Aula 1

INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO Imprimir

Olá, estudante! Você sabia que o simples fato de haver um prédio vertical em um terreno não o
caracteriza automaticamente como condomínio edilício?
21 minutos

INTRODUÇÃO
Olá, estudante! Você sabia que o simples fato de haver um prédio vertical em um terreno não o caracteriza
automaticamente como condomínio edilício? E que, na verdade, é necessário seguir um determinado padrão
legal, tanto de organização e instituição quanto de subscrição de titulares, para que a correta criação do
condomínio seja válida perante a lei? 

Nesta aula, conheceremos um pouco mais afundo o conceito de condomínios edilícios e o que são as
unidades exclusivas dentro desse modelo condominial, bem como o rol taxativo de requisitos mínimos para a
constituição de um condomínio edilício e, até mesmo, a parcela de subscritores, dentre os titulares de frações
ideais, que é necessária para que a convenção de instituição seja possível. 

Além disso, buscaremos compreender e aplicar normas, termos, procedimentos e elementos necessários para
o estabelecimento de convenção em condomínio e elaboração de convenção condominial, considerando
casos hipotéticos.

NORMAS CONDOMINIAIS – A DISCRIMINAÇÃO E INDIVIDUALIZAÇÃO DAS

UNIDADES DE PROPRIEDADE EXCLUSIVA
Os condomínios edilícios são assim chamados por serem entendidos como edificações erguidas na vertical,
ou seja, prédios grandes com muitos andares para cima.

A palavra condomínio, de acordo com o Código Civil Brasileiro, se refere aos bens que possuem um “domínio
conjunto”, ou seja, mais de uma pessoa pode gozar dos direitos sobre determinado bem, como os
condomínios, que, por sua vez, possuem vários apartamentos, cada um especificado para uma pessoa, mas o
prédio em si e o espaço onde os apartamentos se encontram são usufruídos por todos os moradores,
formando, assim, um condomínio.

Tendo delimitado o significado de condomínio como sendo um bem sobre o qual várias pessoas possuem o
domínio conjuntamente, surge a pergunta: “Isso significa que os apartamentos são de todo mundo?”. Ora, se
tudo é um condomínio, isso quer dizer que em um prédio todos os apartamentos são usufruídos por todos os
moradores?

A resposta para as perguntas anteriores é simples: Não. Dentro dos condomínios, existem as chamadas
Unidades de Propriedade Exclusiva:
 Unidade de Propriedade Exclusiva: trata-se de unidades individuais dentro do
condomínio que podem ser utilizadas exclusivamente por um morador ou locatário,
ou seja, o público não tem acesso. Nos termos do art. 1.331 do Código Civil, parágrafo
1ª: 

Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são
propriedade comum dos Condôminos. As partes suscetíveis de utilização
independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as
respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus
proprietários, excetos os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou
alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na
convenção de condomínio.

— (BRASIL, 2002, p. 1).

Podemos entender, portanto, que as unidades exclusivas se referem a partes específicas dentro do
condomínio total que são de propriedade exclusiva. Ou seja, há, dentro do condomínio, áreas comuns que
podem ser acessadas por todos, como um parquinho ou a área comum de saída dos prédios, mas dentro
desse ambiente, os apartamentos, escritórios, salas e semelhantes são exclusivamente de um ou mais
indivíduos específicos, sendo inacessíveis aos outros integrantes do condomínio.

Note que, conforme disposto no texto legal, a área exclusiva pode ser alienada pelo morador, mas existem
limitações aos direitos que podem ser exercidos sobre as unidades exclusivas, como é o caso das garagens.

Logo, o proprietário da unidade exclusiva dentro do condomínio pode usufruir, alienar, alugar ou fazer o que
bem entender (respeitando a lei e a convenção do condômino), mas deve levar em conta a manutenção da
harmonia dentro do espaço condominial. Imagine, por exemplo, se o proprietário exclusivo pudesse alugar a
garagem para alguém de fora. Pense na insegurança que isso causaria aos outros moradores. Essa atitude
poderia abalar a vida dentro do condomínio.

Dessa forma, cada unidade exclusiva é especificada na Convenção e não pode ser usufruída por todos os
membros do condomínio em caráter público, como ocorre com as áreas comuns, porém os proprietários das
unidades exclusivas devem prezar pela boa convivência e pela manutenção da harmonia entre todos os
condôminos, não podendo “abusar” do uso de sua unidade exclusiva.

REQUISITOS DO CÓDIGO CIVIL – ROL TAXATIVO

Tendo como base o que foi estudado no bloco anterior e utilizando como fundamento o conceito de
condomínio edilício para que um domínio possa assim ser chamado, é necessário que sejam seguidos certos
requisitos previstos no Código Civil Brasileiro.

Tais requisitos se encontram em um rol taxativo, que pode ser compreendido da seguinte forma:

ROL TAXATIVO: Configura-se como uma listagem de elementos já definidos de forma concreta, ou
seja, é uma lista com condições específicas para que determinada situação seja possível, de forma
que, se alguma das características não se enquadrar na listagem específica do rol, será invalidada.

Nessa concepção, existe um rol taxativo legal que determina condições específicas para que se possa chamar
um domínio de condomínio edilício, uma vez que a efetiva instituição do condomínio edilício é o ato jurídico
que permite a regulação de direitos e deveres entre os condôminos/proprietários.

