Certidões e como emitir

Pesquisa de Imóveis
Como funciona a busca de bens?

A busca de bens baseia-se em uma pesquisa de bens imóveis registrados nos livros
do Cartório de Registro de Imóveis que a pessoa deseja e pode ser feita por CPF ou
CNPJ.

O Cartório de Registro de Imóveis recebe a solicitação para iniciar o processo de

procura de bens imóveis em seu arquivo. Após finalizarem as buscas é expedido um
documento à parte interessada formalizando a existência ou não de imóveis
registrados em nome do pesquisado.

Este documento chama-se de certidão de busca de bens e na inexistência dos

imóveis, a certidão formaliza que nada consta naquela serventia registral.

E o que ocorre quando o cartório localiza imóveis?

Em princípio, se a busca localizar imóveis registradas em nome do pesquisado, pode

ser emitida a matrícula do imóvel atualizada. Da mesma forma, pode ser emitido um
informativo contendo os dados da pesquisa.

A matrícula atualizada de imóvel traz o histórico completo da propriedade, incluindo

todas as mudanças relacionadas ao imóvel desde o seu registro em cartório, como a
troca de proprietário em caso de venda, por exemplo.

Essa certidão é normalmente solicitada para levantamento de informações a respeito

de um determinado imóvel. Veja as principais situações em que o documento é
pedido:

 Negócios de compra e venda;

 Análise de crédito nas instituições financeiras, como para financiamento
imobiliário, por exemplo;
 Comprovação de titularidade.
O documento traz um número único de identificação da propriedade e é fundamental
para garantir a regularidade do imóvel perante a lei. 

Vale destacar ainda que a matrícula é um dos primeiros documentos emitidos no

processo de construção de um imóvel. 
Ela funciona como uma certidão de “nascimento” para registrar a propriedade
no Cartório de Registro de Imóveis. 

Caso a situação do imóvel tenha alguma mudança, a atualização da matrícula deve

ser feita para manter a regularização no cartório. 

As informações da matrícula ficam registradas em cartório e podem ser consultadas a

qualquer momento por meio do número da matrícula.

Quem pode solicitar matrícula atualizada de imóvel.

Por se tratar de um documento público, a matrícula de imóvel atualizada pode ser

solicitada por qualquer pessoa, mas é necessário saber o número da matrícula para
fazer o pedido.

Contudo, sem o número da matrícula não é possível encontrar as informações

registradas em cartório para ser possível incluir os dados atualizados no histórico do
imóvel.

O que contém uma matrícula atualizada de imóvel.

Como explicamos logo no início deste post, a matrícula de imóvel atualizada contém
todas as informações exatas e atualizadas de identificação da propriedade, indicando
a situação atual da propriedade.

Antes de solicitar a matrícula de imóvel atualizada, é interessante saber qual o seu

conteúdo. Nela constam dados como:

 Localização do imóvel;
 Metragem;
 Proprietários atuais e transmissões; 
 Origem da compra e venda por instrumento particular ou escritura
pública. 
O documento também informa a existência de ônus reais sobre o imóvel. De maneira
resumida, o ônus representa qualquer tipo de obrigação que recai sobre a
propriedade.

Se o imóvel foi dado como garantia em um financiamento, por exemplo, a informação

estará descrita na matrícula atualizada. 
 Solicitação de Certidões

Cartório de Registro de Imóveis

O Cartório de Registro de Imóveis possui a atribuição de registrar atos pertinentes a

lotes de terrenos de imóveis, descrevendo seu estado atual na íntegra. O registro de
atos pertinentes são aqueles que produzem efeitos jurídicos relativos a imóveis.

No Cartório Distribuidor são executados:

Hipotecas: A hipoteca de imóvel é uma garantia fornecida em um processo de

empréstimo ou financiamento. Ela pode ser contratada por pessoa física ou jurídica e
implica a oferta de um bem, nesse caso, um imóvel.

Portanto, a propriedade serve como garantia da operação. Os juros de hipoteca de

imóvel tendem a ser mais baixos e com prazos mais longos de pagamento, ou seja, as
condições são facilitadas.

