Aula 1

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Olá, estudante! Por meio deste conteúdo, você será instruído quanto à condução de
assembleias com residentes de um condomínio.
23 minutos

INTRODUÇÃO
Olá, estudante! Por meio deste conteúdo, você será instruído quanto à condução de assembleias com
residentes de um condomínio. Como moradores de um condomínio, as pessoas precisam, em certa medida,
se organizar. Para tanto, realizam reuniões, conhecidas como assembleias em nossos estudos, para deliberar
sobre o dia a dia da convivência comunitária.

Para uma assembleia satisfatória, a qual buscará organizar e estabelecer a vida em condomínio, é importante
primeiro compreender a legislação brasileira vigente no período em questão, assim como regras sobre como
realizar e conduzir assembleias em conjunto com a Convenção Condominial, que apresenta diretrizes
específicas do próprio condomínio.

Por fim, mesmo que saibamos que o convívio comunitário pode gerar conflitos, o mais importante é dominar
as regras existentes para aprimorar a sua capacidade de conduzir e auxiliar a condução da assembleia.

TIPOS DE ASSEMBLEIAS
Neste primeiro bloco, vamos estudar os tipos de assembleia existentes na dimensão da convivência dos
condomínios. Atualmente, há três tipos estabelecidos por esta disciplina: a Assembleia Geral Ordinária, a
Assembleia Geral Extraordinária e, por fim, a Assembleia Geral de Instalação.

No entanto, antes de estudarmos os conceitos relacionados aos diferentes tipos de assembleia, é preciso ter
em mente que a convivência comunitária ou grupal exige, na atualidade, certa organização e direção para
propiciar a harmonização da convivência. Assim será possível encontrar um caminho comum entre os
indivíduos. Na atual organização social, isso é feito por meio de reuniões ou assembleias do grupo, o qual
pode escolher seus representantes e estabelecer normas ou regras.

Por isso, precisamos compreender que o síndico ou administrador do condomínio é alguém que serve ao
grupo, exercendo certos poderes estabelecidos por lei e pela própria Convenção Condominial.

Além disso, o condomínio não é uma pessoa jurídica, diante do ordenamento jurídico brasileiro, e não possui
um diretor ou sócio majoritário que assuma certas responsabilidades perante a pessoa jurídica ou
condomínio. Diante desse aspecto, as assembleias condominiais são definidas como reuniões de deliberação
entres condôminos, que decidem de forma grupal a vida ordinária do condomínio, principalmente das partes
comuns do condomínio.

Nessa toada, as assembleias precisam observar o ordenamento brasileiro, principalmente a Lei nº 4.591 de
1964, o atual Código Civil Brasileiro de 2002, a Convenção Condominial e demais legislações, pois há, no
ordenamento jurídico, comportamentos imputados a todos os integrantes da sociedade, vivendo ou não de
forma grupal ou em condomínio. Como exemplo, podemos citar a proibição de matar alguém, visto que esse é
um mandamento previsto em lei e, caso o descumpramos, uma responsabilidade ou pena será aplicada a nós.

Temos, então, a Assembleia Geral Ordinária, uma assembleia realizada anualmente pelos condôminos, a qual
será convocada pelo síndico com base na forma prevista pela Convenção. Tem por competência aprovar, pela
maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da
edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas, e demais matérias inscritas
na ordem do dia, conforme os termos do art. 24 da Lei nº 4.591.

Já a Assembleia Geral Extraordinária, como o próprio nome sugere, é uma assembleia não ordinária, mas
extraordinária. Ou seja, sai daquilo que é ordinário, podendo ser convocado pelo síndico ou por condôminos
que representem, no mínimo, um quarto do condomínio, para tratar de assuntos de interesses gerais dos
demais condôminos, nos termos do art. 25 da Lei nº 4.591.
Por fim, a Assembleia Geral de Instalação é uma reunião que tem como principal objetivo instituir o
condomínio de um empreendimento imobiliário que teve a sua construção recentemente concluída, podendo
deliberar sobre eleição do síndico, valor das cotas condominiais, escolha da administradora, elaboração da
Convenção Condominial e demais assuntos pertinentes para iniciar a vida em condomínio. Geralmente é
provocada ou convocada por parte das incorporadoras ou construtoras aos condôminos ou recém-
compradores das unidades condominiais. 

TIPOS DE ASSEMBLEIAS
Nesta etapa de aprendizagem, será possível compreender a conceitualização de Assembleia Geral Ordinária,
Assembleia Geral Extraordinária e Assembleia Geral de Instalação. Como já aprendemos, em um primeiro
momento a Lei nº 4.591 e o Código Civil Brasileiro estabelece normas específicas sobre a convivência em
condomínio, principalmente com relação aos gastos comuns ou despesas decorrentes do condomínio.

Independentemente do tipo de assembleia estabelecida no Código, precisamos refletir sobre o que são gastos
comuns e despesas decorrentes e, até mesmo, sobre o que pode ser entendido como extraordinário, ordinário
ou de instalação.

Viver de forma grupal ou em condomínio estipula aos integrantes da comunidade em questão coisas comuns,
não relativas ao campo moral ou à ética, mas sim aquelas de cunho prático, como a limpeza dos espaços
comuns do condomínio, do passeio, do hall de entrada, do hall de espera dos elevadores (quando se tratar de
um condomínio edilício), garagem, jardins, academia, espaços recreativos, piscinas, etc. Também é preciso
ressaltar que, na convivência em condomínio, será preciso definir como ocorrerá a retirada dos lixos, isto é, se
serão retirados de cada unidade condominial ou por andar, quem ficará responsável por essa tarefa, se
alguém será contratado para fazer as limpezas, se haverá seleção de material reciclável do lixo ou se essa
atividade será terceirizada. 

Outro detalhe importante a ser considerado ao pensarmos em assembleias, despesas e orçamentos é o fato
de o condomínio contar com empregados ou não, pois algumas atribuições podem ser terceirizadas. Logo, é
importante verificar se há administradora do condomínio para auxiliar na administração do espaço e quais as
suas funções.