A instituição do condomínio edilício encontra-se disposta no art. 1.332 do Código Civil Brasileiro. Vejamos:
 Art. 1.332. Instituiu-se condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento,
registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do
disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,

estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno

e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

— (BRASIL, 2002, p. 2).

Os requisitos mencionados no trecho anterior são necessários para a instituição de um condomínio edilício.
Perceba que o caput do artigo traz à disposição que o condomínio pode ser instituído por ato inter vivos (como
por um contrato), assim como pode ser feito via testamento, mas é fundamental que seja registrado no
Cartório de Registro de Imóveis para que tenha validade.

É importante que, na instituição do condomínio, se tenha totalmente discriminado o que serão unidades
exclusivas dentro do espaço do condomínio e para quais proprietários será destinada cada uma das
propriedades exclusivas.

Por fim, é necessário delimitar o espaço que cada unidade terá, determinando-se a fração correta de cada uma
das unidades e, sucessivamente, qual será a destinação delas (se serão unidades comerciais, escritórios,
unidades residenciais, etc.).

Embora os requisitos previstos no Código não sejam extensos ou complexos, é imperioso que sejam seguidos
à risca para que tenham validade, de forma que, se o rol taxativo previsto na lei não vier a ser cumprido, abre-
se espaço para anulação da instituição de condomínio edilício.Vale frisar que o rol tem o objetivo de delimitar
previamente a forma de estruturação do condomínio, bem como pormenorizar sua divisão, determinando
como possível a realização de negócios com os futuros proprietários do imóvel, uma vez que, sem o
cumprimento dos requisitos previstos no Código, não seria viável, por exemplo, a comercialização das
unidades do condomínio.

Desse modo, sempre que existir o interesse na instituição desse formato, é preciso se atentar ao previsto no
Código Civil, especialmente ao seu art. 1.332, que prevê o rol taxativo para a instituição de condomínio edilício.

NÚMERO DE PRESENTES PARA CONSTITUIÇÃO

Para que ocorra a constituição de um condomínio edilício, é obrigatória a presença de um número mínimo de
titulares das frações ideais.

Conforme ocorre nas sociedades, a Convenção que instituiu um condomínio é um ato “contratual” que delimita
e define o futuro daquele espaço, bem como regula a forma do condomínio e, para que seja possível a correta
constituição do condomínio, o mínimo que se espera é que se tenha ao menos uma parcela majoritária de
indivíduos que possuem os direitos das unidades.

A ideia central de tal medida é evitar confusões futuras e permitir que se discuta o que será efetivamente
estipulado na Convenção, de forma que se garanta a harmonia entre os indivíduos possuidores dos direitos
sobre as frações ideais, sendo uma medida democrática nesse cenário de instituição condominial.

Contudo, não basta uma maioria de pessoas para a aplicação correta do procedimento de instituição. É
necessário que haja o número de titulares previsto no art. 1.333 do Código Civil Brasileiro. Vejamos o que diz o
artigo:
 A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de,
no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os
titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou
detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio

deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

— (BRASIL. 2002, p. 1).

De acordo com a previsão legal, o número de titulares que devem subscrever a Convenção é de no mínimo
dois terços das frações ideais.

É válido frisar que, conforme disposto na lei, no momento em que a Convenção é subscrita pelos titulares, ela
passa a ser obrigatória para todos os titulares de direitos das unidades e até mesmo para aqueles que tenham
somente a posse ou a detenção da unidade, sendo, portanto, um ato de suma importância para a efetiva
constituição do condomínio.

Para tal, é necessário que a Convenção seja registrada no cartório, a fim de garantir a sua oponibilidade
perante terceiros, de forma que, caso isso não seja feito, será um direito que os titulares das unidades
perderão.

A falta de subscrição dos titulares previstos em lei pode acarretar a anulação da Convenção, uma vez que não
se teria a correta fração de “votos” ideais daqueles que integram o condomínio, consequentemente gerando
uma falha no segmento legal da Convenção, que dispõe a fração especificada em lei a fim de evitar futuros
conflitos e assegurar a democracia no momento de instituição do condomínio.

A importância de que os titulares das frações ideais estejam presentes no momento de instituição da
convenção é clara, visto que precisam decidir o futuro do condomínio e opor tal convenção perante terceiros,
frisando a relevância do registro de tal ato no cartório correspondente.

VIDEOAULA:
O objetivo deste vídeo é compreender como e quando é possível realizar a instituição de um condomínio
edilício, entendendo especificamente os requisitos legais para tal instituição, bem como a divisão interna das
frações do condomínio. O material aborda, ainda, o número mínimo obrigatório de condôminos para realizar a
instituição condominial, de forma que, antes de se aprofundar no tema, é preciso conhecer a base do que se
entende por condomínio edilício.

Para visualizar o objeto, acesse seu material digital.

 Saiba mais
Para entender, em específico, os requisitos e as condições para a instituição de um condomínio edilício,
recomendamos a leitura do excelente livro Condomínio em edifício: teoria e prática, de Sílvio de Salvo
Venosa e Lívia Van Well.

