DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA

Da retrovenda (505 a 508 CC)

É um instituto atualmente em desuso. Constitui um pacto pelo

qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está
sendo alienado, em certo prazo, restituindo-se o preço, mais as
despesas feitas pelo comprador, inclusive as que, durante o período
de resgate se efetuaram com a sua autorização escrita ou para a
realização de benfeitorias necessárias (CC, art. 505).
Natureza Jurídica: A natureza jurídica da retrovenda é a de
um pacto acessório, adjeto ao contrato de compra e venda.
Cabimento: só cabe a bens à bens imóveis.
Prazo: O prazo máximo para o exercício do direito de retrato
ou de resgate é de três anos. Se as partes ajustarem prazo maior,
reputa-se não escrito somente o excesso. O prazo é decadencial.

Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as

quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o
direito de resgate, as depositará judicialmente.

Parágrafo único. Verificada a insuficiência do

depósito judicial, não será o vendedor restituído no
domínio da coisa, até e enquanto não for
integralmente pago o comprador.

O direito de resgate pode ser cedido a terceiro, transmitido a

herdeiros e legatários e ser exercido contra terceiro adquirente (CC,
art. 507).
Registro: O direito de retrato permanece ainda que a cláusula
não tenha sido averbada no Registro de Imóveis. Trata-se de direito
pessoal e não direito real. Todavia, o registro gere eficácia erga
omnes, sendo oponível a terceiros que venham adquirir o imóvel do
adquirente.
 Frutos: Exercido o direito, o comprador recebe de volta o preço
que pagou, acrescido das despesas feitas (CC, art. 505), tendo direito
aos frutos e rendimentos da coisa, até o momento da restituição, pois
até então é titular do domínio, embora resolúvel.
Pluralidade de Pessoas: Havendo pluralidade de pessoas com
direito ao resgate sobre o mesmo imóvel, se “só uma o exercer,
poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem,
prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito,
contanto que seja integral” (CC, art. 508).

Da venda a contento e da sujeita a prova (509 a 512 CC)

A venda a contento: constitui pacto adjeto a contratos de

compra e venda relativos, em geral, a gêneros alimentícios, bebidas
finas e roupas sob medida. A cláusula que a institui é denominada AD
GUSTUM.
Entende-se realizada “sob condição suspensiva, ainda que a
coisa tenha sido entregue” ao comprador. E “não se reputará perfeita,
enquanto o adquirente não manifestar seu agrado” (CC, art. 509).
Desse modo, a tradição da coisa não transfere o domínio,
limitando-se a transmitir a posse direta, visto que efetuada a venda
sob condição suspensiva.
Necessidade de Manifestação do agrado: A compra e venda
não se aperfeiçoa enquanto não houver manifestação de agrado do
potencial comprador. Se se admitisse que as partes lhe atribuíssem
caráter resolutivo, o contrato seria considerado desde logo perfeito e
concluído, suscetível de resolver-se se o comprador manifestasse seu
desagrado.
Comprador = comodatário: enquanto não se reputar perfeita a
venda, o comprador configura um mero comodatário (511 CC).
Agrado: só depende do gosto e não é discutível: O
aperfeiçoamento do negócio depende exclusivamente do árbitro, isto
é, do gosto do comprador, não podendo o vendedor alegar que a
recusa é fruto de capricho.
Não pode este pretender discutir a manifestação de desagrado,
nem requerer a realização de exame pericial ou postular em juízo,
visto eu a venda a contento é uma estipulação que favorece o
comprador, subordinando o aperfeiçoamento do negócio à sua
opinião pessoal e gosto.
Não está em jogo a qualidade ou utilidade objetiva da coisa.
O contrato somente se perfaz se houver manifestação expressa
do comprador, aceitando a oferta. Não havendo prazo estipulado “o
vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente,
para que o faça em prazo improrrogável” (art. 512).
Manifestação de vontade: A manifestação de vontade não
pode ser tácita, pelo que proclama o art. 509 do CC.
Impossibilidade de transferência a terceiro: O direito
resultante da venda a contento é simplesmente pessoal, não se
transferindo a outras pessoas, quer por ato inter vivos, que por ato
causa mortis.
Extinção: Extingue-se, se o comprador morrer antes de
exercê-lo
Morte do vendedor: subsiste e será manifestado perante os
herdeiros do vendedor, se este for o que falecer.
Ver art. 510 e 511 CC
Venda sujeita a prova: O legislador inseriu uma condição não
ligada à satisfação ou gosto do comprador, mas sim à circunstância
de a coisa ter ou não as qualidades asseguradas pelo vendedor e ser
ou não idônea para o fim a que se destina. Por conseguinte, se a
coisa tiver as qualidades apregoadas e for adequadas às suas
finalidades, não poderá o adquirente, depois de prová-la ou
experimentá-la, recusá-la por puro arbítrio, sem a devida justificação.
A redação do artigo 510 revela a exigência, para tanto, de
comprovação de que o objeto do contrato não é idôneo.
 As qualidades da coisa podem ser asseguradas pelo vendedor
por qualquer meio de informação, inclusive publicitária.

