ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS

DEFINIÇÃO
Aquisição, alienação e locação como elementos-chave na
atuação do profissional no mercado imobiliário. A importância
atual do segmento do mercado de imóveis rurais e seu impacto
na questão ambiental. Plano Diretor Municipal como um item
fundamental do processo de ocupação do solo. Tributos
aplicados ao segmento de imóveis.

PROPÓSITO
Compreender o processo de administração de imóveis a partir
dos diferentes aspectos norteadores desse processo gerencial.

PREPARAÇÃO
Antes de iniciar seu estudo, é importante que você disponibilize o
acesso ao site do Cofeci–Creci em seu dispositivo eletrônico e
verifique as últimas atualizações sobre os temas elencados.
Procure acompanhar a legislação apontada no texto acerca das
transações imobiliárias. O site Portal da Legislação - Planalto
também deve ser visitado.

OBJETIVOS
Módulo 1
Identificar as características mais importantes dos institutos de
alienação e locação de imóveis

Módulo 2
Descrever as políticas comerciais e ambientais para valorização
do imóvel rural

Módulo 3
Definir os impactos do Plano Diretor Municipal na organização do
espaço urbano

INTRODUÇÃO
Neste tema, conheceremos os elementos que, de forma global,
afetam a administração de imóveis desde a parte mais comum,
que se refere à compra, à venda e à locação de imóveis, até a
questão dos imóveis rurais, do meio ambiente rural, da ocupação
do solo urbano e da tributação de imóveis.

MÓDULO 1

Identificar as características mais importantes dos institutos

de alienação e locação de imóveis

CONDIÇÕES GERAIS DE COMPRA

E VENDA
O mercado imobiliário vem assumindo uma posição de destaque
no cenário econômico nacional, ampliando cada vez mais as
possibilidades de atuação do profissional de negócios
imobiliários. O fortalecimento dos fundos imobiliários como
instrumento de captação de recursos para investimentos no
segmento vai exigir dos profissionais da área cada vez mais
conhecimentos para o enfrentamento de uma nova realidade que,
a despeito da maior complexidade e competição, possui
oportunidades em um ambiente em constante transformação.

Os agentes que participam de uma transação imobiliária

(imobiliária, corretor, proprietário, incorporador e construtor)
não estão mais isolados. Pelo contrário: eles permanecem agora
conectados a um mundo digital no qual não existe mais espaço
para qualquer amadorismo, e sim para um trabalho especializado
capaz de acompanhar a modernidade da sociedade atual.
Os compradores estão exigindo cada vez mais serviços para os
imóveis que pretendem adquirir. Questões como segurança e
área de recreação, por exemplo, são fundamentais para a
valorização de um imóvel residencial.

As construções destinadas a imóveis comerciais se especializam

no oferecimento de comodidade aos clientes, que, por sua vez,
solicitam serviços especializados ao profissional da área. Existe
ainda uma tendência de parcela da população deslocar-se para o
interior, escapando dos problemas inerentes à vida urbana.

Por conta disso, é fundamental que o profissional da área

imobiliária se atualize e considere as novas oportunidades de
negócio, mostrando ao seu cliente um imóvel que realmente
atenda aos seus anseios e necessidades. Nos próximos anos e
décadas, veremos uma valorização cada vez maior daquele que
se dedicar a promover o crescimento desse segmento importante
em nossa atividade econômica.

LEGISLAÇÃO DE COMPRA E
VENDA
O artigo 481 do Código Civil define o instituto da compra e venda
na legislação quando um dos contratantes se obriga a transferir o
domínio de certa coisa e o outro, a pagar-lhe certo preço em
dinheiro. Existem, portanto, obrigações para as duas partes: o
vendedor deve transferir o domínio do bem, enquanto o
comprador precisa pagar o preço acordado.

O mercado imobiliário tem como atividade essencial a compra e a

venda de imóveis. É fundamental existir uma liquidez nesse
mercado para se estimular o surgimento de empreendimentos
que ampliarão a oferta de imóveis dos mais diversos tipos, como,
por exemplo, unidades residenciais, salas comerciais, shopping
centers e galpões industriais.

O contrato de compra e venda tem sua natureza jurídica baseada

na vontade das partes. Este tipo de contrato surge com base no
consenso dos envolvidos no negócio jurídico. Havendo
concordância quanto ao imóvel e ao preço, o negócio pode ser
concretizado.