Por fim, outras despesas bem básicas e concretas dos condomínios são: fornecimento de água, luz, gás,
internet, telefone, manutenção dos elevadores etc. Todos esses itens são compreendidos como despesas
fixas, juntamente com as despesas com funcionários, administradora e limpeza.

Entretanto, é necessário haver um controle desses gastos, de modo que os pagamentos sejam feitos em dia e,
por fim, haja a prestação de contas quanto a essas despesas a cada ano. Assim, podemos identificar, nessa
lista de despesas, uma certa correlação com aquilo que é concreto na vida em condomínio. Desse modo,
esses gastos devem ser pauta nas assembleias.

Diante do exposto, peço sua permissão, querido estudante, para quebrar o raciocínio estabelecido pela lei e
mencionar, de forma lógica, uma compreensão pertinente das assembleias. Imagine que foi inaugurado ou
construído um condomínio edilício que não cumpre nenhum dos requisitos mencionados anteriormente.
Nesse caso, podemos começar a falar sobre a instalação do condomínio, ou seja, sobre a necessidade de
estabelecer uma Assembleia Geral de Instalação para criar regras básicas mínimas para convivência,
contemplando, por exemplo, a eleição do síndico, a criação da Convenção Condominial e a escolha da
administradora. Contudo, devemos lembrar que esse tipo de assembleia é convocado pela incorporadora ou
construtora. 

Passado esse período ou experiência, percebe-se, com o passar dos anos, uma necessidade cada vez maior de
reunir-se para rever os gastos, compreender as despesas e verificar mais assuntos a serem tratados e
deliberados em uma Assembleia Geral Ordinária, a qual deve ser convocada pelo síndico, conforme o que foi
estabelecido na Convenção Condominial.

Por fim, imagine que existam assuntos que não foram tratados na Assembleia Geral Ordinária, como o
conserto do elevador, que veio a quebrar logo após essa última reunião. Como o reparo envolverá despesa
extraordinária, isto é, aquela que ultrapassa o orçamento previsto, comunica-se aos condôminos o
agendamento de uma reunião para escolher qual empresa fará o conserto do elevador, conhecida como
Assembleia Geral Extraordinária, visto que precisará ser feita ou realizada fora da reunião ordinária, pois não
havia previsão de ocorrer.

TIPOS DE ASSEMBLEIAS
Antes de dar início a uma Assembleia Geral de Instalação, recomenda-se, primeiro, que a construção do
condomínio esteja concluída e que se tenha expedido o Habite-se (documento expedido pela prefeitura, como
auto de conclusão da obra).

Em seguida, é preciso escolher o local, horário e data em que a assembleia será realizada. Logo, as
incorporadoras devem ter esses dados claros, pois tais informações deverão ser comunicadas aos
proprietários e condôminos, a fim de que estejam na reunião. Isso pode ser feito por meio de e-mail,
WhatsApp, carta com aviso de recebimento. Entretanto, recomenda-se usar a carta com aviso de recebimento
(AR) para, assim, ter o registro de que a pessoa, proprietário ou condômino recebeu a carta.

Nesse documento, precisa constar a ordem do dia, por exemplo: eleição do síndico, escolha da
administradora, possibilidade de construção da Convenção Condominial, previsão orçamentária inicial, fixação
condominial e instalação do condomínio. Na Assembleia Geral de Instalação, é necessário realizar o registro
em ata de assembleia e, posteriormente, fazer a inscrição no Registro de Títulos e Documentos. Por fim, esse
ato possibilitará o registro do CNPJ do condomínio.

Já a Assembleia Geral Ordinária segue o rito estabelecido no art. 24 da Lei nº 4.591, ou seja, possui regimento
fixo, além daquilo que a Convenção Condominial possa estabelecer, em observância a todo ordenamento
jurídico. Então, inicialmente o síndico deverá convocar a Assembleia Geral Ordinária, nos termos do art. 1.348,
inciso I, do Código Civil Brasileiro. Essa comunicação pode ser mais simples, mas terá que seguir o que consta
na Convenção Condominial, visto que esse documento pode apresentar regras específicas de convocação para
a assembleia.

O que vemos no cotidiano é a convocação no mural do prédio e nos elevadores, mas também é possível que
ocorra por e-mail. No entanto, vale lembrar que essas regras e possibilidades de convocação para a
participação do condômino devem constar na Convenção.

No ato de convocação para Assembleia Geral Ordinária, é preciso indicar a ordem do dia, nos termos do art.
24 da Lei nº 4.591. Ou seja, deve-se informar que a reunião tratará das verbas para as despesas de
condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de
seus serviços e correlatas. Além disso, como se pode depreender da própria Lei, o quórum nesta assembleia
será deliberado pela maioria dos presentes. Porém, caso haja algum assunto na ordem do dia que possui
regramento próprio na Convenção, pode-se afirmar que o que prevalece é o que está na Convenção. Ou seja, o
quórum de maioria dos presentes servirá somente para conservação da edificação, conjunto de edificações e
manutenção de seus serviços. Caso a reunião contemple mais assuntos regidos pela Convenção, o que
prevalece é o quórum estipulado na Convenção (a norma especial prevalece sobre a geral – brocado jurídico).

Por fim, a Assembleia Geral Extraordinária segue o mesmo rito que a ordinária, mas pode ser convocada pelo
síndico ou por condôminos que representem, no mínimo, um quarto do condomínio, sempre que o exigirem
os interesses gerais – art. 25 da Lei nº 4.591.

VIDEOAULA:
Pronto! Você chegou até aqui entendendo diversos conceitos, conteúdos e maneiras de aplicá-los no seu
trabalho. Vamos compreender outros aspectos relacionados aos diferentes tipos de assembleia e observar
como podemos aprimorar a condução dessas reuniões. No vídeo a seguir, daremos destaque, por exemplo, à
necessidade de escolher o presidente da mesa e a secretária das assembleias, com observação às regras
postas.

