Como criar e gerir um Condomínio?

Todos os prédios divididos em apartamentos independentes, isolados (fracções

autónomas) e com saída própria para uma parte do edifício ou para a via pública
e que pertençam a proprietários diferentes podem formar um condomínio.

Os condóminos, para além de donos das suas casas, são comproprietários das
partes comuns, como as escadas, os elevadores, os halls ou os jardins do
imóvel.

As habitações com mais de quatro comproprietários têm obrigatoriamente de ter

um condomínio constituído formalmente. Qualquer morador pode tomar a
iniciativa de desencadear o seu processo de criação.

Certidão do Título Constitutivo do Condomínio

Para começar, é necessário pedir a certidão do título constitutivo do condomínio

(ou da propriedade horizontal), documento que normalmente é pedido assim
que o prédio é construído mediante uma escritura pública.

Muitas vezes é o próprio vendedor que entrega esta certidão ao administrador

do condomínio. Porém, caso isto não suceda, é possível solicitar o documento
ao Cartório Notarial que tiver procedido à celebração da escritura. Se não se
souber qual foi o Cartório Notarial, pode-se perguntar junto da Conservatória de
Registo Predial da área de situação do prédio.

Este documento indica obrigatoriamente as várias fracções do imóvel e a

importância de cada uma delas. O valor relativo das partes do prédio pode ser
expresso em percentagem (por exemplo, um apartamento vale x% da totalidade
- 100% - do imóvel) ou em permilagem (cada casa vale x de 1000).

O título pode ainda incluir o regulamento do condomínio, que normaliza o

usofruto e a conservação de todas as partes comuns.

Para além de estipular a utilização a dar a cada uma das fracções, note-se que o
documento deve indicar ainda a forma de resolução de eventuais litígios entre os
condóminos.

Todos os habitantes do prédio têm de cumprir as regras impostas pelo título

constitutivo do condomínio mesmo que não morassem no edifício quando este
foi elaborado. Neste sentido, antes de comprar um apartamento, aconselha-se
sempre a leitura desta escritura.
Convocar a Primeira Reunião de Condóminos

Qualquer morador pode convocar uma primeira reunião com todos os

condóminos. Este encontro deve ser marcado por carta registada enviada a todos
os proprietários. A convocatória tem de indicar a ordem de trabalhos:

• Combinar os passos de constituição do condomínio;

• Eleger os órgãos da Assembleia do Condomínio.

Periodicidade das Reuniões

As restantes reuniões ordinárias, que servem normalmente para apreciação das

contas do último ano e aprovação do orçamento dos próximos 12 meses, podem
realizar-se na primeira quinzena de Janeiro.

Todos os encontros devem ser convocados com dez dias de antecedência pelo
administrador eleito. Os condóminos têm de receber uma convocatória através de
carta registada com aviso de recepção, indicando sempre o dia, o local e a ordem
de trabalhos.

O administrador ou os comproprietários que representem mais de 25% do valor

do total do prédio podem ainda agendar reuniões extraordinárias para discussão
de outros assuntos.

Quórum

A maioria das reuniões pode efectuar-se apenas com a presença dos

condóminos que perfaçam a maioria absoluta dos votos, caso contrário é
necessário fazer uma nova convocação.

Tal como a eleição dos órgãos do condomínio, a maior parte das decisões é
tomada por maioria absoluta dos votos. Porém, existem alguns assuntos que
fogem a esta regra, como a aprovação de obras que impliquem inovações no
edifício ou a reconstrução de um imóvel destruído em mais de dois terços do seu
todo.

Votação

Os votos que cada condómino possui dependem do valor da sua fracção,

expresso no título constitutivo do condomínio. Por exemplo, se uma pessoa for
proprietária de uma fracção com um valor correspondente a 8,6% do valor total
do prédio, ela tem oito votos ou 86 votos, conforme se tenha adoptado para o
condomínio o sistema de percentagem ou da permilagem, respectivamente.
Eleger os Órgãos do Condomínio

Os condomínios devem ser administrados por dois órgãos: o administrador e a assembleia

de condóminos.

Administrador

Este órgão é nomeado pela assembleia de condóminos.

Se nenhum dos comproprietários aceitar o cargo, cabe ao comproprietário com a fracção de
maior valor exercer as funções. Caso existam vários condóminos nestas condições, a
escolha recai sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética usada na
descrição das fracções que consta do título constitutivo do condomínio.
Os proprietários podem, da mesma forma, contratar uma empresa para gerir o condomínio
e desempenhar tarefas executivas.

São funções do administrador:

• Convocar a assembleia de condóminos;

• Elaborar os orçamentos anuais de receitas e despesas;
• Cobrar essas receitas e efectuar as despesas;
• Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas pela
assembleia;
• Prestar contas à assembleia;
• Realizar actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
• Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse
comum;
• Efectuar e manter o seguro do edifício contra o risco de incêndio;
• Executar as deliberações da assembleia;
• Representar o conjunto dos proprietários perante as autoridades
administrativas.

