COBRANÇA SOBRE AS VAGAS DE MOTOS

Código Civil
Art. 1.336. São deveres do condômino:
… IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons
costumes.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua
propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes
as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a
outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato
constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
Art. 1340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino,
ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve

A Lei n.º 4.591/1964, dispõe em seu artigo 19:

Art 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir com exclusividade de sua unidade
autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às
normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a
não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo
ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

O que diz nossa convenção sobre as vagas de motos e bicicletas:

“As vagas de garagem deverão ter a destinação exclusiva para o estacionamento de
veículos, não podendo ser utilizadas para outros fins, como o depósito de quaisquer
materiais”.
“Fica esclarecido que as vagas destinadas a PNE’s, zelador, motocicleta, bicicletas e
carga e descarga foram consideradas áreas de uso comum de divisão proporcional
entre as unidades autônomas dos respectivos SUBCONDOMÍNIO”, página 15 da
Convenção.

As áreas de uso comum podem ser classificadas como: divisão proporcional ou divisão
não proporcional.

 De acordo com a norma ABNT NBR 12.721:2006:

o Área de uso comum de divisão proporcional é aquela “área coberta e
descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos limites
de uso privativo, que pode ser utilizada em comum por todos ou por parte
dos titulares de direito das unidades autônomas”, ou seja, são aquelas que
atendem a todas as unidades autônomas e, portanto, são rateadas entre
todas.
 o Área de Divisão Comum Não Proporcional “é distribuída mediante
designação, independente do critério de proporção. Essas áreas são
utilizadas em comum por determinadas unidades autônomas e não por
todas”, ou seja, são aquelas rateadas entre determinados tipos de unidades
autônomas, por não serem atinentes as demais que compõe o
empreendimento.

Qual a diferença entre a Convenção e Regulamento Interno? Segundo Agnaldo Celino

de Souza, autor do livro Condomínios:
“A convenção estabelece normas gerais de funcionamento dentro do condomínio,
ficando a cargo do regulamento interno fixar as particularidades . Se a convenção
especifica quem pode utilizar ou não a piscina, a churrasqueira, as quadras de
esportes etc., o regimento interno deve estabelecer o horário de funcionamento. Se o
art. 1.348 do Código Civil determinou as atribuições do síndico, a convenção poderá
ir além das previstas e criar outras mais convenientes. Como norma interna,
enunciará se o cargo do síndico é gratuito ou remunerado, bem como a forma de
remuneração”. Grifamos e sublinhamos.

Qual o rito para realizar a alteração em ambos?

Começando pela Convenção, o art. 1.351 do Código Civil diz: “Depende da aprovação
de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da
destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade
dos condôminos, ou seja, para que seja realizado qualquer alteração na convenção elaborada
para um condomínio o quórum necessário será de 2/3 (dois terços), sendo que o não
cumprimento poderá acarretar nulidade.
Já o regulamento interno ficou estabelecido que sua mudança pode ocorrer com
aprovação em assembleia por maioria simples (50% + 1) dos presentes, pois o
artigo 1.351 do Código Civil foi alterado pelo art. 58 da Lei nº 10.931/04, excluindo do texto
original a previsão do mesmo quórum de 2/3 (dois terços) para o regulamento. Vale dizer, o
vigente diploma só traz a previsão para o quórum de alteração da convenção, silenciando
sobre o regulamento. “Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos
condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação
do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos
condôminos” (vide nova redação dada pela Lei 14.405/22).
Importante salientar que caso o regulamento interno esteja no corpo da convenção,
algo que não é mais obrigatório, a sua alteração também só poderá ser feita pelo quórum
qualificado. Vide RECURSO ESPECIAL Nº 1.169.865 - DF (2009⁄0237862-0) - MINISTRO LUIS FELIPE
SALOMÃO
Antonio José Gadelha Alves ajuizou ação "de anulação de assembleia" com pedido de
antecipação de tutela em face do Condomínio do edifício situado na SQS 312, Bloco F,
em Brasília -DF. Informa que, após a aquisição de seu apartamento, tomou ciência de
que, em Assembleia Geral Extraordinária, realizada em 27 de fevereiro de 2008, foi
aprovada a definição do procedimento e locais para instalação de ar condicionado,
fixando que os condôminos que tinham aparelhos instalados fora das especificações
disporiam do prazo de 60 dias para se adequarem às novas normas internas.
Sustenta que apenas 15 condôminos participaram da assembleia - número inferior
ao quorum mínimo estabelecido pela convenção do condomínio para deliberações
dessa natureza - visto que exige maioria qualificada, representando mais de 2⁄3 dos
proprietários.