Para visualizar o objeto, acesse seu material digital.

  Saiba mais
Anote! Toda assembleia precisa ser lavrada e guardar as informações importantes. Na decisão sugerida a
seguir, você encontrará um acórdão julgado que decide quanto ao registro das atas. 

https://bit.ly/3uCuVqB

Aula 2

 OS PRESENTES NA ASSEMBLEIA

Nesta etapa de nossos estudos, estudaremos sobre as pessoas que marcam presença na
assembleia.
23 minutos

INTRODUÇÃO
Nesta etapa de nossos estudos, estudaremos sobre as pessoas que marcam presença na assembleia. Para
isso, precisaremos compreender alguns elementos, como: confirmação de presença em ordem alfabética;
inadimplentes; procurações; chamadas e edital; figura do presidente – condutor da assembleia.

Toda assembleia tem o objetivo de estimular a participação dos condôminos, salvaguardar a manifestação das
suas vontades e, por fim, encontrar um consenso entre esses indivíduos. Então, é preciso verificar as regras
que têm a intenção de confirmar a participação de todos, observar os impeditivos e formalizar o que foi
deliberado.

OS PRESENTES NAS ASSEMBLEIAS

Neste primeiro bloco, vamos estudar sobre a confirmação de presença em ordem alfabética dos integrantes
da assembleia, compreensão da participação dos inadimplentes, procurações, chamadas, editais e, por fim,
sobre a figura do presidente – aquele que conduz a assembleia.

Inicialmente, a confirmação da presença dos condôminos ou de seus representantes se dá de forma simples,

no dia e horário marcado. Eles se apresentam à mesa condutora da assembleia e fazem a confirmação de sua
presença. Os representantes dos condôminos deverão apresentar uma procuração com firma reconhecida
para poder participar da assembleia, e a mesa condutora terá que averiguar se o representante tem poder para
participar e votar.

Depois que a assembleia for iniciada na data e horário estabelecidos em edital, deve-se realizar a segunda
chamada, de forma oral, na presença dos que já se encontram. É preciso lavrar em ata esses dois
procedimentos, isto é, a abertura inicial e a segunda chamada, para comprovar que fora seguido o que
constou no edital de convocação. Vale lembrar que o quórum mínimo é representado pela metade das frações
ideais, caso não seja exigido quórum especial pela Convenção.

A questão dos inadimplentes é regulada pelo Código Civil Brasileiro, no art. 1.335, inciso III, o qual prevê que
“São direitos do condômino: [...] III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”
(BRASIL, 2002, [s. p.], grifo nosso). Ou seja, somente as frações ideais do condomínio que estiverem em dia
com o pagamento da cota condominial poderão participar. Isso é observado pela prestação de contas e
acompanhamento do pagamento mensal das cotas condominiais. Deve-se entender que essa orientação
provém de lei e não pode ser questionada no dia da assembleia.

Caso os condôminos não possam participar, poderão conceder procuração específica que alguém compareça
em seu nome. A procuração, no Código Civil Brasileiro, é reconhecida como contrato de mandato no art. 653,
segundo o qual “Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar
atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato” (BRASIL, 2002, [s. p.]). Para esse
instrumento jurídico, recomenda-se que seja reconhecida em cartório a assinatura de quem deu poderes a
outrem, para assegurar a veracidade.
As chamadas, mencionadas anteriormente, referem-se à primeira chamada da assembleia, estabelecida no
edital de convocação. Após a primeira chamada, realiza-se a segunda chamada, nos termos do edital, que
pode ocorrer 30 ou 60 minutos após a primeira. Depois da segunda chamada, lê-se o edital.

O edital é um documento que apresenta a ordem do dia, devendo ser descrito na íntegra para a condução da
assembleia. Tal documento foi posto na convocação da assembleia aos condôminos, por isso a necessidade
de lê-lo.

Por fim, escolhe-se o presidente da assembleia dentre os participantes para que possa conduzir os trabalhos.
Recomenda-se, ainda, escolher o secretário que auxiliará o presidente da assembleia na anotação das
deliberações.

OS PRESENTES NAS ASSEMBLEIAS

Agora, precisamos interpretar os conceitos relacionados à confirmação de presença em ordem alfabética dos
integrantes da assembleia, compreensão da participação dos inadimplentes, procurações, chamadas, edital e,
finalmente, sobre a figura do presidente – aquele que conduz a assembleia.

Neste tópico, precisamos aprofundar nossos conhecimentos sobre a presença dos integrantes da assembleia.
Em um primeiro momento, terão direito de participar os condôminos cujos nomes estão na lista de presença.
A mesa poderá confirmar a participação desses indivíduos por meio da apresentação de documento pessoal.

No entanto, a confirmação da participação da assembleia também poderá ser realizada pelo procurador do
condômino. Em regra geral, a procuração é um instrumento pelo qual o condômino confere a um terceiro ou
representante poderes para participar e votar na assembleia. É indicado o reconhecimento da assinatura na
procuração em cartório, pois nem sempre as Convenções Condominiais apresentam essa exigência, mas
podem fazê-lo. O que observamos é um procedimento habitual de reconhecer a assinatura em cartório para
dar validade ao documento jurídico. 

Outro aspecto existente em lei, exatamente no § 4º do art. 24 da Lei nº 4.591/64, é a possibilidade da

participação do inquilino nas assembleias, exceto quando não houver a presença do condômino. A lei,
entretanto, restringe a participação do inquilino quando houver a presença do condômino e quando a reunião
tratar de despesas extraordinárias. Fora dessas hipóteses, o inquilino pode participar normalmente da
assembleia, bastando apresentar o contrato de aluguel. 

Como já aprendemos, a fração ideal condominial, ou seja, o morador do apartamento ou casa que não estiver
em dia com o pagamento não poderá participar da assembleia e, com isso, estará inapto para deliberar sobre
as questões estabelecidas na ordem do dia. Essa é uma orientação que deriva da lei, e não da mera vontade
da Convenção Condominial. Podemos observar que essa é, de certa forma, uma coação legal, a fim de que os
condôminos se mantenham adimplentes com suas obrigações condominiais.

