CONTRATO DE COMPRA E VENDA

a) Conceito: contrato de compra e venda, verbal ou escrito, é

a espécie mais comum dos contratos. Em nosso dia-a-dia realizamos
inúmeras operações de compra e venda, muitas vezes sem prestar
atenção. Por exemplo, vamos ao supermercado, estamos realizando
pequenas operações de compra e venda.
Não é à toa que essa é a primeira espécie a ser tratada pelo
Código Civil, sendo que outros contratos, como permuta, são
regulados também pelas disposições do contrato de compra e venda.

b) Efeitos: O contrato de compra e venda não gera efeitos

reais, ou seja, não transfere, por si só, o domínio do bem
alienado. O contrato de compra e venda gera:

Para o vendedor: a obrigação de transferir a coisa vendida;

para o comprador, a obrigação de pagar o preço ajustado. Porém, a
transferência do domínio só ocorre com a tradição (entrega) do bem,
no caso de bem móvel, e com o registro do título de compra no
Registro de Imóveis na hipótese de bem imóvel. (arts. 1.267 e 1.245
da Lei n° 10.406/2002).

Para o comprador: o pagamento do preço pactuado.

Os artigos 481 e 482 da Lei 10.406/2002 dispõem:

“Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos

contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o
outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.
 “Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á
obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto
e no preço”.

A partir da leitura desses dois artigos, podemos extrair a

natureza jurídica e os elementos do contrato de compra e venda.

c) natureza jurídica:

c.1) Consensual e não solene: Depende apenas da vontade

das partes. Estando ambas de acordo com o objeto e o preço, o
contrato é realizado. Não se exige, em regra, formalidade específica
para o contrato de compra e venda, que só será obrigatória quando
prevista especificamente em lei. Tanto é assim que a compra de um
chiclete no baleiro da esquina perfaz uma compra e venda perfeita,
embora não formalizada em contrato escrito. Pode-se dizer, sem
medo de errar, que a maioria esmagadora das operações de venda é
feita sem formalidades específicas previstas em lei.
Todavia, não se pode esquecer que, para algumas espécies de
compra e venda, a observância de determinadas formalidades
poderão alterar os efeitos do contrato. Na venda de bem imóvel de
valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no
país, é necessária a realização de contrato escrito mediante escritura
pública e seu registro no RGI para que gere efeitos perante terceiros.
Importante: o contrato de compra e venda de imóvel realizado por
meio de instrumento particular é negócio jurídico existente, válido e
plenamente eficaz, mas somente entre as partes.
Existem outros contratos que, embora não necessitem de
formalidades especiais para seu aperfeiçoamento, necessitam de um
determinado registro para que a tradição do bem – apesar de móvel
– tenha sua eficácia plena, inclusive perante terceiros.
 c.2) sinalagmático ou bilateral: Envolve prestações
recíprocas de ambas as partes. O comprador deve entregar o preço
enquanto o vendedor deve entregar a coisa.

c.3) Oneroso: Tanto o comprador quanto o vendedor tem

prestações a cumprir, que envolvem transferência de seu patrimônio.
A gratuidade da compra e venda, expressa na desproporção
manifesta entre o valor da coisa transferida e o preço acordado,
desfigura o contrato. O correspondente gratuito da compra e venda é
a doação.

d) Elementos: Os elementos do contrato de compra e venda

encontram-se destacados em negrito no artigo 482 acima, quais
sejam:

d.1) Consentimento: Comprador e vendedor têm que chegar

a acordo quanto ao objeto e o preço.

d.2) Preço: Conforme artigo 481 da Lei n° 10.406/2002, o

preço deve ser pago em dinheiro. Além disso, o preço não deve ser
irrisório, pois senão pode ser considerado uma doação e não uma
compra e venda. Como visto acima, deve haver uma
proporcionalidade entre o valor da coisa e seu preço.
O preço deve ser determinado ou determinável. Ou seja, a
lei permite que o preço não esteja determinado no contrato e
que as partes indiquem: (i) terceiro para fixá-lo; ou (ii) taxa
do mercado ou da bolsa, em certo e determinado dia e local;
ou (iii) índices ou parâmetros, desde que possam ser
determinados objetivamente. A fixação do preço em regra segue o
livre consentimento das partes. Sendo assim, qualquer fórmula
estipulada para fixação do preço é permitida. Pode o preço, inclusive,
ser ajustado no tempo, ou seja, mesmo após a tradição do objeto o
preço pode estar sujeito a ajustes posteriores.
Ex: Marvin (comprador) e Vital (vendedor) firmaram contrato
de compra e venda no qual deixaram de definir o preço. E agora?
Não é possível, porém, estabelecer que o preço será fixado de
acordo com a vontade de apenas uma das partes, pois nesse caso
seria uma hipótese de condição potestativa, vedada pela Lei n°
10.406/2002.

