TEMA 3.

CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
 CONCEPTO

El arrendamiento es un contrato en virtud del cual el

arrendador se obliga a ceder temporalmente a favor del
arrendatario el uso del bien a cambio de una renta convenida.

El Código Civil actual adopta un sistema

Naturaleza intermedio, pues es un derecho personal y
jurídica un derecho real.
 CARACTERES JURÍDICOS

 Típico

 Principal

 Con prestaciones recíprocas

 Oneroso
Caracteres
 Conmutativo

 De tracto sucesivo

 Consensual

 Sujeto a la libertad de forma

 SUJETOS Y CAPACIDAD

Los sujetos del contrato de arrendamiento son: (i) el

arrendador o locador que generalmente es el dueño del bien o
persona con facultades para dar e arrendamiento y, (ii) el
arrendatario, locatario o inquilino que no es más que la
persona que toma posesión del bien arrendado, que lo usa o
disfruta en forma temporal a cambio de una merced conductiva
o renta convenida.

El propietario del bien

El administrador judicial del bien

Los menores capacitados por matrimonio o por obtener título

Personas oficial que los autorice para ejercer una profesión u oficio.
facultadas
Los padres que ejercen la patria potestad
para arrendar
Los tutores necesitan de autorización judicial concedida
previa audiencia pública

El curador de bienes, sólo podrá arrendar los bienes del

incapaz, si justifica su necesidad o utilidad.
 Capacidad para tomar en
arrendamiento
Por regla general no existe limitación o impedimento alguno

• Respecto a la capacidad de las personas para tomar en

arrendamiento un bien determinado o un conjunto de ellos,
excepto si se tratara de personas absolutamente
incapacitadas para ello.

• Sin embargo, algunas personas están impedidas de tomar en

arrendamiento determinados bienes en función a la relación
que tienen con los mismos, por eso el 1668º señala, que no
pueden tomar en arrendamiento:
• El administrador respecto de los bienes que administra
 Las personas que están impedidas por ley (funcionarios
públicos)
 Por mandato de la ley el copropietario de un bien
indiviso no puede arrendarlo sin el consentimiento de
los demás copartícipes; pero, si lo hiciera, el
Arrendamiento arrendamiento es sólo válido si los demás
de bien indiviso copropietarios lo ratifican expresa o tácitamente, por la
sencilla razón, de que ningún condueño tiene derecho
exclusivo para entregar en arrendamiento un bien que
pertenece a varias personas por cuotas ideales.

 CUANDO SE ARRIENDA UN MISMO BIEN A DOS O MÁS PERSONAS,

EL ORDEN DE PREFERENCIA SERÁ EL SIGUIENTE:

a)En primer lugar, el arrendatario que de buena fe haya inscrito

primeramente su título en los registros públicos, lo que obliga a
celebrarlo por escritura pública.

b)Luego, en defecto de inscripción, la preferencia lo tiene el

arrendatario que haya empezado a poseer el bien, lo que supone
también la buena fe.
c)Por último, si ninguno ha empezado todavía a poseerlo, tiene
preferencia -en primer término- el arrendatario cuyo título conste de
 OBJETO DE LA PRESTACIÓN

El arrendamiento puede recaer, sobre toda clase de bienes sean

éstos corporales o incorporales, muebles o inmuebles e,
inclusive, conjuntos patrimoniales (establecimiento comercial o
industrial que incluya: planta física, instalaciones, mercaderías
maquinarias, útiles, razón social, enseñanza comercial, etc.),
siempre que sea posible su uso y con la única limitación de que
no sean fungibles o consumibles, pues existe el deber de la
restitución sin otra modificación que el de su desgaste natural.

Arrendamiento
de bienes futuros No existe inconveniente alguno en que la
prestación materia de la obligación creada por el
contrato trate sobre bienes futuros, caso en el
cual, queda sujeto a la condición suspensiva de
que el bien llegue a tener existencia.
 Arrendamiento de bienes
ajenos

Con gran frecuencia las personas arriendan

cosas cuyo dominio pertenecen a otros, en
muchos casos se trata de un acto perfectamente
normal y regular, como ocurre cuando se
concluye un contrato suscrito por el
representante legal o convencional del
propietario o cuando el arrendador tiene sobre la
cosa un derecho que le permite celebrar con
terceros contratos de arrendamiento.
 RENTA CONVENIDA

Viene a ser el otro elemento propio y esencial del contrato de

arrendamiento, que consiste en una contraprestación dineraria
que ejecuta el arrendatario a favor del arrendador por el uso
temporal del bien materia de arrendamiento.

