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Tema: O contrato de Compra e Venda

Sumário: Conceito, classificação e forma.

Conceito

A compra e venda é um contrato, ou seja, um acto jurídico que consiste no acordo de

manifestações de vontades das partes. Implica sempre a existência de duas partes: o
vendedor e o comprador. O que não impede que nele intervenham mais de dois sujeitos
(por exemplo, A, B, E C, comproprietários vendem a coisa a D.)

É o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito,

mediante um preço, artigo 874.º do C.C.

Elementos

O contrato de compra e venda é constituído pelos seguintes elementos:

a) A compra e venda é um contrato (acordo): traduz o encontro de vontades das

partes (vendedor e comprador) e transfere, só por si, a propriedade ou outro direito
para o comprador. Cria também, como efeitos essenciais: a obrigação de o vendedor
entregar a coisa e a obrigação de o comprador pagar o preço. Ou seja, produz,
efeitos reais (porque transfere, só por si, a propriedade ou outro direito real) e
obrigacionais (porque cria obrigações entre as partes, a obrigação de o vendedor
entregar a coisa e a obrigação de o comprador pagar o preço).

b) Objecto: é constituído por coisa ou outro direito. A coisa pode ser corpórea e não
corpórea. Quanto ao direito, pode ser real (usufruto, artigo 1440.º do C.C, uma
servidão predial, artigo 1547.º do C.C, o direito de superfície, artigo 1528.º do C.C,
etc.), e de crédito. Pode envolver a posição contratual, uma universalidade de facto
(gado, rebanhos, enxames, uma galeria de estátuas, um armazém de mercadorias,

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uma biblioteca, etc,) uma universalidade de direito. E pode também ser coisa
presente, futura e até o objecto de um lítigio.

c) Preço: deve consistir em dinheiro contado, não o sendo, estamos perante uma
permuta ou outro contrato inomindo.

Classificação ou característica

A doutrina classifica a compra e venda como um contrato:

a) Quanto a sua regulamentação e denominação: é um contrato típico e nominado,

isto é, contrato previsto e regulado pela lei, o que não impede a inserção de cláusula
tendentes a modificar ou enriquecer os efeitos legais previstos, artigo 405.º do C.C
(liberdade contratual quanto ao conteúdo).

b) Quanto a forma (validade): Real (quoad effectum), obrigacional e consensual: real,

porque transfere, só por si, a propriedade ou outro direito, sem necessidade da
entrega da coisa ou de acto registal; obrigacional, porque cria obrigações entre as
partes: a obrigação de o vendedor entregar a coisa e a de o comprador pagar o
preço, que se consideram efeitos essenciais; é consensual, porque, basta o acordo
das partes para perfeição do contrato. Todavia, a consensualidade não é absoluta,
pode exigir-se o cumprimento de alguma formalidade, artigo 875.º do C.C.

c) Quanto aos seus efeitos: é bilateral (ou sinalagmático), cria obrigações recíprocas a
cargo do vendedor e do comprador: aquele, de entregar a coisa a coisa vendida,
este, de pagar o preço, artigo 879.º do C.C: a independência recíproca destas
obrigações configura o sinalagma característico dos contratos bilaterais perfeitos.

d) Quanto as vantagens patrimoniais: é oneroso, entre as atribuições patrimoniais

das partes (vendedor e comprador) há um nexo ou relação de equivalência: cada
uma retira uma vantagem, mas paga-a.

e) Comutativo: as atribuições patrimoniais das partes são certas: cada uma conhece a
prestação e a contraprestação. Contrapõe-se-lhe o contrato aleatório em que, pelo

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menos, uma das atribuições patrimoniais é incerta, havendo, para qualquer das
partes, a chance de ganho ou perda.

f) Instantâneo: a sua execução é imediata. Todavia, nada impede que as partes

renunciem à execução única e dividam a prestação no tempo, situação em que o
contrato se torna de duração ou de execução continuada.

Forma

Regra geral, o contrato de compra e venda celebra-se mediante o simples acordo dos
contraentes, com base no princípio da liberdade de forma, isto é, através de qualquer
uma das formas admitidas por lei para a declaração negocial.

