MINUTA

TERMO DE COMPROMISSO
Termo no.
MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO

PROMOTORIA DE JUSTIÇA DO CONSUMIDOR

Avenida Liberdade, 190 - CEP: 01502-000
Fone: 3274.1103/Fax: 3274.1146 - São Paulo - Capital

Aos ... dias do mês de dezembro de 2011, às ..... horas, na sede da PROMOTORIA DE
JUSTIÇA DO CONSUMIDOR, onde se achava o Doutor ROBERTO SENISE LISBOA,
Promotor de Justiça do Consumidor, realizou-se a audiência designada nos autos do
Procedimento no. ...../2011, em que compareceram: o Presidente do SECOVI-SP - Sindicato
das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e
Comerciais de São Paulo, com sede na Rua Doutor Bacelar, 1043, Vila Mariana, CEP 04026-
002, fones 5591-1300 e 5591-1205, Sr. ....; os executivos dos associados ....., Srs. ..........,
todos acompanhados dos advogados, RODRIGO BICALHO, OAB/SP no....... e ALEXANDRE
LETÍZIO VIEIRA, OAB/SP no. ....; Nesta oportunidade, o SECOVI-SP assumiu termo de
compromisso de ajustamento de conduta, com natureza de título executivo extrajudicial, nos
termos do parágrafo 6o., art. 5o., da Lei no. 7.347, de 24 de julho de 1985, cujo texto
consolidado é o seguinte.

Considerando que:

(a) a Lei Federal 6.530/78, que dispôs sobre a profissão regulamentada do corretor de
imóveis, equiparou as imobiliárias e os corretores de imóveis pessoas físicas em direitos
e obrigações no exercício profissional, dada a importância do trabalho coordenado e
paritário entre imobiliárias e corretores de imóveis autônomos na circulação de bens e
serviços para o mercado imobiliário e as suas respectivas responsabilidades perante o
público consumidor;

(b) a praxe consolidada há mais de 50 anos neste segmento de mercado imobiliário é a de

que as imobiliárias e os corretores de imóveis autônomos trabalhem de forma
coordenada, associados ou em parceria, com o objetivo final de concluir a aproximação
entre vendedores de produtos imobiliários e seus potenciais compradores, a resultar em
um contrato principal (por exemplo: compromisso de venda e compra de unidade
imobiliária a construir);
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(c) traço específico dessa relação simbiótica entre imobiliárias e corretores autônomos,
construída no decorrer de décadas, é que, embora o trabalho de umas possa beneficiar
o de outros, e vice-versa, nem os corretores autônomos e nem as imobiliárias
encontram-se na condição de prestadores de serviços uns dos outros. Isto, pois é da
essência desta relação que corretores autônomos e imobiliárias desempenhem seus
papéis de forma autônoma, cada qual por sua conta e risco. Tais papéis, que são
diferentes, mas complementares, se justapõem no contexto da corretagem da seguinte
maneira:

(i) as imobiliárias realizam esforços no sentido de identificar vendedores de imóveis

(incorporadores, loteadores, proprietários de imóveis usados, etc.) com produtos que
interessem ao potencial consumidor. Cumpre, ademais, às imobiliárias, obter a
autorização ou permissão para oferecer, divulgar, ou de qualquer modo colocar à
disposição do público consumidor, os produtos imobiliários de titularidade dos referidos
vendedores;

(ii) aos corretores autônomos, por seu lado, cumpre identificar e captar potenciais
compradores dos imóveis identificados, divulgados e disponibilizados pelas imobiliárias;

(d) Desse modo, é pela soma dos vetores representativos das atividades acima descritas
que se materializa a corretagem imobiliária, segundo o costume presente no mercado
brasileiro. Como contraprestação pela corretagem que o beneficia, o comprador de
imóveis torna-se adstrito ao pagamento de uma comissão, a qual deve remunerar tanto
o corretor autônomo, como a imobiliária. Essa remuneração, portanto, é rateada entre
as partes envolvidas na corretagem, de acordo com a respectiva função desempenhada;

