AULAS 33 A 36

Locação de coisas
(Art. 565 a 578)

• TÃO IMPORTANTE QUANTO A COMPRA E VENDA

• CONCEITO

Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por
tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa
retribuição.

LOCADOR – OBJETO DA LOCAÇÃO – LOCATÁRIO

• LOCAÇÃO DE COISAS (CÓDIGO CIVIL) E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS (LEI

8.245/1991)

• ELEMENTOS ESSENCIAIS:

o Partes

 Locador não precisa ser o dono

 Não altera propriedade
 Possibilidade de sublocação

Lei 8.245/91

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou

parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

o Tempo: sempre temporário.

 Prazo determinado
 Prazo indeterminado
Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo
estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem
oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel,
mas sem prazo determinado.

 Boa-fé x má-fé
 Denúncia vazia
Lei 8.245/91

Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante

aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

 E se o locatário não devolver?

Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver
em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela
venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.

Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o

juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade.

 Aluguel-pena
 Atenção à condição puramente potestativa x meramente
potestativa.

o Coisa

 Móvel ou imóvel
 Infungível (insubstituível)
 Inconsumíveis

o Retribuição

 Preço, aluguel ou renda

 Definida pelas partes, por arbitramento ou ato
administrativo, ou licitação)
Lei 8.245/91

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda

estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de

reajustes previstos na legislação específica.

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem
como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência
do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial
do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não
poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Decreto-Lei 9.760/1946

Art. 95. Os imóveis da União não aplicados em serviço público e que não forem
utilizados nos fins previstos nos itens I e II do art. 86, poderão ser alugados a
quaisquer interessados.

Parágrafo único. A locação se fará, em concorrência pública e pelo maior prêço

oferecido, na base mínima do valor locativo fixado.

• CLASSIFICAÇÃO

o Típico e nominado
o Bilateral
o Oneroso
o Comutativo
o Consensual e não solene
o De duração
o Principal
 • MODALIDADES

o Coisas móveis
o Imobiliária rural (arrendamento)
o Imobiliária residencial
o Imobiliária comercial
o Temporada
o Vagas de garagem
o Espaço de publicidade
o Apart-hotel
o Arrendamento mercantil (leasing)

• ALIENAÇÃO DA COISA DURANTE O ALUGUEL

Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará
obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua
vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

§ 1º. O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do

domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da
respectiva circunscrição, quando imóvel.

o Requisitos para efeito erga omnes

 Conter cláusula de vigência

 Estar registrado

§ 2º. Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja

obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão
observado o prazo de noventa dias após a notificação.

Lei 8.245/91

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar

o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação
for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de
alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

 Preferência do locatário (art. 27, Lei Inquilinato)

 • CONTEÚDO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO (DIREITOS E OBRIGAÇÕES)

DEVERES
Entregar a coisa art. 566, I
LOCADOR

Manter o estado da coisa durante contrato art. 566, I, c/c art. 567
Garantir uso pacífico da coisa art. 568
Respeitar a vigência do prazo determinado art. 571

Utilizar a coisa para os fins contratados art. 569, I, c/c art. 570
LOCATÁRIO

Tratar a coisa como sua art. 569, I

Pagar pontualmente art. 569, II
Informar turbações ao locador art. 569, III
Restituir a coisa no estado recebido art. 569, IV

• INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS

Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção,

no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas
houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.

o Direito de retenção
Prerrogativa (direito) de o credor manter o bem do devedor sob sua posse direta,
até que este cumpra a prestação a que está obrigado.

• EXTINÇÃO DO CONTRATO

Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento

não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as
perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão
pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.

Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for

ressarcido.

Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo
estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem
oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel,
mas sem prazo determinado.

o Término do prazo determinado

o Notificação com aviso prévio no prazo indeterminado
o Comum acordo
o Aquisição do bem por terceiros
o Infração contratual

Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende
de interpelação judicial.

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato,
se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos,
indenização por perdas e danos.

A morte não gera a extinção do contrato por prazo determinado:

Art. 577. Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a

locação por tempo determinado.