Além disso, essas regras são aplicadas para as Assembleias Gerais Ordinárias, Extraordinárias e de Instalação.
Vale ressaltar que exclusivamente nas assembleias em que houver a estipulação de despesas extraordinárias,
os inquilinos não poderão participar ou deliberar sobre esse ponto.

Outro aspecto que observamos é que as assembleias poderão acontecer de forma presencial ou on-line (via
plataforma de acesso por meios eletrônicos). No método presencial, a reunião deve seguir normalmente o que
foi estabelecido em edital, visto que esse documento apresenta o local onde a atividade acontecerá. Já para
assembleias on-line ou virtuais, é preciso confirmar anteriormente a possibilidade que todos os condôminos
têm de participar. Para isso, recomenda-se uma consulta prévia aos condôminos e, se possível, a realização de
testes para assegurar a participação de todos.

Mesmo que seja conduzida de forma on-line ou virtual, a reunião deverá seguir os mesmos procedimentos
descritos anteriormente, ou seja, a confirmação de presença dos participantes, a primeira e segunda
chamadas, a leitura do edital, a escolha do presidente e secretário da assembleia.
 OS PRESENTES NAS ASSEMBLEIAS
Por fim, vamos imaginar a aplicabilidade da confirmação de presença em ordem alfabética dos integrantes da
assembleia, além de aprender sobre participação dos inadimplentes, procurações, chamadas, editais e figura
do presidente – aquele que conduz a assembleia.

Anteriormente à confirmação da presença dos participantes, é preciso lembrar que quem organiza o ambiente
físico no qual a assembleia presencial será realizada é o síndico, com a ajuda dos empregados do condomínio.
Desse modo, é preciso zelar pela limpeza do local, além de organizar a disposição de cadeiras e demais itens
necessários à boa condução da assembleia. 

Até mesmo em assembleias on-line ou virtuais é necessário fazer testes prévios, com o objetivo de verificar se
a plataforma a ser utilizada está funcionando, se há recepção dos participantes, se áudio e câmera não
apresentam problemas, etc. Nessa modalidade, recomenda-se gravar a assembleia, tanto os áudios como o
vídeo e as mensagens enviadas pelo chat, para garantir a comprovação de que ela existiu.

Tanto na assembleia presencial como na on-line ou virtual, o ideal é ter sempre em mãos a lista dos possíveis
participantes, pois, como aprendemos, podem participar da reunião o condômino (ou o seu representante) e o
inquilino. Na lista de presença, geralmente é possível encontrar os nomes dos proprietários do condomínio.
Logo, a confirmação da presença se dá por esse documento.

De forma lógica, antes da abertura da assembleia, quem realiza a confirmação da presença, diante dos
participantes, é o síndico, o qual também faz a primeira e a segunda chamadas e abre a assembleia.
Inicialmente, escolhem-se o presidente da assembleia e o secretário. Em seguida, faz-se a leitura do edital, que
contém a ordem do dia.

Após a leitura do edital, passa-se para as deliberações da ordem do dia, analisando item por item, a fim de
que seja deliberado e votado. A reunião seguiu, de forma cronológica, o que foi estabelecido no edital de
convocação. Nas Assembleias Gerais Ordinárias, considera-se a seguinte sequência: itens presentes no art. 24
da Lei nº 4.591; apresentação e contraprestação das despesas; previsão orçamentária para o próximo ano;
demais assuntos de interesse geral, como reforma ou melhoria nas áreas comuns do condomínio. É
interessante salientar que cada item cotado precisa ser registrado em ata para posterior publicação e ciência
dos demais condôminos.

Já nas Assembleias Gerais Extraordinárias e de Instalação, segue-se com a deliberação de acordo com os itens
propostos na ordem do dia presente no edital de convocação da assembleia.

E em todas essas assembleias, será levado em consideração o quórum de aprovação ou de rejeição,

estabelecido em lei e na Convenção Condominial.

Outro detalhe emergido do ordenamento jurídico brasileiro e da Convenção Condominial é relativo aos casos
em que não houver a participação dos demais condôminos, pois estes não poderão se eximir das obrigações
pactuadas em assembleia pelo simples fato de não ter participado das assembleias. A lei e a Convenção
Condominial dão amplos poderes às assembleias, bem como vinculação obrigacional com as decisões
assumidas em assembleia para todos os condôminos, exceto no caso de decisão contrária à lei e à ordem
jurídica brasileira.

VIDEOAULA:
Em nossos estudos, aprendemos sobre confirmação de presença em ordem alfabética dos integrantes da
assembleia, compreensão da participação dos inadimplentes, procurações, chamadas, edital e sobre a figura
do presidente – aquele que conduz a assembleia. Para complementar seu processo de aprendizagem, o vídeo
a seguir ajudará você a compreender de forma mais efetiva como deve ocorrer a participação do síndico em
assembleias, destacando o que ele pode fazer e quando pode votar.

Para visualizar o objeto, acesse seu material digital.

 Saiba mais
 Por meio do acórdão julgado a seguir , você obterá uma compreensão mais sólida a respeito da
convocação e da ordem do dia, entendendo como esses elementos são importantes para a boa
participação dos condôminos nas assembleias.

https://bit.ly/3IMNZaJ

Aula 3

ATA E DOCUMENTOS DA ASSEMBLEIA

A partir de agora, vamos estudar sobre ata e documentos da assembleia, verificando,
principalmente, as especificidades desse documento.
22 minutos

INTRODUÇÃO
A partir de agora, vamos estudar sobre ata e documentos da assembleia, verificando, principalmente, as
especificidades desse documento. Analisaremos algumas penalidades relativas à produção desse ofício, como:
informalidade, acréscimo, ausência de assinatura, distribuição de cópia e não atendimento às regras. Em
seguida, estudaremos sobre as partes que compõem a ata: registros, livros, divulgação e possibilidade de
impugnação.

