Aula 1

LEGISLAÇÃO EXTERNA Imprimir

Nesta aula, você compreenderá o universo jurídico e a hierarquia de normas, algumas

formalidades essenciais para a documentação condominial, bem como a validade desses
documentos de modo geral.
24 minutos

INTRODUÇÃO
Prezado aluno,

Você está iniciando uma nova etapa nos estudos de negócios imobiliários: a condução e documentação de
assembleias. A partir de agora, o objetivo é que você compreenda passo a passo como funcionam os
condomínios, sua legislação, os documentos necessários, bem como todo o cuidado para que não haja
nenhum tipo de equívoco ou ilegalidade em sua administração. A presente unidade tem por finalidade inseri-
lo nessa atmosfera, oferecendo os elementos iniciais para que você possa constituir a normativa interna do
condomínio, perpassando por todos os caminhos necessários e respeitando a hierarquia das normas que o
regem.

Nesta aula, você compreenderá o universo jurídico e a hierarquia de normas, algumas formalidades essenciais
para a documentação condominial, bem como a validade desses documentos de modo geral.

Boa leitura e lembre-se de que você é capaz de alcançar bons resultados!

O COMPLEXO DE HIERARQUIA DAS NORMAS NO SISTEMA JURÍDICO

BRASILEIRO
Os condomínios são regidos por seu documento próprio, interno, que é construído a partir de uma
diversidade de normativas e ritos estabelecidos em leis gerais, as quais veremos mais adiante. Todavia, o
sistema jurídico brasileiro possui uma denominada hierarquia das normas, que sempre deve ser observada
por qualquer tipo de regimento existente, e com os condomínios não seria diferente. Vejamos como esse
universo se comporta.

No topo da pirâmide normativa está a Constituição Federal (BRASIL, 1988), principal norma jurídica brasileira e
norteadora de todo o sistema jurídico pátrio. Um regimento interno do condomínio, por exemplo, jamais pode
ser contrário à Constituição Federal, sob pena de ser invalidado. 

Tomemos por exemplo básico o art. 5, inciso XII, da Constituição Federal, que assim prescreve: “é inviolável o
sigilo da correspondência e das comunicações telegráficas, de dados e das comunicações telefônicas, salvo,
no último caso, por ordem judicial, nas hipóteses e na forma que a lei estabelecer para fins de investigação
criminal ou instrução processual penal” (BRASIL, 1988). Agora, suponha que o regimento interno de um
condomínio disponha de uma normativa, por exemplo, que autoriza os porteiros e o síndico a abrirem as
correspondências dos condôminos quando assim entenderem. Neste caso, há clara violação do disposto na
Constituição Federal, que estabelece a inviolabilidade de correspondência como um direito fundamental.

No mesmo sentido, o Código Civil (2002) também possui normativas que estão acima do regimento interno
dos condomínios. É o Código Civil que se aplica diretamente aos condomínios, uma vez que possui, em seu
escopo, as regras sobre a constituição de um condomínio, os direitos e deveres dos condôminos e do síndico,
a criação do Conselho Fiscal, dentre outras normas a serem observadas. Portanto, no sistema jurídico, o
regimento dos condomínios não pode contrariar o que está disposto também no Código Civil. Mais adiante,
durante o curso, veremos que normativas são essas e como elas se aplicam.

Há que se ressaltar que o Brasil adota o federalismo como forma de organização do Estado e, portanto, possui
alguns níveis de aplicação das normas. Deste modo, conforme preceitua Guilherme Peña de Moraes, “a
federação é conceituada como forma de estado, singularizada pela existência de duas espécies de ordens
jurídicas, a federal, imanente ao poder central, e as federadas, inerentes aos poderes regionais e locais”
(MORAES, 2020, p. 422). Estas esferas locais são os estados e municípios.
Uma das características do federalismo é a repartição de competências, na qual a Constituição Federal
determina a quem compete legislar sobre determinado tema. É por isto que os condomínios, em suas
normativas próprias, precisam observar as regras estabelecidas nas leis municipais, estaduais e federais
acerca do direito condominial, sendo essas normas as mais abrangentes possíveis – como o cuidado com o
meio ambiente, por exemplo.

Observa-se que o sistema jurídico brasileiro é denso e complexo, e, por isto, é necessário sempre observar a
lei e todas as normas adjacentes a ela. Mas não se preocupe: veremos passo a passo como isso se aplica aos
condomínios.

FORMALIDADES PREVISTAS EM LEI E SEU DEVER DE OBSERVÂNCIA

Os condomínios possuem documentos internos e necessitam estar em harmonia com a legislação externa,
conforme visto anteriormente. Isto significa que não pode o regimento interno contrariar aquilo que prescreve
a Constituição Federal, o Código Civil, bem como todas as demais leis e normas em todos os entes federativos,
sob pena da norma contraditória perder sua validade.

Ocorre que a lei, em especial o Código Civil, traz algumas formalidades que devem ser observadas pelos
condomínios, as quais podemos denominar como solenidades. De acordo com o dicionário Michaelis,
solenidade significa “conjunto de formalidades que fazem com que um ato possa ser considerado autêntico e
válido” (MICHAELIS, 2021, [s. p.]). Isto significa que a Convenção, o Regimento Interno e a Assembleia – temas
estes que serão abordados oportunamente em outro momento –, dentre outros, deverão observar tais
formalidades, evitando assim que estes atos sejam nulos ou anuláveis. Vejamos a diferença entre eles.

Em seu Manual de Direito Civil, Flávio Tartuce (2021) leciona que um ato nulo – também chamado de nulidade
absoluta – não produz seus efeitos, pois não atinge os requisitos básicos para que haja sua validade (tais
requisitos estão presentes no art. 166 do Código Civil). Isto implica a inaplicabilidade do negócio jurídico, e por
isto ele é nulo. Por outro lado, Tartuce explica que a anulabilidade decorre de vício no negócio jurídico,
conforme exposto no art. 171 do Código Civil, podendo tal vício ser alegado pelas partes interessadas perante
o Poder Judiciário.

