O Que Todo Proprietário Deve Saber Antes de

Alugar Seu Imóvel

17 jun 2015 Categorias: Dicas Por: Taperinha
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Sempre uma referência de bom investimento, a aquisição de imóveis para locação

exigem atenção e certos cuidados do proprietário, que vão desde a escolha da
propriedade (considerando localização, situação do mercado para locação, etc…)
até um certo desapego, pois o imóvel alugado se torna, para todos os fins, a casa
de outra pessoa.

Administração – Para a maioria dos proprietários, a escolha certa é entregar a

administração dos alugueis de seus imóveis às imobiliárias, que fica responsável
por captar os possíveis inquilinos, cuida da documentação, recebimento e reajuste
dos alugueis, entre outros, em troca de uma taxa mensal. Nesses casos, o locador
precisa apenas receber os valores e atender ao inquilino, se necessário.

Quem não tem interesse em ter esse intermediário precisa ter cuidados em dobro,
pois exige atenção a todos os detalhes burocráticos, como consulta para verificar a
reputação do futuro locatário. O objetivo é evitar maus inquilinos, que não pagam
ou causam danos e problemas aos imóveis, e também os chamados “inquilinos
profissionais”, pessoas que alugam propriedades para passar a outros que tem
dificuldade em alugar, como devedores, sem renda formal e sem fiador.

Valores – Como em tudo o que envolve dinheiro, o que define o valor de locação
de um imóvel é o mercado. Fatores como localização, área privativa e estado da
propriedade são indicativos, mas são influenciados pelo mercado. Um apartamento
antigo de um dormitório na região central pode ter o valor de aluguel próxima a um
outro recém-inaugurado de dois dormitórios e garagem na periferia, porque a
demanda por imóveis pequenos em regiões centrais costuma ser maior que a de
apartamentos em bairros distantes.

Para definir o valor, é preciso pesquisar os preços de locação de imóveis vizinhos

e na região da propriedade. Novamente, a consultoria de profissionais
especializados no mercado imobiliário pode ajudar.

Reajuste – Passado um ano é normal que o proprietário tenha interesse em

reavaliar o aluguel cobrado, devido à inflação. As referências para o reajuste
costumam ser o Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), vinculado à
Fundação Getúlio Vargas (FGV), ou o indicador de inflação oficial do governo,
Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), elaborado pelo Instituto Brasileiro
de Geografia e Estatística (IBGE).

É crucial lembrar que reajustes só são possíveis ao término do contrato de

locação. Assim, para revisar o valor do aluguel em um ano, o contrato precisa ter
vencimento anual. Para locação de imóveis residenciais, o tempo mínimo é de 30
meses (dois anos e meio) de contrato. Nesses casos, o reajuste antes do
encerramento contratual só é permitido se houver concordância do inquilino.
Imóveis comerciais não têm tempo estipulado de locação.

Contrato – Falando em contrato, este é o item que mais necessita atenção, pois é
neste documento que todas as condições de locação do imóvel são estipuladas e
validadas no cartório de registro de imóveis. Prazos de locação, condições, direitos
e deveres de ambas as partes, características do imóvel, dados de proprietários,
fiadores, inquilinos, tudo isso precisa constar no documento.

A finalidade do imóvel é outro item importante e precisa constar em contrato.

Afinal, ninguém quer alugar uma casa para alguém que vai transformá-lo num
estabelecimento comercial, e vice e versa. Em todos os casos, o contrato
devidamente constituído e registrado é a prova, tanto do locador quanto do
locatário, para a resolução de questões judiciais e extrajudiciais, como pedidos de
reformas, problemas estruturais etc.
RIO - Na ânsia de achar um imóvel ou um inquilino, alguns detalhes
importantes podem passar despercebidos por quem busca ou oferece uma
casa. O problema é que, mais tarde, estes pequenos incômodos podem tirar o
seu sono e ainda acabar com a negociação. Para evitar isso, o Morar Bem
conversou com advogados e especialistas da área e lista os principais
cuidados a serem tomados.

Uma vistoria detalhada é a orientação do vice-presidente comercial da

Renascença Administradora, Edison Parente.

— Quanto mais minuciosa, melhor. Para o locatário, é bom testar a parte

elétrica e hidráulica, de preferência, com um especialista. Os vícios do imóvel
não aparecem de primeira — explica Edison.