Aula 2

O REGISTRO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

Você sabia que os condomínios edilícios possuem regras, formas e disposições legais específicas
para sua existência, as quais determinam até mesmo o formato das unidades do condomínio e
a instituição de um administrador específico?
21 minutos
INTRODUÇÃO
Olá, estudante! Você sabia que os condomínios edilícios possuem regras, formas e disposições legais
específicas para sua existência, as quais determinam até mesmo o formato das unidades do condomínio e a
instituição de um administrador específico?

Nesta aula, trataremos um pouco mais a fundo sobre as limitações da utilização das unidades e do próprio
solo do condomínio edilício, como também sobre formas e características obrigatórias que devem se fazer
presentes nessa constituição de condomínio edilício.

Compreenderemos, ainda, como deve ser feita a averbação e o registro da instituição e da Convenção
Condominial, para garantir a correta aplicação legal das normas e assegurar a proteção dessa instituição
condominial.

LIMITAÇÕES EDILÍCIAS E DE USO INDIVIDUAL E COLETIVO DO SOLO

Os condomínios edilícios, como já estudamos anteriormente, se configuram como a divisão entre pessoas no
que diz respeito ao domínio de um determinado bem, sendo que, no caso dos condomínios edilícios, cada
condômino é detentor de uma fração ideal, chamada de unidade.

Nesse contexto, é evidente que dentro do condomínio existem as unidades de uso exclusivo, que são aquelas
em que um condômino em específico possui a propriedade e pode dar a destinação que bem entender a ela,
obviamente respeitando a Convenção Condominial, e as áreas de uso comum, que são entendidas como
ambientes que todos os titulares das partes do bem podem acessar livremente.

Contudo, surgem as seguintes perguntas: qual o limite dessa utilização? Todos os moradores possuem direitos
iguais sobre o solo no qual foi construído o condomínio? Quer dizer, é fácil imaginar que se um titular compra
uma unidade específica para abrir um negócio, esse condômino terá o acesso e os direitos àquela unidade.
Mas e quanto ao solo?

Para responder a esses questionamentos, devemos nos ater ao que está disposto no Código Civil Brasileiro.
Vejamos o que se encontra previsto no art. 1.331, § 1, §2 e § 3, in verbis:

Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são
propriedade comum dos condôminos.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos,

escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas
outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e
gravadas livremente por seus proprietários.

§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água,

esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes
comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos
condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no
solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária
no instrumento de instituição do condomínio.

— (BRASIL. 2002, p. 1).

A partir da análise do artigo anterior, temos a resposta para as nossas perguntas. O art. 1º afirma que cada
uma das partes ideais do condomínio também possui sua parte ideal no solo. Ou seja, já extraímos a
informação de que cada um dos apartamentos, lojas, sobrelojas e afins que se encontram no condomínio tem
uma fração ideal do solo.
No parágrafo segundo, temos a disposição de que o solo, bem como outras áreas do condomínio, é de
utilização comum, isto é, embora as partes do imóvel tenham sua fração ideal do solo, ele é de utilização
comum, não podendo um morador ser privado de acessar, por exemplo, uma pracinha dentro do condomínio
porque outro morador diz que o solo é dele.

Por fim, no parágrafo terceiro, encontramos a resposta definitiva ao nosso questionamento, ficando claro que
cada uma das unidades imobiliárias terá uma fração ideal no solo e em partes comuns, que serão
identificadas no instrumento de instituição de condomínio.

Dessa forma, os condôminos possuem uma fração ideal no solo e áreas comuns do condomínio, sendo essa
fração disposta na instituição do condomínio, mas isso apenas significa o quanto aquele morador possui de
direito sobre o solo, de forma que ele não pode privar os outros proprietários de acessarem áreas comuns,
exceto se houver uma disposição específica na Convenção do condomínio.

CLÁUSULAS PREVISTAS EM LEI, FORMAS E CARACTERÍSTICAS QUE CADA

CONSTRUÇÃO PODERÁ APRESENTAR
Como já vimos exaustivamente, o condomínio edilício é aquela propriedade na qual existem prédios erguidos
na vertical e onde há partes exclusivas, ou seja, unidades que são de utilização e aquisição específicas de um
ou outro condômino, incluindo-se lojas, apartamentos, sobrelojas, etc.

No entanto, ainda existem características e formas exclusivas que necessariamente devem ser seguidas para
que seja possível atribuir o nome de condomínio edilício a um espaço, como podemos observar claramente
pelo que foi disposto nos arts. 1.331 e 1.332 do Código Civil.

Primeiramente, devemos nos ater ao conceito disposto no parágrafo 1º do art. 1.331 do Código Civil, o qual
dispõe que as áreas sujeitas a propriedade exclusiva podem ser alienadas e alugadas livremente.

Com base nesse artigo e em consonância com o disposto no parágrafo terceiro do mesmo artigo, tem-se que o
primeiro requisito obrigatório das unidades imobiliárias é a determinação da fração ideal do solo, que será
identificada em forma decimal ou ordinária.

Além disso, o condomínio terá áreas de uso comum, como a estrutura do prédio, telhado, esgoto e afins, que
não poderão ser alienadas em separado, de forma que as unidades devem respeitar o espaço de construção
comum que será utilizado pelos condôminos, não sendo possível que as unidades imobiliárias sejam privadas
de acesso à área comum, conforme se encontra expresso no parágrafo 4º do art. 1.331 do Código Civil.

