RESUMO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

O contrato de compra e venda pode ser considerado o contrato base do capitalismo

e provavelmente foi o primeiro que todos, mesmo sem saber, celebraram na vida,
comprando um sorvete na praia ou um sanduíche na cantina do colégio, por exemplo.
No código civil, é o primeiro a ser abordado se estendendo do Art.481 até o 532. O fato de
ser abordado primeiro não é à toa, se deve ao fato de conter normas base que se irradiam
para outros contratos. Está na ponte entre a teoria geral dos contratos e os contratos em
espécie, isso porque embora seja um contrato em espécie, também possui normas gerais
para outros contratos.
Em um contrato de compra e venda, alguém se obriga a entregar um objeto em
troca de um preço. Dessa forma, pode ser considerado um contrato de troca com a
peculiaridade de que alguém entrega um objeto em troca de dinheiro. Vale ressaltar que se
algo diferente de dinheiro for dado em troca já muda o tipo de contrato e se torna um
contrato de troca ou permuta.
Quanto às partes do contrato de compra e venda temos de um lado o comprador,
que nesta situação é credor do objeto e o vendedor, que é credor do dinheiro. Isso significa
que cada um é devedor e credor de alguma coisa. Isso não muda o fato de estar inserido
nos contratos translativos, o que significa que gera uma obrigação de transferir bens. Deve
ficar claro que o contrato em si não transmite bem nenhum, apenas gera a obrigação de o
vendedor entregar o bem e o comprador o dinheiro acordado consensualmente, de forma
que a transmissão de propriedades do objeto e do valor em dinheiro são parte do
cumprimento do contrato e não de sua essência.

O contrato de compra e venda é necessariamente consensual, deve ter objeto e

preço. Para ser consensual, o comprador e o vendedor devem ser capazes. Dessa forma,
se houver um comprador ou vendedor relativamente incapaz, o contrato é defeituoso e por
consequência, anulável. O negócio anulável pode ser convalidado com o passar do tempo,
o que significa que, se no prazo de dois anos o negócio não for anulado, ele se convalida.
Existe uma exceção para a regra da capacidade, naqueles casos mencionados
acima, quando ainda menores de idade, pessoas realizam contratos de compra e venda na
cantina do colégio. Isso é explicado através da “teoria do longa manus”, que tem a ver com
o poder familiar, aquela criança está sendo um “longa manus” de seus pais naquela relação
de compra e venda. Ou seja, é interpretado como se os pais estivessem no polo da relação
de compra e venda e a criança estivesse apenas levando o dinheiro ao vendedor e dessa
forma, a compra e venda é válida.
Outros exemplos de casos especiais dentro dos contratos de compra e venda são a
venda entre cônjuges e a venda entre descendentes. Uma venda entre cônjuges é possível,
mas só quanto aos bens particulares de cada um, ou seja, tudo que pertence ao casal, não
pode ser vendido de um para o outro. Entretanto, aquilo que é de cada um separado, no
nome, com dinheiro e de origem de cada um, pode ser vendido de um para o outro, mesmo
durante o casamento.
No caso da venda para descendente, é possível sob determinadas condições. Se,
por exemplo, o vendedor for pai do comprador, ele pode vender algo para ele mas, é
necessário pegar a assinatura dos outros herdeiros e, se for casado, de seu cônjuge
também. Ou seja, a lei protege os outros herdeiros de uma possível fraude que ocorreria
vendendo um bem por um valor muito abaixo para um dos filhos. Na hipótese desta compra
RESUMO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

e venda ocorrer sem o consentimento dos outros herdeiros, o negócio jurídico pode ser
anulável, dentro do prazo de 2 anos.