A ata é um dos principais documentos elaborados nas assembleias gerais, sejam elas Ordinárias,
Extraordinárias ou de Instalação, pois nela fica registrado tudo o que foi deliberado entre os condôminos,
servindo como prova ou documento formal para salvaguardar o consenso.

Com isso, a ata precisa seguir algumas formalidades que, em certa medida, partem da lógica do raciocínio
sobre o condomínio.

ATA E DOCUMENTOS DA ASSEMBLEIA

Neste primeiro bloco, vamos estudar sobre a ata e suas especificidades. Veremos algumas penalidades
relativas à produção desse ofício (informalidade, acréscimo, ausência de assinatura, distribuição de cópia e
não atendimento às regras), bem como as partes que o compõem (registros, livros, divulgação e possibilidade
de impugnação).

Inicialmente, precisamos entender que a ata da assembleia é um documento formal que deve conter os temas
deliberados nas assembleias. De maneira mais simples, podemos dizer que é um ofício ou papel no qual é
transcrito todo o ocorrido em assembleia. Pode ser criado no formato físico ou digital, como um documento
em Word, mas que depois será registrado em cartório.

A ata também pode apresentar começo, meio e fim, de forma que aponte um raciocínio lógico dos textos em
geral.

Com relação à confecção desse documento, não há formalidades estabelecidas pela Lei nº 4.591/64 ou pelo
Código Civil Brasileiro, então é aconselhável seguir o raciocínio lógico e respeitar a ordem do dia, a qual foi
estabelecida na convocação dos condôminos.

Na ata, devem constar, inicialmente, o nome do condomínio; o tipo de assembleia geral (se ela é Ordinária,
Extraordinária ou de Instalação); data, local e horário (mesmo que seja virtual, recomenda-se informar a cidade
e o bairro em que a assembleia foi transmitida); a nomeação do presidente e do secretário da assembleia
(nesse contexto, a orientação é redigir seus nomes completos e indicar a quais unidades condominiais cada
um pertence); a lista de presença, que deverá estar anexa à ata, pois cataloga os presentes e ausentes da
reunião; a lista de pautas correspondentes à ordem do dia, informadas na convocação como tópicos a serem
abordados na assembleia, e, consequentemente, as deliberações para cada item da pauta; por fim, a
conclusão da assembleia e as assinaturas dos presentes.

Recomenda-se que a ata seja escrita de forma direta, clara e até mesmo informal, mas respeitando a
imparcialidade dos condôminos, pois não é necessário descrever os nomes dos participantes nem o que
falaram ou deliberaram. A ata também deve servir como documento formal de registro do que foi deliberado,
na intenção de deixar os demais condôminos cientes do ocorrido.

Depois da assembleia, da lavratura de tudo o que aconteceu na reunião e da produção da ata, é aconselhável
registrar o documento no cartório de Registro de Títulos e Documentos, para que ganhe, assim, força de lei ou
reconhecimento público do que foi deliberado.

Posteriormente, na inteligência do § 2º do art. 24 da Lei nº 4.591/64, o síndico comunicará aos “condôminos o

que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a
arrecadação” (BRASIL, 1964, [s. p.]). Essa comunicação pode ser feita pela disponibilidade da ata no mural,
elevador do condomínio ou até mesmo enviando o arquivo por e-mail. Existem situações nas quais os
administradores de condomínio disponibilizam um portal eletrônico aos condôminos, cujo acesso se dá por
meio de login e senha, no qual é possível visualizar a ata da assembleia com suas deliberações.

ATA E DOCUMENTOS DA ASSEMBLEIA

Agora, precisamos assimilar os principais conceitos relacionados à ata e suas especificidades. Para isso,
veremos as possíveis penalidades relativas à confecção desse documento (informalidade, acréscimo, ausência
de assinatura, distribuição de cópia e não atendimento às regras), bem como as partes que o compõem
(registros, livros, divulgação e possibilidade de impugnação).

Observamos que a ata é um documento no qual constará tudo o que foi deliberado nas assembleias, sejam
elas Ordinárias, Extraordinárias ou de Instalação. Por quê? Porque servirá como documento formal de ciência
dos condôminos com relação ao que for deliberado, de modo que seja impossível impugnar o não
conhecimento do que foi discutido.

Podemos afirmar, portanto, que a ata é o documento do condomínio além da Convenção Condominial, visto
que, em adição ao que foi estabelecido na Convenção, as atas das assembleias com registro formal passam a
constituir um meio ou instrumento de formalidades daquilo que foi deliberado sobre a vida comunitária no
condomínio, como cotas condominiais, eleições dos síndicos, aprovações das prestações de contas,
previsibilidades de despesas que foram surgindo e, até mesmo, reformas necessárias.

De antemão, por mais que não haja critérios ou requisitos legais para a constituição da ata, devemos entender
que esse documento deve conter, a princípio, o nome do condomínio; o tipo de assembleia geral (se ela é
Ordinária, Extraordinária ou de Instalação); data, local e horário (mesmo que seja virtual, recomenda-se
informar a cidade e o bairro em que a assembleia foi transmitida); a nomeação do presidente e do secretário
da assembleia (nesse contexto, a orientação é redigir seus nomes completos e indicar a quais unidades
condominiais cada um pertence); a lista de presença, que deverá estar anexa à ata, pois cataloga os presentes
e ausentes da reunião; a lista de pautas correspondentes à ordem do dia, informadas na convocação como
tópicos a serem abordados na assembleia, e, consequentemente, as deliberações para cada item da pauta; por
fim, a conclusão da assembleia e as assinaturas dos presentes.