Perceba, então, que o formato das unidades deverá seguir a estrutura edilícia (vertical) e sua forma comportará
obrigatoriamente unidades exclusivas que conterão de forma indivisível sua fração no solo, sendo vedado
apenas o impedimento de acesso às áreas comuns ao logradouro público.

Além disso, é preciso levar em consideração o disposto nos incisos do art. 1.332 do Código Civil, o qual
também dispõe sobre informações importantes acerca das obrigatoriedades na forma de constituição de um
condomínio edilício.

Como apresenta o inciso I do artigo em questão, é fundamental que se tenha a completa discriminação e
individualização de todas as unidades de propriedade exclusiva, sendo apontada a distância da extremidade
da unidade das áreas comuns.

Já o inciso II desse artigo reforça o que foi dito anteriormente, ou seja, que cada unidade possui uma fração
ideal vinculada a ela, ao solo, bem como áreas comuns, as quais estão especificadas na constituição do
condomínio.

E, por fim, o inciso III do art. 1.332 do Código Civil dispõe que, para a efetiva constituição, é obrigatório que se
tenha clara a finalidade para a qual as unidades se destinam.

Desse modo, é evidente que, embora o tamanho das unidades, materiais de construção, formatos e coisas
desse tipo sejam dispostos na criação do condomínio e possam ser alterados, existem alguns aspectos que
não podem ser modificados, como a obrigatoriedade de que o condomínio edilício seja vertical e que tenha a
discriminação inseparável das unidades exclusivas para com o solo e áreas comuns, constituindo, assim, o
que chamamos de condomínio edilício.
INDICAÇÃO DO ADMINISTRADOR, REGISTRO E AVERBAÇÃO
Da mesma forma que um condomínio “comum”, o condomínio edilício precisa seguir alguns ritos burocráticos
para garantir sua existência, sem os quais não seria possível sua instituição.

Um desses passos para a instituição do condomínio é, obviamente, sua averbação no registro de imóveis
competente. Ou seja, é necessário declarar perante tal registro que as unidades imobiliárias naquele terreno
constituem um condomínio.

Para elucidar tal questão, devemos observar primeiramente o disposto no art. 1.332 do Código Civil. Vejamos:
“Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de
Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial” (BRASIL, 2002, [s. p.]).

Nesse artigo, nota-se que a instituição do condomínio deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. É
obrigatório que tal registro seja feito para que determinado condomínio passe efetivamente a ser válido e
existente.

Inclusive, a título de curiosidade, o parágrafo único do art. 1.333 dispõe que até mesmo a Convenção
Condominial deve ser registrada perante o Registro de Imóveis para que tenha validade contra terceiros. Ou
seja, é clara a importância e a necessidade de se averbar a convenção e a instituição do condomínio para que
tenha validade.

Averbado o registro da instituição condominial, surge outra questão importante: quem administra o
condomínio agora que ele está efetivamente instituído?

A resposta para a nossa pergunta se encontra presente no art. 1.347 do Código Civil. Observe: “A assembleia
escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior
a dois anos, o qual poderá renovar-se” (BRASIL, 2002, p. 1).

Além disso, no inciso II do art. 1.334 do Código Civil, tem-se expresso que a forma de administração será
estipulada na Convenção Condominial. Assim, depois de determinada a administração do condomínio na
assembleia realizada pelos condôminos, passará por votação a escolha de um síndico para que administre o
condomínio, tendo ele os direitos previstos na Convenção e devendo respeitar as disposições legais do tema,
podendo permanecer no cargo por no máximo dois anos até a realização de uma nova assembleia, na qual
poderá ser reeleito. Entretanto, não se pode extrapolar o prazo de dois anos sem a realização de outra
assembleia.

Dessa forma, quem realizará a administração do condomínio será o síndico, o qual será escolhido pelos
condôminos na assembleia, de forma que os tipos de administração já se encontrarão previamente dispostos
na Convenção Condominial, devendo esse síndico, obrigatoriamente, seguir essa disposição instituída pelos
condôminos.

Para finalizar, um ponto importante ao qual é preciso estar atento no texto legal é a disposição clara de que o
síndico não precisa necessariamente ser um condômino. Ou seja, a administração do condomínio pode ser
realizada por alguém de fora do condomínio, mas esse administrador ainda fica vinculado às disposições e
formas de administração dispostas na Convenção.

VIDEOAULA:
No vídeo a seguir, serão reforçados os limites da utilização das unidades exclusivas e de uso coletivo no
condomínio, apontando de forma clara o vínculo das frações ideais do solo que os condôminos têm. Em
seguida, serão abordados os limites da constituição do condomínio edilício, ressaltando as obrigatoriedades
que permeiam a construção e instituição do condomínio, de forma que, ao final, será discutido sobre o tema
dos administradores, que devem desempenhar seu papel logo após a constituição condominial. A função de
administrador pode ser atribuída a não condôminos, desde que a Convenção seja respeitada.

Para visualizar o objeto, acesse seu material digital.

 Saiba mais
 Caso queira entender, em específico, os requisitos e as condições para a instituição de um condomínio
edilício, sugerimos a leitura do livro Direito condominial, publicado em abril de 2021, cujo prefácio foi
escrito por Marco Aurélio Bezerra de Melo.