No entanto, há casos em que se impõe a observância de determinada forma: é o caso

da compra e venda de bens imóveis, que está sujeita a escritura pública ou documento
particular autenticado, artigo 875.º do C.C. Sem o cumprimento desta formalidade, a
transmissão da propriedade não pode operar ou operando é nula, artigo 220.º do C.C.

A obrigatoriedade de escritura pública ou de documento particular autenticado, justifica-

se pela circunstância de estarmos perante a compra e venda de bens cujos valores
normalmente são elevados e, portanto, a presença da autoridade, a quem compete
redigir a escritura ou cuidar do documento particular autenticado, torna-se necessária
para apreciar a livre vontade das partes e esclarecê-las dos efeitos do acto que se
propõem realizar. E, nesta medida, é também um factor importante da segurança do
comércio jurídico, porque evita lítigios que afectam a compra e venda.

Por outro lado, estando em causa o interesse público, justifica-se que o Código sancione
a falta de escritura pública ou de documento particular autenticado com nulidade da
compra e venda de imóveis.

Quanto as coisas móveis, vigora, como regra, o princípio oposto, da liberdade de forma.
Deste modo, a declaração pode ser expressa ou tácita, artigo 217.º do C.C, e o silêncio
vale como declaração negocial, quando esse valor lhe seja atribuído por lei, uso ou
convenção, artigo 218.º do C.C.

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Este princípio também se compreende facilmente: trata-se, via de regra, de bens de
reduzido valor que, muito frequentemente se compram e vendem, valor que não
compromete as partes que eventualmente venham a arrepender-se. Acresce que a
dispensa de formalismo agiliza estes actos e, facilitando-os, favorece a livre circulação
de bens, factor muito importante na dinamização económica.

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Tema: O contrato de Compra e Venda

Sumário: A compra e venda como paradígma dos contratos onerosos de alienação ou

oneração.

Despesas do contrato

Ilegitimidades contratuais

A compra e venda como paradígma dos contratos onerosos de alienação ou

oneração.

A compra e venda é, porventura, o contrato mais relevante que o C.C disciplina.

Efectivamente, além de a função económica que desempenha, ser particularmente
importante, também constitui o paradigma de outros contratos onerosos de alienação ou
oneração de bens. Daí que o legislador tenha determinado a aplicação subsidiária das
normas da compra e venda a esses contratos, artigo 939.º do C.C. ex: permuta e dação
em pagamento.

Despesas do contrato

As despesas do contrato (as da escritura) e despesas acessórias (os encargos fiscais

relactivos a transmissão) ficam em princípio a cargo do contraente designado para o
efeito, na convenção. Caso as partes tenham sido omissas neste ponto, a lei coloca estas
despesas a cargo do comprador, artigo 878.º do C.C, o que constitui a prática mais
corrente nesta matéria.

Correm também por conta do comprador, as despesas de registo predial e as despesas

preparatórias (honorários de terceiros que preparam o contrato e as despesas para
obtenção dos documentos necessários).

Ficam a cargo do vendedor as despesas relactivas à guarda, embalagem, transporte e

entrega da coisa vendida.

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Ilegitimidades

Quanto a ilegitimidade trata-se de uma situação em que existe uma insusceptibilidade de

actuar por parte de um sujeito, determinada em concreto pela sua posição numa
determinada matéria. Essa insusceptibilidade de actuar, tanto pode resultar da posição do
sujeito face a bens, como face a pessoas.

Na primeira categoria cabe a situação paradigmática da venda de bens alheios, na

segunda cabem as hipóteses referidas nos artigos 876.º e 877.º do C.C.

Trata-se os casos de ilegitimidade, não de incapacidade, já que os indivíduos referidos

neste preceito estão inibidos de compar em determinadas situações, mas não inibidos de
comprar em geral.