Interpôs o Condomínio recurso especial, com fundamento no art. 105, inciso III,
alínea "a", da Constituição Federal, sustentando violação ao art. 1.351 do CC⁄2002.
Afirma que, com o advento da Lei 10.931⁄2004, foi alterada a redação do art. 1.351, que
deixou de exigir o quorum de 2⁄3 dos votos de condôminos para alteração do
regimento interno de condomínios edilícios.
Sustenta que a convenção de condomínio tem de conter os direitos e deveres dos
condôminos, ostentando caráter duradouro, não se limitando a questões
circunstanciais, que devem ser disciplinadas pelo regimento interno.
Aduz que, com a vigência da Lei n. 10.931⁄2004, o regimento interno - à luz dos arts.
1.352 e 1.353 - pode ser alterado em primeira convocação, pela maioria dos
condôminos que representem ao menos metade das frações ideais; ou, em segunda
convocação, pela maioria dos presentes.
Em contrarrazões afirma o recorrido que o art. 1.531 do Código Civil impõe quórum
qualificado para alteração da Convenção de Condomínio "ou do Regimento interno
quando este integrar aquela ".

Decisão:
1. O art. 1.333 do Código Civil, ao dispor que a convenção que constitui o
condomínio edilício torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito
sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, não tem,
assim como toda a ordem jurídica, a preocupação de levantar paredes em torno da
atividade individual. É intuitivo que não pode coexistir o arbítrio de cada um com o
dos demais, sem uma delimitação harmônica das liberdades, por isso, na verdade, o
direito delimita para libertar: quando limita, liberta. (REALE, Miguel. Lições
Preliminares de Direito. 27 ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 64)
2. Com efeito, para propiciar a vida em comum, cabe aos condôminos observar as
disposições contidas na convenção de condomínio, que tem clara natureza
estatutária. Nesse passo, com a modificação promovida no art. 1.351 Código Civil,
pela Lei n. 10.931⁄2004, o legislador promoveu ampliação da autonomia privada, de
 modo que os condôminos pudessem ter maior liberdade no que tange à alteração do
regimento interno; visto que, à luz dos arts. 1.334, III e V, do Código Civil e
art. 9º da Lei n. 4.591⁄1964, é matéria a ser disciplinada pela convenção de condomínio.
3. No caso em julgamento, a pretendida admissão de quorum (maioria simples), em
dissonância com o previsto pelo estatuto condominial - que prevê maioria qualificada
(dois terços dos condôminos) -, resultaria em violação da autonomia privada,
princípio constitucionalmente protegido
4. Recurso especial não provido. VOTO - O SENHOR MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO
(Relator)

“Logo, enquanto o Regulamento estiver inserido no mesmo documento da

Convenção, não poderá haver alteração do Regulamento por quórum inferior ao
exigido na própria Convenção (2/3), visto que o documento é um só e alterando um,
igualmente estaria se alterando o outro”. Alexandre Callé - Advogado Especializado
em Condomínios e Locação

Alteração de destinação de área comum

Como era o quórum de votação para alteração da destinação do condomínio?

O Código Civil determinava, no artigo 1.351, que a mudança da destinação do edifício,

ou da unidade imobiliária, dependia da aprovação unânime dos condôminos. Ou seja, se
apenas um condômino não concordasse com a alteração, ela não seria possível.

Alterações no quórum de votação trazidas pela Lei nº 14.405/22

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu

sanciono a seguinte Lei:
Art. 1º O art. 1.351 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), passa a
vigorar com a seguinte redação:
“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a
alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da
unidade imobiliária.” (NR)

Portanto, a nova Lei, aprovada recentemente, tem apenas um artigo, justamente para
alterar essa necessidade de unanimidade no quórum de votação para alteração da destinação
de um edifício ou unidade imobiliária. Agora, as alterações poderão ser realizadas com a
aprovação de 2/3 dos condôminos, ou seja, não mais de todos os condôminos.

Por fim nossa Convenção no Artigo 1º diz:

 “Art. 1º - Todas as pessoas, físicas e jurídicas, condôminos e ocupantes a qualquer título, suas
famílias, conviventes, empregados, prepostos, enfim qualquer um que resida, tenha domicílio
e/ou exerça suas atividades no CONDOMÍNIO, são obrigados a cumprir, respeitar, fiscalizar e
observar as disposições desta CONVENÇÃO, que só poderá ser alterada, no todo ou em parte,
desde que assim fique resolvido, a qualquer tempo, por decisão assemblear de cada um dos
SUBCONDOMÍNIOS (art. 1351 do Código Civil), devendo as modificações constarem de ata
assemblear, a qual deverá ser devidamente registrada em cartório de títulos e documentos, e
de nova convenção de condomínio, a qual deverá ser arquivada no Oficial de Registro de
Imóveis competente”, página 16 da Convenção.