Aula 3

LEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO
Você sabia que as obrigações condominiais são disposições legais muito sérias e que o simples
não pagamento reiterado de taxas condominiais pode levar, em casos extremos, à perda do
imóvel?
21 minutos

INTRODUÇÃO
Olá, estudante! Você sabia que as obrigações condominiais são disposições legais muito sérias e que o
simples não pagamento reiterado de taxas condominiais pode levar, em casos extremos, à perda do imóvel? É
uma situação que precisa chegar a um ponto radical, mas pode acontecer. Perder o imóvel em decorrência de
inadimplência condominial é, com toda certeza, uma das piores coisas que podem ocorrer.

No entanto, o que é necessário para chegar a tal ponto? Há previsão legal de tudo isso? Se isso acontecer, o
que fazer? Essas são as perguntas que serão respondidas no decorrer dos nossos estudos nesta aula, de forma
que o objetivo de aprendizagem é conseguir entender como esse procedimento todo funciona, qual seu
respaldo legal e, mais importante, como evitar que isso ocorra.

IMPOSIÇÃO DE COBRANÇAS DE COTAS CONDOMINIAIS A FIM DE ASSEGURAR O

PERFEITO EQUILÍBRIO ECONÔMICO E FINANCEIRO DO CONDOMÍNIO
Os condomínios edilícios (tema já estudado nas aulas anteriores) se configuram como uma propriedade onde
existem vários titulares de direitos sobre o solo e as unidades do imóvel.

Contudo, não é somente de direitos que vivem os titulares. Existem diversos deveres a serem seguidos, os
quais não se limitam a questões burocráticas, como é o caso do registro da Convenção do Condomínio.

É sobre uma dessas obrigações que estudaremos hoje. Em resumo, trata-se da obrigação de realizar o
pagamento das cotas condominiais pelos titulares. As cotas condominiais nada mais são do que as despesas
gerais de manutenção do condomínio, as famosas “taxas condominiais”.

Dentro de um condomínio, existem diversas necessidades que devem ser sanadas, como a manutenção de
funcionários de limpeza, manutenção de fachadas, pinturas, construção de parquinhos e, mais recentemente,
a construção de poços artesianos para fornecimento de água aos moradores.

Todas essas urgências mencionadas anteriormente demandam verba para que sejam executadas, e quem
deve pagar esse valor? Obviamente, os titulares das unidades. Cada um dos integrantes do condomínio deve
contribuir com sua parcela para que seja possível o pagamento das despesas condominiais. 

Para compreender melhor, vejamos o que determina o art. 1.336 do Código Civil: “São deveres do condômino: I
– contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em
contrário na convenção” (BRASIL, 2002, p. 1).

O artigo em questão afirma, de forma clara, que é obrigação dos condôminos realizar o pagamento de suas
quotas condominiais, na proporção de suas frações ideais. 

Nesse momento, pode surgir a pergunta: “Como assim pagamento em suas frações ideais? Quer dizer que tem
condômino que paga menos?”. A resposta é: sim. O pagamento das quotas condominiais é vinculado à
proporção que o condômino tem dentro do imóvel.

A título exemplificativo, imagine que um condômino tenha quatro salas comerciais e um imóvel residencial na
cobertura, enquanto outro tem somente um imóvel residencial no térreo. Faria sentido que ambos pagassem
os mesmos valores de taxas? Obviamente que não. O morador com cinco unidades pagará a respectiva taxa
por cada uma delas, mesmo que se trate apenas de uma pessoa, a fim de equilibrar a situação financeira do
condomínio.

Tal disposição existe para garantir que o condomínio possua uma longevidade maior e uma vida saudável,
uma vez que, para manter um condomínio, é preciso investimento, manutenção e afins, de forma que, se um
condômino deixa de pagar suas quotas, o valor final necessário para pagar as despesas do condomínio não
reduz. Ou seja, ou os outros condôminos terão de aumentar o valor de contribuição para cobrir o déficit
deixado pelo condômino inadimplente, ou será necessário abandonar algumas despesas até acumular o valor.

Perceba que nenhuma situação é favorável tanto para os condôminos quanto para o inadimplemento, de
forma que a manutenção das contas do condomínio é fundamental para que ele possa perdurar e ter um
balanço financeiro positivo, sem prejudicar os condôminos.

IMPOSIÇÃO DE MULTAS E PENALIDADES

Tendo como base o que foi estudado no bloco anterior, que trata da necessidade de que os condôminos
efetuem o pagamento de suas respectivas quotas condominiais, é de se esperar que, caso esses condôminos
não cumpram com seus deveres condominiais, eles sofram sanções para que correspondam às suas
obrigações.

O pagamento das quotas condominiais é uma medida obrigatória que se impõe aos condôminos, como se
tem claro no texto do art. 1.336, inciso I, do Código Civil. Entretanto, a simples obrigação de pagamento não é
suficiente para que todos os condôminos cumpram com suas responsabilidades, motivo pelo qual temos o
parágrafo 1º do art. 1.336 do Código Civil e o art. 1.337 do mesmo texto legal. Vejamos:

Art. 1.336. São deveres do condomínio:

§ 1º o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até
dois por cento sobre o débito.

