sobre qualquer um dos condôminos ou sobre terceiro. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição. .346. para administrar o condomínio. defendendo seus interesses comuns. qDO SÍNDICO q Conceito: É a pessoa eleita pela assembléia. 1.

os atos necessários à defesa dos interesses comuns. 1.348. praticando. de interesse do condomínio.convocar a assembléia dos condôminos. II . III .cumprir e fazer cumprir a convenção.Art. o regimento interno e as determinações da assembléia. . IV . Compete ao síndico: I . o condomínio.dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo. em juízo ou fora dele. ativa e passivamente.representar.

cobrar dos condôminos as suas contribuições. IX . . anualmente e quando exigidas.elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano.realizar o seguro da edificação. bem como impor e cobrar as multas devidas. VIII .prestar contas à assembléia. VI .V .diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores. VII .

salvo disposição em contrário da convenção. ou não administrar convenientemente o condomínio. especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente. .349. mediante aprovação da assembléia. em lugar do síndico. § 2o O síndico pode transferir a outrem. os poderes de representação ou as funções administrativas. não prestar contas. Art. em poderes de representação. pelo voto da maioria absoluta de seus membros . destituir o síndico que praticar irregularidades.§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa. 1. total ou parcialmente. A assembléia. poderá.

a requerimento de qualquer condômino. 1. reunião da assembléia dos condôminos.Art. § 2o Se a assembléia não se reunir. as contribuições dos condôminos e a prestação de contas. na forma prevista na convenção. um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. o juiz decidirá. anualmente. . § 1o Se o síndico não convocar a assembléia. a fim de aprovar o orçamento das despesas. e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.350. Convocará o síndico.

Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino. ou da unidade imobiliária. a mudança da destinação do edifício. em primeira convocação.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção.352. Salvo quando exigido quorum especial. 1. 1.Art. as deliberações da assembléia serão tomadas. salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. Parágrafo único. . depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos Art. por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Art. 1.353. 1. Art. a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes.355. 1. eleitos pela assembléia. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.356. 1. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. composto de três membros. Em segunda convocação. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal. salvo quando exigido quorum especial.354. Art. por prazo não superior a dois anos. .Art.

1. mediante avaliação judicial. ou venda.357. § 2o Realizada a venda. ( da mesma forma na desapropriação). o condômino ao estranho. . em que se preferirá. os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução. poderá o condômino eximirse do pagamento das despesas respectivas. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída.Art. em condições iguais de oferta. alienando os seus direitos a outros condôminos. § 1o Deliberada a reconstrução. será repartido o apurado entre os condôminos. ou ameace ruína. por votos que representem metade mais uma das frações ideais. proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Fontes: Diniz. Editora Saraiva. Código Civil Anotado. Editora Saraiva. . 4 Edição. Maria Helena. Curso de Direito Civil-Direito das Coisas. São Paulo. 9 Edição. Editora Forense. Diniz. Rio de Janeiro. Paulo. 2010. Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro-Direito das Coisas. 2003. 25 Edição. São Paulo. 2010. Nader.

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