CONDOMÍNIO

- Determinado direito pode pertencer a vários indivíduos ao mesmo tempo, caso em

que se configura a comunhão. Se recair sobre um direito de propriedade tem-se o
condomínio ou compropriedade.
1. TEORIAS: Bonfante distribuiu as concepções teóricas que pretendem explicar o
conteúdo jurídico do condomínio em dois grupos:
a) Teoria da propriedade integral ou total, que vislumbra no condomínio um só
direito, de maneira que cada condômino tem direito à propriedade sobre toda a coisa,
sendo que o exercício desse direito é limitado pelos direitos dos demais consortes.
b) Teoria das propriedades plúrimas parciais, para a qual cada condômino é dono
apenas de sua parte ideal, havendo no condomínio diversas propriedades
intelectualmente parciais, cuja reunião é que daria origem ao condomínio. (Bonfante,
Corso di diritto romano, v. 2 apud DINIZ, Maria Helena. Direito das coisas. 34. ed. atual.
São Paulo: Saraiva, 2020. (Coleção Curso de Direito Civil Brasileiro). V. 4, p. 248).

• Código Civil Brasileiro: A posição do nosso Código Civil é a mesma da teoria da

propriedade integral, pois preconiza que cada consorte é proprietário da coisa toda,
delimitada pelos iguais direitos dos demais condôminos; já que se distribui entre todos
a utilidade econômica do bem e o direito de cada um dos consortes, em relação a
terceiro, abrange a totalidade dos poderes do domínio, podendo reivindicar de
terceiros a coisa toda e não apenas sua parte ideal. Entretanto, em suas relações
internas, o condômino vê seus direitos delimitados pelos dos demais consortes, na
medida de suas quotas, para que seja possível sua coexistência (DINIZ, Maria Helena.
Direito das coisas.
34. ed. atual. São Paulo: Saraiva, 2020. (Coleção Curso de Direito Civil Brasileiro). V. 4,
p. 248-249.

2. CONCEITO: Segundo Caio Mário da Silva Pereira, temos condomínio quando a mesma
coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma dela igual direito idealmente
sobre o todo e cada uma de suas partes. Cada consorte é proprietário da coisa toda,
delimitado pelos iguais direitos dos demais condôminos, na medida de suas quotas (Caio
Mário da Silva Pereira in Instituições de direito civil. Rio de Janeiro: Forense, 1978, p. 160).

3. CLASSIFICAÇÃO:
• Quanto à origem:
• Convencional ou voluntário: se resultar de acordo de vontade dos consortes.
• Incidente, fortuita ou eventual: quando vier a lume em razão de causas alheias à
vontade dos condôminos (herança deixada a vários herdeiros).
• Forçado ou legal: quando derivar de imposição de lei (condomínio em paredes, cercas,
muros e valas).

• Quanto ao objeto:
• Universal: se compreender a totalidade do bem, inclusive frutos e rendimentos.
• Particular: se se restringir a determinadas coisas ou efeitos, ficando livres os
demais, como ocorre no condomínio de paredes, de tapumes e de águas.

• Quanto à sua necessidade:

• Ordinário ou transitório: aquele que, oriundo ou não da convenção, vigora durante
um certo lapso de tempo ou enquanto não se lhe ponha termo, podendo cessar a
qualquer momento.
• Permanente: quando não pode extinguir-se em razão de lei ou de sua natureza
indivisível (condomínio forçado). Ex: paredes divisórias.

• Quanto à forma:
• Pro diviso: a comunhão existe juridicamente, mas não de fato, já que cada
comproprietário tem uma parte certa e determinada do bem (condomínio em
edifícios de apartamentos). Age como dono exclusivo da porção ocupada.
• Pro indiviso: a comunhão perdura de fato e de direito; todos os comunheiros
permanecem na indivisão, não se localizando no bem, que se mantém indiviso.

4. DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS:

• Quanto às suas relações internas:

• 1. CC, art. 1.314 e parágrafo único. Cada consorte pode usar livremente a coisa
conforme seu destino e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a
indivisão. Daí as responsabilidades que lhes decorrem dos arts. 1.315 e 1.319 do
Código Civil.
• 2. Cada condômino pode alhear a respectiva parte indivisa (CC, art. 1.314),
respeitando o direito preferencial reconhecido aos demais (CC, arts. 504, parágrafo
único, e 1.322 e parágrafo único).
• 3. Cada consorte tem direito de gravar a parte indivisa (CC, art. 1.314), sendo
evidente que não pode gravar a propriedade sob condomínio em sua totalidade sem o
consentimento dos outros condôminos (CC, art. 1.420, § 2º).
• 4. Se um dos consortes contrair dívida em proveito da comunhão responderá
pessoalmente pelo compromisso assumido, mas terá contra os demais ação regressiva
(CC, art. 1.318), e, se a dívida tiver sido contraída por todos, aplica-se o disposto no art.
1.317 do Código Civil.

• Quanto às suas relações externas:

• 1. Cada consorte pode reivindicar de terceiro coisa comum (CC, art. 1.314) e
pode defender sua posse contra outrem (CC, art. 1.199).
• 2. A nenhum condômino é lícito (CC, art. 1.314, parágrafo único), sem anuência
dos outros, dar posse, uso e gozo da propriedade a estranho. Pode pedir a retomada
de imóvel locado, desde que se configurem as circunstâncias legalmente previstas (CC,
art. 1.323).

5. ADMINISTRAÇÃO:
• Todos os consortes poderão usar da coisa, dentro dos limites de sua destinação
econômica, auferindo todas as vantagens sem prejuízo de qualquer deles. Se
impossível o uso do bem cabe a eles deliberar se deve ser vendido, alugado ou
administrado (CC, arts. 1.323, 1.324, 1.325 e 1.326).

6. EXTINÇÃO:
Divisão:
Em se tratando de condomínio ordinário, as partes podem exigir, a qualquer tempo,
sua divisão (CC, arts. 1.320 e 1.321). Essa divisão pode se: amigável, efetivando-se por
escritura pública quando todos os consortes forem maiores e capazes, ou judicial,
quando não houver acordo ou qualquer um deles for incapaz (CPC, arts. 588 e s.).
Venda:
a) Amigável: basta que um deles queira vender, venda esta que não se efetivará se
a unanimidade dos condôminos entender que não é conveniente (CC, art. 1.322, 1a
parte.)
b) Judicial: CC, art. 1.320, in fine, CPC, art. 730.
7. CONDOMÍNIOS ESPECIAIS:

a) Condomínios em paredes, cercas, muros e valas: CC, arts. 1.327, 1.297, § 1º,
1.328, 1.329 e 1.330; CPC, art. 1.063
Conceito: O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas é o estado
permanente de indivisão, protegido pela lei, em razão da utilidade comum que
apresenta aos vizinhos, como um meio de se manter a paz coletiva e a segurança (CC,
art. 1.327), sendo, por isso, um condomínio forçado ou necessário.
Segundo o artigo 1.297, § 1º, do Código Civil, presume-se que essas obras divisórias
pertencem aos proprietários confinantes, a não ser que algum dos vizinhos prove que
lhe pertencem de modo exclusivo.
Custeio das despesas: O custeio das despesas com a construção da tapagem ou obra
divisória normal, conforme a lei (Código de Obras Municipal) ou costume local, fica por
conta dos proprietários vizinhos que, desde logo, tornam-se comunheiros, usando-a
conforme suas necessidades, sem causa dano ou prejuízo ao outro. De maneira que
aquele que tiver interesse em executar essa obra divisória deverá comunicar o fato ao
vizinho para conseguir um acordo sobre a feitura do tapume. Se não conseguir a
anuência do dono do prédio contíguo deverá ingressar em juízo, para intimá-lo a
concorrer com a sua parte no custeio e se assim proceder ter-se-á, compulsoriamente,
o condomínio sobre parede, muro, cerca ou vala.
Se houver omissão dessas cautelas e apesar disso o interessado construir o tapume, há
a presunção de que o fez à sua custa. Contudo, o confinante beneficiado terá direito
de adquirir meação na obra divisória, desde que embolse o seu autor da metade do
seu valor atual, bem como do terreno por ela ocupado (CC, art. 1.328).