Atualmente, esses são os itens que costumam ser incluídos na ata com mais frequência. Trata-se de
informações óbvias e que não trarão discussões desnecessárias no futuro. Caso não apresente esses dados, a
ata poderá ser impugnada, ou seja, questionada quanto à sua existência e àquilo que foi lavrado em
decorrência das deliberações ocorridas em assembleia. Reforçando: a ata deve conter o que foi discutido em
assembleia, contemplando os motivos pelos quais os condôminos foram convocados a participar da reunião.
Ou seja, na assembleia e na ata, não se pode registrar novidades ou aquilo que não foi estipulado como
ordem do dia no momento da convocação. O descumprimento dessa orientação pode ser questionado pelo
âmbito administrativo ou judicial.

Há um brocardo jurídico que diz: “O que não é proibido é permitido”. Nessa inteligência, podemos depreender
que as proibições ou restrições quanto ao convívio social precisam estar expressamente escritas. É nesse
contexto que surge a necessidade de formalizar o que os condôminos deliberarão em assembléia. Caso
contrário, as decisões poderão ser questionadas e não serão válidas perante os demais condôminos.
ATA E DOCUMENTOS DA ASSEMBLEIA
Por fim, vamos dar destaque à aplicabilidade da construção da ata, elencando suas especificidades, às
possíveis penalidades decorrentes da má elaboração desse documento (informalidade, acréscimo, ausência de
assinatura, distribuição de cópia e não atendimento às regras) e às seções que o compõem (registros, livros,
divulgação e possibilidade de impugnação).

Como estudamos anteriormente, a ata da assembleia pode ser feita de forma manual, em documento físico,
ou por meio de um computador, sendo redigida pelo secretário.

O ideal é que, enquanto a ata é produzida, os condôminos possam acompanhar as anotações que estão sendo
feitas pelo secretário da assembleia por meio de um retroprojetor ou aparelho semelhante.

Vale lembrar que, quer seja física, quer seja virtual, a ata deve conter, basicamente, o nome do condomínio; o
tipo de assembleia geral (se ela é Ordinária, Extraordinária ou de Instalação); data, local e horário (mesmo que
seja virtual, recomenda-se informar a cidade e o bairro em que a assembleia foi transmitida); a nomeação do
presidente e do secretário da assembleia (nesse contexto, a orientação é redigir seus nomes completos e
indicar a quais unidades condominiais cada um pertence); a lista de presença, que deverá estar anexa à ata,
pois cataloga os presentes e ausentes da reunião; a lista de pautas correspondentes à ordem do dia,
informadas na convocação como tópicos a serem abordados na assembleia, e, consequentemente, as
deliberações para cada item da pauta; por fim, a conclusão da assembleia e as assinaturas dos presentes.

Se a ata e a assembleia forem desenvolvidas de forma física, certamente será mais fácil obter a assinatura dos
participantes. Porém, caso a assembleia seja realizada virtualmente, a ata necessariamente deve ser lida em
voz alta e colocada em deliberação para aprovação dos presentes. Recomenda-se que, caso haja impugnação
no momento de aprovação da ata, o que também pode ocorrer na reunião física, as contestações e
ponderações sejam acolhidas em assembleia, visto que esses argumentos podem ou não ser pertinentes ao
assunto em debate.

No entanto, a ata pode ser impugnada após a assembleia, seja por via administrativa ou judicial. Via
administrativa, nessa circunstância, é aquela em que o condômino dirige, de forma escrita, sua impugnação e
argumentos diretamente ao síndico, podendo este acatar ou não a objeção. Por outro lado, a via judicial
deverá ser demandada pelo condômino perante a justiça na forma de lei, apresentando as razões de sua
impugnação.

Outro dado importante é a formalização da ata em cartório de Registro de Títulos e Documentos. Não temos
uma obrigatoriedade provinda da lei nesse quesito, mas, de praxe, recomenda-se fazer essa validação para
garantir maior segurança jurídica e confiabilidade no documento lavrado.

Após o registro na inteligência do § 2º do art. 24 da Lei nº 4.591, encontramos uma determinação legal que
obriga o síndico a comunicar aos condôminos sobre o que foi deliberado. Trata-se do princípio jurídico da
publicidade, ou seja, de tornar público e notório a todos os interessados o que foi decidido. Isso pode ser feito
compartilhando uma cópia da ata com todos os condôminos, deixando-a visível no mural ou elevador do
condomínio, por exemplo.

VIDEOAULA:
Em nossos estudos, tratamos da constituição da ata, dando destaque às suas especificidades, às possíveis
penalidades decorrentes da má elaboração desse documento (informalidade, acréscimo, ausência de
assinatura, distribuição de cópia e não atendimento às regras) e às seções que o compõem (registros, livros,
divulgação e possibilidade de impugnação). O vídeo a seguir apresenta o passo a passo da elaboração de uma
ata e dá dicas de como se comportar no momento de redigir esse documento.

Para visualizar o objeto, acesse seu material digital.

 Saiba mais
 Nesta etapa de aprendizagem, pudemos entender que a ata representa uma forma de registrar os
assuntos mais importantes discutidos em assembleias. No acórdão julgado indicado a seguir,
compreenderemos como esse documento serve de prova em processos judiciais. 

https://bit.ly/3tRUBQR

Aula 4

IMPUGNAÇÃO DE ASSEMBLEIA
Por mais que existam formalidades a serem cumpridas, ainda há a possibilidade de se
questionar ou impugnar as atas e as próprias assembleias gerais desenvolvidas no âmbito da
convivência condominial.
23 minutos

INTRODUÇÃO
Esta etapa de estudos objetiva desenvolver o aprendizado sobre impugnação de assembleia, principalmente
com relação à descontentamento, convocação de moradores, número mínimo do quórum, possibilidade de
ação judicial e ausência de convocação.

Por mais que existam formalidades a serem cumpridas, ainda há a possibilidade de se questionar ou
impugnar as atas e as próprias assembleias gerais desenvolvidas no âmbito da convivência condominial.

Para isso, é importante se ater às previsões legais quanto ao quórum e alguns requisitos formais que o
ordenamento jurídico exige para realizar as assembleias.