Embora tais conceitos sejam importantes, não são essenciais neste momento da disciplina. Chamamos a
atenção para os efeitos que a nulidade ou anulabilidade de um negócio jurídico podem trazer, e como isto
afeta um condomínio diretamente. O que se deve deixar claro é que os condomínios necessitam observar as
formalidades previstas em lei, uma vez que a ausência desse comportamento pode implicar a nulidade ou
anulabilidade da sua normativa interna. Os efeitos disso podem ser drásticos, envolver custos e demora
processual e anular certas atividades já realizadas. Por isso, é importante que se observem tais regramentos
legais.

A título exemplificativo, observamos o art. 1.332 do Código Civil, que assim prescreve: “Institui-se o
condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo
constar daquele ato, além do disposto em lei especial” (BRASIL, 2002). Uma das formalidades previstas nesse
artigo é a de que a instituição do condomínio deve ser registrada em cartório. Isto implica uma formalidade
solene, cuja não observância acarreta a nulidade do próprio condomínio.

Portanto, cabe a você, na figura de síndico/administrador, cuidar para que todas as formalidades sejam
observadas, evitando assim questionamentos posteriores em ações judiciais. Mas não se preocupe: veremos
cada uma dessas formalidades durante as nossas aulas.

HIERARQUIA, DOCUMENTOS E VALIDADE

Em relação aos documentos que fazem parte do condomínio, estes devem estar em consonância com todo o
complexo de leis e normas do sistema brasileiro, conforme dito anteriormente. Todavia, há também uma
hierarquia entre os próprios documentos do condomínio, o que pode ser sintetizado na seguinte imagem:

Figura 1 | Hierarquia das normas

 Fonte: elaborada pelo autor.

Embora exista certa divergência doutrinária entre os autores, optamos por inserir a Convenção do Condomínio
como hierarquicamente superior ao Regimento Interno e às Assembleias. Isto porque a Convenção é quem cria
o condomínio em si, ainda que possa ser alterada posteriormente em Assembleia, conforme veremos adiante.
O fato é que, mesmo que possa ser modificada, isso depende de uma formalidade, algo típico de documentos
em um patamar hierárquico diferenciado.

No início desta aula, abordamos brevemente o complexo de normas às quais o condomínio deve se submeter.
Trataremos, aqui, sobre as normativas internas ao condomínio que fazem parte da hierarquia anteriormente
apresentada.

De modo geral, a Convenção pode ser definida da seguinte forma:

Regulamenta a administração e as relações entre os condôminos, tornando-se

obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, desde que seja subscrita
pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais. Após 11 de janeiro de
2003, todas as convenções elaboradas antes dessa data foram parcialmente afetadas,
deixando de ter validade apenas os artigos que confrontam com o Código Civil. Para
ter validade legal perante terceiros, a Convenção do Condomínio deve ser registrada
no Cartório de Imóveis. Ela pode ser modificada desde que tenha a aprovação de dois
terços dos votos dos condôminos.
— (SCHWARTZ, 2018, p. 22)

O regimento interno, por sua vez, “são as normas que regulam, disciplinam o dia a dia, a conduta interna dos
condôminos, locatários, ocupantes das unidades e funcionários, para que haja uma convivência harmônica
entre as pessoas. Determina, por exemplo, os horários de uso das áreas comuns e como utilizá-las”
(SCHWARTZ, 2018, p. 22).

O que se pode depreender é que a Convenção cria o condomínio, enquanto o Regimento Interno estabelece
suas regras de convivência no dia a dia. É por isto que optamos por inserir a Convenção acima do Regimento
na nossa pirâmide hierárquica.

Por fim, a Assembleia nada mais é do que o órgão deliberativo dos condomínios. Nela os condôminos podem
opinar e votar sobre as questões inerentes ao próprio condomínio. O tema das assembleias será melhor
explorado na Unidade 2.

Os documentos citados são dotados de validade, desde que observem a formalidade solene que
apresentamos anteriormente. Neste sentido, a dimensão da validade implica a observância das normas que se
encontram no ordenamento jurídico, de modo que a obediência a elas resulta na validade dos documentos
que regem o condomínio. Em suma, o documento válido é aquele que foi produzido conforme os parâmetros
legais, impedindo assim sua nulidade ou questionamento perante o Poder Judiciário, uma vez que atende a
todos os requisitos necessários.
 VIDEOAULA:
Caro aluno, que tal revisar o conteúdo até aqui estudado, de forma prática e objetiva? Chegou a hora do nosso
resumo de aula. Trataremos um pouco da legislação externa aos condomínios, bem como das formalidades
que o circundam e da hierarquia dos documentos que regem o direito condominial. Ainda, falaremos sobre
como os tribunais se posicionam em relação a vícios decorrentes da inobservância das normas referentes ao
condomínio. Vamos lá?

Para visualizar o objeto, acesse seu material digital.

 Saiba mais
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal declarou a nulidade de uma Convenção de Condomínio que não
observou o quorum mínimo em sua elaboração, conforme determinado em lei. Isto significa que a
Convenção foi aprovada sem ter o número mínimo de votos exigidos para isso. Veja mais em:
https://bit.ly/35n53X0. 

Aula 2

CONVENÇÃO DE CONSTITUIÇÃO
Dando continuidade ao nosso estudo acerca da introdução às assembleias condominiais, o
objetivo desta aula é compreender a Convenção de Constituição
24 minutos

INTRODUÇÃO
Prezado aluno,

Dando continuidade ao nosso estudo acerca da introdução às assembleias condominiais, o objetivo desta aula
é compreender a Convenção de Constituição. Afinal, é preciso criar o condomínio para que ele efetivamente
exista do ponto de vista jurídico administrativo. Isto implica conhecer as normas e os mecanismos para
instituir um condomínio, observando-se o previsto em lei e perpassando por todos os procedimentos
administrativos necessários. Para tanto, abordaremos os caminhos para a instituição do condomínio, os
processos necessários para isto e as leis que se aplicam em tal situação.