La renta debe ser seria La renta debe ser cierta

Requisitos

La renta debe consistir

en una suma de dinero
 Ordinariamente la renta convenida se paga por
cuotas periódicas en forma diaria, mensual,
trimestral, semestral o anual y en moneda nacional, lo
Forma
que no impide que se pueda pactar en moneda
de pago extranjera sujetas a índices de reajuste automático
que fije el Banco Central de Reserva del Perú, ya por
adelantado o al vencimiento de cada período.

Es evidente que durante el plazo pactado del

arrendamiento, ninguna de las partes pueden
modificar unilateralmente la renta convenida. De
igual modo, será improcedente la modificación por la Modificación
sola voluntad del arrendador, cuando el arrendatario de la renta
permanezca en el uso del bien después de vencido el
plazo del contrato.
 DURACÍÓN O TEMPORALIDAD

Duración determinada Duración indeterminada

Arrendamiento

Por períodos forzosos y

voluntarios
 OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Obligación
Accesorios
de entregar Presunción de

el bien
buen estado

Tiempo Estado del bien

Lugar

Mantener al arrendatario en el uso del bien durante la

vigencia del contrato.

Obligaciones Realizar todas las reparaciones necesarias durante la

adicionales vigencia del contrato, salvo pacto distinto.

 Obligación de no realizar innovaciones.

 Caso de reparaciones del bien arrendado.

 OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el

destino que se le concedió en el contrato o al que pueda
presumirse de las circunstancias.

Pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenido y, a

falta de convenio, cada mes, en su domicilio

Obligaciones Pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en

principales beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan.

Dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación,

perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra
el bien.

Permitir al arrendador la inspección del bien por causas

justificadas, previo aviso de siete días.
 Efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la
ley o al contrato.

No hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público

o a las buenas costumbres.

No introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin

… mas asentimiento escrito del arrendador.
Obligaciones
No subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el
principales contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.

Devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del

contrato, sin más deterioro que el de su uso ordinario.

Cumplir las demás obligaciones que establezcan la ley o el

contrato.

DR. EDGARDO QUISPE VILLANUEVA

 Responsabilidad por pérdida y
deterioro del bien

Responsabilidad en Casos de Responsabilidad del

caso de pluralidad de responsabilidad arrendador ocupante
arrendatarios

Responsabilidad por pérdida o

deterioro de bienes asegurados
 SUBARRENDAMIENTO

Por el subarriendo, el arrendatario, el arrendador se obliga a

ceder temporalmente a un tercero el uso total o parcial del bien
arrendado a cambio de una renta con el asentimiento del
acreedor.

Es un subcontrato

Es un nuevo contrato

Es un contrato derivado

Caracteres
Es un contrato oneroso

Es un contrato de goce

Es un contrato de tracto sucesivo

 CESIÓN DE ARRENDAMIENTO

Ceder el arrendamiento es transmitir a otra persona, a título gratuito u

oneroso, los derechos y obligaciones que se tienen por efecto de un
contrato de arrendamiento en el cual el cedente es la parte arrendataria.
La diferencia con el subarrendamiento está en que mientras en el
subarrendamiento existen dos contratos de arrendamiento
superpuestos, en la cesión, es el mismo contrato de arrendamiento que
pasa de un arrendatario, a un nuevo arrendatario.

Es un contrato
Es un contrato Es un contrato
consensual trilateral
Caracteres

Gratuito u Intervención
oneroso del cedido

 La liberación del cedente o arrendatario

Efectos  La garantía de existencia y validez
 La garantía del tercero
 RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Falta de pago

Destino diferente del bien o

Falta de pago de la
acto contrario al orden público
nueva renta devengada
o a las buenas costumbres
Causales
de resolución

Subarriendo o cesión del Incumplimiento de obligaciones

arrendamiento contra pacto o derivadas del contrato
sin asentimiento del arrendador

El numeral 1698º dispone, que la resolución por falta de

Resolución por falta pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero en ningún
de pago de la renta caso procede, tratándose de casas habitación
comprendidas en leyes especiales, si no se ha cumplido
en casas habitación
por lo menos dos mensualidades y quince días.
 CONCLUSIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Conclusión de arrendamiento Arrendamiento de

de duración determinada duración indeterminada

No es necesario Es necesario aviso previo ya

aviso previo sea judicial o extrajudicial

Cuando el arrendador es vencido en juicio sobre

el derecho que tenía.

Otras causales  Con el fin de repararlo.

de conclusión
extrajudicial  Por destrucción total o pérdida del bien.

 En caso de expropiación.

 Por muerte del arrendatario.