b) Condomínio em edifícios de apartamentos:

Origem: Surgiu após a I Guerra Mundial, ante a crise de habitações, quando, com o
desenvolvimento das cidades, houve necessidade de melhor aproveitar o solo. Foi
regulamentado pela Lei n. 4.591/64, com as alterações das Leis n. 4.864/65 e n.
12.424/2011, e atualmente o é pelo Código Civil, arts. 1.331 a 1.358.
Natureza jurídica: Caracteriza-se, juridicamente, pela justaposição de propriedades
distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício forçosamente
comuns (Planiol, Ripert, Baudry-Lacantinerie) (CC, art. 1.331, §§ 1º a 5º).
Instituição (CC, art. 1.332, I a III):
a) Por destinaçao do proprietário do edifício, mediante escritura pública, sendo que a
venda das unidades autônomas pode ser realizada antes ou depois de concluída a
obra.
b) Por incorporação imobiliária, que é negócio jurídico que tem o intuito de promover
e realizar a construção, para a alienação total ou parcial de edificações compostas de
unidades autônomas.
c) Por testamento, em que se recebe, por herança, um prédio que deverá ter essa
configuração.
d) Por constituição do regime por vários herdeiros.
e) Por arrematação em leilão, doação, compra de frações do edifício.
f) Por sentença judicial, em ação de divisão.

Constituição: CC, arts. 1.333 e 1.334.

- Dispõe o art. 1.333, do Código Civil, que a convenção que constitui o condomínio
edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais
e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou
para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. E para que seja oponível contra
terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de
Imóveis.

- O art. 1.334, do Código Civil, estabelece que além das cláusulas referidas no art. 1.332
e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: a
quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para
atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; sua forma de
administração; a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum
exigido para as deliberações; as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou
possuidores; o regimento interno. A convenção poderá ser feita por escritura pública
ou por instrumento particular.

-São equiparados aos proprietários, para os fins do disposto no artigo 1.334, salvo
disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos
relativos às unidades autônomas.

Direitos dos condôminos: Estão definidos na “Convenção de Condomínio”, que é um

ato-regra gerador do direito estatutário ou corporativo, aplicável não só aos que
integram a comunidade, como também a todos que nela se encontrem na condição
permanente ou ocasional de ocupantes, e no art. 1.335 do Código Civil, in verbis

“Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não
exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”.

Deveres dos condôminos (CC, art. 1.336 e seguintes):
- Observar as regras de boa vizinhança.
- Não alterar o prédio externamente a não ser com licença dos consortes.
- Não decorar as partes e esquadrias externas com tons diversos dos
empregados no conjunto da edificação.
- Não destinar a unidade a utilização diversa da finalidade do prédio.
- Não praticar ato que ameace a segurança do prédio ou prejudique a higiene.
- Não embaraçar o uso das partes comuns.
- Não alienar a garagem a pessoa estranha ao condomínio.
- Submeter-se às sanções se transgredirem seus deveres.
- Concorrer com sua quota para as despesas do condomínio, sob pena de sofrer
sanções.

Administração:
1. Síndico é a pessoa que defende os direitos e interesses comuns dos condôminos,
que os representa, que admite e demite os empregados, que arrecada contribuições
deliberadas pela assembleia.
2. Administrador é a pessoa a quem o síndico delega certas funções administrativas.
3. Subsíndico é o auxiliar do síndico.
4. Conselho Fiscal, composto por três membros que dão pareceres sobre as contas do
síndico.
5. Órgão Deliberativo, Assembleia Geral, constituída por todos os condôminos.