Art. 1.337. o condomínio, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus
deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos
condomínios restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente, até o
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme
a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se
apurem.

— (BRASIL, 2002, p. 1).

De acordo com o texto legal, tem-se claro que a primeira medida imposta ao condômino que não cumprir com
suas obrigações condominiais é a imposição de juros moratórios nas previsões dispostas na Convenção ou, se
não dispostos, de 1% ao mês.

Repare que a primeira ação é a imposição de uma multa pela inadimplência, fazendo com que o condômino
seja sancionado pelo não pagamento dos débitos condominiais e, diante de tal sanção, efetue a quitação das
quotas condominiais devidas, a fim de evitar um impacto maior aos outros condôminos.

Mas e se ainda assim o condômino não pagar nem o condomínio nem a multa? Nesse caso, devemos utilizar a
disposição legal do art. 1.337 do Código Civil, o qual afirma que, em caso de reiteradas violações às
disposições condominiais, o inadimplente poderá ser constrangido a efetuar o pagamento de uma multa ainda
maior, levando em consideração a gravidade das violações.

Diante disso, é possível compreender que a aplicação de multas vinculadas à inadimplência e ao desrespeito
às disposições condominiais por parte do condômino pode levar a valores altíssimos de débitos, os quais
poderão ser cobrados judicialmente pelo condomínio, caso o morador se recuse a fazer qualquer quitação,
inclusive podendo chegar a uma penhora da própria unidade em um processo de execução de medidas
extremas. Logo, é fundamental que o condômino efetue a quitação de seus débitos condominiais para evitar
sanções mais agressivas.
COBRANÇAS JUDICIAIS – INFORMAÇÕES DE DÉBITOS PENDENTES
Por fim, vamos falar um pouco sobre o “próximo nível” da cobrança das cotas condominiais, a Cobrança
Judicial desses valores inadimplidos.

Como observamos nos arts. 1.336 e 1.337 do Código Civil, o não pagamento das quotas condominiais pode
gerar uma bola de neve de multas que são acrescidas mensalmente a valores que o condômino não pode
pagar.

Nesses casos, é muito possível que o condômino, já inadimplente, decida simplesmente não quitar as taxas
condominiais nem as multas cobradas. E então, o que fazer nesses casos?

Ao condomínio, é possível ajuizar uma ação judicial contra o condômino, efetuando a execução direta dos
valores corrigidos e atualizados monetariamente, com a inclusão de honorários advocatícios, desde que tal
situação esteja prevista na Convenção Condominial. Vejamos:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio

edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde
que documentalmente comprovadas.

— (BRASIL, 2002, p. 1).

A título de esclarecimento, ocorre que, quando o condômino deixa de efetuar o pagamento das quotas
condominiais, isso prejudica não somente o próprio condomínio, como também os outros titulares. Ou seja, é
um dano geral causado pela inadimplência do devedor.

Com isso em mente, é obrigação do condomínio colocar esse inadimplemento “de volta na linha”, para que o
equilíbrio financeiro possa ser restabelecido, evitando maiores prejuízos em caráter geral.

O processo de cobrança judicial acontece com o condomínio ajuizando uma ação na vara competente e
colacionando os débitos pendentes do condômino. Esses documentos, acompanhados da cobrança inicial,
são recebidos pelo juiz, o qual procede com a citação do condômino para que se manifeste.

Vale ressaltar que o pagamento das verbas condominiais é tão importante que é possível, em diversos casos
de execução (após a constituição de título executivo judicial com a sentença), que o condômino perca o seu
imóvel em uma penhora pela não quitação das quotas condominiais, sob a égide de que o não pagamento
prejudica os outros condôminos, de forma que esse inadimplente compromete a coletividade, motivo pelo
qual pode ter seu imóvel penhorado nesses casos, mesmo que seja um imóvel de família.

Tal situação é de extrema relevância, uma vez que a ideia geral é de que imóveis familiares não podem ser
penhorados. Porém, nesses casos específicos, há uma exceção à regra, visto que o débito é decorrente do
próprio imóvel e a inadimplência do condômino está prejudicando a coletividade, razão pela qual a penhora é
possível do ponto de vista jurídico.

Por fim, é importante ter em mente que um processo judicial de execução de quotas condominiais pode ser
feito diretamente em sede de execução, caso previsto em Convenção Condominial, conforme dispõe o Código
Civil, pois os boletos de taxas condominiais são títulos executivos. Entretanto, se não houver previsão na
Convenção, cabe uma ação de cobrança judicial e, findado tal processo, é possível proceder (com a sentença
em mãos) com uma execução, que será, por vezes, muito agressiva e colocará o condômino em uma situação
desconfortável, motivo pelo qual o pagamento de cotas condominiais é uma das obrigações mais importantes
de todos os condôminos.
VIDEOAULA:
O vídeo a seguir abordará, primeiramente, a importância do pagamento das cotas condominiais, a fim de
manter a saúde financeira do condomínio. Em seguida, será apontada a responsabilidade que cada um tem de
efetuar tais pagamentos e as sanções possíveis em caso de inadimplência, dando ênfase ao caráter jurídico de
cobrança das cotas, sendo possível até mesmo ajuizar uma execução diretamente para obter as verbas
devidas, desde que tal disposição esteja prevista na Convenção Condominial.