Além disso, a probabilidade de aprovação tende a ser maior. Isso porque há essa
garantia do imóvel. No entanto, a modalidade é diferente do chamado home equity,
ou refinanciamento imobiliário.

A hipoteca de imóvel funciona a partir da contratação de um empréstimo ou

financiamento em que o bem fica como garantia da operação. Ele permanece na
posse do proprietário, mas o título da propriedade acordada fica como recurso ao
credor, caso haja a inadimplência.

Nesse caso de falta de pagamento, o banco tenta negociar a dívida. Se não houver
consenso, são realizados os procedimentos legais para que o bem tenha sua
propriedade repassada ao credor.

Ainda vale a pena mencionar que a hipoteca é um recurso pouco utilizado no Brasil
devido à legislação vigente. Isso porque a Lei 10.406/2002 define que a venda de
imóvel com hipoteca é permitida.

Quando isso acontece, o crédito existente expira e todo o valor devido deve ser
quitado à vista pelo devedor. De toda forma, essa operação é válida para conseguir
um contrato de hipoteca de imóvel mais vantajoso, com taxas de juros mais atrativas.
Contratos: Os contratos imobiliários são documentos que comprovam e
regulamentam as operações imobiliárias que as partes farão sobre um determinado
imóvel ou imóveis. Um contrato imobiliário bem elaborado trará para você uma
segurança jurídica, de modo que um negócio bem pactuado afastará a chance de
transtornos gerados por litígios, que ocasionam prejuízos financeiros, perda de tempo,
dentre outros. A elaboração de contratos imobiliários é fundamental nas transações
envolvendo imóveis, portanto, é importante entender quais são as cláusulas exigidas e
os outros requisitos para que o contrato cumpra a sua função.

Por essa razão, os contratos imobiliários devem ser detalhados e precisam abranger
todas as informações importantes, levando em consideração as peculiaridades de
cada caso, deixando claro as obrigações que cada parte terá ao assinar aquele
contrato. São vários os tipos de contratos imobiliários que existem, e você deverá
optar por aquele que atenda mais os seus objetivos. Listei os 10 principais tipos:

Contrato de Compra e Venda de imóvel: Esse é um dos contratos imobiliários mais

conhecidos. A promessa de compra e venda é espécie de contrato através qual uma
pessoa, física ou jurídica, denominada vendedora, se obriga a vender a outra,
denominada compradora, bem imóvel por preço, condições e modos pactuados. As
partes envolvidas na negociação fazem o ajuste dos termos e, identificado o
pagamento total, existe a obrigação do vendedor entregar o imóvel. Com isso, passa-
se a responsabilidade das taxas, despesas de condomínio, impostos e outras
especificidades do bem adquirido ao comprador. O contrato de compra e venda de
imóvel pode, ainda, ter algumas peculiaridades adicionais, quando se tratar de imóvel
em leilão ou imóvel na planta, por exemplo.

Contrato de Permuta: A permuta de imóveis nada mais é que uma negociação entre
duas partes interessadas em realizar a troca dos seus bens.
No caso da permuta imobiliária, os objetos da troca serão casas, apartamentos,
prédios comerciais, apartamentos na planta, imóveis em construção, terrenos, etc.
Contudo, existe a possibilidade de um imóvel ter um valor de mercado superior ao
outro e seu proprietário exigir uma compensação na troca. Essa modalidade é
chamada permuta com torna. Assim, as condições do contrato de permuta vão
depender da negociação entre as partes.

Contrato Buil-to-Suit: “Built to suit” é um termo em língua inglesa que significa

“construído para servir”. Amplamente utilizado pelo setor imobiliário, trata-se
da locação de imóvel não residencial, encomendado pelo locatário e adequado para
suas atividades sem o comprometimento de seu capital inicial.
A locação por contrato de construção ajustada, cuja origem se deu no mercado norte
americano, foi regulamentada no Brasil em 2012 pela Lei 12.744, que alterou a lei de
locações. Esta é uma modalidade de locação com longo prazo de duração, onde o
locador constrói um imóvel de sua propriedade, por si ou por intermédio de uma
construtora, para atender os interesses do locatário. O referido contrato de locação
tem como característica a sua complexidade, envolvendo diversos contratos
imobiliários: a compra e venda do terreno, construção, administração da obra, e, por
fim, a locação do bem.