Boa leitura e lembre-se de que você é capaz de alcançar bons resultados!

OS PROCEDIMENTOS PARA A CONSTITUIÇÃO DE UM CONDOMÍNIO: PASSO A

PASSO
Ao ser adquirido um imóvel, alguns procedimentos necessitam ser cumpridos para que haja validade nessa
aquisição. No que se refere a condomínios não é diferente, uma vez que requisitos também se verificam nessa
modalidade de empreendimento. Por envolver uma complexidade maior de unidades, os condomínios
passam por um procedimento denominado Convenção de Constituição, cujas regras são definidas pelo Código
Civil brasileiro (BRASIL, 2002).

Há que se destacar que a legislação brasileira apresenta duas situações distintas relativas ao condomínio: a
instituição e a convenção de constituição. Vejamos.

O art. 1.332 do Código Civil dispõe: “Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento,
registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial”
(BRASIL, 2002). Já o art. 1.333 do mesmo diploma dispõe que: “A convenção que constitui o condomínio edilício
deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo,
obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou
detenção” (BRASIL, 2002). Ou seja, trata-se de situações distintas e que merecem as respectivas definições.

Marco Aurélio Viana (2009) faz o seguinte apontamento sobre a temática:

 A instituição envolve o atendimento de formalidades que o legislador entende
necessárias para criar o condomínio. Já́ a constituição diz respeito ao ato de vontade
que submete a edificação ao regime legal específico, que estabelece sua estrutura,
manifestação de vontade que se faz intervivos (incorporação imobiliária, doação,
destinação do proprietário ou causa mortis [testamento]). É possível, ainda, que se
faça a instituição e a constituição por decisão judicial.
— (VIANA, 2009, p. 17)

Portanto, a instituição é a criação do condomínio, enquanto a Convenção é a sujeição à lei, abordando

dispositivos que são pré definidos pela norma, tais como a forma de administração e a competência das
assembleias.

Conforme visto na aula anterior, o condomínio deve obedecer a formalidades solenes previstas em lei,
evitando assim vícios que possam prejudicá-lo. Uma delas diz respeito ao quórum mínimo para aprovação da
Convenção de Constituição, disposto no já mencionado art. 1.332 do Código Civil. O quórum significa a
quantidade de votos necessários para a aprovação de determinado documento/lei. No caso dos condomínios,
para aprovar a Convenção serão necessários dois terços das frações ideais, as quais representam a cota-parte
de cada condômino.

Por exemplo: se um condomínio tem 120 unidades autônomas, isto significa que cada uma delas corresponde
a uma fração ideal. Nos termos da lei, ao menos dois terços dessas frações devem subscrever a Convenção,
ou seja, anuir ao documento. Logo, serão necessárias ao menos 80 subscrições para que a Convenção seja
válida.

Outra das formalidades solenes está estabelecida no parágrafo único do mesmo diploma legal (BRASIL, 2002),
determinando que, para ser oponível contra terceiros, a Convenção precisa ser registrada no Cartório de
Registro de Imóveis. Ou seja, uma ação de execução por falta de pagamento da taxa condominial, por
exemplo, só pode ser cobrada se o condomínio tiver o devido registro em cartório, possuindo assim
titularidade.

LEIS E SÚMULAS APLICADAS À CONVENÇÃO

Conforme visto até aqui, o arcabouço jurídico no qual o condomínio está inserido é amplo. Neste sentido, há
um dever de obediência a diversos diplomas legais, iniciando pela Constituição Federal – que se encontra no
topo da pirâmide normativa – até chegar em normas mais próximas à realidade do condomínio em si, como
uma lei municipal.

Em relação à Convenção de Constituição do condomínio, a norma que institui as regras a serem observadas é
o Código Civil, conforme visto anteriormente. Acerca da instituição do condomínio, é o art. 1.332 que traz as
diretrizes necessárias para a criação do condomínio edilício, enquanto o art. 1.333 regulamenta a Convenção.
Anteriormente, exploramos o quórum mínimo e o procedimento de registro em cartório desse importante
documento para os condomínios. Agora, veremos o art. 1.334 do mesmo diploma legal, que aborda os
conteúdos da Convenção. Vejamos:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o
modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas
ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a
competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as
deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V -
o regimento interno.
— (BRASIL, 2002)
Deste modo, existem alguns conteúdos que são obrigatórios na Convenção. Vale ressaltar que esse rol não é
taxativo, ou seja, existem outras normas que podem estar contidas nas Convenções para além dessas
previstas pelo Código Civil.

A primeira delas diz respeito à forma como os condôminos deverão contribuir com suas cotas para despesas
ordinárias e extraordinárias (tema este que será abordado ao longo da disciplina).

A segunda norma contida na Convenção deve tratar da forma de administração. Neste ponto, pode conter
temas como “[...] duração do mandato do síndico, transferência de poderes de representação pelo síndico,
investidura de outra pessoa no poder de representação, em lugar do síndico” (VIANA, 2009, p. 30).

A terceira diretriz que deve estar na Convenção trata das assembleias em si. Vale ressaltar que a assembleia
será abordada ao longo da disciplina. Por enquanto, importa compreender que essa temática necessita estar
no documento em análise. Neste sentido, a Convenção disporá sobre a competência da assembleia – ou seja,
as temáticas que lhe são pertinentes –, bem como as formas pelas quais ela deve ser convocada (podendo ser
por edital, por exemplo) e o número mínimo de votos necessários para a tomada de decisões.

Por fim, a Convenção deve abordar as penalidades para os condôminos, com base nas regras de conduta
dispostas em parte no Código Civil, que devem ser reproduzidas na própria Convenção, bem como normas
que são definidas pelo próprio condomínio. Também, a Convenção deve conter o regimento interno, que nada
mais é do que um conjunto de normas de convivência do condomínio, para melhor harmonia na relação entre
condôminos.