Ex: Venda de bens alheios, artigo 892.º do CC; Venda de direito litigioso, artigo 876.º do
CC (procura garantir os interesses do vendedor, evitando que a pessoa que age por sua
conta, ou o funcionário público por intermédio do qual os bens são vendidos, artigo 579.º
e 587.º, sejam tentados a sobrepor ao interesse do vendedor um interesse pessoal).

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Tema: O contrato de Compra e Venda

Sumário: Modalidades da Compra e venda previstas no Código Civil

A lei prevê diversas modalidades de venda, distinguindo-as seja em função de

particularidades do objecto (por exemplo, venda de bens futuros e venda de coisas
defeituosas) seja em função da existência de certas cláusulas acessórias típicas (venda a
contento, venda a prestação, etc.).

1.1 Venda de bens futuros, frutos pendentes e partes componentes ou integrantes

A venda de bens futuros ocorre quando:

a) O vendedor aliena bens que não existem ao tempo do contrato. Ex: venda de uma
fracção de um edifício por construir;

b) Vende uma coisa que existe, mas não se encontra em seu poder. Ex: vende os
peixes que, nesse dia, vier a pescar;

c) Vende coisa que existe, mas a que não tem direito. Ex: vende cereais que se
propõe a adquirir a outra pessoa.

A doutrina qualifica os bens que não existem de absolutamente futuros e os que

existem, de relactivamente futuros.

Quanto aos frutos pendentes, o comprador adquire-os quando forem colhidos. Até à
colheita, não têm autonomia jurídica. Relactivamente às partes componentes ou
integrantes, são adquiridas quando forem separadas, momento em que ganham
autonomia jurídica.

E, tratando-se de bens futuros, o comprador adquire-os no momento da aquisição pelo

vendedor.

Regime jurídico

Artigo 880.º do c.c

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Deste preceito retira-se algumas considerações:

a) Em qualquer dos casos (Venda de bens futuros, frutos pendentes e partes

componentes ou integrantes), o vendedor obriga-se a fazer as diligências
necessárias para que o comprador adquira os bens vendidos. Por isso, se vendeu
uma coisa alheia deve adquiri-la; se vendeu uma res nullius (coisa sem dono ou
coisa de ninguém), deve ocupá-la; e se vendeu uma parte integrante ou frutos
pendentes, deve separá-la ou colhê-los. No entanto, o modo de actuação do
vendedor pode ser acordado pelas partes e, neste caso, a sua responsabilidade
apurar-se-á em função do desvio a essa actuação.

b) Se o incumprimento dessa obrigação for imputável a culpa do vendedor, deve

indemnizar o comprador dos danos sofridos, artigo 798.º e 801.º, nº 1 do c.c, e o
comprador pode, independentemente do direito à indemnização, resolver o
contrato e, se já tiver realizado a sua prestação, exigir a restituição dela por inteiro,
artigo 801.º, nº 2 do c.c;

c) Se o vendedor agiu sem culpa, a obrigação extingue-se, artigo 798.º, a contrário

sensu e 790.º, nº 1 do c.c., o comprador fica desonerado e, se tiver realizado a sua
prestação, tem o direito de pedir a sua restituição, nos termos prescritos para o
enriquecimento sem causa, artigo 795.º, nº1 do c.c. Mas tem uma excepção: se
foi atribuído carácter aleatório à compra e venda, o comprador não pode repetir o
que pagou e, se ainda não pagou, é obrigado a fazê-lo, porque se entende que a
compra e venda têm por objecto epes (esperança) que o comprador adquire.

1.2 Venda a contento

Na venda a contento o contrato é subordinado à aprovação, pelo comprador, da coisa

vendida. Esta reserva a faculdade de contratar ou resolver o contrato, consoante a
apreciação subjectiva que venha a fazer do bem vendido.

Existem duas modalidades de venda a contento que são:

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a) Compra e venda sob reserva de a coisa agradar ao comprador: artigo 923.º do
c.c. Não existe aqui contrato de compra e venda, mas proposta de venda que o
comprador tem a faculdade discricionária de aceitar ou não (ad gustum): se aceitar,
o contrato forma-se; se recusar, não chega a haver contrato. Pelo contrário, o
vendedor está vinculado à sua proposta de venda. Por isso, é obrigado a facultar a
coisa ao comprador para exame, nº 1 do artigo 228.º, do C.C. Se o comprador
decidir aceitar a proposta, deve obedecer aos prazos fixados no nº 1 do artigo
228.º, do C.C.

