Atividade 1 – UC 05 – Luciana Maluche

Contexto
“Um cliente está interessado em comprar uma área de 3.000 m² para futuramente
construir um empreendimento imobiliário e implantar nele um condomínio residencial
de luxo. Você auxiliou o cliente na busca da área, todavia, após muito trabalho, só
conseguiram localizar três áreas lindeiras (ou seja, lado a lado) de 1.000 m² cada.
O cliente gostou das três áreas e quer fechar o negócio. O seu objetivo é unificá-las
para obter a metragem que deseja”.

1- PROCEDIMENTOS PARA AS PROPOSTAS - Primeiramente, o Corretor de

Imóveis deverá elaborar o Agenciamento dos Imóveis em questão, fazendo a
negociação, intermediação entre o Comprador e os Vendedores, especificando os
honorários da corretagem, orientando o Comprador que deve ser elaborada uma
Proposta de Compra e Venda por escrito – Acordo de Intenções, aos proprietários
dos terrenos/áreas, demonstrando o interesse real do pretenso Comprador,
constando os dados do mesmo, valor que pretende pagar pela área, a forma de
pagamento, especificando o motivo pelo qual deseja adquirir os terrenos e que
inclusive pretende unificar/remembrar os mesmos, para que possa então dar
andamento na obra do condomínio que pretende construir. Ainda, deverá
providenciar as Certidões Vintenárias dos referidos imóveis, bem como a
documentação de praxe do Comprador e, posteriormente, dos Vendedores, tais
como
 Cópia do RG e CPF;
 Comprovante de estado civil atualizado, pois dependendo do regime
de bens, será necessária a outorga uxória ou marital (concordância
do cônjuge);
 Comprovante de Endereço;
 Certidão negativa do Cartório de Protesto;
 Certidão negativa de ações cíveis, falência, executivos fiscais e
criminais;
 Certidão negativa de executivos municipais;
 Certidão negativa de ações trabalhistas;
 Certidão negativa de tributos federais

Também, deve-se providenciar a documentação das áreas/terrenos: Matrícula do

imóvel atualizada; Certidão negativa de IPTU; Cópia do IPTU do ano; Escritura do
imóvel em nome dos vendedores e esposas (se tiverem); Registro de ações
reipersecutórias e alienações (verificar se o imóvel não foi vendido de maneira
informal);

De posse da Proposta de Compra e Venda, a mesma deverá ser levada aos

Proprietários Vendedores que a analisarão e, concordando, assinarão a mesma,
para que então se formalize o Contrato de Compra e Venda.

Luciana Maluche
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2- PROCEDIMENTOS PARA OS CONTRATOS DE COMPRA - O contrato de
compra e venda de imóvel é um documento que formaliza o interesse do entre as
partes em realizar a transação imobiliária. Nele, o vendedor se compromete a
transferir o imóvel ao comprador, após o pagamento acordado.
É através do contrato de compra e venda de imóvel que são especificados os
termos da transação, dispondo sobre os valores, a identificação do bem e a forma
de pagamento. Assim, para que o documento tenha validade, é necessário que ele
cumpra alguns requisitos: o objeto da negociação precisa ser lícito, determinado ou
determinável e possível, bem como as partes devem ser capazes.

Importante compreender, no entanto, que a assinatura do documento por si não

efetiva juridicamente o negócio. Conforme a legislação brasileira, a propriedade só
é transmitida após o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Então, após aceitas as Propostas pelos Proprietários Vendedores das áreas,

formaliza-se os Contratos de Compra e Venda dos referidos imóveis, os quais
deverão conter:

 Identificação das partes;

 Descrição completa do imóvel/Objeto do contrato;

 Cláusulas – Obrigações;

 Preço/valor do imóvel;

 Forma de pagamento;

 Solução de conflitos, rescisão e multa por descumprimento ( Esta

informação muitas pessoas deixam de incluir, podendo trazer diversos
problemas. Quando não há disposição expressa de como será a rescisão,
de como e onde será a resolução das possíveis demandas judiciais que
possam surgir em virtude do contrato, a legislação é quem decide onde a
ação será realizada, o que nem sempre é a opção mais conveniente para
ambas as partes);

 Anexos e certidões negativas;

 Taxas, impostos e despesas;

 Assinaturas – Vendedores, Comprador e Duas Testemunhas;

 Local e data.