Há que se destacar, ainda, súmulas aplicadas ao condomínio. Uma súmula é uma síntese, um resumo daquilo
que é predominante nos tribunais, ou seja, posicionamentos já consolidados em tribunais superiores acerca
de determinado tema (LFG, 2007). Para os condomínios, aplica-se especialmente a súmula 260 do Superior
Tribunal de Justiça, que dispõe: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para
regular as relações entre os condôminos” (STJ, 2002). Neste sentido, a Convenção produz efeitos desde sua
aprovação, independentemente do seu registro em cartório. Todavia, ainda é recomendável que o registro seja
realizado de fato, evitando possíveis processos judiciais.

A FORÇA LEGAL DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO

Uma dúvida que pode surgir acerca da Convenção do Condomínio é referente a sua força legal, ou seja, a
quem ela vincula a partir do momento de sua aprovação. Parece claro, mas importa reforçar que a Convenção
é um documento administrativo. Isto porque ela é aprovada em âmbito interno dos condomínios, e não com
força de lei, como nas típicas votações do poder legislativo. Uma lei, por exemplo, está vinculada a todos que
estão sob sua tutela – ou seja, uma lei municipal se vincula a todos do município, por exemplo. O documento
administrativo, por sua vez, sujeita todos aqueles que estão regidos por ele. Logo, a Convenção de Condomínio
se vincula a todos os condôminos.

Todavia, muito se questiona sobre como se dá esse processo de elaboração da Convenção, especialmente em
relação ao seu conteúdo para além do previsto em lei, o que inclui as boas práticas, o que deve ou não ser
aceitável, dentre outras dúvidas que podem surgir. Um fenômeno recente em condomínios são os Códigos de
Conduta, elaborados por entidades de classe que visam colocar em atividade boas ações em relação aos
condomínios. Neste sentido, o Conselho Regional de Administração de São Paulo, por exemplo, criou o Código
de Conduta com princípios básicos para profissionais e empresas administradoras de condomínios, cujos
objetivos são “[...] permitir aos profissionais e administradoras de condomínios nortearem sua atuação na
busca da qualidade, eficiência e princípios éticos; proporcionando transparência, valorização patrimonial e
maior segurança aos proprietários/moradores e usuários de condomínios” (CRA-SP, 2020, p. 3).

Outros estados adotaram a mesma medida, passando a usar o Código do CRA-SP como referência para suas
demandas. Isto facilita a atuação de administradoras e síndicos, favorecendo inclusive a elaboração da
Convenção, além de apontar medidas relevantes na atuação administrativa nesta seara, trilhando caminhos
que beneficiam as atividades condominiais. O Código de Conduta pode ser um bom aliado na administração
de condomínios, e desponta como importante suporte profissional.

Lembre-se de que o Código de Conduta não é vinculativo, mas é instituto norteador das atividades dos
condomínios, os quais possuem normativa própria. Portanto, importa ressaltar a hierarquia das leis que,
também neste momento, não deve ser olvidada, e nela o Código de Conduta não está inserido, ao nosso ver. A
Convenção deve observar a Constituição Federal como norma superior ao arcabouço jurídico, além do Código
Civil e demais leis que fazem parte do sistema como um todo. Aqui, destaca-se também a Lei nº 4.591, de 16
de dezembro de 1964, denominada Lei dos Condomínios. Trata-se de legislação que, embora aprovada
anteriormente, foi recepcionada pela Constituição Federal e pelo Código Civil, também sendo norma aplicável
aos condomínios. As regras previstas nessa legislação serão abordadas ao longo do conteúdo da disciplina,
nos momentos oportunos.

VIDEOAULA:
Caro aluno, que tal revisar o conteúdo até aqui estudado, de forma prática e objetiva? Chegou a hora do nosso
resumo de aula. Trataremos um pouco acerca da Convenção de Condomínio, compreendendo o que este
documento tem por assunto, quais são seus conteúdos essenciais e os mecanismos de aprovação. Ainda,
falaremos sobre a importância do Código de Conduta para a administração condominial. Vamos lá?

Para visualizar o objeto, acesse seu material digital.

 Saiba mais
O Código de Conduta é um fenômeno recente e guia para a administração de condomínios. Veja sobre ele
em: https://bit.ly/3qPYOTg.

Aula 3

REGIMENTO INTERNO
Dando continuidade ao nosso estudo acerca da introdução às assembleias condominiais, o
objetivo desta aula é compreender outro documento que faz parte da rotina dos condomínios:
o regimento interno.
26 minutos

INTRODUÇÃO
Prezado aluno,

Dando continuidade ao nosso estudo acerca da introdução às assembleias condominiais, o objetivo desta aula
é compreender outro documento que faz parte da rotina dos condomínios: o regimento interno. Deste modo,
esta aula visa compreender o que é um regimento interno, o que deve conter este documento, bem como sua
forma de aprovação e as leis que o regem. Para tanto, estudaremos passo a passo acerca do regimento,
tratando ainda das vicissitudes que podem estar nele contidas e seus reflexos judiciais – ou seja, os problemas
que podem surgir da criação de um regimento inadequado. Vamos lá?

Boa leitura e lembre-se de que você é capaz de alcançar bons resultados!

O REGIMENTO INTERNO E SUAS LEIS

Na aula anterior, falamos sobre a hierarquia das leis em relação ao condomínio. Vimos que a Convenção é um
documento administrativo que contém o regimento interno, nos termos do art. 1.334 do Código Civil (BRASIL,
2002). Logo, se é documento administrativo, deve estar em harmonia com as normas do sistema jurídico como
um todo. 

Partindo desta ideia, trataremos agora das normas que incidem sobre o regimento interno, sendo
hierarquicamente superiores a ele. Evidentemente, conforme os estudos anteriores, a Constituição Federal é a
norma que se encontra no topo da ordem jurídica brasileira. Neste sentido, todo e qualquer instrumento
normativo deve ser obediente a ela. Vimos em aulas anteriores que o regimento interno é voltado para as
normas de convivência entre os condôminos, como uma espécie de manual de boas condutas para a
harmonia do condomínio. Diferencia-se da Convenção por esta conter normas mais genéricas, enquanto trata
das coisas comuns, da paz dos condôminos (VIANA, 2009). Por conseguinte, essas normas de convivência
devem estar de acordo com o Código Civil, que disciplina sobre a temática no mesmo artigo que trata da
Convenção – art. 1.333 (BRASIL, 2002). Isto porque o referido artigo dispõe sobre a obrigatoriedade de que o
regimento interno faça parte da Convenção, a qual deve ser aprovada por dois terços dos titulares das frações
ideais, conforme visto anteriormente.