Excepcionalmente, porém, considera-se aceita a proposta se, tendo a coisa sido

entregue ao comprador, este não se pronunciar dentro desses prazos: trata-se
duma situação em que o silêncio vale como declaração negocial, artigo 218.º do
c.c. A rejeição pode ser feita por qualquer dos meios de declaração previstos na lei,
artigo 217.º do C.C.

b) Compra e venda sob reserva de a coisa não agradar ao comprador: artigo

924.º do C.C. O contrato está completo, embora com a faculdade de o comprador o
resolver unilateralmente se a coisa não lhe agradar, com as consequências
assinaladas nos artigos 432.º e seguintes: a coisa deve ser restituída ao vendedor
e o preço, ao comprador, artigo 289.º do C.C, ex vi 433.º do C.C. Não estamos
perante uma condição resolutiva, porque as partes não subordinam a sua
resolução a um acontecimento futuro e incerto, apenas atribuem ao comprador o
direito de o resolver unilateralmente se a coisa não lhe agradar. Quanto ao risco de
perda ou deterioração da coisa, porque a propriedade se transmitiu ao comprador
(embora com o direito de o resolver unilateralmente), parece que o onera durante o
prazo, nº 3 do artigo 796.º, do C.C. No caso de dúvida das modalidades, aplica-se
o disposto no artigo 926.º do c.c.

1.3 Venda a retro

Definição: Art. 927.º.

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A resolução implica a aplicação dos artigos 432.º e seguintes, em tudo o que não se
encontrar especialmente previsto nesta secção, por isso, os efeitos são os da anulação ou
declaração de nulidade do acto, artigo 433.º do C.C, devendo o comprador restituir a
coisa comprada e o vendedor, o preço recebido, artigo 289.º, nº 1 ex vi artigo 433.º do
C.C. Deste modo se o vendedor não estiver em condições de restituir o preço não pode
resolver o contrato, artigo 432.º, nº 2 e 931.º do C.C.

Esta modalidade de venda pretende tutelar os interesses dequele que, precisando de

dinheiro, não queira recorrer ao crédito para não sentir o peso dos encargos ou que não
tenha acesso a ele, e não pretenda despojar-se definitivamente dos bens que vende.

Cláusula retro é oponível a terceiros se artigo 932.º do c.c; durante a pendência do

négocio, o comprador é havido como possuidor de boa-fé e, em consequência disso,
quanto a: perda ou deterioração da coisa, artigo 1269.º, ex vi art. 289.º, nº 3; os frutos
1270.º, ex vi art. 289.º, nº 3 e as benfeitorias, artigos 1273.º e 1275.º. ex vi 289.º, nº3.

Finalmente, efectuada a resolução, a propriedade regressa à esfera jurídica do vendedor,

mas sem eficácia rectroativa, ou seja, ex tunc. Por isso, os frutos que a coisa tenha
produzido entre o momento da venda e da resolução pertencem ao comprador. Do
mesmo modo, sendo a cláusula a retro oponível a terceiros, os bens regressarão livres de
ónus ou encargos constituídos pelo comprador; e a locação caduca se, entretanto, a coisa
tiver sido locada a terceiro, artigo 1251.º, al c).; art. 1091.º, nº 1, al b) e nº 2.

Cláusulas nulas art. 928.º, nº 2 do c.c. A nulidade destas cláusulas não afecta a validade
da venda a remir, assim como das cláusulas do contrato; por isso, no caso de ter sido
estipulada a restituição dum preço superior, a nulidade diz respeito somente ao excesso.

Juntamente com a restituição do preço, o devedor é também responsável pelo pagamento

das despesas com o contrato e outras acessórias.