d.3.) Coisa ou objeto: Em teoria, todas as coisas que não

estejam fora do comércio podem ser objetos do contrato de compra e
venda.
Sua amiga, Mônica, conta que está super empolgada com o
presente que ganhou do namorado. Imagine que Eduardo inovou
desta vez: comprou-lhe a constelação das Três Marias!!! Ela lhe
pergunta quanto vale esse presente. Um pouco constrangido (a) com
a situação, você explica que esse presente, embora possa ter muito
valor sentimental, não tem qualquer valor econômico. Por quê?
Isso não quer dizer, entretanto, que só podem ser objetos de
venda os bens tangíveis.
Os bens imateriais, ou intangíveis, também podem ser
alienados, como as marcas e o fundo de comércio.
– É possível alienar algo que não existe?
Nada impede que seja contratada a alienação de um bem que
ainda não existe. Como vimos anteriormente, no direito brasileiro, o
contrato de compra e venda não transfere o domínio do bem. Ele
representa a obrigação de transferir um bem no presente ou no
futuro, de acordo com a combinação das partes. Tanto é assim, que é
possível alienar um empreendimento imobiliário, mesmo antes da
construção dos prédios. Qual seria um outro exemplo de venda de
coisa futura?
 e) despesas do contrato e garantia: Em regra, as despesas
de escritura e registro ficam a cargo do comprador e as despesas
com a tradição ficam sob responsabilidade do vendedor. As partes
podem, porém, estabelecer regra diversa.
No contrato de compra e venda à vista, quem tem que cumprir
primeiro com sua obrigação: o vendedor ou o comprador?
Além disso, no caso de venda a termo, o vendedor pode deixar
de entregar a coisa, se o comprador torna-se insolvente, até que o
comprador lhe dê garantia de que efetuará os pagamentos no prazo
ajustado.
Essa regra do art. 495 está em consonância com a previsão da
exceção de contrato não cumprido.

f) riscos da coisa:

Res perit domino – princípio segundo o qual a coisa perece

em poder de seu dono, sofrendo este os prejuízos.
Esse princípio foi utilizado pelo legislador ao determinar, no art.
492, que “até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por
conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador”.
Tendo em vista que a celebração do contrato de compra e
venda não é suficiente para transferir o domínio da coisa até o
momento da tradição (para bens móveis) e do registro (para bens
imóveis), a coisa continua a pertencer ao alienante. Por isso, até o
momento de sua efetiva entrega ou registro, os riscos com a coisa
são do vendedor.
Porém, os riscos com a coisa correm por conta do comprador
quando:
– a coisa encontra-se à disposição do comprador para que ele
possa contar, marcar ou assinalar a coisa e, em razão de caso
fortuito ou força maior, a coisa se deteriora;
 – o comprador solicita que a coisa seja entregue em local
diverso daquele que deveria ser entregue;
– o comprador está em mora de receber a coisa, que foi posta à
disposição pelo vendedor no local, tempo e modo acertado. Esta
hipótese é uma exceção ao princípio da Res perit domino, pois neste
caso não houve a tradição da coisa. Não seria justo, entretanto, que
o vendedor arcasse com os riscos da coisa, uma vez que cumpriu sua
parte do contrato.
– houver mútuo acordo entre as partes.

g) limitações à compra e venda: A lei veda que

determinadas pessoas participem de compra e venda. Essa vedação
não resulta da incapacidade das pessoas para realizar essa operação,
mas sim da posição na relação jurídica. No caso, eles não têm
legitimidade para realizar determinadas operações. Isto ocorre nas
seguintes situações:
– tutores, curadores, testamenteiros e administradores não
podem comprar, ainda que em hasta pública, os bens confiados à sua
guarda ou administração;
– servidores públicos não podem comprar, ainda que em hasta
pública, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que
estejam sob sua administração, direta ou indireta;
– juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros
serventuários ou auxiliares da Justiça não podem comprar, ainda que
em hasta pública, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal,
juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a
sua autoridade;
– leiloeiros e seus prepostos não podem adquirir, ainda que em
hasta pública, os bens de cuja venda estejam encarregados.
– descendentes não podem adquirir bens do ascendente, sem
consentimento expresso dos demais descendentes e do cônjuge do
alienante.
 - O condômino de coisa indivisível pode alienar sua parte a
terceiros, desde que dê direito de preferência aos demais
condôminos, ou seja, ele precisa oferecer aos demais condôminos sua
parte pelo mesmo preço e condições pelos quais pretende vender a
terceiros.

h) regras especiais:

h.1.) venda por amostra: Ocorre quando a venda ocorre com

base em amostra exibida ao comprador. O comprador tem direito de
receber coisa igual à amostra.

h.2.) venda ad corpus e venda ad mensuram:

Venda ad mensuram – as partes estão interessadas em uma
determinada área. Exemplo: Fazendeiro tem interesse em adquirir
mil hectares para poder plantar. O objetivo do adquirente é comprar
uma coisa com determinado comprimento necessário para
desenvolver uma finalidade.

Venda ad corpus – as partes estão interessadas em comprar

coisa certa e determinada, independentemente da extensão.
Exemplo: Fazendeiro tem interesse em adquirir a Fazenda Boa
Esperança. Nestes casos, entende-se que a referência à medida do
terreno é meramente enunciativa.
Embora em alguns casos seja difícil determinar se a venda foi
feita ad mensuram ou ad corpus, por vezes essa distinção se faz
necessária em razão das regras peculiares a cada uma.
No caso de venda ad mensuram, o comprador tem o direito de
exigir que a coisa vendida tenha as medidas acertadas e não o tendo
pode pedir a complementação da área, ou caso isso não seja
possível, rescindir o contrato de compra e venda.
 Já no caso de venda ad corpus, o comprador não teria esse
direito, caso verifique que as medidas do imóvel adquirido não
correspondem exatamente as medidas que constaram do contrato.

h.3.) defeito oculto nas vendas conjuntas:

“Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto

de uma não autoriza a rejeição de todas”.