O artigo 482 do Código Civil estabelece que a

compra e a venda, quando puras, serão
consideradas obrigatórias e perfeitas desde que
as partes estejam de acordo quanto ao objeto e
ao preço.
O contrato de compra e venda de um imóvel consiste em um
negócio jurídico existente, válido e eficaz, ainda que restrito às
partes envolvidas. Ele apresenta as seguintes características:

Bilateral ou sinalagmático
Contém prestações recíprocas de ambas as partes.

Oneroso
Envolve transferência de patrimônio tanto pelo comprador quanto
pelo vendedor.

Consensual
As partes devem estar de acordo quanto ao objeto da transação
e ao seu preço.

Comutativo
As partes têm consciência de que existe uma equivalência na
transação, sem que nenhuma delas obtenha uma vantagem que
torne o negócio desproporcional.

A ESCRITURA PÚBLICA
O art. 108 do Código Civil dispõe que, não havendo lei em
contrário, a escritura pública é necessária para a validade dos
negócios jurídicos que visem à constituição, à transferência, à
modificação ou à renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor
superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país. É
essencial, portanto, a realização de um contrato escrito mediante
uma escritura pública. Em seguida, ele deve ser registrado no
Registro Geral de Imóveis (RGI) a fim de possuir efeitos para
terceiros.

Isso fica claro no texto do artigo 1227 do Código Civil: os direitos

reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre
vivos só são adquiridos com o registro no cartório de registro de
imóveis dos referidos títulos. Desse modo, pode-se entender que
a simples assinatura de um contrato de compra e venda de bem
imóvel resulte em efeitos meramente obrigacionais, e não reais.

Comentário
A escritura pública permite a segurança jurídica e a publicidade
ao ato. Com ela, o comprador pode ter acesso à certidão de ônus
reais relativa ao imóvel, conhecendo sua situação por meio de
um histórico feito das alienações e das alterações sofridas por ele
no decorrer do tempo. Dessa forma, ele consegue verificar se
existe alguma restrição que possa inviabilizar a transação, como,
por exemplo, hipoteca ou penhora.

Na operação de compra e venda de imóvel, é comum que as

despesas de escritura e registro fiquem a cargo do comprador.
Por outro lado, é obrigação dele pagar o preço como uma
contraprestação característica da compra e venda. Já o vendedor
é obrigado a entregar a coisa e transmitir a posse e a propriedade
do imóvel vendido.

VEDAÇÕES À COMPRA E VENDA

O artigo 497 do Código Civil estabelece vedações para que
determinadas pessoas participem do contrato de compra e
venda, seja como comprador ou vendedor, sob pena de nulidade,
ainda que ele seja adquirido em leilão (hasta pública).

Listaremos a seguir as pessoas vetadas nesses tipos de contrato:

Tutores, curadores, testamenteiros e administradores (quanto a

bens confiados à sua guarda ou à sua administração).
Servidores públicos (em relação a bens ou direitos da pessoa
jurídica a que servirem ou que estejam sob sua administração
direta ou indireta).

Juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros

serventuários ou auxiliares da justiça (quanto a bens ou direitos
sobre os quais se possa litigar em tribunal, juízo ou conselho no
lugar onde eles servirem ou ao qual se estenda a sua
autoridade).

Leiloeiros e seus prepostos (em relação aos bens de cuja venda

eles estejam encarregados).

Essas vedações buscam impedir que uma pessoa em posição

privilegiada venha a se aproveitar da situação para obter
vantagem sobre outra na venda ou na compra de um imóvel.
Surgindo essa situação, o ato fica sujeito à nulidade, além das
consequências legais para essa pessoa caso haja má-fé.

DAÇÃO EM PAGAMENTO
O Código Civil, em seu artigo 356 e nos artigos seguintes, dispõe
sobre a dação em pagamento. Ela é um acordo firmado entre o
credor e o devedor por meio do qual um credor pode consentir
em receber uma prestação diversa da que lhe é devida. Vale
ressaltar, no entanto, que ele não é obrigado a receber tal
prestação, ainda que ela tenha um valor maior que o seu crédito.
Os contratos de compra e venda podem ser realizados
parcialmente mediante um pagamento no qual sejam utilizados,
por exemplo, outros imóveis. Ocorrendo uma incorporação
imobiliária, ele pode ser efetuado como “dação em pagamento
futura” em lotes ou unidades habitacionais do empreendimento.