A advogada e membro do Conselho Regional de Corretores de Imóveis

(CRECI-RJ), Fátima Santoro, ressalta que, para o dono do imóvel, além do
laudo de vistoria, é importante pedir um exame cadastral dos pretendentes a
locação e a fiança.

Outro ponto que pode gerar discordância mais tarde são os custos do imóvel.
O advogado especializado em direito imobiliário, Sérgio Camargo, explica que
o IPTU deve ser pago pelo locador e o condomínio pelo inquilino. Já as taxas
extras são negociáveis, dependendo da situação.

De forma geral, a principal dica dos especialistas é que primeiro se busque

uma administradora, devidamente inscrita no CRECI-RJ. Para contratos sem
uma imobiliária, as duas partes podem optar por fazer um contrato entre elas
sem a necessidade de registrar em cartório. Neste caso, o que vale é o que
está no acordo assinado, mas se alguma questão não estiver explícita — como
o que fazer se houver infiltração, por exemplo— o que vai valer é a Lei
8245.91, que define os critérios das locações.

Confira as dicas:

Vistoria

— Deve ser a mais minuciosa possível, com fotos datadas, a marca, tipo e cor
da tinta das paredes e teto, quantidade de armários e gavetas, o estado e
material dos puxadores em cada cômodo, o tipo dos azulejos dos banheiros e
cozinhas e até mesmo a quantidade de furos nas paredes.

— Teste os chuveiros, pias, descargas e toda a parte elétrica e hidráulica, de

preferência, com um especialista.

— Vale perguntar ao síndico ou ao porteiro como é a vizinhança e a segurança.

— Outra dica dada é sempre visitar mais de uma vez o lugar antes de locar e,
de preferência, durante o dia para ver melhor as imperfeições.

Contrato
— O proprietário só pode rescindir a locação por acordo (com o inquilino) ou
venda do imóvel. Caso contrário, deve pagar a rescisão.

— Já quem aluga pode rescindir a qualquer momento, desde que pague multa,
geralmente de três meses. O valor também pode ser estipulado pela Justiça.

IPTU, condomínio e taxas extras

— O IPTU deve ser pago pelo dono do imóvel, mas é uma cobrança
negociável. Na prática, quem paga é o locatário. Mas, se for assim, deve
constar no contrato.

— Lembre-se que, em caso de inadimplência do inquilino, é o dono que leva o

prejuízo, pois a Fazenda Pública poderá levar a leilão o imóvel.

— O condomínio é obrigação de quem vai alugar um imóvel.

— As taxas extras, muito comuns em prédios e condomínios, geralmente são

responsabilidade do dono do imóvel, mas dependem do motivo.

Infiltrações e vazamentos

— Se foi originado pelo inquilino, ele paga.

— Em todos os outros casos, quem paga é o proprietário.

— Comunique ao locador imediatamente, por escrito, caso haja alguma

inconformidade no imóvel.

— Nunca faça obra por conta própria e sem autorização, também, por escrito.

Pintura

— Cobrança de taxa de pintura não é válida.

— Porém, o locatário é obrigado a devolver o imóvel no estado que o recebeu.

— Se a pintura estiver boa, apenas desgastada (amarelada) pelo tempo, não é

obrigado a pintar.

— Não há taxa de pintura, o que ocorre é que o locador repassa o custo de

pintura se a vistoria constatar que a pintura não está boa.

Imposto de Renda

— Tanto locador quanto locatário devem declarar no Imposto de Renda a

locação firmada.
Dicas Para Alugar um Imóvel – Um
Guia para Proprietários
BY ROSEANE SANTOS · 07/03/2014
Trabalhar com o aluguel de imóveis é uma tarefa que exige muito cuidado e
atenção, especialmente quando o proprietário ainda não possui experiência no
assunto. Não bastasse a competição do mercado, disponibilizar envolve muita
pesquisa, conhecimento, tempo e, até mesmo, desprendimento emocional.
Se você está nessa situação ou planeja alugar o seu imóvel, preste atenção em
algumas dicas de como alugar uma casa, capazes de transformar essa tarefa
em um procedimento mais simples, vantajoso e seguro.

Trabalhar com o aluguel de imóveis é uma tarefa que exige muito cuidado e atenção, especialmente
quando o proprietário não possui experiência no ramo | Via: Flickr.