Da preempção ou preferência (513 a 520)

Preempção ou preferência é o pacto, adjeto à compra e venda,

pelo qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se obriga a
oferecê-la ao vendedor, na hipótese de pretender futuramente vendê-
la ou dá-la em pagamento, para que este use do seu direito de
prelação em igualdade de condições. É, em outras palavras, o direito
atribuído ao vendedor de se substituir ao terceiro nos mesmos termos
e condições em que este iria adquirir a coisa.
Preempção x Retrovenda: A preempção se distingue da
retrovenda. Na retrovenda o vendedor da coisa imóvel pode reservar-
se o direito de recobrá-la, independente da vontade do comprador,
não se podendo falar em preferência por inexistir terceiro ou estranho
com quem se dispute a primazia.
Objeto: A preempção pode versar também sobre coisa móvel,
conforme 513, § único.
Preempção de Condômino: A preferência do condômino na
aquisição de parte indivisa (CC, art. 504) é exemplo de preferência.
Pode ser convencionado que o comprador se obriga a “oferecer ao
vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para
que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Prelação é o mesmo que preferência ou preempção.
Condições para o exercício: O vendedor de um objeto de
estimação pode fazer constar do contrato a concordância do
comprador, que esta dará preferência ao primeiro, quando resolver
vender o referido bem. O direito de preferência será exercido se e
quando o comprador vier a revender a coisa comprada, não podendo
ser compelido a tanto. Embora seja peculiar ao contrato de compra e
venda, não se exclui a aplicabilidade a outros contratos, por ex,
locação.
Requisitos:
- é personalíssimo, no sentido de que somente pode exercê-lo o
próprio vendedor, que não o transmite nem por ato inter vivos nem
causa mortis (CC, art. 520).
- malgrado peculiar ao contrato de compra e venda, pode ser incluído
em vários tipos de contratos compatíveis e, por esta razão, melhor
seria que estivesse na parte geral dos contratos;
- direito de prelação somente pode ser exercido na hipótese de
pretender o comprador vender a coisa ou dá-la em pagamento
- pode ter por objeto bem corpóreo ou incorpóreo, móvel ou imóvel.

Prazo Estipulado: O prazo para o exercício da preempção

pode ser convencionado por lapso não excedente a 180, se móvel oi
2 anos se imóvel (CC, art. 513, parágrafo único). Prazo decadencial.
Após o prazo, o adquirente está livre para vender o bem ser respeitar
o direito de preferência.

Inexistindo Prazo Estipulado: Inexistindo prazo estipulado, o

direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se
exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos
sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver
notificado o vendedor.