E o que diz nosso regimento interno no Artigo 94:

Artigo 94 – As vagas de garagem para veículos, motocicletas e bicicletas do
Subcondomínio Residencial – Evolute, terão seu uso da seguinte forma:
d) As vagas destinadas ao uso de motocicletas poderão ser utilizadas por qualquer dos
Condôminos que possua motocicleta, de forma livre e indeterminada. Na hipótese de
existirem mais de 25 (vinte e cinco) condôminos interessados na utilização destas
vagas, a Assembleia Geral deverá disciplinar a utilização destas;
e) As vagas destinadas ao uso de bicicletas poderão ser utilizadas por qualquer dos
Condôminos que possua motocicleta, de forma livre e indeterminada. Na hipótese de
existirem mais de 13 (treze) condôminos interessados na utilização destas vagas, a
Assembleia Geral deverá disciplinar a utilização destas; (Grifo e sublinhado nosso, pois
é assim que encontra-se na Convenção, ou seja, ao tratar de bicicleta, citou
motocicletas).

CONVENÇÃO X ATA DA ASSEMBLEIA GERAL DE INAUGURAÇÃO

 Conclui-se que, assim como, em tal assembleia, foi incluído um texto diferente do que
está na Convenção, o que está exposto no Regimento Interno sobre as Motocicletas e
Bicicletas, não pode contrariar a Convenção.
Sempre que houver conflito entre os dizeres da Convenção e do Regimento Interno,
deverá prevalecer a primeira. Este é o entendimento assentado dos tribunais pátrios.
“A convenção condominial é o instrumento que constitui a compropriedade¹; o
regulamento interno disciplina a vida social e não o direito real que o título
constitutivo outorga, o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos
conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem, vale o que consta da
convenção registrada no Cartório de Registro (art. 9º, § 1º, da Lei nº 4.591/64). Não
provimento" (TJSP - 3ª Câm. De Dir. Priv.; AC nº 281.174-4/9--SP; Rel. Des. Ênio
Santarelli Zuliani; j. 15/4/2003; v. U.). ¹Compropriedade: Propriedade comum a duas
ou mais pessoas; Condomínio.

E o Salão de Festas e as Churrasqueiras porque são cobradas

A cobrança de uma taxa para utilização do salão de festas e das churrasqueiras baseia-
se no art. 1340 que diz “As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um
condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve”, ou seja, quando é utilizado
esses espaços existe a necessidade de uma manutenção, seja uma simples limpeza e tal
responsabilidade recaía sobre a quem utilizou. Inclusive tal preceito é encontrado na
Convenção na página 3.
O que diz alguns especialistas sobre:
“A cobrança da taxa extra é feita porque o valor arrecadado mensalmente pelo
condomínio não dá conta desse gasto inesperado de água e luz. A cobrança surge a
título de reembolso, não é uma geração de renda. Inclusive, o próprio Código Civil
prevê que o condômino arque com a despesa que ele mesmo gere." Presidente da
Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) -
Rubens Elias

“Não é porque o salão de festas é uma área comum do condomínio que a limpeza é
necessariamente uma obrigação do empreendimento. Isso vai depender do que está
estabelecido nas regras do condomínio.
Dessa forma, o condomínio pode adotar duas opções: cobrar uma taxa pela limpeza e
os colaboradores do condomínio cuidam disso ou deixar a limpeza por conta de quem
usou.
 O ponto negativo da segunda opção é que o salão de festa pode não ficar nos padrões
de limpeza ideais do condomínio. Por isso, o mais indicado é cobrar uma taxa de
limpeza.
Assim, após a festa, o síndico inclui a taxa na próxima cota condominial da unidade
que alugou o espaço e pronto”. Adm – Vip Gestão Contábil e Condominial

Sobre poder estacionar moto e carro na mesma vaga

Apesar de existir uma proibição em nossa convenção, o STJ manteve uma decisão
contraria ao que previa a Convenção, nela o autor da ação alegava que foi impedido que
estacionar sua moto com seu veículo, pois era previsto apenas a utilização de um veículo por
vaga, contudo os desembargadores por unanimidade decidiram que o dono pode estacionar
quantos veículos ele quisesse, desde que ficasse dentro da delimitação de sua vaga.