Além disso, cabe ao síndico cumprir e fazer cumprir o regimento, nos termos do art. 1.348, inciso IV, do Código
Civil (BRASIL, 2002), norma que está acima do regimento. Também, o art. 1.350 do mesmo diploma legal
determina que a alteração do regimento interno deve ser feita em assembleia, conforme o quórum que
discutiremos a seguir. Portanto, é notório que o Código Civil exerce influência normativa sobre o regimento
interno, sendo uma de suas principais bases legais.

Por fim, cumpre mencionar a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em
edificações e as incorporações imobiliárias (BRASIL, 1964). Tal lei foi aprovada muito antes do Código Civil
vigente, mas foi recepcionada e alterada em alguma medida pela legislação mais recente. Todavia, a
comumente denominada Lei de Locações trata, em algum grau, do regimento interno, abordando
especialmente o seu papel, sua forma de aprovação e medidas a serem observadas pelo condomínio em caso
de sua inobservância.

Ainda, não se pode deixar de mencionar normas em outros entes federativos. A título exemplificativo, a Lei
Complementar nº 97/2020, do município de Vargem Grande Paulista, em São Paulo, trata da regulamentação
de lei federal, em âmbito municipal, para os condomínios de lotes. Neste sentido, dispõe normas próprias
sobre a temática, a serem aplicadas em nível municipal, impactando os condomínios localizados naquela
cidade (VARGEM GRANDE PAULISTA, 2020). 

Logo, estas são normas que incidem sobre os regimentos e que devem ser observadas por síndicos e
administradoras.

ALTERANDO O REGIMENTO INTERNO

Primeiramente, importa tecer considerações sobre como se aprova o regimento interno nos condomínios,
para posteriormente compreender de que forma ele pode ser alterado.

Conforme visto anteriormente, a Convenção do condomínio deve conter o regimento interno em seu escopo.
Além disso, ela necessita ser aprovada por dois terços de subscrições dos titulares de suas frações ideais para
que tenha validade. Se o regimento está contido na Convenção, parece óbvio que sua aprovação também
depende de dois terços de subscrições, por uma questão meramente dedutiva. Neste sentido, aponta Rizzardo:

Elabora-se o regimento interno em momento concomitante ou posterior à convenção,

sendo fruto da deliberação coletiva, e constando a sua previsão no artigo 1.334, inciso
V, do Código Civil. A aprovação se fará em assembleia, ou em ato contratual, quando
da constituição do condomínio, inserindo-se na escritura pública ou em documento
particular. No entanto, na própria convenção permite-se, em cláusula própria, inserir
que os condôminos aprovam o regulamento. Já a permissão de aprovação por
deliberação em assembleia ou em ato particular vem permitida no artigo 9º da Lei n.
4.591/1964. Está omisso, a respeito, o Código Civil.
— (RIZZARDO, 2021, p. 155)

Em relação à alteração da Convenção, o Código Civil prescreve, em seu art. 1.351, que esta deve ser feita
mediante a aprovação de dois terços dos condôminos (BRASIL, 2002). Todavia, a legislação se manteve silente
em relação à alteração do regimento interno. Isto porque, inicialmente, o mesmo artigo previa tal quórum de
dois terços também para a modificação do regimento, sendo alterado posteriormente pela Lei nº 10.931, de
2004, que suprimiu o regimento interno do referido artigo. 

Partindo disto, é necessário observar o art. 1.350 do mesmo diploma legal, que assim determina: “Convocará o
síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de
aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e
eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno” (BRASIL, 2002).
Pela leitura da norma citada, nota-se que a alteração do regimento deverá ser realizada mediante assembleia
de condôminos. Neste caso, adota-se o quórum estabelecido pela interpretação dos arts. 1.352 e 1.353 do
Código Civil, que definem, em primeira convocação, a maioria dos votos dos presentes que representem ao
menos metade das frações ideais, e, em segunda convocação, a maioria simples do número de presentes. A
temática da assembleia e seu quórum será objeto da Unidade 2, a qual tratará especificamente sobre as
formas de convocação e as aprovações dela resultantes. Por ora, importa compreender que a alteração do
regimento possui uma “facilidade” maior do que a alteração da Convenção, por se tratar de um quórum
simplificado (RIZZARDO, 2021).

O QUE DEVE CONTER O REGIMENTO INTERNO?

Uma dúvida que pode surgir sobre o regimento interno é acerca do seu conteúdo, uma vez que muito se
confunde o que contém a Convenção e o que contém o regimento, sendo tratados, em algumas hipóteses,
como se fossem a mesma coisa. Todavia, ressalta-se que estes são documentos distintos, conforme abordado
anteriormente. Para fixar, relembramos que a Convenção trata de normas mais gerais, administrativas,
definindo as frações ideais, o que é área de uso comum e área privativa etc. O regimento interno, por sua vez,
trata da boa convivência e do cotidiano dos condomínios. Assim, estabelece uma relação coesa entre os
condôminos por meio de normas de convivência que afetam o dia a dia dos moradores, uma vez que existem
espaços de uso comum, por exemplo, que precisam ser cuidados.

De acordo com Viana (2009), algumas diferenças permitem esclarecer o que contêm a Convenção e o
regimento:

A Convenção de Condomínio é ato constitutivo normativo da co-propriedade, enquanto

o regimento interno é ato de simples administração do edifício, contendo a disciplina
da conduta interna na comunidade. É a interna corporis que rege o uso e
funcionamento do edifício. Na comparação entre a Convenção de Condomínio e o
regimento interno é possível dizer que o alcance é diferente. Aquele da Convenção de
Condomínio é mais amplo e genérico, envolvendo os direitos subjetivos dos
condôminos, enquanto o regimento interno é o resumo ou condensação prática das
disposições contidas na convenção no que “entendem com o uso das coisas comuns,
a paz e o sossego dos moradores”. 