Isso permite ao proprietário do terreno a possibilidade de

participar do empreendimento, recebendo, nesse contexto, parte
de seu pagamento em imóvel resultante do investimento. O dono
do terreno pode se interessar em receber um apartamento, por
exemplo, no prédio a ser construído em seu terreno. Dessa
maneira, ele pode vir a morar no mesmo local e se beneficiar dos
serviços oferecidos pelos condomínios modernos.

ANÁLISE PRÉVIA DA
DOCUMENTAÇÃO
A análise prévia da documentação consiste em uma forma de se
conhecer as condições do proprietário e do imóvel, garantindo,
assim, a segurança jurídica da transação imobiliária. Trata-se, em
suma, de uma avaliação prévia da documentação com o objetivo
de proteger o comprador em relação aos riscos jurídicos que a
negociação possa ter no futuro.
 Com a apresentação da documentação do proprietário e do
imóvel, será possível verificar a existência de restrições atuais e
eventualmente futuras que venham a causar prejuízos ao
comprador.

Atenção
A ausência dessa análise prévia pode gerar o cancelamento
posterior da transação, causando prejuízos ao comprador que
eventualmente declinou de outros negócios ou que tenha
comprometido recursos valiosos como sinal e princípio de
pagamento.

Essa documentação é composta por certidões importantes a

serem exigidas – entre outras documentações – previamente
para a análise documental. Lembre-se de que elas podem variar
segundo a região, o tipo e destinação do imóvel:

Clique nas barras para ver as informações.

PROPRIETÁRIO
 Distribuidores de ações cíveis e criminais;
 Distribuidores de ações executivas fiscais (Fazenda Estadual e
Municipal);
 Distribuidores de falência e concordata;
 Distribuidores de interdições e tutelas;
 Distribuidores de protestos;
 Justiça Federal;
 Certidão negativa de débitos trabalhistas;
 Certidão negativa de débito do INSS (CND).

IMÓVEL
 Ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias;
 Certidão de inteiro teor do imóvel, com filiação vintenária;
 Cópia do título aquisitivo do imóvel pelo atual proprietário;
 Cópia da convenção de condomínio;
 Certidão de situação enfitêutica;
 Declaração de quitação de condomínio;
 Quitação de impostos municipais.
A PERMUTA DE IMÓVEIS
Com relação às permutas de imóveis, o Código Civil prevê, em
seu artigo 533, que elas se aplicam às disposições referentes à
compra e venda, havendo as seguintes modificações:

Salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará

por metade das despesas com o instrumento da troca.

É anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e

descendentes sem consentimento dos outros descendentes e do
cônjuge do alienante.

Apesar de não ser uma prática tão comum quanto a compra e a

venda, a permuta constitui uma forma de dar liquidez a
determinado imóvel. O vendedor pode se interessar por outro
imóvel e viabilizar a transação oferecendo o seu em troca. No
entanto, há restrições legais a fim de evitar trocas com valores
desiguais entre ascendentes e descendentes, exigindo-se, para
isso, a anuência dos demais descendentes e do cônjuge do
transmitente.

Caso seja uma troca que envolva somente imóveis, deve ser
lavrada a escritura pública de permuta, e não a pública de
compra e venda. A operação precisa ocorrer pelo valor real dos
imóveis para efeitos de tributação de ganho de capital.

Pode haver uma situação em que o proprietário receba como

parte do pagamento um imóvel de menor valor. A ausência de
financiamento habitacional, por exemplo, é capaz de estimular
operações dessa natureza. O vendedor, neste caso, pode
receber uma quantia que atenda às suas necessidades e, de
forma simultânea, um imóvel de menor valor, o qual, aliás, pode
ser usado para moradia ou locação

A LOCAÇÃO DE IMÓVEIS E O
CONTRATO DE LOCAÇÃO
O contrato de locação tem sua base legal definida no Código Civil
e na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). O artigo 565 do
Código Civil determina que, no contrato de locação, uma das
partes obriga-se a ceder à outra, por tempo determinado ou não,
o uso e o gozo do imóvel mediante certa retribuição. A

A propriedade não é transferida, mantendo-se o locador

proprietário do bem imóvel independentemente do prazo
estipulado para a locação. O contrato de locação possui as
seguintes características:

BILATERAL: As partes envolvidas têm direitos e deveres.

ONEROSO: O uso e o gozo do bem imóvel pressupõem o

pagamento de prestações sucessivas.

CONSESUAL: O contrato se aperfeiçoa com a vontade das

partes.

COMUTATIVO: As vantagens são equânimes.