Contrato de Locação: O contrato de locação, também muito conhecido, é

um documento que registra de modo formal a negociação entre locador e locatário
permitindo o uso de determinado imóvel dentro de um período e mediante ao
pagamento de aluguel.
As regras devem ser observadas para garantir segurança jurídica em contratos de
locação. Esse contrato imobiliário é regulado pela lei de Locações, ou seja, pela Lei
8.245/91, e é cercado por uma série de normas que devem ser cumpridas.
Veja mais sobre os direitos e deveres do locador e do locatário.

Contrato de Arrendamento Rural: O contrato de arrendamento rural é o contrato

agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou
não, o uso e o gozo do imóvel rural. Este pode ser em parte, partes ou na totalidade
do imóvel, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias ou facilidades. Ou seja, o
arrendamento rural tem o objetivo de exercer em terras alheias, mediante pagamento,
a atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, nos
termos do Decreto n.º 59.566/66.
De um lado, temos o proprietário do imóvel ou quem detém a posse, intitulado
“arrendante”, e, do outro lado, temos quem que vai exercer a atividade agrícola,
pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista no imóvel, o chamado “arrendatário”.

Contrato de Comodato: O contrato de comodato é uma modalidade de empréstimo

de qualquer coisa móvel ou imóvel, de forma gratuita, com a condição de devolver o
mesmo objeto e nas mesmas condições ao fim do prazo estipulado entre as partes.
Em outras palavras, é o empréstimo em que o comodatário terá a posse do bem por
um determinado período e não tem obrigação de realizar nenhum pagamento, apenas
zelar e devolver da mesma forma que pegou.

Contrato de Financiamento Imobiliário: O contrato de financiamento é um contrato

emitido por uma Instituição Financeira no processo de compra e venda. O contrato
determina uma operação (o financiamento) em que a parte financiadora (banco)
fornece recursos para que outra parte (comprador) possa executar algum investimento
específico previamente acordado (compra do imóvel).
No contrato de financiamento constará todas as condições aprovadas na carta de
crédito do comprador, o período da contratação, o número de prestações, os valores
liberados etc. Importante também ressaltar que o contrato de financiamento é um
documento com força de escritura pública. Ou seja, a partir da sua assinatura, ele é
registrado junto ao Cartório competente para atualização da matrícula do imóvel.

Contrato de Corretagem: A corretagem, de acordo com o Código Civil, é aquela em

que “uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços
ou por qualquer relação de independência, obriga-se a obter para a segunda um ou
mais negócios, conforme instruções recebidas”. A Lei esclarece, ainda, que o corretor
é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente
todas as informações sobre o andamento do negócio. É preciso esclarecer que o
corretor deve prestar ao cliente esclarecimento sobre a segurança ou o risco do
negócio, sob pena de responder por perdas e danos.
O contrato de corretagem é regido pelo Código Civil entre os artigos 722 a 729.

Contrato de Cessão de Direitos Possessórios: É o contrato em que o Cedente

transfere a posse ao Cessionário de um determinado bem imóvel. A partir da posse, o
cessionário exercerá todos os direitos possessórios sobre aquele bem. Apesar da
cessão de direitos possessórios ser muito utilizada em imóveis que não possuem
registro, o Cedente detém a posse de forma incontestável.

Contrato de Incorporação Imobiliária: A incorporação imobiliária foi normatizada

pelo legislador brasileiro com a edição da Lei 4.591/64.
A incorporação imobiliária é uma atividade empresarial sujeita aos regramentos legais,
conforme parágrafo único do artigo 28 da citada lei, que: “… Considera-se
incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a
construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações
compostas de unidades autônomas”

Escritura Pública: A Escritura Pública confunde-se com a história do documento

notarial e do próprio notário; por isso, na parte especial deste trabalho reportamo-nos
especificamente à história do documento notarial e do notário desde os primórdios da
civilização humana até nossos dias. Porém há, ainda, especificamente quanto ao
histórico de nosso país e de Portugal, algo a ressaltar para melhor entender, por isso,
pari passu, a evolução da elaboração desse importante documento público para as
relações sociais e econômicas. Conceito de Escritura Pública. A escritura pública é um
instrumento representativo da vontade das partes feito perante o notário, sendo um
Instrumento Público da declaração unilateral ou bilateral que contém a manifestação
de vontade das partes em realizar um negócio jurídico. Segundo Elvino Silva Filho a
escritura pública é espécie do gênero instrumento público, tendo aquela o Tabelião
como seu autor. Não existe, portanto, escritura pública sem a existência do Tabelião,
sendo que a redação do Código Civil Brasileiro (artigo 215, caput) é expressa em
exigir a confecção do ato pelo notário. Milton Nogueira Marques, referindo-se ao seu
caráter formal, ensina que: “Escritura Pública é o instrumento lavrado com observância
das formalidades legais, por tabelião autorizado a atribuir-lhe fé pública”.
Loureiro conceitua escritura pública como o “Instrumento Público redigido por um
notário competente, seu substituto ou escrevente por ele autorizado, que observa as
formalidades legais e que se destina a dar forma legal a declarações de vontades que
caracterizem um ato ou negócio jurídico.

Tipos de escritura pública:

 Inventário
 Divórcio
 Separação
 Conversão de Separação em Divórcio
 Testamento Público
 Testamento Cerrado
 Testamento Vital
 Compra e Venda
 Doação
 Ata Notarial
 Cessão de Direitos Hereditários
 Declaratória de União Estável
 Declaratória de Pacto Antenupcial
  Penhoras

 Permutas

 Transmissões

 Benfeitorias

 Averbações

 Observações

 Usucapião

 Doação

 Usufruto

 Expedição de certidões relativa aos atos registrados

 Entre outros

Também são processadas buscas de bens em pesquisas para pessoas físicas e

pessoas jurídicas.

Certidões em Cartórios de Registro de Imóveis

Peça agora e receba em qualquer lugar do Brasil ou exterior. Na Central das Certidões
você pode fazer o seu pedido das seguintes certidões em Cartórios de Registro de
Imóveis:

Busca de Registro Auxiliar – Livro 3 Busca do CPF ou CNPJ indicado no livro

Auxiliar 3 do cartório. Este livro pode conter, conter documentações antigas, como
imóveis anteriores ao ano de 1973.
Certidão de cadeia dominial A Certidão Dominial, é o levantamento feito junto ao
Cartório de Registro de Imóveis, para o acompanhamento dos proprietários de um
imóvel desde o início até o proprietário atual, em ordem cronológica. Garantindo a
legitimidade de todas as transmissões de propriedade.

Certidão de Inteiro Teor Enquanto a pessoa física possuir patrimônio para

responder pelas obrigações assumidas, não se pode dizer que esta seja uma situação
de insolvência, ou seja, a certidão será negativa.

Para solicitar a sua Certidão em Inteiro Teor a maioria dos cartórios pede que um
requerimento seja preenchido e enviado com assinatura e reconhecimento de firma.
Encaminharemos um modelo de requerimento para ser preenchido e reconhecido
firma e iremos te ajudar com todas as etapas até que a sua Certidão em Inteiro Teor
chegue em suas mãos.

Certidão de Matrícula A Certidão de Matrícula ou a segunda via da Certidão de

Matrícula é emitida pelo cartório de Registro de Imóveis. É uma cópia atualizada das
informações do imóvel, utilizada para fins de comprovação dos dados e da propriedade do
imóvel. É solicitada, por exemplo, pelos bancos para realizar contratos de financiamento e
pelos tabelionatos para elaborar escrituras. A Certidão de Matrícula pode ser emitida em
diversos formatos, sendo Breve Relato o mais comum, mas em casos especiais também
pode ser emitida no formato Inteiro Teor ou Inteiro Teor por Cópia Reprográfica.