Contagem do prazo: Contam-se os prazos não da data da

expedição da notificação, mas da do efetivo recebimento. Os aludidos
prazos são exíguos e constituem o mínimo que a lei admite, tendo
caráter subsidiário: aplicam-se quando inexistir prazo maior
estipulado. Pode o comprador, por exemplo, fixar o prazo de 30 dias,
inexistindo outro na cláusula de preempção, a contar da notificação,
para que o vendedor exerça a prelação para readquirir coisa móvel
por ele alienada.
Notificação: A notificação pode ser judicial ou extrajudicial. Os
prazos são para que o vendedor examine a possibilidade de readquirir
a coisa nas mesmas condições oferecidas por terceiro e verifique sua
real capacidade de obter o numerário a tempo.
Se o comprador descumprir com a preferência: Se o
comprador desrespeitar a avença, não dando ciência ao vendedor do
preço e das vantagens que lhe oferecem pela coisa responderá por
perdas e danos (CC, art. 518), desde que prove prejuízo efetivo.

Não cede: O direito de preferência convencional é, portanto,

de natureza pessoal. Não se pode ceder nem aos herdeiros (art.
520).
Preempção sempre expressa: O pacto de preempção
depende da existência de cláusula expressa, não se admitindo
preferência tácita. A obrigação, para o comprador, é correlata ao
direito do vendedor. Este “pode também exercer o seu direito de
prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai
vender a coisa” (CC, art. 514). A regra pressupõe o descumprimento
do dever de comunicação imposto ao comprador, proclamando que
ao comprador, proclamando que o vendedor não necessita aguardar a
intimação ou notificação do comprador, para que possa exercer seu
direito de preferência. Não atendida a interpelação, o vendedor
poderá ajuizar a ação competente, antecipando-se à fluência e
esgotamento do prazo decadencial.
Preleção entre dois ou mais condôminos: Quando o direito
de preempção for estipulado a favor de dois ou mais vendedores,
então CONDÔMINOS “só poderá ser exercido em relação à coisa no
seu todo”, tal como fora alienada (CC, art. 517). Cada um o exercerá
sobre a totalidade da coisa. SE um dos titulares não quiser ou não
puder exercer o direito, os demais poderão fazê-lo, respeitado o valor
integral do preço (art. 517). Se, todavia, o comprador tiver havido a
coisa, mediante a compra de quotas ideais de diversos condôminos,
assegurando a cada um deles a preferência na reaquisição da
respectiva cota-parte, a preferência poderá ser exercido pro parte.
Retrocessão ou Preferência Legal: O legislador inseriu uma
hipótese de preferência legal, denominada retrocessão. Consiste esta
no direito de preferência atribuído ao expropriado no art. 519 “pelo
preço atual da coisa” se esta não tiver o destino para que se
desapropriou ou não foi utilizada em obras ou serviços públicos.”.
Tem-se, pois, ao lado da preferência convencional, a prelação legal,
em favor do ex-proprietário da coisa expropriada, obrigando o poder
público expropriante a oferecê-la àquele, se não a tiver destinado à
finalidade especificada na desapropriação ou não a tiver utilizado em
obras e serviços públicos.
O valor a ser pago deve corresponder ao preço atual da coisa,
segundo art 519 do CC.
Tem a jurisprudência proclamado que não caberá retrocessão
se, desapropriado o terreno para nele ser construída, por exemplo,
uma escola, outra destinação lhe for dada, também de interesse
público, por exemplo, uma creche.
Prazo: Se em cinco anos não for dada ao imóvel expropriado
nenhuma finalidade de interesse público ou social, haverá lugar para
a retrocessão.

DA VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO (521 a 528)

A venda com reserva de domínio constitui modalidade especial

de venda de coisa móvel, em que o vendedor tem a própria coisa
vendida como garantia do recebimento do preço. Só a posse é
transferida ao adquirente. A propriedade permanece com o alienante
e só passa àquele após o recebimento integral do preço. (art. 521
CC).
 O referido pacto, celebrado em geral nas compra e vendas a
crédito de bens móveis, como os eletrodomésticos, objetiva dar maior
garantia aos comerciantes.
Elementos:
- compra e venda a crédito
- recaia sobre objeto individualizado
- entrega desse objeto pelo vendedor ao comprador
- pagamento do preço convencionado nas condições estipuladas,
comumente em prestações;
- obrigação do vendedor de transferir o domínio ao comprador tão
logo se complete o pagamento do preço.