Extinção:
1. Desapropriação do edifício (CC, art. 1.358).
2. Confusão, se todas as unidades autônomas forem adquiridas por uma só pessoa.
3. Destruição do imóvel por qualquer acontecimento, incêndio, por exemplo (CC, art.
1.357).
4. Demolição voluntária do prédio (CC, art. 1.357)
5. Alienação e reconstrução de todo o prédio (CC, art. 1.357, §§ 1º e 2º).
c) Fundo de investimento
- É uma modalidade especial de condomínio, por ser uma comunhão de recursos, que
se destina à aplicação de ativos financeiros, bens e direitos de qualquer natureza,
disciplinada pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários). O fundo de investimento,
constituído por lei específica e regulamentado pela CVM, deverá seguir os arts. 1.368-C
a 1.368-F no que couber. O registro dos regulamentos dos fundos de investimentos na
Comissão de Valores Imobiliários (CVM) é condição para garantir a sua publicidade e a
oponibilidade de efeitos em relação a terceiros.
- A avaliação de responsabilidade dos prestadores de serviço deverá considerar os
riscos inerentes às aplicações nos mercados de atuação do fundo de investimento e a
natureza de obrigação de meio de seus serviços.
- Os fundos de investimento responderão diretamente pelas obrigações legais e
contratuais que assumir e os prestadores de serviço ficarão isentos dessa
responsabilidade, mas responderão por danos que, dolosamente, causarem.

d) Multipropriedade imobiliária

Conceito: Propriedade de tempo compartilhado de locais de lazer.