Prazos para resolução, o direito de o vendedor pedir a resolução da venda a retro não
pode prolongar-se por demasiado tempo, sob pena de causar dificuldades à livre
circulação dos bens, art. 929.º, nº 1 e 2 do c.c.

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Ao ser indicado os dois ou cinco anos mostra que se lhes deve aplicar o regime de
caducidade e não de prescrição, artigo 298.º, nº 2, do c.c, por isso, estão sujeitos ao
regime dos artigos 328.º e seguintes do c.c.

Forma de resolução, artigo 930.º do c.c. Deste artigo resulta que:

1) Não basta a simples declaração do vendedor ao comprador, artigo 436.º do c.c;

2) Tratando-se de coisa imóvel, é necessário que o vendedor (porque se trata dum

acto unilateral, dispensa-se a intervenção do comprador), faça uma escritura
pública ou redija um documento particular autenticado no prazo de quinze dias a
contar da notificação, sob pena de o seu direito caducar;

3) A notificação é feita ao comprador (herdeiros) e não ao subadquirente, se o

comprador já tiver alienado a coisa.

Reembolso do preço e de despesas, art. 931.º e 883.º, nº 1 do c.c. Esta obrigação não
é imperativa. Por isso, as partes podem acordar num prazo de caducidade superior ou
inferior.

Tarefa: a venda retro foi alvo de severas critícas. Quais são os fundamentos?

1.4 Venda a prestações

Art. 934.º; A legislação que se ocupa das vendas a prestações realizadas por
comerciantes no exercício do seu comércio, teve a preocupação de proteger os
consumidores da sedução eventualmente perigosa do pagamento a prestações por parte
da máquina publicitária de alguns vendedores, artigo 289.º, nº 3. Ex vi art. 433.º do c.c.

Observa-se que a expressão “venda a prestações” retirada da linguagem vulgar não é

juridicamente correcta, porque a prestação é única, sendo as prestações, parcelas
daquela prestação.

Falta de pagamento, Art. 934.º. Estamos perante disposição legal que derroga o regime
consagrado nos artigos 781.º e 801.º, nº 2 do c.c, nos termos dos quais a falta de
cumprimento de uma das prestações implica a perda do benefício do prazo quanto às

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restantes; e o vendedor (credor) pode, independentemente de indemnização, resolver o
contrato.

No entanto, para este regime especial: Não há resolução e não perda do benefício do
prazo em relação às prestações seguintes, se aplique são necessários os seguintes
requisitos:

 Venda com reserva de propriedade, ou seja, se propriedade fosse transferida e a

coisa tivesse sido entregue ao comprador, a resolução estaria afastada, artigo
886.º do c.c

 Entrega da coisa ao comprador;

 Não pagamento de uma prestação inferior à oitava parte do preço. Aqui é

indiferente que o comprador tenha incorrido em semelhante falta já várias vezes.
Pelo contrário, se faltar mais do que uma prestação, haverá lugar à resolução do
contrato por força dos artigos 801.º, nº 2 e 808.º. Quanto ao risco de perecimento
da coisa, corre por conta do comprador artigo 796.º, nº 3.

Cláusula penal no caso de o comprador não cumprir

O recurso à cláusula penal é frequente nos contratos de compra e venda a prestações,

porque oferece ao comprador o necessário conforto: fica antecipadamente a
indemnização para o dano causado e estimula o comprador a cumprir. Todavia, porque
têm sido cometidos abusos que favorecem o vendedor, normalmente a parte mais forte, o
código determina o regime desta modalidade no artigo 935.º, nº 1 e 2 do c.c.

A, vendeu a B, em prestações, um automóvel à 20.000.000,00, estipulando-se que se a

totalidade do preço não for paga, o comprador perderá as prestações pagas. O
comprador pagou prestações no valor de 15.000.000,00. Neste caso, o vendedor deve
restituir 5.000.000,00 ao comprador, ou seja, a diferença entre a metade do preço e o total
das prestações pagas. Mas se o prejuízo exceder o valor das prestações pagas, o
comprador perde o que pagou, porque o montante da cláusula penal coincide com o total
das prestações pagas.

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