Certidão de Matrícula com Ônus Reais, Pessoais e Reipersecutórias A

Matrícula de Imóvel atualizada mais Certidão de Ônus Reais é uma cópia atualizada
das informações do imóvel. Contém os dados do imóvel e dos proprietários, além de
informar se há algum ônus que recaia sobre o imóvel, por exemplo, se esse foi dado
como garantia em um financiamento, se há uma promessa de compra e venda
registrada, etc. A Certidão de Ações Reais e Pessoais Reipersecutórias, contém os
dados dos proprietários e informa se há alguma ação real ou pessoal que recaia sobre
o imóvel. Trata-se de ações judiciais em que uma terceira pessoa alega ter direitos
reais sobre o imóvel, reivindicando-o.

Certidão de Ônus Reais A Certidão de Ônus Reais, contém os dados do imóvel e

informa se há algum ônus que recaia sobre ele, por exemplo, se o imóvel foi dado
como garantia em um financiamento, se há uma promessa de compra e venda
registrada, etc. Pode ser negativa – quando não há ônus, ou positiva – quando há
ônus. Também é solicitada, por exemplo, pelos bancos para realizar contratos de
financiamento e pelos tabelionatos para elaborar escrituras

Certidão de Ônus Reais, Pessoais e Reipersecutórias A Certidão de Ônus

Reais, contém os dados do imóvel e informa se há algum ônus que recaia sobre ele,
por exemplo, se o imóvel foi dado como garantia em um financiamento, se há uma
promessa de compra e venda registrada, etc. A Certidão de Ações Reais e Pessoais
Reipersecutórias, contém os dados do imóvel e dos proprietários e informa se há
alguma ação real ou pessoal que recaia sobre o imóvel. Esta certidão é normalmente
solicitada para fins de compra e venda de imóveis.

Certidão de Transcrição A certidão de Transcrição de Imóvel era utilizada até o

ano de 1976, na transmissão de propriedade dos imóveis. O registro era feito por meio
da transcrição dos dados referente às pessoas, documentos e imóveis envolvidos na
transação. Era o registro realizado em Livro de Transcrição das Transmissões,
sistema de registro que vigorava até dezembro de 1975-1976, ou seja, anteriormente à
Lei de Registros Públicos - Lei 6.015/73, que entrou em vigor em 01/10/1976 e criou o
sistema de matrícula de Imóveis.
Certidão Negativa de Bens A Certidão Negativa de Bens ou a segunda via da
Certidão Negativa de Bens é emitida pelo cartório de Registro de Imóveis, contém os
dados da pessoa e informa se ela possui ou não imóveis registrados em seu nome, na
cidade ou zona sob a responsabilidade daquele Registro de Imóvel. É utilizada, por
exemplo, para solicitar liberação de recursos do FGTS.

Certidão Negativa de Bens do Casal ou Sócios A Certidão Negativa de bens

do casal ou sócios, contém os dados do casal ou sócios e informa que não possuem
imóveis registrados em seus nomes, na cidade ou zona sob a responsabilidade
daquele Registro de Imóvel. É necessária, por exemplo, para solicitar liberação de
recursos do FGTS.

Certidão Propriedade do Casal – Negativa ou Positiva A certidão negativa de

bens é um documento emitido pelo cartório de registro de imóveis. Ele atesta se há
algum registro sobre uma propriedade imobiliária em nome da pessoa pesquisada.

Certidão Trintenária A Certidão Trintenária é um levantamento das informações do

imóvel nos últimos 30 anos. Utilizada para fins de acompanhamento da sequência
cronológica dos dados dos proprietários, metragens, benfeitorias, averbações, e
observações dentro deste período.

Certidão Vintenária A Certidão Vintenária é um levantamento das informações do

imóvel nos últimos 20 anos. Utilizada para fins de acompanhamento da sequência
cronológica dos dados dos proprietários, metragens, benfeitorias, averbações, e
observações dentro deste período.

Pacto Antenupcial Pacto nupcial é o contrato feito entre os noivos com o propósito

de estabelecer o regime de bens que irá vigorar após o casamento entre ambos.