— (VIANA, 2009, p. 36)

Neste sentido, são comuns em regimentos internos temas como uso do salão de festas (horário de utilização,
normas de como utilizar, locação do espaço), formas de utilização das áreas comuns do condomínio (animais
de estimação, por exemplo), possibilidade de lavagem ou não de veículos, uso de carrinho para transporte de
mercadorias, utilização do trabalho de empregados do condomínio, serviços de portaria, formas de retirada do
lixo e uso da lixeira (normas como separação entre reciclável e orgânico, horários de coleta), ocorrências e
penalidades, dentre outros aspectos considerados relevantes para a boa convivência entre os condôminos,
observando as particularidades existentes (RIZZARDO, 2021).

Vejamos a seguir um exemplo de parte de um regimento interno:

Figura 1 | Regimento interno

REGIMENTO INTERNO DO EDIFÍCIO CONDOMÍNIO ...................................

O presente instrumento visa atender as disposições da Convenção do Edifício Condomínio ...................................,

localizado situado à Rua ................................... n. ............, na cidade de ..................................., Estado de

..................................., tendo o fim específico de regrar o uso das coisas e partes comuns do prédio, de modo a

satisfazer as necessidades daqueles a que se destinam. Faz parte integrante da Convenção de Condomínio, registrada no

Cartório de Registro de Imóveis da ................................... Zona, da cidade de ..................................., sob n.

..................................., complementando-a nas matérias específicas que seguem.

        1. Salão de Festas:

       1.1. O uso do salão de festas, de suas dependências e seus utensílios é direito de todos os condôminos. Para o uso,

cada interessado deverá solicitar a sua reserva junto ao Síndico, com a antecedência de sete dias, fornecendo a data e
horário da utilização.

      1.2. O horário de funcionamento compreenderá a parte da tarde e da noite, até às 3h da madrugada, permitindo-se o

uso de música em som moderado, sem gritarias e algazarras. Fica proibida a utilização de instrumento musical ou som

metálico que possa perturbar o sossego dos condôminos.

Fonte: Rizzardo (2021, p. 156).

Lembre-se de que o regimento não pode contrariar as normas que lhe são superiores hierarquicamente.
Assim, por exemplo, um regimento não pode permitir som alto a qualquer momento, visto que isto pode
incorrer em perturbação de sossego, conforme previsto na Lei de Contravenções Penais (Decreto-Lei nº 3.688,
de 1941). Logo, os regimentos devem estar atentos à hierarquia das leis, evitando assim questionamentos
perante o Poder Judiciário, bem como possíveis anulações dessa norma que é importante para o bem-estar
condominial.

VIDEOAULA:
Caro aluno, que tal revisar o conteúdo até aqui estudado, de forma prática e objetiva? Chegou a hora do nosso
resumo de aula. Abordaremos o regimento interno como um todo, compreendendo o que é esse documento,
quais são as leis que o regem, seu conteúdo, bem como as diferenças em relação à Convenção, temática da
aula anterior. Vamos lá?

Para visualizar o objeto, acesse seu material digital.

 Saiba mais
A violação ao regimento interno do condomínio pode ensejar ação judicial. Assim entendeu o Tribunal de
Justiça do Mato Grosso, ao condenar em sede de recurso um dos condôminos a pagar multa por seu
convidado ter agredido um porteiro. Leia mais em: https://bit.ly/38fx4Rt.

Aula 4

CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLEIA
Nesta última aula da Unidade 1, você será introduzido às assembleias condominiais de modo
geral.
28 minutos

INTRODUÇÃO
Prezado aluno,

Nesta última aula da Unidade 1, você será introduzido às assembleias condominiais de modo geral. Para tanto,
após compreender como o condomínio é instituído, chegou o momento de identificar o papel do síndico e sua
atuação para o bom andamento do condomínio edilício. Afinal, o que faz um síndico? Sua conduta é
primordial nos condomínios? Por que e para que existe o síndico? Você encontrará as respostas neste
material. Ainda, abordaremos o início de uma assembleia condominial, apontando de que forma o síndico
deve atuar nesse momento. Vamos lá?

Boa leitura e lembre-se de que você é capaz de alcançar bons resultados!

A FIGURA DO SÍNDICO
Falar sobre o síndico nos remete à ideia de alguém que serve de comandante, administrador, aquele que
ocupa um cargo de liderança e, sobretudo, de confiança. Há que se ressaltar que o papel de síndico nem
sempre é fácil, e por isso exige dedicação e cuidado. Até o momento, vimos que a hierarquia de normas é fator
importante nos condomínios, e o síndico não está isento disso, uma vez que em sua atuação deve sempre
observar as normas que são superiores à Convenção e ao Regimento Interno.

Partindo do dicionário, é possível conceituar o síndico como “pessoa eleita pelos condôminos de um prédio de
apartamentos para administrar o edifício” (MICHAELIS, 2022). Deste conceito, observa-se que o síndico tem
duas características principais: a primeira, de que é eleito para a função; a segunda, de que é responsável pela
administração. Mas como o síndico é eleito?

O Código Civil determina, em seu art. 1.347, que é a assembleia quem escolhe o síndico, podendo este ser ou
não condômino, cuja função será administrar o condomínio por até dois anos, havendo a possibilidade de
reeleição. Se é a assembleia quem escolhe o síndico, devemos seguir como quórum de sua aprovação o
simplificado, adotando-se o previsto nos arts. 1.352 e 1.353 do Código Civil, qual seja: em primeira
convocação, por maioria dos votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das
frações ideais, ou em segunda convocação, por maioria dos votos dos presentes (BRASIL, 2002).