Resolução automática: Na realidade, resolve-se a

propriedade do vendedor automaticamente com o pagamento integral
do preço, sem necessidade de acordo adicional.

Falta de Pagamento: Desse modo, a falta de pagamento do

preço impede a aquisição do domínio e abre ao vendedor uma
alternativa: cobrá-lo ou recuperar a própria coisa, mas, somente após
protesto ou interpelação judicial.
Poderá o vendedor cobrar a totalidade da dívida representada
pelo título executivo, ou seja, as prestações vencidas e vincendas,
penhorando a própria coisa e levando-a a hasta pública para se
ressarcir com o produto da arrematação ou optar pela apreensão e
depósito da coisa vendida.
Riscos da coisa: Embora o domínio e a posse indireta
permaneçam com o alienante, os riscos da coisa passam para o
adquirente, mero possuidor direto. Art. 524.
Formalidades: A cláusula de reserva de domínio será
estipulado por escrito e para valer contra terceiros, o contrato deve
ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos do domicílio do
comprador (CC, art. 522). Dá-se, dessa forma, publicidade ao ônus,
impedindo que terceiro, a quem eventualmente o bem seja alienado,
alegue boa-fé, para impedir sua apreensão;
Terceiro adquirente: Por conseguinte, alienada a coisa, o
ônus igualmente se transfere ao terceiro adquirente.

DA VENDA SOBRE DOCUMENTOS (529 a 532)

A venda sobre documentos ou contra documentos é disciplina

no CC como cláusula especial à compra e venda. É no comercio
exterior que sua utilidade se ressalta.

Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da

coisa é substituída pela entrega do seu título
representativo e dos outros documentos exigidos
pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.

Parágrafo único. Achando-se a documentação em

ordem, não pode o comprador recusar o
pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou
do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já
houver sido comprovado.

O vendedor, entregando os documentos, libera-se da obrigação

e tem direito ao preço; e o comprador, na posse justificada de tal
documento, pode exigir do transportador ou depositário a entrega da
mercadoria. Há uma substituição da tradição real pela simbólica. A
entrega física da coisa pode não ser feita, sendo suficiente que esteja
à disposição do comprador.
A venda sobre documentos opera alteração nos princípios que
disciplinam a tradição da coisa vendida, pois o pagamento deve ser
feito contra a entrega daqueles. Art. 530 CC. Sem esta, o comprador
pode reter o pagamento.
 Onde se dá: Dar-se-á sua efetivação, portanto, no lugar e no
momento em que o comprador os receber.
Uma vez entregue a documentação, presume-se que o
vendedor se desincubiu de sua obrigação, cabendo ao comprador
efetuar o pagamento. Achando-se a documentação em ordem,
considera-se que a coisa vendida corresponde à feita no contrato e
conserva-se as qualidades nele asseguradas. Art. 529.
A entrega do documentos gera presunção de que a coisa
conserva as qualidades neles apontadas, não podendo o comprador
condicional o pagamento À realização de vistoria para constatação de
inexistência de defeitos ocultos.
Art. 532. Ao banco cabe verificar a exatidão dos
documentos. Estando em ordem, efetuará o
pagamento, a débito do comprador. Satisfeita a
dívida pelo pagamento ao vendedor, incumbe à
instituição financeira receber o preço diretamente
do comprador.
Não cabe ao banco o dever de examinar a coisa
vendida.
Se a coisa vendida estiver coberta por apólice de seguro, a
perda ou deterioração sub-roga-se no valor segurado. Eventual
prejuízo decorrente da avaria será indenizado pela seguradora. Se o
vendedor, todavia, proceder de má-fé, por já ter prévia ciência de
danos sofridos pela coisa vendida, não poderá transferir ao
comprador os riscos da coisa (CC, art. 531).