Por fim, a Escritura e Registro dos terrenos/áreas: a Escritura consiste num

documento lavrado em um Cartório de Notas, antecedendo a apresentação da
transferência ao Cartório de Registro de Imóveis. Ela formaliza com fé pública,
confere autenticidade e dá publicidade a terceiros sobre o negócio realizado.

Luciana Maluche
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Já o Registro é a última etapa para que a transferência da propriedade seja
efetivada. Somente após o registro é que o comprador se tornará o legítimo
proprietário do imóvel. Aliás, é necessário que a responsabilidade pelos gastos e os
prazos para a realização de cada um dos passos até o registro sejam descritos no
contrato, com a finalidade de conferir máxima segurança ao negócio.

3- PROCEDIMENTOS PARA UNIFICAÇÃO DAS ÁREAS – Após concluída

toda a negociação das áreas, com as devidas Escriturações e Registro em nome do
Comprador, a orientação que deve ser dada ao mesmo é que se proceda à
Unificação ou Remembramento dos terrenos, tornando-o um só, ou seja a fusão
de dois ou mais lotes, com o objetivo de formar uma área maior para edificação.
A Lei Federal 6.766/79 regula o parcelamento do solo em todo o território nacional.
Porém, ela não trata do remembramento. Para esses casos, a Legislação Municipal
poderá vir a regular tais situações, pois a própria Lei 6.766/79 prevê, no seu artigo
primeiro, parágrafo único, que: “Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios
poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo
municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.”
É o que acontece com o remembramento - cada município tem suas próprias regras,
valendo aos Investidores e Corretores, a dica de que se deve estudar e conhecer a
legislação do Estado, da região e do Município, para suprir e dirimir dúvidas a
respeito de situações que eventualmente tratem de Remembrar áreas/lotes.
Regras mais comuns para o Remembramento:

a) Os terrenos que vão ser remembrados devem pertencer a um único dono ou

proprietários comuns. De maneira nenhuma, donos diferentes podem fazer a
unificação de lotes;
b) O terreno maior que surge da unificação, do ponto de vista jurídico, é um
novo imóvel;
c) Ele deve ter matrícula nova, registrada em cartório, que aponte os seus novos
limites, diferentes das áreas originais;
d) As matrículas originais, dos lotes que foram unificados, são extintas;
e) A área maior que surge deve ter frente para um logradouro já existente, isto é,
não pode depender da abertura ou ampliação de novas vias de acesso;
f) Para o remembramento deve ser aberto um processo administrativo junto à
prefeitura, com projeto correspondente assinado por profissional habilitado da
área, com Registro no CREA, para emissão da respectiva ART;
g) O requerimento deve conter as certidões de propriedade dos lotes a serem
remembrados com as certidões negativas de IPTU, memorial descritivo e as
plantas dos terrenos, antes e depois do remembramento;
h) Cabe ao órgão público responsável pelas questões urbanísticas emitir a
licença de autorização da unificação, que deve ser averbada no Cartório de
Registro de Imóveis.

O Remembramento é um procedimento que envolve um investimento significativo,

pois é preciso ter a propriedade de todos os terrenos, além de arcar com as custas
do responsável técnico e de todo o processo junto à prefeitura e Registro de
Imóveis.

Luciana Maluche
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Fontes:
https://adenilsongiovanini.com.br/blog/remembramento-de-lotes-o-que-e-e-como-fazer/
https://blog.agnimobiliaria.com.br/remembramento-de-lotes/
https://www.jusbrasil.com.br/artigos/requisitos-do-contrato-de-compra-e-venda-de-imovel/
1624335764
https://feldmann.adv.br/requisitos-do-contrato-de-compra-e-venda-de-imovel/
https://senac.blackboard.com/bbcswebdav/pid-10481060-dt-content-rid-214464454_1/
institution/Senac%20RS/_cursos_tecnicos/TTI/UC05/conteudo/HTML/2/index.html?page=2
https://senac.blackboard.com/bbcswebdav/pid-10403187-dt-content-rid-210303339_1/
institution/Senac%20RS/_cursos_tecnicos/TTI/UC04/conteudo/HTML/conteudo/9/index.html
https://senac.blackboard.com/bbcswebdav/pid-10481060-dt-content-rid-214464454_1/
institution/Senac%20RS/_cursos_tecnicos/TTI/UC05/conteudo/HTML/4/index.html?page=3
https://www.sienge.com.br/blog/8-regras-para-o-remembramento-ou-unificacao-de-lotes/
https://www.zapimoveis.com.br/blog/comprar/contrato-de-compra-e-venda/

Luciana Maluche
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