Para visualizar o objeto, acesse seu material digital.

 Saiba mais
Para entender, em específico, os requisitos e as condições para a instituição de um condomínio edilício,
sugerimos que você faça a leitura da obra Condomínio em edifício: teoria e prática, de Sílvio de Salvo
Venosa e Lívia Van Well.

Aula 4

RESPONSABILIDADE DOS CONDÔMINOS

Você sabia que as obrigações condominiais são disposições legais muito sérias e que cada
condômino possui uma responsabilidade relativa à Convenção Condominial?
19 minutos

INTRODUÇÃO
Olá, estudante! Você sabia que as obrigações condominiais são disposições legais muito sérias e que cada
condômino possui uma responsabilidade relativa à Convenção Condominial? E que o síndico não é uma figura
hierarquicamente superior aos moradores do condomínio, mas exerce uma função administrativa
fundamental para a manutenção da vida em comunidade?

É sobre esses temas que estudaremos nesta aula, isto é, sobre as responsabilidades que os condôminos
possuem e de que forma o síndico pode garantir o cumprimento desses deveres, bem como quais são as
consequências para o descumprimento dessas disposições e onde elas estão previstas no texto legal.

PRESERVAÇÃO
Como é notório, os condôminos são os maiores interessados na manutenção, preservação e evolução do
próprio condomínio, de forma que qualquer benefício será aproveitado por todos.

Contudo, existem aqueles que não têm essa “consciência” geral de preservação do espaço do condomínio, o
que ocasiona um conflito de interesses entre os titulares das unidades, moradores e o próprio condomínio,
uma vez que qualquer dano ou problema os afeta de forma geral.

Na intenção de evitar esses conflitos e pensando na manutenção do bem-estar entre os condôminos, o Código
Civil trouxe em seu escopo alguns deveres de preservação que precisam ser seguidos pelos condôminos, com
o objetivo de prezar pela harmonia no espaço. Vejamos:
 Art. 1.336. São deveres do condômino:

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem na edificação, e não as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos
bons costumes.

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou

destruição, ou destruição, total ou parcial.

— (BRASIL, 2002, p. 1).

Conforme exposto nessas disposições legais, é obrigação dos condôminos não fazer nada que prejudique a
preservação do condomínio. Ou seja, é vedado que qualquer um dos condôminos faça alguma obra, ação ou
até mesmo altere alguma área se isso prejudicar o condomínio como um todo, de forma que é uma
responsabilidade de todos a total manutenção do condomínio.

A ideia é a mesma que paira sobre a preservação do meio ambiente, por exemplo, visto que trata-se de um
bem de utilização geral para determinado grupo. Logo, é papel de todos que integram a comunidade atuar
para a melhor preservação do espaço, da estrutura e da convivência, a fim de evitar as sanções legais previstas
para aqueles que não cumprem com o convencionado.

Assim como na falta de pagamento das cotas condominiais, existem sanções legais cabíveis para as violações
de preservação do condomínio, como aplicação de multa, notificação formal, sanção em assembleia
condominial, etc.

A preservação do condomínio é uma atribuição de todos aqueles que integram a comunidade condominial,
uma vez que uma única pessoa que não cumpra o seu “papel” ocasiona um dano generalizado que atinge
vários outros moradores, de forma que, para que se possa alcançar uma boa vivência dentro do condomínio, é
necessário que todos busquem preservar não somente a estrutura física desse ambiente, mas a harmonia
entre os moradores, a fim de evitar prejuízos generalizados a outros condôminos.

Diante disso, para se prevenir das sanções legais ocasionadas pela violação da preservação condominial, o
síndico deve notificar, multar e buscar minimizar quaisquer danos, fomentando a preservação entre os
condôminos. Falaremos um pouco mais sobre o papel do síndico no próximo bloco.

HIERARQUIA DO SÍNDICO
Dentro do condomínio, os condôminos obviamente constituem-se como uma parte importante, porém há uma
figura em especial que detém uma relevância tão grande quanto a dos condôminos: o síndico.

Responsável pela administração do condomínio, o síndico é eleito pelos condôminos em uma assembleia
específica, de forma que os titulares o elegem como administrador, como estipula o art. 1.347 do Código Civil.
Vejamos: “Art. 1347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser o condômino, para administrar o
condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se” (BRASIL, 2002, p. 1).

O síndico é uma figura que não está acima dos condôminos, tanto que pode até mesmo ser alguém de fora da
relação condominial. No entanto, ficará encarregado da administração e fiscalização do condomínio, tendo um
papel fundamental em todos os tópicos desenvolvidos nas últimas unidades de aprendizagem. O síndico é
responsável por notificar os condôminos, aplicar as multas, apresentar relatórios condominiais dos gastos,
etc.

Se observarmos as disposições do art. 1.348 do Código Civil e seus incisos, veremos que o síndico deve
desempenhar atividades específicas, como convocar assembleias, garantir o cumprimento da Convenção
Condominial, elaborar orçamento de receitas e, inclusive, representar o condomínio em juízo ou fora dele.
Vale frisar que o síndico também pode transferir seus poderes a outra pessoa a título de representação, de
forma que, caso não possa realizar uma tarefa, pode outorgar uma procuração para que outro indivíduo
responda em nome do condomínio, respeitando o disposto na Convenção Condominial.