 ARRENDAMIENTO FINANCIERO

Es una forma de arrendamiento en que una sociedad especializada

adquiere, a petición de su cliente, determinados bienes que le entrega a
éste en arrendamiento mediante el pago de una renta y con la opción,
del arrendatario, al vencimiento del plazo, de continuar con el contrato
en nuevas condiciones o de adquirir el dominio de dichos bienes.

Típico

Oneroso Principal

Constitutivo Complejo
Caracteres
jurídicos
Consensual De prestaciones
recíprocas

Tracto sucesivo y Traslativo del uso y

ejecución continuada disfrute del bien
 Elementos personales

Elementos reales Elementos Elementos formales

del contrato

Elementos especiales

El leasing El leasing
financiero Modalidades operativo

El leasing de retro o el lease back

 Operatividad
 Generalmente el arrendamiento financiero opera en tres etapas:

El industrial o usuario identifica al bien que requiere y solicita

a la sociedad de leasing que lo adquiera para entregárselo en
arriendo por un período determinado.

La sociedad de leasing adquiere el bien y lo entrega en

arriendo al usuario por un período determinado, irrevocable por
parte del arrendatario, durante el cual éste paga una renta que
se fija en función del valor del bien y con el objeto de ir
amortizando.

Al concluir el plazo estipulado, el usuario puede optar

libremente terminar el contrato y restituir el bien arrendado o
bien ejercer su derecho de opción consistente en prorrogar el
arrendamiento en nuevas condiciones o adquirir el dominio del
bien por un valor residual y determinado (o determinable) en el
contrato inicial.
Obligaciones a) Comprar el bien mueble o inmueble de
de la empresa acuerdo a las especificaciones y al proveedor
señalado en el contrato por la arrendataria.

arrendadora

b)Mantener a la arrendataria en el uso

de los bienes en el lugar, forma y
demás condiciones estipuladas en el
contrato.

c)Respetar la opción de compra a favor

de la arrendataria tanto respecto del
valor pactado como en cuanto al plazo
concedido para ejercitarla.
 Derechos a) Fijar las condiciones mínimas del
de la empresa seguro, que cubra los bienes contra los
arrendadora riesgos.

b) Pedir que el contrato de

arrendamiento financiero celebrado
mediante escritura pública, se inscriba
en la ficha o partida donde se
encuentre registrada la arrendataria.
c) Exigir la inmediata restitución del
bien materia de arrendamiento
financiero, cuando la arrendataria haya
incurrido en una causal de resolución
prevista en el contrato.

d) Tener acceso a los fondos

promocionales establecidos o que se
establezcan en el futuro, que puede
ser el BCR o cualquier otra institución
de crédito, así como las líneas de
intermediación actuales o futuras.
 Obligaciones de la arrendataria

a)Usar y disfrutar del bien según los términos del contrato celebrado entre las
partes.

b)Pagar las cuotas periódicas establecidas en el contrato de arrendamiento

financiero.

c)Cubrir los bienes materia de arrendamiento financiero mediante pólizas contra

riesgos susceptibles de afectarlos o destruirlos.

d)Responder del daño que pueda causar el bien, desde el momento en que
los recibe de la empresa locadora.

e)Devolver el bien al término final del plazo señalado, en el caso en que no ejercite la
opción de compra correspondiente.
 Obligaciones de la arrendataria

a)Señalar las especificaciones de los bienes materia de contrato y el proveedor de

los mismos.

b)Ejercer contra el proveedor las acciones pertinentes derivadas de los vicios y

daños de los bienes.

c)Gozar para los efectos de sus relaciones contractuales con el Estado, empresas de
derecho público, empresas estatales de derecho privado y empresas sometidas a
regímenes especiales, de los derechos y ventajas que le corresponderían si fuese
propietaria de los bienes que posea en arrendamiento financiero, salvo las
excepciones establecidas.
 EXTINCIÓN DEL CONTRATO

Vencido el plazo del contrato mencionado se

dará la terminación normal y se puede dar
cualquiera de estas dos situaciones: (i) el no
Normalmente ejercicio por parte de la arrendataria de la
opción de compra y, (ii) el ejercicio de la parte
arrendataria de la opción de compra

El arrendamiento financiero puede terminar de manera

inusual de la manera siguiente: (i) resolución por falta
de pago, cuando existe un atraso de más de dos
meses, en cuyo caso la empresa arrendadora podrá
demandar el pago de las cuotas vencidas, sus
intereses, costos gatos y demás obligaciones De manera
derivadas del contrato y, (ii) resolución expresa del anormal
contrato, en cuya situación la resolución se producirá
de pleno derecho cuando la parte interesada
comunique a la otra parte que quiere valerse de la
cláusula resolutoria expresa.