O administrador deve ainda zelar pela conservação de todos os documentos que dizem
respeito ao prédio, como o título constitutivo do condomínio, plantas de pormenor,
projectos do imóvel ou do loteamento, projectos de electricidade, abastecimento de água,
esgotos, rede de gás e instalações telefónicas. Da mesma forma, tem a obrigação de guardar
os contratos celebrados com entidades prestadoras de serviços, bem como os contactos e
moradas dos representantes e fornecedores de equipamentos ao edifício.
Assembleia de Condóminos

Este órgão é composto por todos os comproprietários do imóvel, independentemente de

residirem ou não no prédio.

A assembleia tem com funções:

• Decidir sobre questões de fundo sobre a compropriedade;

• Aprovar as contas e os orçamentos apresentados pelo administrador;

• Fiscalizar a actuação do administrador.

Cumprir as Primeiras Obrigações do Administrador

Logo após ter sido eleito, o administrador deve afixar o seu nome e contacto num
local visível, como a entrada do prédio, para que, caso seja necessário, esteja ao
alcance de qualquer morador.

Em seguida, existem várias obrigações que devem ser cumpridas:

Adquirir Livro de Actas, de Receitas e Recibos

Todas decisões, incluindo as tomadas na primeira reunião, devem ficar registadas

em Livro de Actas. Este documento pode ser constituído por folhas soltas,
numeradas sequencialmente e rubricadas pelo administrador e pelos condóminos
presentes.

O condomínio vai também precisar de adquirir um Livro de Receitas e Despesas,

onde são anotadas as entradas e saídas de dinheiro. Este procedimento serve
para controlar a movimentação de capital no prédio e ajudar o administrador a
prestar contas aos outros proprietários.

É igualmente necessário comprar um Livro de Recibos, que devem ser passados

a todos os condóminos aquando do pagamento das contribuições devidas.

Estes livros podem ser obtidos numa papelaria.

Pedir o Número de Pessoa Colectiva do Condomínio

O administrador tem ainda de solicitar o número de pessoa colectiva do

condomínio. Este documento deve ser requerido presencialmente no Registo
Nacional de Pessoas Colectivas mediante o preenchimento de um impresso, que
pode ser levantado nas Conservatórias do Registo Comercial
Aprovar o Regulamento

Nesta fase quase todas as formalidades estão cumpridas. Deve ser marcada
uma nova reunião da Assembleia de Condomínio para aprovação do
regulamento, caso este não faça parte do título constitutivo.

Os espaços comuns pertencem a todos os condóminos. Normalmente, são

aqueles que não estão afectos ao uso exclusivo de um dos proprietários.

Assim, exemplos dessas partes são:

• Solo, alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e tudo o que constituir a

estrutura do prédio;
• Telhado ou terraços de cobertura, mesmo que destinados ao uso de
qualquer um dos condóminos;
• Entradas, vestíbulos, escadas, elevadores e corredores de uso ou
passagem comum a dois ou mais condóminos;
• Instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado,
gás, comunicações e semelhantes;
• Dependências destinadas ao uso ou habitação do porteiro;
• As garagens e outros lugares de estacionamento.

Os co-proprietários são não apenas responsáveis pelo bom funcionamento das

suas fracções mas também pelas partes comuns, nomeadamente através do
pagamento das despesas que a elas dizem respeito

Definir os Encargos

Na mesma reunião, os condóminos devem aproveitar para definir e aprovar todos

os encargos relacionados com o funcionamento do condomínio.

Despesas de Utilização

Estes encargos estão relacionados com o funcionamento diário do edifício. Por

exemplo, podem ser o pagamento da luz, água e saneamento de todas as partes
comuns do prédio, a substituição de vidros e lâmpadas ou a compra de material
de limpeza, entre outros.

Serviços de Interesse Comum

A remuneração de pessoas ou empresas que tenham contratos de prestação de

serviços com o prédio, como a companhia de seguros, o porteiro, o jardineiro, o
guarda-nocturno, bombas de água, exaustores de fumo, elevadores, condutas de
lixo, mecanismos de abertura de portões, etc., são exemplos de despesas com
serviços de interesse comum.

Despesas com Inovações

Estes gastos servem para juntar ao prédio elementos novos, como

intercomunicadores, antenas parabólicas, etc.

Fundo Comum de Reserva e Poupança de Condomínio

Os proprietários devem contribuir para um Fundo Comum de Reserva e

Poupança de Condomínio que tem de ser obrigatoriamente constituído. Este
dinheiro custeia as despesas de conservação do prédio e deve ser separado dos
montantes que suportam os restantes encargos. Cada condómino deve
dispensar uma prestação não inferior a 10% da sua parte dos encargos
correntes.

Repartição dos Custos

As despesas de utilização, serviços de interesse comum e conservação podem

ser pagas de acordo com o valor relativo de cada fracção, ou seja, cada
condómino liquida uma parcela do total das despesas conforme a valia do seu
apartamento.

Porém, o regulamento do condomínio pode permitir que todos os

comproprietários paguem a mesma importância, independentemente do valor da
sua fracção, dado que usufruem de igual forma das partes comuns do edifício.