“O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve decisão que permitiu a utilização do

espaço de uma vaga de garagem em um condomínio para o estacionamento de duas
motocicletas.
O autor entrou com ação contra o condomínio onde mora alegando que foi
impedido de estacionar duas motocicletas em uma vaga indeterminada de garagem, o
que fere seu pleno exercício do direito de propriedade. Pediu a declaração de nulidade
do artigo 59 do regulamento interno do condomínio, que delibera que os
condôminos têm direito a uma vaga para uso de apenas um veículo.
O juiz Daniel Luiz Maia Santos, da 4ª Vara Cível, julgou a ação procedente. De
acordo com o texto da sentença, "se é costume no condomínio a utilização da vaga
de garagem por apenas um veículo, isso não impede que se proceda de forma
diversa. Ainda, mesmo que o autor não tenha manifestado objeção quando da
aprovação do regulamento interno, se esse documento contém ilegalidades, ou,
mais grave, afronta direito constitucional de propriedade, não deve produzir os
efeitos ali consignados".
O apelante alegou que a sentença deve ser anulada porque o uso da vaga, tal
como pretendido pelo requerente, contraria a especificação do condomínio, do
regulamento interno, dos usos e costumes. Declarou ainda que, ao ser utilizada para
estacionar duas motocicletas, a vaga permanecerá sempre ocupada, deixando de ser
indeterminada para ser determinada, uma vez que, ainda que uma motocicleta seja
retirada, restará outra no espaço, o que atinge o direito individual dos demais
condôminos.
A turma julgadora da 4ª Câmara de Direito Privado manteve, por unanimidade,
a decisão recorrida ao entender que não pode prevalecer o formalismo exacerbado
exposto pelo apelante já que o requerente utiliza exclusivamente a área que envolve
uma única vaga.
De acordo com o voto do relator do processo, desembargador Natan Zelinschi de
Arruda, a alegação genérica e superficial de que o recorrido estaria afrontando o
princípio da isonomia condominial não tem consistência, visto que o fato de sempre
ficar estacionada uma das motocicletas na vaga referida configura exercício regular de
direito. “Caso o autor ou qualquer outro morador desejasse deixar, no local
correspondente à vaga, um automóvel que não estivesse funcionando
 adequadamente, ocupando o espaço por tempo indeterminado, tal procedimento não
afrontaria a prerrogativa dos demais condôminos. Com efeito, deve ser levado em
consideração o princípio da solidariedade no âmbito condominial, portanto, se o
apelado respeita na íntegra o espaço da vaga de garagem, não se identifica suporte
para cerceá-lo deste direito. Por último, a procedência da ação está em condições de
preponderar, já que, no ambiente condominial, não pode existir o individualismo,
devendo o bom senso ser sempre utilizado para a harmonização de eventuais
desentendimentos”, concluiu.
O julgamento teve a participação dos desembargadores Enio Santarelli Zuliani
(revisor) e Carlos Teixeira Leite Filho (3º juiz) - Apelação nº 0141894-
72.2011.8.26.0100.

E se o sindico, mesmo sabendo que tal decisão é errada, mesmo assim toma-la?
Sindico poderá responder por Abuso de Poder.
O sindico embora não seja uma autoridade administrativa, ele é um administrador

eleito por meio de voto, representa a vontade de uma maioria. Seu mandato possui um

caráter administrativo ordinário, ou seja, por analogia, também pode responder por

abuso de poder no exercício de suas funções: Lei 4898/65 Art. 5º Considera-se

autoridade, para os efeitos desta lei, quem exerce cargo, emprego ou função

pública, de natureza civil, ou militar, ainda que transitoriamente e sem

remuneração.

Lei 4898/65 Art. 6º O abuso de autoridade sujeitará o seu autor à sanção

administrativa civil e penal.

Conclusão
Para que seja tomada a decisão de cobrança pela utilização das vagas de motos deverá
em primeiro momento verificar qual o real motivo para tal cobrança, tais como: quais os
custos que essas vagas estão gerando ao Condomínio? Pois as vagas denominadas de área
comum, não pertencem a nenhum morador, portanto é vetada a venda ou aluguel, sendo
permitido a todos os condôminos apenas o uso.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua
propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as
unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a
outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato
constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
 Verificada a necessidade de tal cobrança, baseado no art. 1340 do Código Civil - “As
despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles,
incumbem a quem delas se serve” – esse obrigatoriamente deverá ser aprovada em
Assembleia com a exigência do quórum qualificado pelas razões já abordadas anteriormente.
Lembrando que se a convenção do condomínio contiver cláusulas que contrariem
qualquer ordenamento jurídico, ela perde automaticamente a validade.