Diante disso, fica claro que a figura do síndico é de suma importância para o condomínio, uma vez que sem
ele a administração fica prejudicada. Imagine-se em um condomínio edilício. Hoje, às 23h30min, seu vizinho
do andar de cima começa uma festa com música alta e muitas pessoas batendo no chão, de modo que o
barulho excessivo invade seu apartamento. O que você faz? Chama o síndico! 

Imagine, ainda, outra situação: você está saindo do prédio e vê outro morador quebrando uma lixeira do
edifício. Quem deve ser chamado? O síndico.

A figura do síndico serve como um fiscalizador, garantidor, aplicador e regulador da Convenção do

Condomínio, de forma que deve ser respeitado pelos condôminos, não por ser alguém “hierarquicamente
superior”, até porque em um condomínio a ideia de hierarquia entre as figuras seria contrária ao próprio
conceito, mas porque o síndico é o responsável pela manutenção da harmonia condominial e por garantir que
as próprias disposições gerais dos condôminos sejam asseguradas.

Além disso, os síndicos, em geral, recebem valores “salariais” para serem síndicos, visto que a tarefa de
administrar é um trabalho. Existem, inclusive, empresas específicas destinadas a administrar os condomínios,
as quais disponibilizam um síndico profissional para realizar tal função, já que manter o equilíbrio entre tantos
seres humanos num mesmo ambiente chega a ser uma tarefa hercúlea.

RESPONSABILIDADES GERAIS
Por fim, vamos compreender de forma mais detalhada as responsabilidades gerais que permeiam a vida em
condomínio. Quais são as responsabilidades que os condôminos possuem dentro desse ambiente? Onde
estão dispostos tais deveres?

De acordo com o art. 1.336 e seus incisos, os condôminos possuem diversas obrigações perante o próprio
condomínio, devendo prezar pela boa convivência e pela manutenção da saúde financeira desse espaço.

Dentre as principais atribuições, podemos citar a não realização de obras que venham a prejudicar a estrutura
predial, pois esse tipo de intervenção representaria um risco para os outros condôminos e violaria as regras da
boa convivência. Outro exemplo é a obrigatoriedade que o condômino tem de dar à sua unidade a mesma
finalidade prevista na instituição do condomínio, a fim de não desrespeitar as instituições dispostas no
“nascimento” do condomínio edilício. 

É possível compreender, assim, que os deveres dos condôminos, ou seja, suas responsabilidades gerais com o
condomínio, pairam sobre a manutenção da harmonia condominial, de forma que cada um deles tem o papel
de manter a ordem e auxiliar no cumprimento da Convenção, fazendo a sua parte dentro do condomínio.

Ressalta-se, ainda, a previsão de multas e convenções com votações para a aplicação de sanções àqueles que
não cumprem com seus deveres condominiais, uma vez que prejudicam o conjunto de pessoas como um
todo. 

Como estudamos no bloco anterior, o síndico tem o dever de fazer valer a Convenção Condominial, porém os
próprios condôminos possuem a responsabilidade de cumprir com essas disposições e de garantir que a vida
dentro do condomínio esteja dentro dos limites descritos na Convenção, para que nenhum outro condômino
seja prejudicado.

É importante frisar que o cumprimento dessas normas condominiais integra os deveres dos condôminos, que,
obviamente, pretendem ter os direitos previstos na Convenção. No entanto, se desrespeitarem as normas
previamente estipuladas, eles podem sofrer sanções que até mesmo limitem a sua atuação e participação
dentro do próprio condomínio, sendo papel do síndico notificar e aplicar tais punições aos infratores.

Por fim, vale destacar a importância do texto legal para auxiliar no cumprimento da Convenção Condominial,
pois confere poder ao síndico e prevê deveres específicos que precisam obrigatoriamente ser cumpridos pelos
condôminos para preservar a vida em comunidade.
A título de complementação, o síndico também tem atribuições legais específicas que estão dispostas no art.
1.348. Logo, da mesma forma que os condôminos possuem deveres a serem cumpridos, o síndico também
está vinculado legalmente aos seus deveres.

VIDEOAULA:
O vídeo a seguir tratará, primeiramente, das responsabilidades que os condôminos têm dentro do ambiente
em que vivem, os quais devem prezar pela boa convivência e pela manutenção do espaço. Por meio deste
material, também será possível entender que, em caso de violação dos deveres, o condômino pode ser
sancionado pelo síndico, que não deve ser visto como uma figura vil nem contrária às atividades do
condomínio, mas sim como um agente que garante a paz e a saúde financeira do estabelecimento.

Para visualizar o objeto, acesse seu material digital.

 Saiba mais
Caso queira aprofundar seus conhecimentos sobre os requisitos e as condições para a instituição de um
condomínio edilício, sugerimos a leitura do livro Direito condominial, publicado em abril de 2021, cujo
prefácio foi escrito por Marco Aurélio Bezerra de Melo. ​

REFERÊNCIAS
5 minutos

Aula 1
AVVAD, P. E. Condomínio em edificações no Novo Código Civil. Rio de Janeiro: Renovar, 2004.

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Aula 2
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