Existem ainda situações em que alguns condóminos estão isentos de custos: por
exemplo, os habitantes do rés-do-chão podem não pagar despesas relacionadas
com o elevador, desde que se comprove que não usufruem dele.

Para evitar conflitos, a acta da assembleia deve determinar o montante a pagar

por cada morador, segundo os critérios aprovados por dois terços do prédio, isto
é, pelos proprietários que detenham essa parte dos votos. É possível confirmar a
fórmula de cálculo das despesas a pagar online.

Não Pagamento de Despesas

Se um condómino não pagar a sua quota ao condomínio, este tem várias

hipóteses de acção.
O administrador pode, por exemplo:

• Aplicar ao condómino faltoso sanções previstas no regulamento do

condomínio para não pagamento das quotas devidas;
• Enviar uma carta registada com aviso de recepção aos condóminos
faltosos informando-os que se pretende recorrer aos tribunais para obter
as quantias em falta;

• Recorrer aos serviços de um advogado para intentar uma acção executiva

num Tribunal Judicial.

Criar Contas Bancárias

A administração do condomínio deve ter pelo menos duas contas bancárias.

Conta de Depósito à Ordem

Esta conta serve para o depósito das quotas pagas pelos condóminos
relacionadas com as despesas correntes de utilização e serviços.

Conta Poupança-Condomínio

Aqui aplica-se o dinheiro respeitante ao Fundo Comum de Reserva e Poupança

de Condomínio. O saldo desta conta só pode ser aplicado na realização de
obras de conservação ordinária ou extraordinária e de beneficiação nas partes
comuns do prédio. Para além disso, garante também a concessão de um
empréstimo ao condomínio titular de conta poupança.

Conhecer os Direitos e Deveres

Conviver em condomínio implica, antes de mais, respeitar as normas impostas

pelo título constitutivo da propriedade horizontal, bem como o regulamento.

Lembra-se também que participar na gestão do condomínioe votar as

deliberações na assembleia de condóminos é outro dos segredos para ser um
bom vizinho.

As regras de ouro são:

Não prejudicar a Segurança e a Estética do Edifício

Todas as obras que possam alterar a linha arquitectónica e o arranjo estético do

exterior do edifício só podem ser realizadas com o consentimento dos outros
condóminos.

Não ofender os Bons Costumes

À partida, os moradores do condómino devem ter o cuidado de não praticar

actividades que possam ofender a moral e os bons costumes dos vizinhos. O
problema é que aquilo que uma pessoa entende por conduta errada pode não
ser interpretado da mesma maneira por outra pessoa. Em situações que
levantem polémica, o proprietário da fracção deve consultar os outros
condóminos.

Não utilizar a Fracção para Fins Diferentes dos Destinados

Na constituição do condomínio, normalmente refere-se a utilização que deve

ser dada a cada apartamento. Se a fracção constar como destinada a
habitação, o seu proprietário não pode convertê-la de um momento para o
outro, sem dar satisfações a ninguém.

Não praticar Actos Proibidos

Sempre que entrar para um condomínio já organizado, deve informar-se de

todas as interdições. As proibições impostas no título constitutivo do
condomínio só podem ser modificadas por escritura pública, com a aprovação e
a assinatura de todos os condóminos.

Não se apropriar de Partes Comuns

Ninguém deve dispor das partes comuns de um condomínio como se estas

fossem exclusivamente suas. Por exemplo, a entrada, as escadas, os
corredores, o telhado ou o terraço não podem servir de arrecadação. Todas as
modificações requerem autorização expressa e unânime da assembleia de
condóminos.

Curiosidades

Animais de Estimação

Cada apartamento pode ter no máximo quatro animais de estimação. Todavia,

é possível solicitar ao médico veterinário municipal e ao delegado de saúde
uma autorização para se possuir até seis bichos. Não se deve esquecer que o
regulamento ou o título constitutivo do condomínio podem determinar um limite
de animais inferior.
Ruídos

As actividades ruidosas de remodelação, recuperação ou conservação feitas

no interior das habitações devem ser comunicadas aos moradores do edifício.
Compete ao responsável pela execução das obras afixar em local visível, como
a entrada do prédio, a duração, o período e horário em que os trabalhos são
efectuados.

Resolver Conflitos

Tentar chegar a acordo com os vizinhos que insistem em não pagar a sua quota
de condomínio, colocam bens pessoais nas escadas ou não cumprem qualquer
outro artigo do regulamento deve ser a primeira prioridade dos condóminos que
julgam não estar a ser respeitados.

Se nenhuma das tentativas teve resultados, uma das opções é recorrer a um

Tribunal Judicial. A cópia do título constitutivo da propriedade horizontal e o
regulamento do condomínio servem sempre para confirmar o seu testemunho.

Porém, os conflitos podem também ser resolvidos por via extra-judicial nos
Tribunais Arbitrais ou nos Julgados de Paz. Nestes meios alternativos de
resolução de litígios, as partes podem escolher os árbitros, com competência
específica para o assunto em questão, bem como determinar se devem julgar
segundo a lei vigente ou de acordo com a equidade (justiça material aplicada ao
caso concreto).