Elementos da compra e venda

No que diz respeito aos elementos do contrato de compra e venda, o comprador e o

vendedor são os elementos subjetivos e o objeto e o preço são os elementos objetivos
deste contrato. O objeto, como em qualquer negócio jurídico, deve ser lícito, possível e
determinável. Atenção ao fato de que nada impede de que ocorra uma compra e venda de
algo que no momento não exista mas existirá no futuro, como em uma encomenda, por
exemplo. Quando encomendamos um bolo, por exemplo, o bolo ainda não existe mas a
compra e venda é válida.
O objeto, via de regra, deve ser certo, entretanto, a lei permite que existam contratos
aleatórios, abrangendo casos em que o objeto talvez nem exista, desde que as partes
tenham conhecimento do risco e assumam o mesmo, além dos casos em que não se pode
terminar a quantidade do objeto que pode existir, sendo aleatório quanto a sua quantidade.
A materialidade do objeto do contrato é imprescindível, o objeto deve ser
necessariamente corpóreo, de forma que, se não o for, muda-se o tipo de contrato e passa
a ser um contrato de cessão e não compra e venda. Além disso, o bem deve ser
comercializável, ou seja, todos aqueles bens que por natureza ou por lei não possam ser
vendidos, como órgãos do corpo humano, ou direitos da personalidade não podem ser
objeto da compra e venda.
No tocante ao preço do objeto, o preço deve ser entendido como quantidade de
moeda. A moeda, em seu conceito econômico, é um instituto que reúne: unidade de
medida, reserva de valor e meio de troca. Nesse sentido, juntando uma quantidade de
moedas, tem-se o preço.
O preço do objeto do negócio não pode ser imposto por uma das partes de maneira
arbitrária. Quando o comprador realiza uma compra ele tem acesso ao preço e deve
concordar com este para que seja válido, pagando de livre escolha. O pagamento deve ser
feito em moeda corrente, no caso do brasileiro, deve ser feito em real, cumprindo o princípio
do nominalismo. Este é um fato que gera divergências dentro da doutrina, pois o valor do
objeto pode ser fixado em moeda estrangeira. Alguns contratos são feitos normalmente em
moeda estrangeira, como é o caso do contrato de câmbio e de importação. Sendo objeto do
contrato de compra e venda, o pagamento em moeda corrente mas nada impede que o
contrato seja feito fixado em moeda estrangeira ou criptomoedas. Dessa forma, nada
impede que este valor esteja em outra moeda, o pagamento é que deve ser convertido para
real, na data acertada entre as partes.
Por fim, como último detalhe, existe uma regra no contrato de compra e venda que
determina que, se nada ficar determinado entre as partes, o comprador deve entregar o
dinheiro e depois o vendedor entrega o objeto. Existem exceções como a venda à crédito
ou nos casos em que as partes, por convenção, determinarem que o objeto pode ser
entregue primeiro mas, no silêncio, primeiro é sempre feito o pagamento para que o objeto
seja entregue.
RESUMO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Efeitos da compra e venda

No contrato de compra e venda, uma vez que trata-se de um contrato bilateral

oneroso, todos os envolvidos respondem por vício redibitório e evicção. O vício redibitório
significa que o vendedor deve garantir que o objeto será adequado à função que se propõe,
ou seja, não pode apresentar defeitos. No caso do vício ser oculto, de maneira que só se
manifeste depois de certo tempo, o vendedor também arca com a responsabilidade sobre o
produto. Se houver vício em só uma das peças, não pode redibir todo o contrato, dessa
forma, se em um contrato de compra e venda, um indivíduo compra 4 objetos, se um deles
vier com defeito, não se pode desfazer todo o contrato envolvendo 4 objetos. O que pode
ser feito é um abatimento, pedindo o valor de volta somente com 1 dos objetos e não todos.
Já no que diz respeito à evicção, tanto o vendedor quanto o comprador tem
responsabilidade. O comprador deve garantir que é dono do dinheiro que está entregando e
o vendedor deve garantir que é dono do objeto que está vendendo,para evitar que
posteriormente surja um terceiro alegando ser o dono do dinheiro ou do objeto entregue no
contrato. Existe uma exceção que pode convalidar negócios jurídicos cujo objeto vendido
não pertencia ao vendedor. Se depois de que o negócio jurídico já foi feito,o indivíduo se
tornar dono deste objeto, a venda fica convalidada.
Quanto aos riscos do dinheiro ou do objeto envolvidos na compra e venda, vale o
brocardo “res perit domino”, que significa que a coisa perece para o dono. Ou seja, no
momento da entrega do dinheiro, todos os riscos do dinheiro são do comprador, de maneira
que, se antes da entrega este for assaltado, é um problema deve, que segue com a
obrigação de entregar a quantia de dinheiro.
No caso do vendedor, ele tem todos os riscos do objeto até o momento da entrega,
entretanto se por sua vez perder o objeto antes da entrega e não tiver culpa, vige a lógica
da obrigação. Se o objeto que seria entregue pelo vendedor for insubstituível e ele não tiver
culpa pela perda do bem, a obrigação de entregar o objeto do contrato de compra e venda
se extingue. Já se o objeto for substituível, o vendedor tem a obrigação de fornecer outro
igual. Deve-se ressaltar que colocado o bem à disposição do comprador no momento e
local correto, se este atrasar para receber, os riscos são do comprador.
Um fato interessante a respeito do brocardo “res perit domino” é que sua origem
remonta ao código de hamurabi, o primeiro conjunto de leis que se tem conhecimento. Já
no código de hamurabi existia essa ideia de resguardar o interesse daqueles que
mantinham relações econômicas, protegendo o devedor, quando isento de culpa.
A regra para a entrega do objeto do contrato é que, no silêncio das partes, a coisa
será entregue onde ela estava no momento da contratação, entretanto o código civil dá
abertura para que as partes decidam onde e quando será feita a entrega do objeto.
Cabe ao vendedor sempre seguir as instruções do comprador sobre como e onde
entregar o objeto, a partir do momento em que esta instrução foi cumprida, os riscos ficam
por conta do comprador inclusive, colocada à disposição do comprador tudo que pode
acontecer de defeito da coisa no processo de embalagem, transporte, etc se estava a
disposição do comprador, são problemas dele.
Quanto às despesas envolvidas na coisa, diz o código civil que, no silêncio, o
comprador é quem deve arcar com elas. No caso de um imóvel, por exemplo, o comprador
RESUMO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