• O sistema time sharing ou multipropriedade imobiliária (Lei 13.777/2018, CC,
artigos 1.358-B a 1.358-U) é uma espécie condominial relativa aos locais de lazer, pela
qual há um aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento),
repartido, segundo Gustavo Tepedino, em unidades fixas de tempo, assegurando a
cada cotitular o seu uso exclusivo e perpétuo durante certo período anual (mensal,
quinzenal ou semanal). Possibilita o uso de imóvel (casa, apartamento, flat, chalé) em
certos períodos ou temporadas, variando o preço conforme o tempo de sua utilização
e temporada (baixa, média ou alta). (Gustavo Tepedino in Comentários ao Código Civil,
v. 14, São Paulo: Saraiva apud DINIZ, Maria Helena. Direito das coisas. 34. ed. atual.
São Paulo: Saraiva, 2020. (Coleção Curso de Direito Civil Brasileiro), v. 4, p. 299-300)
• Trata-se de uma multipropriedade periódica, muito útil para desenvolvimento de
turismo em hotéis, clubes e navios. Há um real direito de habitação periódica, como
dizem os portugueses, democratizando o imóvel de férias, cujo administrador (trustee)
o mantém em nome de um clube, concedendo e organizando o seu uso periódico.
Todos os adquirentes são coproprietários de fração ideal, sofrendo limitações
temporais e condominiais, sendo que a relação de tempo repartido fica estabelecida
em regulamento.
• Porém, não visa tão somente o uso de imóvel em certa área turística, pois pode
envolver troca de uso dos direitos habitacionais ao local de férias; direitos
condominiais, participação em sociedade com direito a ações, direitos pessoais quanto
a serviços ligados à utilização do imóvel, como os de hotelaria.
Modalidades de multipropriedade:
A) a acionária ou societária, pela qual uma sociedade, proprietária de um imóvel de
lazer, emite ações ordinárias, que, por representarem a propriedade daquele imóvel,
ficam em poder dos respectivos proprietários, garantindo-lhes a gestão social, e ações
privilegiadas ou preferenciais, que serão vendidas a sócios-usuários para que tenham
direito de uso em turnos pré-definidos daquele bem social por um prazo. Com isso o
time-sharing passa a ser mais um investimento, ficando em segundo plano seu caráter
de contrato de uso habitacional e de serviços para lazer. O multiproprietário é mero
acionista, com direito de aproveitar o imóvel social, por determinado lapso temporal
fixo por ano;
B) a do direito real de habitação periódica, com caracteres de direito real de fruição
sobre coisa alheia, pelo qual o multiproprietário pode usar de um imóvel, situado em
zona turística, por prazo determinado correspondente a uma semana por ano. Para
facilitar a transferência desse direito emite-se um certificado predial, devidamente
assentado no registro público. O titular desse direito tem a obrigação de zelar pelo
imóvel como se fosse seu, não podendo desviar sua finalidade, sob pena de responder
civilmente pelos danos que vier a causar com o uso irregular;
C) a imobiliária ou complexo de lazer, pela qual cada multiproprietário obtém uma
quota ideal alusiva ao solo; à edificação, ao complexo de lazer comum, aos serviços de
apoio (lavanderia, lanchonete, restaurante etc.) e aos móveis existentes, mas só tem
direito de usá-lo por um certo período por ano, devendo, ainda, submeter-se às
normas de condomínio;
D) a hoteleira, visando expandir o setor relativo a hotéis e a centros turísticos, pela
qual há direito de uso habitacional temporário de unidade ou apartamento de um
hotel, incluindo-se, ou não, numa rede hoteleira, pertencente a um só proprietário
(fornecedor de serviços de hotelaria) ou a uma sociedade administradora proprietária
da qual participam os multiproprietários, o incorporador, o organizador ou os
hoteleiros, caso em que o imóvel, de propriedade dos multiproprietários ou da
sociedade de que fazem parte, é dado em arrendamento a uma empresa hoteleira,
que garantirá, por meio de contrato, àqueles multiproprietários, o direito de usar por
turnos um apartamento em certo período do ano, mediante concessão de um
desconto no valor da diária, reduzida a taxa de administração. Mas os
multiproprietários deverão notificar a sociedade gestora sobre a sua intenção de usar
daquela unidade imobiliária no período que lhe foi concedido ou em outro, desde que
haja disponibilidade. Se o prazo, que lhe foi dado, para efetuar tal aviso expirar ou se o
multiproprietário mostrar desinteresse pelo uso do apartamento, a empresa gestora o
colocará à disposição de terceiro, mas descontará dos recursos que auferir os custos
da administração do multiproprietário, que assim poderá fruir do bem. Além de utilizar
, por certo tempo do ano, o apartamento do hotel, o multiproprietário tem direito
aos serviços de hotelaria e pode ceder seus
direitos a terceiros, recebendo certa quantia em seu favor, tendo um direito de
crédito- hoteleiro.
- Pode apresentar-se como multipropriedade hoteleira imobiliária, mediante venda de
frações ideais do imóvel (hotel) e respectivo terreno, concedendo o uso exclusivo da
unidade durante períodos de 7 dias em cada ano. Trata-se de um condomínio, em que
os condôminos firmam pacto de divisão da utilização exclusiva do apartamento por
turnos semanais intercorrentes, dispondo de serviços de hotelaria. Deve inventariar os
móveis da unidade, ressarcir os danos que causar e entregar o apartamento em até 12
horas do último dia de uso.
- Na semana em que não for utilizada pelo multiproprietário ou for por ele cedida,
pode a unidade ser colocada à disposição de terceiro pela administração a seu pedido,
a preços conformes à categorias do hotel, garantindo renda para o multiproprietário e
uma taxa correspondente a 20% do valor arrecadado em favor da administradora.
- À empresa-vendedora cabe a administração do condomínio. As despesas de
conservação do condomínio são pagas por cada multiproprietário proporcionalmente
ao valor de sua fração ideal. Mas os dispêndios relacionados com a unidade
habitacional, como os de bar, lavanderia, luz e telefone, devem ser arcados pelo
multiproprietário ao final de cada temporada.
- Pode apresentar-se sob a forma de apart-hotel, em que os apartamentos são
vendidos em compropriedades, formadas por 52 multiproprietários, correspondentes
às 52 semanas do ano, sendo cada um deles titular de uma fração ideal de 1/52 do
apartamento, cujos direitos e deveres estão consignados na convenção de
condomínio.
- Logo, a totalidade dos apartamentos forma um condomínio especial, incluído num
complexo turístico-imobiliário com serviços de apart-hotel e administrado pela
empresa vencedora, que é condômina na qualidade de titular de fração ideal
correspondente a uma semana de administração.