IMPUGNAÇÃO DE ASSEMBLEIA
Neste primeiro bloco, vamos estudar sobre descontentamento, convocação de moradores, número mínimo do
quórum, possibilidade de ação judicial e ausência de convocação.

Precisamos lembrar que as deliberações efetuadas em assembleia, sejam elas Ordinárias, Extraordinárias ou
de Instalação, são veiculadas em todos os condôminos e passam a ser lei dentro desses espaços. Para tanto, é
super importante que haja a correta convocação dos condôminos e a ampla publicidade dessa solicitação. 

Como determina o art. 1.354 do Código Civil Brasileiro, “A assembléia não poderá deliberar se todos os
condôminos não forem convocados para a reunião” (BRASIL, 2002, [s. p.]). Com isso, podemos notar que
qualquer irregularidade ocasionada pela não observação do ordenamento jurídico, da Convenção Condominial
e da convocação para assembleia pode ensejar a impugnação dessa reunião.

Além disso, é fundamental entender, já que estamos falando sobre a obediência às regras e normas que
regem a assembleia, que não se pode confundir descontentamento com uma mera desaprovação das
deliberações. Algumas determinações certamente não agradam a todos e não serão passíveis de impugnação.
Isso faz parte da vida em comunidade e em condomínio. 

O ordenamento jurídico regra sobre quóruns específicos a serem compostos nas assembleias. Os quóruns ou
o número de condôminos que devem comparecer à assembleia estão determinados em lei e podem constar
na Convenção Condominial. O art. 1.351 do Código Civil Brasileiro destaca que “Depende da aprovação de 2/3
(dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da
unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos” (BRASIL, 2002, [s. p.]). Nesse
sentido, temos uma determinação quanto à quantidade de pessoas que devem estar em assembleia e o
número de condôminos necessários para aprovação.

Outro dado muito significativo quando se trata de condomínio é a falta de referência das matérias na ordem
do dia nas deliberações em assembleia, o que pode constituir causa de nulidade e impugnação da assembleia
e da própria ata, como disposto no art. 24 da Lei nº 4.591/1964.

Também encontramos proibições a serem determinadas em assembleia. Vejamos, por exemplo, o § 2º do art.
1.331 do Código Civil Brasileiro: “O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água,
esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso
ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados
separadamente, ou divididos.” (BRASIL, 2002, [s. p.]).

Por fim, em hipótese alguma pode estar em votação ou deliberação em assembleia a dispensa no pagamento
da cota condominial e encargos para alguns condôminos, seja por questões de ordem social ou humana. Não
temos tal previsão, pois isso oneraria os demais condôminos.

Contudo, diante do exposto, para poder impugnar judicialmente a assembleia, é possível recorrer a uma ação
anulatória ou à alegação de sua ilegalidade no Poder Judiciário.

IMPUGNAÇÃO DE ASSEMBLEIA
A partir deste momento, precisamos interpretar e assimilar os principais conceitos relacionados à
descontentamento, convocação de moradores, número mínimo do quórum, possibilidade de ação judicial e
ausência de convocação.

Como aprendemos anteriormente, temos hipóteses legais e da própria doutrina em relação à possibilidade de
impugnar as assembleias e quais pontos específicos isso pode ocorrer.

Ainda é possível elencar outras situações que levam à impugnação da assembleia, em decorrência do não
cumprimento do quórum e das matérias a serem deliberadas. Vejamos:
 1. Matérias comuns, no mínimo, a metade das frações ideais (art. 1.352); 2. Matérias
comuns, maioria dos votos dos condôminos presentes (art. 1.353); 3. A aprovação da
convenção de constituição do condomínio: dois terços das frações ideais de terreno, e
não dos condôminos (art. 1.333); 4. Mudança do edifício, a unanimidade dos
condôminos (art. 1.351); 5. Modificação da faixada do edifico, a unanimidade dos
condôminos (art. 10, § 2º, da Lei n. 4.591/1964); 6. Aquisição, a unanimidade dos
membros da assembleia geral (art. 63, § 3º, da Lei n. 4.591/1964) 7. Realização de
obras, dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.342); 8. Construção de outro
edifício, a unanimidade dos condôminos (art. 1.343); 9. Alteração da convenção, artigos
1.351 e 1.352 do Código Civil; 10. A destituição do síndico, a maioria absoluta dos
membros da assembleia geral (art. 1.349); 11. A convocação da assembleia geral
ordinária, por omissão do síndico, um quarto dos condôminos (art. 1.350, § 1º), 12. A
convocação da assembleia geral extraordinária, por omissão do síndico, um quarto
dos condôminos (art. 1.355); 13. A realização de obras úteis, maioria dos condôminos
(art. 1.341, inc. II); 14. Realização de obras voluptuárias, dois terços dos condôminos
(art. 1.341, inc. I); 15. Reconstrução, metade mais uma das frações ideais (art. 1.357);
16. Aplicação de multas, dois terços dos condôminos não sujeitos à incidência das
multas (art. 1.336, § 2º); 17. Reaplicação de multas, três quartos dos condôminos que
não estão sendo submetidos à aplicação da sanção (art. 1.337); 18. Alterações do
projeto do prédio, (art. 43, inc. IV, da Lei n. 4.591/1964); 19. Desconstituição do
incorporador, a maioria absoluta dos votos dos adquirentes das unidades (art. 43, inc.
VI, da Lei n. 4.591/1964); 20. Comissão de representantes, maioria simples dos
condôminos presentes (§ 1º do art. 31-F da Lei n. 4.591/1964); 21. Em caso de falência
do incorporador, dois terços dos votos dos adquirentes em primeira convocação, ou
maioria absoluta desses votos em segunda convocação (§ 1º do art. 31-F da Lei n.
4.591/1964); 22. Omissão dos representantes, um sexto dos titulares de frações ideais
(§ 1º do art. 31-F da Lei n. 4.591/1964); 23. Demolição, condôminos que representem,
pelo menos dois terços do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes
a oitenta por cento do terreno e coisas comuns (art. 17 da Lei n. 4.591/1964); 24.
Alienação, condôminos que representem, pelo menos dois terços do total de unidades
isoladas e frações ideais correspondentes oitenta por cento do terreno e coisas
comuns (art. 17, § 2º, da Lei n. 4.591/1964); 25. A convocação de assembleia dos
condôminos contratantes da construção, para tratar de interesses inerentes à mesma;
condôminos adquirentes que representem, no mínimo, um terço dos votos dos
contratantes, além de admitida a convocação pelo incorporador e pelo construtor (art.
49, § 1º, da Lei n. 4.591/1964). 
— (RIZZARDO, 2020, p. 248).