Histórico do inquilino
Para muitos proprietários, o segredo para um processo de locação tranquilo
está na aprovação dos inquilinos. O cuidado vai muito além de um simples
acordo em relação aos preços, sendo necessário conferir o histórico
imobiliário dos interessados.
Antes de fechar negócio, consulte locatários e empreendimentos alugados
anteriormente sobre a organização e rotina de pagamento de seu futuro
inquilino. Busque informações em cartórios de protestos, sistemas bancários,
imobiliárias e, até mesmo, contatos de referências pessoais e comerciais.

Outro cuidado é a exigência dos documentos originais de identificação,

comprovantes de renda e patrimônio pessoal do inquilino (com cópias
arquivadas) a fim de evitar falsificações e o risco do chamado “Inquilino
profissional”, ou seja, alguém que aluga o imóvel para terceiros com o nome
sujo ou sem aprovação de cadastro. Qualquer dúvida, vale sempre conferir a .
Garantias de pagamento
O proprietário do imóvel tem o direito de exigir alguma espécie de garantia
de pagamento durante o fechamento do contrato de locação. Nesse sentido, é
possível escolher entre modalidades como:
Fiador
É a garantia de pagamento mais utilizado no aluguel de casas e apartamentos.
Aqui, o fiador compromete-se, legalmente, a pagar as despesas do aluguel,
caso o locatário não o faça. É importante ficar atento à documentação
apresentada pelo fiador para que falsificações sejam evitadas;

Depósito
Nessa modalidade, o inquilino entrega dinheiro como garantia. O depósito,
normalmente, deve ser o equivalente a três parcelas do aluguel, sendo
depositado em caderneta de poupança, no nome do proprietário do imóvel. Ao
final do prazo de locação, caso os pagamentos estejam em dia, o valor dado
como garantia é devolvido ao antigo inquilino;

Seguro-fiança
O serviço é contratado por uma seguradora, que se encarrega de cobrar uma
taxa mensal do inquilino do imóvel para cobrir eventuais atrasos ou
inadimplências no pagamento do aluguel.
Escolha da imobiliária
O trabalho de divulgação, normas de contrato e burocracia são fatores que
podem ficar mais fáceis se for possível contar com o auxílio de profissionais
da área. Por isso, recorrer a imobiliárias ou corretores de imóveis pode ser o
grande diferencial de todo o processo.
Com a ajuda de especialistas, a compra de imóveis para alugar é amparada por
conhecimentos do mercado imobiliário. Procedimentos, variações de
tendências, normas e reajustes de preços passam a serem detalhes
compreendidos e melhor avaliados, reduzindo os riscos de danos e prejuízos
ao seu negócio e ao próprio imóvel.

Ao contratar esse tipo de serviços, pesquise sobre as taxas cobradas por cada
profissional, valores de comissão e, principalmente, não realize pagamentos
antes da assinatura do contrato.

Atenção com o contrato

O contrato de locação é o único documento capaz de fazer valer todas as
normas e acordos estabelecidos durante as negociações. Registrar esse
documento é indispensável.

O contrato de aluguel deve ser averbado no registro de imóveis, pois somente

assim é que todas as cláusulas prescritas ganham real validade, sem o perigo
de serem anuladas ou desrespeitadas posteriormente.

Outro cuidado diz respeito aos prazos de locação. No aluguel residencial, o

tempo mínimo é de 30 meses, ou seja, dois anos e meio. Em casos de
reincidência de contrato antes do período determinado, tanto por parte do
proprietário, quanto do inquilino, é cobrada uma multa de rescisão – que pode
ser anulada com a inclusão de uma cláusula isentando a sua cobrança. Já para
aluguel de imóveis comerciais, não há prazos pré-estabelecidos.
Finalidade do imóvel
Ao disponibilizar um imóvel para locação tenha a finalidade do aluguel de sua
casa ou apartamento bem definido: o contrato deverá ser para aluguel
comercial ou residencial?
Todas as informações negociadas devem ser bem esclarecidas para ambas as
partes e prescritas no contrato. O cuidado garante que, mais tarde, o inquilino
não questione na Justiça a validade do documento, alegando que, na realidade,
os acordos e direitos negociados foram outros.

Paciência e observação
A dica para fechar um bom negócio e ter sucesso em todas as etapas do
processo é agir sem pressa e estar a par de todos os detalhes acerca da locação.
Conheça os seus inquilinos, entenda o contrato, avalie as condições de
pagamento e aja com atenção e responsabilidade. Assim, o aluguel de casas e
apartamentos passa a ser uma tarefa muito mais simples e, sobretudo, mais
lucrativa.