é quem arca com o registro e transferência da coisa e o vendedor arca com as despesas de
entrega da coisa.
No caso do comércio internacional, existe algo chamado “incoterms“, que significa
international commercial terms. Nesta hipótese as partes podem determinar quem fica
responsável pelo que e onde naquela compra e venda. Há dois formatos mais comuns, o
CIF e o FOB. No CIF o vendedor arca com todas as despesas do contrato, no FOB quem
arca com todas as despesas é o comprador.
Nas compras feitas a crédito, em que o pagamento vai ocorrer posteriormente, a lei
dá uma garantia para o vendedor. Nestes casos, mesmo efetuado o contrato de venda e
compra, se o comprador cair em insolvência, a lei permite que o vendedor exija uma
caução, que assegura o compromisso de pagar, sob pena do vendedor não entregar o bem.
Se a coisa comprada tinha débito anterior, diz o código civil que, no silêncio, quem arca com
todos os débitos é o vendedor, entretanto esta responsabilidade nem sempre é direita. Por
exemplo, no caso da compra de um carro que está com IPVA atrasado, se eu adquirir o
veículo, perante o fisco, eu tenho a responsabilidade de pagar, de forma que, após pagar,
devo cobrar a pessoa que me vendeu, para reaver o valor. Dessa forma, quem paga os
débitos de forma direta ou indireta é quem vende, podendo este valor ser abatido no preço
do pagamento ou em regresso.
Quanto à forma do contrato de compra e venda, não existe uma forma definida, o
que dita a forma é o objeto comprado e vendido. No caso de um imóvel, por exemplo, ele
pode ser vendido de duas maneiras: "ad corpus” e “ad mensuram".
A venda “ad corpus” na ocasião da compra de um terreno, uma casa ou um
apartamento, quando a coisa é certa e determinada, e não há preocupação com a
dimensão exata da área e o preço pago não tem relação com a dimensão da área. Neste
primeiro tipo de venda, não cabe ação se a área for maior ou menor do que a prevista no
contrato, assim o vendedor não pode reclamar se for maior, nem o comprador se for menor
do que o acordado.
A venda “ad mensuram” é aquela em que o preço pago tem relação com a exata
dimensão da área, sendo esta uma preocupação para o comprador e para o vendedor. Isso
é comum quando se fixa no contrato o valor do metro quadrado, como é o caso da compra
de apartamentos na planta. Toda venda de apartamento do código de defesa do consumidor
é “ad mensuram” por definir que é dever do fornecedor informar corretamente a metragem
do apartamento comprado na planta. À
vista disso, na venda “ad mensuram” cabe ação, entretanto devemos saber qual é a ação
cabível em cada situação. Se está faltando área e o vendedor tem área contígua, o
comprador pode exigir a complementação em uma ação “ex empto” mais perdas e danos.
Na hipótese de não haver área contígua, cabe uma das ações “edilícias”, que é uma
ação redibitória, em que se desfaz o contrato e o valor pago é reembolsado ou uma ação
“quanti minoris” em que se pede o abatimento do preço. Dessa forma, na venda “ad
mensuram” se há área contígua a ação cabível é “ex empto” se não houver, cabe ação
redibitória ou “quanti minoris” para abater o preço, podendo acumular perdas e danos.

O código civil traz uma lista de ilegitimidades para compra e venda. o juiz, que não
pode comprar aquilo que ordena a venda, servidor público não pode comprar aquilo que ele
tem a guarda, tutor e curador não pode comprar nada de seu tutelado ou curatelado e o
leiloeiro não pode comprar nada daquilo que está leiloando. Isso se deve pelo conflito de
interesse que existe quando se administra algo e tem o poder de colocar preço na venda.
RESUMO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

No caso de uma venda de coisa em condomínio, e com condomínio entende-se uma

propriedade com mais de um proprietário. Quando esse condomínio é indiviso, como no
caso de um barco que pertence a mais de uma pessoa por exemplo, o nome disso é
condomínio indiviso. Este objeto pode ser vendido mas só pode ser vendido para alguém de
fora, se nenhum condômino quiser igualar essa proposta, para isso se dá o nome de “tanto
por tanto”.
Dessa forma, enquanto tiver um condômino querendo, não se vende para alguém
de fora e se mais de um condômino quiser comprar o bem. O desempate entre dois
condôminos se dá por quem tiver maior benfeitoria no bem, ou seja, quem tiver feito mais
obras para melhorar a coisa, por quem tem maior fração ideal na coisa e por último, aquele
que der mais licitação interna. Na
hipótese de um dos condôminos ser preterido, se for passado para trás em uma compra e
venda e um co proprietário vender para alguém de fora sem avisar os outros, este que foi
preterido tem um prazo de 180 dias para depositar o dinheiro da venda e reaver o bem. Os
180 dias passam a contar a partir do momento em que o preterido tem ciência do ocorrido.