Acerca de sua remuneração, isso depende do que estabelece a Convenção do Condomínio, que é o documento
administrativo que rege os condomínios, conforme visto anteriormente. Neste sentido, pode ou não haver
remuneração pelo serviço prestado pelo síndico, não havendo na legislação tal obrigatoriedade. Ainda, não
existe obrigatoriedade de que o eleito assuma o cargo. No mesmo entendimento:

Para que haja eleição do síndico é indispensável que haja convocação com previsão da
matéria na ordem do dia, sendo direito dos condôminos se candidatarem para a
função. É importante notar que o condômino não está obrigado a exercer a função de
síndico, se eleito. Não existe sanção alguma para o condômino que se recusa a ser
síndico. A assembleia geral não dispõe de direito de cominação, ou seja, de impor
penalidade senão nos limites que vimos, estando submetida ao que dispuser a Lei ou
o estatuto condominial. 
— (VIANA, 2009, p. 111)

Há que se ressaltar que o síndico detém poder de representação, nos termos do art. 1.348, parágrafo 1º, do
Código Civil (BRASIL, 2002). Deste modo, é viável que uma administradora seja contratada para exercer a
administração do condomínio, mas o poder de representação em si, “[...] tanto a judicial ou em outros setores
públicos e particulares, será o síndico, ou pessoa encarregada e nomeada para a função, não se confundindo
com a administradora, que executará as atividades próprias do síndico” (RIZZARDO, 2020, p. 255).

Vale ressaltar, ainda, que o síndico pode ser destituído a qualquer momento durante seu mandato. É o que
preconiza o art. 1.349 do Código Civil, o qual prescreve que, por voto de maioria absoluta dos condôminos,
poderá o síndico ser destituído caso pratique irregularidades, não preste contas ou não administre o
condomínio de forma conveniente (BRASIL, 2002). Entendemos por irregularidades, por exemplo, o desvio de
verbas ou demais atos que prejudiquem o condomínio legalmente, não impedindo posterior processo judicial.
Quanto ao dever de administrar, veremos a seguir quais são as competências do síndico.

COMPETÊNCIAS DO SÍNDICO
As competências do síndico, de modo geral, estão previstas no Código Civil, no art. 1.348. Todavia, não são
apenas estes os deveres do síndico, podendo a Convenção trazer outras possibilidades em seu escopo. O rol
apresentado pelo Código Civil é não taxativo, mas não se esqueça: a Convenção necessita observar a
hierarquia das normas. Logo, não pode atribuir competências ao síndico que violem o Código Civil, bem como
demais normas que são hierarquicamente superiores ao condomínio.

Feito este adendo, passamos a analisar as competências do síndico, a partir do que estabelece a lei civil.
Primeiramente, compete a ele convocar a assembleia de condôminos – esta deve ser realizada da forma mais
ampla possível, por meio de edital disponível eletronicamente e fisicamente, fixando a data, o local e o
horário, bem como o assunto que será tratado. Lembre-se de que a assembleia em si será apresentada na
próxima unidade, na qual você estudará as suas modalidades.

Cabe ao síndico, também, representar o condomínio (ativa ou passivamente) judicialmente ou

administrativamente, defendendo o interesse comum. Neste sentido, em caso de processo judicial, seja como
requerente ou requerido, bem como em procedimentos administrativos em repartições públicas, por exemplo,
é o síndico quem representa o condomínio. Ou seja, ele não atua em nome próprio, mas em nome daqueles
que o elegeram para a defesa dos interesses do condomínio em si.

Se o síndico é responsável por representar o condomínio, cabe a ele também cientificar os condôminos de
qualquer procedimento judicial ou administrativo do qual o condomínio seja parte. Isto diz respeito à
transparência em relação aos condôminos, que deve sempre prevalecer na atuação do síndico – coadunando
com o Código de Conduta, abordado em aulas anteriores.

Outra função do síndico é a de cumprir e fazer cumprir a Convenção, o regimento interno e as determinações
da assembleia. Neste sentido, além de administrar, o síndico possui um papel fiscalizatório, tendo por
incumbência fazer cumprir as normas condominiais. A inobservância dessas obrigações pode acarretar sua
responsabilização e eventual perda de cargo.

Cabe ao síndico, ainda, “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos
serviços que interessem aos possuidores” (BRASIL, 2002). Para Viana (2009), trata-se de uma função de
conservação, na qual o síndico deve tomar medidas que evitem a deterioração do condomínio. Ainda, guardar
as partes comuns significa evitar perturbações, bem como atuar com função executiva, como “observar os
horários de funcionamento da sauna, da piscina, do salão de festa, etc.” (VIANA, 2009, p. 116).

Em relação às questões financeiras do condomínio, o síndico é competente para elaborar o relatório de

receitas e despesas a cada ano, cobrar as contribuições e impor/cobrar as multas, além de prestar contas
anualmente ou quando exigidas. Estes temas serão abordados na Unidade 3, sendo relativos à prestação de
contas, e por isso não serão tratados com profundidade neste momento. O fato é que compete ao síndico
gerir os gastos, antes, durante e depois, ou seja, com um orçamento consolidado e com a cobrança das
denominadas taxas condominiais, bem como das multas impostas pela inadimplência ou por outros atos de
violação das normas condominiais estabelecidas.

Por fim, o Código Civil estabelece que o síndico deve realizar o seguro edificação. Isto está em consonância
com o art. 1.346 do mesmo diploma legal, que determina: “É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o
risco de incêndio ou destruição, total ou parcial” (BRASIL, 2002). Neste caso, trata-se de dever legal, não
dependendo de aprovação da assembleia. Todavia, indica-se um levantamento de orçamentos, para que não
haja críticas por parte dos condôminos.