Direitos do multiproprietário:
São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrument de instituição
e na convenção de condomínio em multipropriedade (CC, art. 1.358-I, incisos I a IV):

a) usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e

de suas instalações, equipamentos e mobiliário;

a) ceder a fração de tempo em locação ou comodato;

c) alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título
oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou
a oneração, ser informadas ao administrador.
d) participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou
procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em assembleia
geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do multiproprietário
corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel; assembleia geral do
condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do multiproprietário corresponderá à
quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político atribuído à
unidade autônoma na respectiva convenção de condomínio edilício.

Obrigações do multiproprietário:

a) pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando

for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial,
do imóvel, das áreas comuns ou das respectivas instalações, equipamentos e
mobiliário;

b) responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao

mobiliário por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou
por pessoas por ele autorizadas;

c) comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no imóvel

dos quais tiver ciência durante a utilização;

d) não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações

do imóvel;

e) manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que

se destina e com a natureza da respectiva construção;

f) usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme seu
destino e natureza;

g) usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de

tempo;

h) desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de

instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa
diária, conforme convencionado no instrumento pertinente;

i) permitir a realização de obras ou reparos urgentes.

j) pagar, conforme previsão que deverá constar da respectiva convenção de

condomínio em multipropriedade: multa, no caso de descumprimento de qualquer de
seus deveres; e multa progressiva e perda temporária do direito de utilização do
imóvel no período correspondente à sua fração de tempo, no caso de descumprimento
reiterado de deveres.

k) responder pelas reparações que fizer no imóvel. A responsabilidade pelas despesas

referentes a reparos no imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e
mobiliário,
será: de todos os multiproprietários, quando decorrentes do uso normal e do desgaste
natural do imóvel; exclusivamente do multiproprietário responsável pelo uso anormal,
sem prejuízo de multa, quando decorrentes de uso anormal do imóvel.

Transferência da Multipropriedade
A transferência do direito de multipropriedade e as sua produção de efeitos perante
terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação
dos demais proprietários.
Não haverá direito de preferência na alienação de fração de tempo, salvo de
estabelecido no instrument de instituição ou na convenção do condomínio em
multipropriedade em favor dos demais multiproprietários ou do instituidor do
condomínio em multipropriedade.
O adquirente será solidariamente responsável com o alienante pelas obrigações, caso
não obtenha a declaração de inexistencia de débitos referente à fração de tempo no
momento de sua aquisição (CC, arts. 1.358-L, §§ 1º e 2º).

Administração da Multipropriedade

Segundo o art. 1.358-M, do Código Civil, a administração do imóvel e de suas

instalações, equipamentos e mobiliário será de responsabilidade da pessoa indicada no
instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, ou,
na falta de indicação, de pessoa escolhida em assembleia geral dos condôminos.

O administrador exercerá, além daquelas previstas no instrumento de instituição

e na convenção de condomínio em multipropriedade, as seguintes atribuições:

a) coordenação da utilização do imóvel pelos multiproprietários durante o período

correspondente a suas respectivas frações de tempo;
b) determinação, no caso dos sistemas flutuante ou misto, dos períodos concretos de
uso e gozo exclusivos de cada multiproprietário em cada ano;
c) manutenção, conservação e limpeza do imóvel;
d) troca ou substituição de instalações, equipamentos ou mobiliário, inclusive:
determinar a necessidade da troca ou substituição; providenciar os orçamentos
necessários para a troca ou substituição; submeter os orçamentos à aprovação pela
maioria simples dos condôminos em assembleia;
e) elaboração do orçamento anual, com previsão das receitas e despesas;
f) cobrança das quotas de custeio de responsabilidade dos multiproprietários;
g) pagamento, por conta do condomínio edilício ou voluntário, com os fundos comuns
arrecadados, de todas as despesas comuns.

- De acordo com o art. 1.358-N, do Código Civil, o instrumento de instituição poderá

prever fração de tempo destinada à realização, no imóvel e em suas instalações, em
seus equipamentos e em seu mobiliário, de reparos indispensáveis ao exercício normal
do
direito de multipropriedade. E essa fração de tempo de que trata o caput deste artigo
poderá ser atribuída: ao instituidor da multipropriedade ou aos multiproprietários,
proporcionalmente às respectivas frações. Em caso de emergência, os reparos poderão
ser feitos durante o período correspondente à fração de tempo de um dos
multiproprietários.