Se essas hipóteses não forem respeitadas, poderão ensejar a impugnação da assembleia, principalmente em
casos de ações judiciais.

IMPUGNAÇÃO DE ASSEMBLEIA
Por fim, vamos analisar a aplicabilidade do que já estudamos sobre descontentamento, convocação de
moradores, número mínimo do quórum, possibilidade de ação judicial e ausência de convocação.

Como aprendemos anteriormente, as decisões e deliberações efetuadas em assembleia são veiculadas a todos
os condôminos, por isso a necessidade da sua publicização e disponibilidade geral. Também compreendemos
a importância da aderência da pauta ou ordem do dia para que os assuntos a serem debatidos sejam expostos
na convocação, pois assim será possível afirmar que todos os participantes tinham ciência do que seria
deliberado e, por consequência, observarão o resultado das decisões quando o síndico tornar pública a pauta
da assembleia.
Nesse sentido, não se pode levar em consideração os descontentamentos e incômodos que provêm das
deliberações, exceto quando tratar-se de algo que contrarie o ordenamento jurídico, a Convenção Condominial
e a boa-fé (como princípio jurídico). Então, aqueles que conduzem a assembleia ou auxiliam na administração
do condomínio não podem atender aos descontentamentos vividos por alguns condôminos, pois é certo que
alguns sairão das reuniões satisfeitos e outros não. Isso faz parte da convivência comunitária e condominial.

Agora, o que não podemos deixar de observar é aquilo que mandam o ordenamento jurídico, a Convenção
Condominial e a pauta das assembleias, na qual consta a ordem do dia, visto que, se esses preceitos não
forem observados, certamente serão objetos de impugnação por parte dos condôminos.

Como estudamos, existem vários tipos de quóruns aos quais as assembleias devem obedecer, a fim de seguir
uma certa legalidade das deliberações. Até aqui, estamos vinculando o ato de impugnar principalmente ao
quórum dos presentes em assembleia, pois, em grande parte, as impugnações levam em consideração o
quórum exigido por lei para os itens específicos que mencionamos anteriormente.

Para tanto, é crucial que haja o controle da presença dos condôminos por meio da lista de presença e a sua
respectiva confirmação durante as chamadas para a composição da assembleia. Além disso, faz sentido
registrar a quantidade de presentes e ausentes na ata da assembleia, principalmente para pautas que exigem
quóruns específicos de votação.

Por fim, pode haver falta de convocação para assembleia por parte do síndico. Ou seja, o síndico, de forma
proposital, pode não promover a convocação para uma determinada assembleia. Diante disso, os próprios
condôminos podem fazer a convocação ou solicitar que o juiz assim determine. Conforme observamos, o art.
24 da Lei nº 4.591/64 determina que o síndico realize a Assembleia Geral Ordinária anualmente e, caso não
faça, os condôminos podem efetuá-la ou pedir, por via judicial, que o juiz determine o cumprimento da
reunião. Contudo, é preciso destacar que, nessas ocasiões, será necessário convocar os condôminos para
assembleia e, em seguida, realizá-la conforme o que foi disposto na convocação, seja a reunião requisitada
pelos condôminos ou determinada pelo juiz.

Havendo a não conformidade entre as deliberações da assembleia e a ata de assembleia – nos termos do
ordenamento jurídico –, a Convenção Condominial, a ordem do dia ou qualquer outro instrumento relevante
aos interesses dos condôminos, pode-se impugnar tanto a assembleia como a ata por ação judicial.
Recomenda-se que isso seja feito com o auxílio de advogado, o qual redigirá uma petição com os fatos,
direitos e pedidos dos seus representantes a serem julgados pelo Poder Judiciário. 

VIDEOAULA:
Agora que você já aprofundou seus conhecimentos sobre descontentamento, convocação de moradores,
número mínimo do quórum, possibilidade de ação judicial e ausência de convocação, aprenda, no vídeo a
seguir, o passo a passo para a elaboração de uma impugnação, seja ela administrativa ou judicial.

Para visualizar o objeto, acesse seu material digital.

 Saiba mais
No acórdão julgado sugerido a seguir, poderemos ver claramente a aplicação do ordenamento jurídico
brasileiro para a resolução de um caso sobre a impugnação da assembleia. Assim, por meio da leitura
desse material, será possível entender a importância de se ater aos requisitos legais. 

https://bit.ly/3JVR9do

REFERÊNCIAS
2 minutos

Aula 1
PEREIRA, C. M. da S. Condomínio e incorporações. 14. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021.
RIZZARDO, A. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 8. ed.  Rio de Janeiro: Forense, 2021.

Aula 2
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF,
seção 1, ano 139, n. 8, p. 1-74, 11 jan. 2002.

PEREIRA, C. M. da S. Condomínio e incorporações. 14. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021.

RIZZARDO, A. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 8. ed.  Rio de Janeiro: Forense, 2021.

Aula 3
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as
incorporações imobiliárias. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21 dez. 1964.

PEREIRA, C. M. da S. Condomínio e incorporações. 14. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021.

RIZZARDO, A. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 8. ed.  Rio de Janeiro: Forense, 2021.

Aula 4
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF,
seção 1, ano 139, n. 8, p. 1-74, 11 jan. 2002.

PEREIRA, C. M. da S. Condomínio e incorporações. 14. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021.

RIZZARDO, A. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 8. ed.  Rio de Janeiro: Forense, 2021.