INICIANDO A ASSEMBLEIA
Vimos, até o momento, que uma das competências do síndico é a convocação da assembleia. Deste modo, ele
deve evitar os condôminos por meio de edital, contendo informações básicas como “[...] a ordem do dia, a
data, a hora e o local da reunião” (VIANA, 2009, p. 105). Destaca-se que a convocação é requisito fundamental e
que pode gerar nulidade caso haja sua inobservância. É o que dispõe o art. 1.354 do Código Civil, que
determina que “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a
reunião” (BRASIL, 2002). Portanto, o primeiro passo é se certificar de que houve a convocação de forma correta.
Vejamos um modelo a seguir:

Figura 1 | Convocação

Os abaixo assinados, condôminos do Edifício ..., sito na rua ...., n. ..., representando um quarto (ou mais de um quarto)

do condomínio, convocam, nos termos do artigo 25 da Lei n. 4.591/1964 e dos artigos 1.350, § 1°, e 1.355, do Código
Civil, uma Assembleia Geral Extraordinária, a se realizar no ..... (indicar o local, na conformidade da Convenção), às ...

horas do dia ...., a fim de deliberarem sobre a matéria da seguinte ordem do dia .... (mencionar a matéria da convocação).

Se não houver número para a reunião da Assembleia, em primeira convocação, instalar-se-á em segunda, com qualquer

número, às .... horas (mencionar a hora, com 30 minutos de intervalo da primeira). Local e data .....

Assinaturas dos Condôminos convocantes.

 Fonte: Rizzardo (2020, p. 254).

Posteriormente a isto, chegado o dia da assembleia, é necessário observar o quórum previsto nos arts. 1.352 e
1.354 do Código Civil, em primeira e segunda convocação, conforme visto nas aulas anteriores. Com o quórum
necessário, dá-se início à assembleia. Quem possui competência para conduzir a assembleia é o síndico, que
exerce então um papel de coordenação. Neste sentido, cabe ao síndico ter o zelo na condução, com os
devidos cuidados, mantendo a organização e permitindo que todos se manifestem quando solicitarem a
palavra. Isto garante uma assembleia democrática e transparente, evitando atropelos e questionamentos
desnecessários.

O primeiro passo, após verificar o quórum necessário, é passar uma lista de presença para que os
condôminos a assinem. Esse é um registro que deve ser mantido na documentação do condomínio, pois
ratifica o que foi decidido na respectiva assembleia e pode ser utilizado posteriormente em qualquer caso de
dúvida ou questionamento que venha a surgir.

Assinada a lista, uma praxe condominial é a eleição de um dos condôminos (em geral) para conduzir a
assembleia. Isto ocorre para garantir mais lisura à assembleia e impedir qualquer tipo de conflito de interesses
por parte do síndico, tornando a assembleia mais transparente. O escolhido se torna responsável por colocar
em prática a ordem do dia e demais encaminhamentos necessários.

Em seguida, é comum a leitura da ata da assembleia anterior. Para evitar demoras, a ata não costuma ser
produzida durante a assembleia, mas sim posteriormente, haja vista a riqueza de detalhes que nela consta.
Ressalta-se que, quanto a isso, não existe obrigatoriedade prevista em lei, mas apenas um costume dos
condomínios, o que mais uma vez torna a gestão mais transparente.

Depois, cabe ao condutor colocar em execução a ordem do dia prevista no edital. Outros temas podem ser
abordados, mas a prioridade sempre deve ser das temáticas apontadas no edital de convocação. Na mesma
linha, aponta Viana (2009):

Quanto à matéria a ser deliberada, deverá constar de forma clara e objetiva, não se
admitindo que matérias relevantes fiquem sob o manto de outros assuntos de
interesse geral. A especificação das matérias a serem debatidas é fundamental e pode
ser ineficaz a deliberação que se faça a respeito de matéria relevante, que tenha sido
debatida, se ela não estiver lançada na ordem do dia. É o meio de proteção dos
condôminos. Estando colocada de forma clara a matéria a ser deliberada, o
condômino tem conhecimento do que será debatido, e poderá, se for o caso, estar
munido de elementos que se façam necessários para esclarecimentos que entenda
adequados, ou para levantar questões que irão refletir na deliberação a ser tomada. 
— (VIANA, 2009, p. 105)

Com isto, as principais questões do dia são deliberadas, podendo-se abrir espaço para outras discussões,
momento comumente chamado de palavra livre. Isto varia de assembleia para assembleia, mas é uma praxe
adequada, que permite maior liberdade para os condôminos em manifestar seus contentamentos ou não com
a gestão condominial. Assim, as prioridades são levadas em consideração, tornando a assembleia mais plural.

VIDEOAULA:
Caro aluno, que tal revisar o conteúdo até aqui estudado, de forma prática e objetiva? Chegou a hora do nosso
resumo de aula. Abordaremos os principais pontos relativos à assembleia do condomínio, focando o papel do
síndico como responsável por tal tarefa, suas competências e a forma como deve conduzir a reunião de
condomínio. Vamos lá?

Para visualizar o objeto, acesse seu material digital.

  Saiba mais
Existe relação de emprego entre o síndico e o condomínio? Para Caio Mário da Silva Pereira (2021, p. 198),
não existe subordinação laboral. 

É precisamente quando existe remuneração que se pretende trazer a função do síndico

para a relação de emprego. Não nos parece, entretanto, que um ordenado, vencimento
ou gratificação transfiram para este terreno a sua situação, pois o mandato é
perfeitamente compatível com a remuneração. No sentido do que sustentamos é a
opinião de Campos Batalha, argumentando com a total ausência de subordinação
hierárquica, absolutamente incompatível com a faculdade de acionar os condôminos
remissos, o que em última análise iria dar em que, se houvesse relação de emprego, o
“empregado” estaria munido de poderes repressivos da conduta do “patrão”. A nova lei
desfaz as dúvidas, quando lhe atribui poderes de representação. É um caso de
representação anômala, tendo em vista que o condomínio não é pessoa jurídica.

PEREIRA, C. M. da S. Condomínio e Incorporações. 14. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021. Disponível em
Minha Biblioteca.

REFERÊNCIAS
9 minutos

Aula 1
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n-97-2020-regulamenta-em-ambito-municipal-a-lei-federal-n-13465-2017-para-autorizar-a-aprovacao-de-
projetos-de-condominio-de-lotes-no-municipio-de-vargem-grande-paulista. Acesso em: 22 fev. 2022.

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