Renúncia ao direito de propriedade

- O multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa a seu direito de

multipropriedade em favor do condomínio edilício. Tal renúncia só é admitida se o
multiproprietário estiver em dia com as contribuições condominiais, com os tributos
imobiliários e, se houver, com o foro ou a taxa de ocupação (CC, art. 1.358-T, parágrafo
único).

Efeitos de inadimplência obrigacional

- CC, artigo 1.358-S e parágrafo único.
- Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de
custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei
processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo
correspondente.
- Se o imóvel objeto da multipropriedade for parte integrante de empreendimento em
que haja sistema de locação das frações de tempo no qual os titulares possam ou
sejam obrigados a locar suas frações de tempo exclusivamente por meio de uma
administração única, repartindo entre si as receitas das locações independentemente
da efetiva ocupação de cada unidade autônoma, poderá a convenção do condomínio
edilício regrar que em caso de inadimplência:
a) o inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a integral quitação da
dívida;
b) a fração de tempo do inadimplente passe a integrar o pool da administradora;
c) a administradora do sistema de locação fique automaticamente munida de
poderes e obrigada a, por conta e ordem do inadimplente, utilizar a
integralidade dos valores líquidos a que o inadimplente tiver direito para
amortizar suas dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, seja do
condomínio em multipropriedade, até sua integral quitação, devendo eventual
saldo ser imediatamente repassado ao multiproprietário.

e) Loteamento ou Condomínio fechado

- Lei n. 4.591/64, art. 8º.
- O loteamento ou condomínio fechado, bairro urbanizado para fins residenciais ou
recreativos, conjunto de casas em vilas fechadas por portão de acesso à via pública
protegido por muro e portaria, que controla a passagem, clube de campo dotado de
vias públicas e praças particulares, de área de lazer pertencentes so domínio
privado
autorregulamentado por convenções assembleares constituem uma modalidade de
condomínio especial prevista no art. 8 º da Lei n. 4.591/64. Cada titular é proprietário
de sua casa, podendo cercá-la conforme a convenção e aliená-la com o terreno
reservado sem contudo ter o direito de dissociá-la do conjunto condominial e de
apoderar-se das áreas comuns.
- Poder-se-ão aplicar os princípios do Código Civil e os da Lei n. 4.591/64, no que
couber, à multipropriedade e ao loteamento fechado.
- O loteamento ou condomínio fechado, bairro urbanizado para fins residenciais ou
recreativos, conjunto de casas em vilas fechadas por portão de acesso à via pública
protegido por muro e portaria, que controla a passagem, clube de campo dotado de
vias públicas e praças particulares, de área de lazer pertencentes so domínio privado
autorregulamentado por convenções assembleares constituem uma modalidade de
condomínio especial prevista no art. 8 º da Lei n. 4.591/64. Cada titular é proprietário
de sua casa, podendo cercá-la conforme a convenção e aliená-la com o terreno
reservado sem contudo ter o direito de dissociá-la do conjunto condominial e de
apoderar-se das áreas comuns.
- Poder-se-ão aplicar os princípios do Código Civil e os da Lei n. 4.591/64, no que
couber, à multipropriedade e ao loteamento fechado.

f) Condomínio de Lotes

Noção: É o que apresenta lotes de propriedade exclusiva dos condôminos e partes que
constituem a propriedade comum dos condôminos (CC, art. 1.358-A).
Partes comuns: É a destinada ao uso comum, e pode ser utilizada livremente por todos
os condôminos.
Fração ideal do lote ou de área comum: Proporcional à área do solo de cada unidade
autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a critérios apontados no ato de
instituição do condomínio.

BIBLIOGRAFIA:
DINIZ, Maria Helena. Direito das Coisas. 34ª ed. São Paulo: Saraiva, 2020. (Coleção
Curso de Direito Civil Brasileiro).
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, vol.5, Direito das Coisas, 14ª ed.
São Paulo: Saraiva, 2019.