(e) A prática acima descrita, embora tenha surgido sob a vigência do Código Civil de 1916,
mostra-se compatível com o Código Civil Brasileiro de 2002 - Lei Federal 10.406/2002.
Este, em seu artigo 728, deixa claro que a corretagem pode ser exercida por mais de
um corretor, e que, neste caso, a comissão deverá ser paga de maneira rateada: não se
confunde com mandato ou simples prestação de serviços, mas é contrato típico,
consensual, oneroso, acessório e vinculado a resultado futuro, sendo a remuneração
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pela corretagem de livre consenso entre as partes contratantes do negócio principal, ou

mesmo podendo seguir usos locais, in verbis;

“CAPÍTULO XIII - Da Corretagem

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de
mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-
se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a

prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do
negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao
cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das
alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da
incumbência.

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada
entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado
previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de
arrependimento das partes.

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma

remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com
exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o
negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e
o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será
devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo
contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a

remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.”
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(grifado)

(f) Não obstante, esta PROMOTORIA DE JUSTIÇA DO CONSUMIDOR recebeu denúncias

de que haveria imobiliárias e corretores de imóveis que estariam descumprindo com o
dever de informação aos consumidores que adquirem produtos imobiliários,
principalmente nos lançamentos imobiliários que correspondem à chamada venda de
imóveis na planta, deixando de esclarecer sobre o preço da corretagem que compõe o
valor total do negócio imobiliário;

(g) a necessidade de haver transparência junto ao público consumidor sobre todas as

condições envolvidas no negócio imobiliário pretendido e a disposição do SECOVI SP e
de seus associados para atuarem sempre com total responsabilidade social e respeito
ao consumidor e aos órgãos de proteção e defesa do consumidor, de forma a
harmonizar os princípios da corretagem regidos pelo Direito Privado, com os preceitos
do Código de Defesa do Consumidor, motivam o SECOVI SP a assumir o compromisso
de, doravante:

1. informar, orientar e divulgar às incorporadoras, loteadoras, imobiliárias e corretores a si

filiados para que, no exercício das suas respectivas atividades, cumpram o dever de informar ao
consumidor, devendo assumir o quanto segue:

1.1. fazer constar da publicidade dos produtos imobiliários o valor total do negócio
imobiliário, que é composto por: (i) preço da compra e venda do bem imóvel ou produto
imobiliário devido à incorporadora, e (ii) honorários a título de comissão de corretagem
devida aos corretores e às empresas imobiliárias;

1.2. no momento do fechamento do negócio imobiliário deverão ser expressa e claramente

destacados ao consumidor: (i) o preço do bem ou produto imobiliário a ser pago pelo
comprador ao vendedor; e (ii) o valor ou percentual da comissão de corretagem devida a
cada imobiliária ou corretor de imóveis que tenha coparticipado da intermediação do
negócio imobiliário nos termos do artigo 728 do Código Civil;

1.3. emissão pelo vendedor e por cada um dos coparticipantes da intermediação

imobiliária, imobiliárias e/ou corretores autônomos, dos respectivos recibos e/ou notas
fiscais em nome do comprador nos termos da legislação aplicável.
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2. Os associados que descumprirem os compromissos ora assumidos ficarão sujeitos ao

pagamento de multa correspondente a 10% (dez por cento) sobre o valor de sua respectiva
receita advinda do negócio imobiliário realizado, sem prejuízo das medidas judiciais cabíveis.

3. A multa supra referida, uma vez aplicada e paga pela infratora, será revertida ao Fundo
Especial de Despesa de Reparação de Interesses Difusos Lesados, previsto no artigo 13 da Lei
no. 7.347/85 e regulamentado pela Lei Estadual no. 6.536, de 13 de novembro de 1989.

Em seguida, pelo Doutor Promotor de Justiça foi dito: aguarde-se deliberação do termo de
audiência. NADA MAIS.

Lido e achado conforme, vai o presente termo assinado pelo representante do Ministério
Público, pelo representante da empresa e seu respectivo advogado, bem como pelas
testemunhas ... e ..., e por mim, ...., Oficial de Promotoria, que o digitei.

PROMOTOR DE JUSTIÇA:

SECOVI SP:

ASSOCIADAS:

ADVOGADOS:

TESTEMUNHAS:

OFICIAL DE PROMOTORIA: