INTENSIVO I

Flávio Tartuce
Direito Civil
Aula 21

ROTEIRO DE AULA

Compra e venda (continuação)

3. Regras especiais da compra e venda

As regras especiais da compra e venda não se confundem com as cláusulas especiais (pactos adjetos).

✓ As regras especiais são implícitas a determinados contratos e elas não se confundem com as cláusulas especiais,
que devem ser expressas.

3.1. Venda de coisa comum ou venda de bem em condomínio (CC, art. 5041)
A lei reconhece um direito de preferência, preempção ou prelação legal em favor do condômino de bem indivisível, seja
móvel ou imóvel.
✓ Essa preferência será em igualdade de condições com terceiros (“tanto por tanto”).

O STJ ampliou essa regra também ao bem divisível, mas que se encontra em estado de indivisão. Exemplo: loteamento.
Ver o julgado a seguir:

EMENTA: “DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL. DIREITO DE PREFERÊNCIA DOS DEMAIS
CONDÔMINOS NA VENDA DE COISA INDIVISÍVEL. IMÓVEL EM ESTADO DE INDIVISÃO, MAS PASSÍVEL DE DIVISÃO.
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CC, art. 504: “Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por
tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a
estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos,
preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a
parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço”.

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MANUTENÇÃO DO ENTENDIMENTO EXARADO PELA SEGUNDA SEÇÃO TOMADO À LUZ DO ART. 1.139 DO CÓDIGO CIVIL
DE 1916. 1. O condômino que desejar alhear a fração ideal de bem em estado de indivisão, seja ele divisível ou
indivisível, deverá dar preferência ao comunheiro da sua aquisição. Interpretação do art. 504 do CC/2002 em
consonância com o precedente da Segunda Seção do STJ (REsp n. 489.860/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi), exarado
ainda sob a égide do CC/1916. 2. De fato, a comparação do art. 504 do CC/2002 com o antigo art. 1.139 do CC/1916
permite esclarecer que a única alteração substancial foi a relativa ao prazo decadencial, que - de seis meses - passou a
ser de cento e oitenta dias e, como sabido, a contagem em meses e em dias ocorre de forma diversa; sendo que o STJ,
como Corte responsável pela uniformização da interpretação da lei federal, um vez definida tese sobre determinada
matéria, deve prestigiá-la, mantendo sua coesão. 3. Ademais, ao conceder o direito de preferência aos demais
condôminos, pretendeu o legislador conciliar os objetivos particulares do vendedor com o intuito da comunidade de
coproprietários. Certamente, a função social recomenda ser mais cômodo manter a propriedade entre os titulares
originários, evitando desentendimento com a entrada de um estranho no grupo. 4. Deve-se levar em conta, ainda, o
sistema jurídico como um todo, notadamente o parágrafo único do art. 1.314 do CC/2002, que veda ao condômino, sem
prévia aquiescência dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos (que são um minus em relação à
transferência de propriedade), somado ao art. 504 do mesmo diploma, que proíbe que o condômino em coisa indivisível
venda a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. 5. Não se pode olvidar que, muitas vezes, na
prática, mostra-se extremamente difícil a prova da indivisibilidade. Precedente: REsp 9.934/SP, Rel. Ministro Sálvio de
Figueiredo Teixeira, Quarta Turma. 6. Na hipótese, como o próprio acórdão reconhece que o imóvel sub judice se
encontra em estado de indivisão, apesar de ser ele divisível, há de se reconhecer o direito de preferência do condômino
que pretenda adquirir o quinhão do comunheiro, uma vez preenchidos os demais requisitos legais. 7. Recurso especial
provido” (REsp 1207129/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 16/06/2015, DJe
26/06/2015).

Se o condômino for preterido na sua preferência legal, poderá ingressar em juízo e, depositando o preço da quota,
haver a coisa para si.
Existem 2 correntes sobre a natureza da ação – Ação de preferência:
• Ação anulatória (Maria Helena Diniz).
• Ação adjudicatória (Villaça).

✓ É uma ação com eficácia real (proposta contra o outro condômino e o adquirente da quota)
✓ A ação tem prazo decadencial de 180 dias.

Observação: a lei não mencionou o início do prazo decadencial. Sobre o tema, há 3 correntes doutrinárias:
• Maria Helena Diniz: ciência da venda (boa-fé objetiva) (RT 543/144). É a corrente que prevalece.
• Villaça: registro imobiliário.
• Venosa: da venda.

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CC, art. 504, § único – Prevê a preferência entre os preferentes (sendo vários os condôminos).
Ordem:
• 1º: Benfeitorias de maior valor.
• 2º: Quinhão maior.
• 3º: Depositar previamente o preço.

3.2. Venda por medida, por extensão ou “ad mensuram” (CC, art. 5002)

Na venda de imóveis, é possível que a sua área não seja simplesmente enunciativa, ou seja, trata-se de um fator
determinante do negócio jurídico. Exemplo: venda de um apartamento por m².

Observação: não confundir a venda “ad mensuram” com a venda “ad corpus”.
• Na venda “ad mensuram”, a área é fundamental.
• Na venda “ad corpus”, a área não é fundamental, sendo simplesmente enunciativa. É uma venda “por corpo
inteiro”.
Exemplo: venda de um rancho que é banhado por um rio.

Na venda “ad mensuram”, a variação da área, para mais ou para menos, é um vício redibitório especial.
CC, art. 500, § 1º - Variação tolerável da área de até 1/20 (5%), em regra.
➢ Segundo o STJ, a cláusula de variação tolerável de 5% é nula quando inserida, em larga escala, em contratos de
consumo e de adesão.

EMENTA: “Civil. Recurso especial. Contrato de compra e venda de imóvel regido pelo Código de Defesa do Consumidor.
Referência à área do imóvel. Diferença entre a área referida e a área real do bem inferior a um vigésimo (5%) da
extensão total enunciada. Caracterização como venda por corpo certo. Isenção da responsabilidade do vendedor.
Impossibilidade. Interpretação favorável ao consumidor. Venda por medida. Má-fé. Abuso do poder econômico.
Equilíbrio contratual. Boa-fé objetiva. - A referência à área do imóvel nos contratos de compra e venda de imóvel

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CC, art. 500: “Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta
não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não
sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. § 1º: Presume-se que a referência
às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada,
ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. § 2º: Se em vez de falta
houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua
escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. § 3º: Não haverá complemento de área, nem devolução
de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões,
ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus”.

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adquiridos na planta regidos pelo CDC não pode ser considerada simplesmente enunciativa, ainda que a diferença
encontrada entre a área mencionada no contrato e a área real não exceda um vigésimo (5%) da extensão total
anunciada, devendo a venda, nessa hipótese, ser caracterizada sempre como por medida, de modo a possibilitar ao
consumidor o complemento da área, o abatimento proporcional do preço ou a rescisão do contrato. - A disparidade
entre a descrição do imóvel objeto de contrato de compra e venda e o que fisicamente existe sob titularidade do
vendedor provoca instabilidade na relação contratual. - O Estado deve, na coordenação da ordem econômica, exercer a
repressão do abuso do poder econômico, com o objetivo de compatibilizar os objetivos das empresas com a
necessidade coletiva. - Basta, assim, a ameaça do desequilíbrio para ensejar a correção das cláusulas do contrato,
devendo sempre vigorar a interpretação mais favorável ao consumidor, que não participou da elaboração do contrato,
consideradas a imperatividade e a indisponibilidade das normas do CDC. - O juiz da eqüidade deve buscar a Justiça
comutativa, analisando a qualidade do consentimento. - Quando evidenciada a desvantagem do consumidor,
ocasionada pelo desequilíbrio contratual gerado pelo abuso do poder econômico, restando, assim, ferido o princípio da
eqüidade contratual, deve ele receber uma proteção compensatória. - Uma disposição legal não pode ser utilizada para
eximir de responsabilidade o contratante que age com notória má-fé em detrimento da coletividade, pois a ninguém
é permitido valer-se da lei ou de exceção prevista em lei para obtenção de benefício próprio quando este vier em
prejuízo de outrem. - Somente a preponderância da boa-fé objetiva é capaz de materializar o equilíbrio ou justiça
contratual. Recurso especial conhecido e provido” (REsp 436.853/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 04/05/2006, DJ 27/11/2006, p. 273).

Na venda “ad mensuram”, é possível:

• Faltar área;
• Haver excesso de área.

a) Se faltar área, o adquirente prejudicado terá as seguintes opções:

• 1º: exigir o complemento da área (ação “ex empto”).
• 2º: abatimento proporcional no preço (ação “quanti minoris”).
• 3º: resolução do contrato + quantias pagas + despesas contratuais + (se houver má-fé do alienante) perdas e
danos (ação redibitória).

b) Se houver excesso de área, o vendedor que provar que tinha motivos para ignorar a medida exata poderá ingressar
em juízo. Nessa ação, o comprador tem duas opções:
• 1º: completar o preço; ou
• 2º: devolver o excesso.
Observação: nesse caso, há uma obrigação alternativa (art. 252, CC3).

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CC, art. 252: “Nas obrigações alternativas, a escolha cabe ao devedor, se outra coisa não se estipulou. § 1º Não pode o devedor
obrigar o credor a receber parte em uma prestação e parte em outra. § 2º Quando a obrigação for de prestações periódicas, a

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Prazo decadencial para todas essas ações (CC, art. 5014): 1 ano, a contar do registro do título.
Observação: no parágrafo único do art. 501, há hipótese de impedimento de decadência (exceção ao artigo 207 do CC5):
não corre o prazo se houver atraso na imissão de posse do bem.
Exemplo: invasão de imóvel.

4. Cláusulas especiais da compra e venda (pactos adjetos)

Cinco categorias:
• Cláusula de retrovenda.
• Cláusula de venda a contento e venda sujeita à prova.
• Cláusula de preempção ou preferência.
• Cláusula de venda com reserva do domínio.
• Cláusula de venda sobre documentos.

4.1. Cláusula de retrovenda, de resgate ou retrato (“pactum de retrovendendo”) (CC, arts. 505 a 508)
Cláusula inserida na venda de imóveis que reserva ao vendedor o direito de recomprar a coisa no prazo máximo
decadencial de três anos.
A propriedade do comprador é resolúvel.
O vendedor tem um direito potestativo de retomar o imóvel.

Para exercer a retrovenda, o vendedor deverá pagar ao comprador:

• Preço recebido.
• Despesas contratuais (essenciais e outras autorizadas).
• Benfeitorias necessárias.

CC, art. 505: “O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de
três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período
de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.”

faculdade de opção poderá ser exercida em cada período. § 3º No caso de pluralidade de optantes, não havendo acordo unânime
entre eles, decidirá o juiz, findo o prazo por este assinado para a deliberação. § 4º Se o título deferir a opção a terceiro, e este não
quiser, ou não puder exercê-la, caberá ao juiz a escolha se não houver acordo entre as partes.”
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CC, art. 501: “Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no
prazo de um ano, a contar do registro do título. Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao
alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência”.
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CC, art. 207: “Salvo disposição legal em contrário, não se aplicam à decadência as normas que impedem, suspendem ou
interrompem a prescrição”.

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CC, art. 506: “Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de
resgate, as depositará judicialmente.
Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até
e enquanto não for integralmente pago o comprador.”

Se o comprador não atende ao direito potestativo do vendedor, caberá a ação de resgate, com depósito dessas
quantias. Trata-se de uma ação com eficácia real, pois o bem pode ser retomado até de um terceiro adquirente (CC, art.
5076).

✓ A cláusula de retrovenda é transmissível “inter vivos” ou “mortis causa” (CC, art. 507). Essa cláusula não é
personalíssima ou intuitu personae.

Obs.: na prática, geralmente, a retrovenda é efetivada para fins ilícitos - para esconder negócios usurários.
➢ Tripla nulidade:
• Simulação (CC, art. 1677).
• Objeto ilícito (CC, art. 166, II8).
• Pacto comissório real (CC, art. 1.4289).

EMENTA: “RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE CUMULADA COM AÇÃO CONDENATÓRIA - COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA FIRMADO COM CLÁUSULA DE RETROVENDA - AO CONCLUIR QUE O NEGÓCIO JURÍDICO FOI
CELEBRADO NO INTUITO DE GARANTIR CONTRATO DE MÚTUO USURÁRIO E, PORTANTO, CONSISTIU EM SIMULAÇÃO
PARA OCULTAR A EXISTÊNCIA DE PACTO COMISSÓRIO, O TRIBUNAL DE ORIGEM PROCEDEU À REFORMA DA SENTENÇA
PROFERIDA PELO MAGISTRADO SINGULAR, JULGANDO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS VEICULADOS NA DEMANDA -
PACTO COMISSÓRIO - VEDAÇÃO EXPRESSA - ARTIGO 765 DO CÓDIGO CIVIL 1916 - NULIDADE ABSOLUTA - MITIGAÇÃO
DA REGRA INSERTA NO ARTIGO 104 DO DIPLOMA CIVILISTA (1916) - POSSIBILIDADE DE ARGUIÇÃO COMO MATÉRIA DE
DEFESA - INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. Ação de imissão de posse cumulada com ação condenatória
ajuizada pelo promissário comprador em face de um dos alienantes, visando à desocupação do imóvel, bem assim ao
ressarcimento dos prejuízos experimentados (aluguéis). Sentença de procedência reformada pelo Tribunal de origem,
ao reputar demonstrada a simulação e o pacto comissório firmado entre as partes e, portanto, a nulidade do

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CC, art. 507: “O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro
adquirente”.
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CC, art. 167, caput: “É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.”
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CC, art. 166, II: “É nulo o negócio jurídico quando: (...) II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;”
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CC, art. 1.428: “É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a
dívida não for paga no vencimento. Parágrafo único. Após o vencimento, poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida”.

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compromisso de compra e venda com cláusula de retrovenda, julgando improcedentes os pedidos veiculados na
demanda. 1. A ausência de debate, pelas instâncias ordinárias, do conteúdo normativo dos dispositivos apontados como
violados impede o conhecimento das teses recursais subjacentes, porquanto não configurado o necessário
prequestionamento. Incidência do óbice inserto na Súmula 211/STJ. 2. É nulo o compromisso de compra e venda que,
em realidade, traduz-se como instrumento para o credor ficar com o bem dado em garantia em relação a obrigações
decorrentes de contrato de mútuo usurário, se estas não forem adimplidas. Isso porque, neste caso, a simulação, ainda
que sob o regime do Código Civil de 1916 e, portanto, concebida como defeito do negócio jurídico, visa encobrir a
existência de verdadeiro pacto comissório, expressamente vedado pelo artigo 765 do Código Civil anterior (1916). 2.1
Impedir o devedor de alegar a simulação, realizada com intuito de encobrir ilícito que favorece o credor, vai de encontro
ao princípio da equidade, na medida em que o "respeito aparente ao disposto no artigo 104 do Código Civil importaria
manifesto desrespeito à norma de ordem pública, que é a do artigo 765 do mesmo Código", que visa, a toda evidência,
proteger o dono da coisa dada em garantia (Cf. REsp nº 21.681/SP, Rel. Ministro Eduardo Ribeiro, Terceira Turma, DJ
03/08/1992) 2.2 Inexiste para o interessado na declaração da nulidade absoluta de determinado negócio jurídico, o
ônus de propor ação ou reconvenção, pois, tratando-se de objeção substancial, pode ser arguida em defesa, bem como
pronunciada ex officio pelo julgador. 3. Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, não provido” (REsp
1.076.571/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 11/03/2014, DJe 18/03/2014).

4.2. Cláusula de venda a contento (“ad gustum”) e venda sujeita a prova (CC, arts. 509 a 51210)
Na prática, apesar de a lei tratar o tema como cláusulas especiais, revelam-se como regras especiais (implícitas).
Exemplos: vinhos, cervejas, perfumes e alimentos.
Nos dois casos (venda a contento ou sujeita à prova), a venda funciona sob condição suspensiva, estando a sua eficácia
subordinada à aprovação pelo comprador. Os efeitos jurídicos são iguais.

Distinção:
• Venda a contento: a coisa ainda não é conhecida.
• Venda sujeita à prova: a coisa já é conhecida.

Enquanto o comprador não aprova, as suas obrigações são de mero comodatário (CC, art. 511).
➢ O instrumento pode fixar um prazo para aprovação.

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CC, art. 509: “A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha
sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado”. CC, art. 510: “Também a venda
sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja
idônea para o fim a que se destina”. CC, art. 511: “Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição
suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la”. CC, art. 512: “Não havendo prazo
estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em
prazo improrrogável”.

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➢ Não havendo prazo, o vendedor deverá notificar o comprador (judicial ou extrajudicialmente) para que o faça em
prazo improrrogável.
➢ Sob pena de ação de reintegração da posse, nos dois casos.

4.3. Cláusula de preempção, preferência ou prelação convencional (CC, arts. 513 a 520)
Cláusula inserida na venda de móveis ou imóveis que impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa
que aquele vai vender ou dar em pagamento, em igualdade de condições (“tanto por tanto”) (CC, art. 51311).

CC, art. 513, parágrafo único: Prazos decadenciais. São prazos de extensão ou cobertura da preferência.
• Bens móveis = da data da venda, até 180 dias depois.
• Bens imóveis = da data da venda, até 2 anos depois.

Veja os esquemas a seguir:

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CC, art. 513: “A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai
vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a
dois anos, se imóvel”.

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Observação: estes prazos somente podem ser diminuídos e não aumentados.

CC, art. 51612 - Prazos decadenciais para manifestação do vendedor quanto à preferência, após notificação pelo
comprador.
• 3 dias: móveis.
• 60 dias: imóveis.
Observação: os prazos só podem ser aumentados, mas não diminuídos (prazos mínimos).

Atenção: se o vendedor originário for preterido na sua preferência, somente poderá pleitear perdas e danos do
comprador, respondendo solidariamente o terceiro adquirente de má-fé (CC, art. 51813).
Na preempção convencional, não cabe adjudicação da coisa, como ocorre no condomínio.

Cuidado para a seguinte diferenciação:

• Preempção legal (exemplo: CC, art. 504): os efeitos são reais - “erga omnes”: Cabe a adjudicação da coisa.
• Preempção convencional: os efeitos são “inter partes”: Cabem perdas e danos.

Quadro comparativo:
Cláusula de preempção convencional Cláusula de retrovenda
CC, art. 52014 CC, art. 50715
Personalíssima ou “intuitu personae” Não é personalíssima
Não é cessível ou transmissível - “inter vivos” ou “mortis Ela é cessível e transmissível - “inter vivos” ou “mortis
causa. causa.

4.4. Cláusula de venda com reserva de domínio (CC, arts. 521 a 528)
Cláusula inserida na venda de bens móveis infungíveis pela qual o vendedor mantém a propriedade da coisa, tendo o
comprador mera posse direta. Porém, se o comprador paga integralmente o preço, adquire a propriedade; ou seja, a
propriedade do vendedor é resolúvel.
Exemplo: venda de veículo (infungível: número de chassi).

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CC, art. 516: “Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias,
e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor”.
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CC, art. 518: “Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das
vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé”.
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CC, art. 520: “O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros”.
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CC, art. 507: “O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro
adquirente.”

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CC, art. 52216 - Prevê que a cláusula é formal e solene, pois exige a forma escrita, sob pena de nulidade – art. 166, IV,
CC17 (requisito de validade). Além disso, para ter eficácia perante terceiros, deve ser registrada no Cartório de Títulos e
Documentos do domicílio do comprador - erga omnes (fator de eficácia).

CC, art. 52418: O dispositivo prevê que a coisa perece para o comprador, que responde pelos seus riscos (“res perit
emptoris”). Exceção à regra “res perit domino” (a coisa perece para o dono).

Se houver inadimplemento do comprador, o vendedor terá duas opções (CC, art. 52619):
• 1º: cobrar as parcelas vencidas e vincendas; ou
• 2º: recuperar a posse do bem.

Questão: Qual a ação para recuperar a posse do bem?

• CPC/1973: ação de busca e apreensão (arts. 1.070 e 1.071).

• CPC/2015: há duas correntes:
✓ Reintegração de posse (REsp n. 1.056.837/RN).
✓ Ação de procedimento comum com tutela provisória (REsp n. 1.629.000/MG). Entendimento de Daniel
Assumpção Neves e Fredie Didier. Esse é o entendimento que prevalece.

EMENTA: “RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE INTENTADA PELO VENDEDOR DECORRENTE DE
INADIMPLEMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA ESPECIAL DE RESERVA DE DOMÍNIO -
TRIBUNAL DE ORIGEM QUE REFORMA A SENTENÇA PARA INDEFERIR O PLEITO POSSESSÓRIO, ANTE A INEXISTÊNCIA DE
RESCISÃO CONTRATUAL PRELIMINAR - INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. Hipótese: A controvérsia diz respeito à
necessidade ou não de prévia rescisão do contrato de compra e venda com reserva de domínio a fim de viabilizar a
manutenção/recuperação da posse do bem vendido, ante o inadimplemento do comprador. 1. A cláusula de reserva de
domínio ou pactum reservati dominii é uma disposição inserida nos contratos de compra e venda que permite ao
vendedor conservar para si a propriedade e a posse indireta da coisa alienada até o pagamento integral do preço pelo
comprador, o qual terá apenas a posse direta do bem, enquanto não solvida a obrigação. Nascido na prática
mercantil, o pacto com reserva de domínio é hoje um instituto difundido no mundo dos negócios e foi sistematizado no

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CC, art. 522: “A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para
valer contra terceiros”.
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CC, art. 166, IV: “ É nulo o negócio jurídico quando: (...). IV - não revestir a forma prescrita em lei;”
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CC, art. 524: “A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago.
Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue”.
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CC, art. 526: “Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das
prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida”.

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ordenamento jurídico a partir do advento do Código Civil de 2002 (arts. 521-528), porém já contava com tratamento
esparso antes mesmo do citado diploma legal. 2. Quanto aos meios judiciais cabíveis para o vendedor/credor
salvaguardar o seu direito, esse pode optar por duas vias. Caso não objetive resolver o contrato, mas apenas cobrar as
parcelas inadimplidas: a) se munido de título executivo, intentar ação executiva contra o devedor pelo rito dos arts. 646
a 731 do Código de Processo Civil, ou seja, execução por quantia certa contra devedor solvente; b) se desprovido de
título executivo, ação de cobrança, nos termos do artigo 526 do Código Civil. Na hipótese de pretender rescindir o
negócio jurídico mediante a retomada do bem, viável o ajuizamento de a) ação de busca e apreensão e depósito da
coisa vendida pelo vendedor/credor, conforme preceituado no art. 1.071 do CPC, desde que provada a mora pelo
protesto do título ou interpelação judicial. Nessa medida já está prevista a recuperação da coisa, nos termos dos arts.
526, parte final, e 527 do diploma civilista, visto que esses dispositivos remetem ao procedimento previsto na lei
processual civil, o que se relaciona à retomada liminar do bem constante do artigo 1071 daquele diploma legal e à b)
ação desconsitutiva pelo procedimento ordinário, quando desprovida a parte de título executivo ou, embora munida de
título executivo não tenha realizado o protesto/interpelação judicial, sendo que nessa a reintegração liminar somente
pode ser conferida se provados os requisitos do art. 273 do CPC. 3. Desnecessário o ajuizamento preliminar de demanda
rescisória do contrato de compra e venda, com reserva de domínio, para a obtenção da retomada do bem. Isso porque
não se trata, aqui, da análise do ius possessionis (direito de posse decorrente do simples fato da posse), mas sim do ius
possidendi, ou seja, do direito à posse decorrente do inadimplemento contratual, onde a discussão acerca da
titularidade da coisa é inviabilizada, haja vista se tratar de contrato de compra e venda com reserva de domínio onde a
transferência da propriedade só se perfectibiliza com o pagamento integral do preço, o que não ocorreu em razão da
inadimplência do devedor. Cabia ao vendedor/credor optar por qualquer das vias processuais para haver aquilo que
lhe é de direito, inclusive mediante a recuperação da coisa vendida (ação de manutenção de posse), sem que fosse
necessário o ingresso preliminar com demanda visando rescindir o contrato, uma vez que a finalidade da ação é
desconstituir a venda e reintegrar o vendedor na posse do bem que não chegou a sair do seu patrimônio, dando efetivo
cumprimento à cláusula especial de reserva de domínio. 4. É sabido que o magistrado não está adstrito à
fundamentação jurídica apresentada pelas partes, cumprindo-lhe aplicar o direito à espécie, consoante os brocardos
latinos mihi factum dabo tibi ius e iuria novit curia. Por essa razão, não há provimento extra petita quando a pretensão é
deferida nos moldes em que requerida judicialmente, ainda que com base em argumentação jurídica diversa daquela
suscitada na petição inaugural. Depreende-se da inicial que a parte credora ajuizou a ação "para manter-se na posse do
veículo, que, por direito lhe pertence", tendo requerido a procedência da demanda "com a consequente manutenção
definitiva da autora na posse do veículo automotor". Desta forma, o pedido da ação não corresponde apenas ao
requerido ao final da petição inicial, mas da interpretação lógico-sistemática da inicial como um todo. Precedentes.
Assim, sendo incontroversa a propriedade do bem e o inadimplemento do devedor comprovado pelo protesto, bem
ainda de não ter o comprador purgado a mora ou comprovado o pagamento integral do preço, deve ser julgada
procedente a ação de manutenção/recuperação da coisa, sem a necessidade de devolução dos valores pagos pelo
comprador, uma vez que a coisa pereceu/fora descaracterizada por ato atribuído ao devedor. 5. Recurso especial
provido para julgar procedente a ação de manutenção de posse consolidando a propriedade do veículo com a parte
autora” (REsp 1056837/RN, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 03/11/2015, DJe 10/11/2015).

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EMENTA: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE APREENSÃO E DEPÓSITO. CONTRATO DE VENDA A
CRÉDITO DE BEM MÓVEL. CLÁUSULA DE RESERVA DE DOMÍNIO. MORA DO COMPRADOR. COMPROVAÇÃO.
NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. POSSIBILIDADE. 1. Ação ajuizada em 23/06/2014. Recurso especial interposto em
26/04/2016. Autos conclusos em 30/09/2016. 2. A mora do comprador, na ação ajuizada pelo vendedor com o intuito
de recuperação da coisa vendida com cláusula de reserva de domínio, pode ser comprovada por meio de notificação
extrajudicial enviada pelo Cartório de Títulos e Documentos. 3. Recurso especial provido, para reestabelecer os efeitos
da decisão interlocutória que deferira o pedido liminar de apreensão e depósito do bem” (REsp 1629000/MG, Rel.
Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/03/2017, DJe 04/04/2017).

➢ Trecho do voto da Ministra Nancy Andrighi - REsp 1629000/MG:

“(...) 24. Por fim, convém salientar que, com a vigência do CPC/2015, essa aparente antinomia entre as regras
processuais e o CC/2002 restou superada, pois o novo CPC deixou de regulamentar o procedimento especial da ação de
apreensão e depósito. Desse modo, a partir da vigência do CPC/2015, a venda com reserva de domínio encontra
disciplina exclusiva no CC/2002, aplicando-se, quando as partes estiverem em Juízo, as regras relativas ao procedimento
comum ordinário ou, se for o caso, das normas afetas ao processo de execução.”

Observações finais:
Obs.1 - (CC, art. 52520) – Mora “ex persona”.
Para exercer essas opções, o vendedor deverá constituir em mora o comprador, mediante protesto do título ou
interpelação judicial. Segundo o STJ, também pode ser extrajudicial, conforme o julgado anteriormente citado (REsp n.
1.629.000/MG).

Obs.2 - Aplica-se a teoria do adimplemento substancial à venda com reserva de domínio:

EMENTA: “AGRAVO REGIMENTAL. VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO. BUSCA E APREENSÃO. INDEFERIMENTO.
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. COMPROVAÇÃO. REEXAME DE PROVA. SÚMULA 7/STJ. 1. Tendo o
decisum do Tribunal de origem reconhecido o não cabimento da busca e apreensão em razão do adimplemento
substancial do contrato, a apreciação da controvérsia importa em reexame do conjunto probatório dos autos, razão por
que não pode ser conhecida em sede de recurso especial, ut súmula 07/STJ. 2. Agravo regimental não provido” (AgRg no
Ag 607.406/RS, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 09/11/2004, DJ 29/11/2004, p.
346).

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CC, art. 525: “O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora,
mediante protesto do título ou interpelação judicial”.

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Obs.3 - No caso da retomada do bem (CC, art. 52721), é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o
necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas contratuais e o que mais lhe for devido (multa e juros).
A lei prevê que o excedente será devolvido ao comprador e o que faltar lhe será cobrado.
Havendo relação de consumo, é nula a cláusula de decaimento (CDC, art. 5322) – perda automática de todas as parcelas
pagas.

Quadro comparativo:

Venda com reserva de domínio Alienação fiduciária em garantia “Leasing” ou arrendamento

mercantil
Contrato. Direito real de garantia sobre coisa Contrato.
própria.
O vendedor mantém a propriedade O devedor adquire o bem de um Locação com opção de compra,
resolúvel e a posse indireta. terceiro. Como ele não pode pagar o mediante o pagamento do VRG (valor
preço, aliena ao credor fiduciário, que residual garantido).
O comprador tem a posse direta e tem propriedade resolúvel + garantia. • Arrendante: propriedade
adquire a propriedade se pagar o resolúvel.
preço. • Arrendatário: adquire a
propriedade se pagar o VRG.

21
CC, art. 527: “Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário
para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao
comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual”.
22
CDC, art. 53: “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas
alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações
pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto
alienado”.

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4.5. Cláusula da venda sobre documentos (CC arts.529 a 532)
Essa cláusula é comum no Direito Internacional Privado – Origem: “Lex Mercatoria”.

✓ É conhecida como cláusula “Trust receipt” (mercadoria recebida).

✓ Bens móveis.

A tradição real da coisa é substituída pela entrega de título representativo ou de outros documentos.
Em regra, o pagamento do preço é efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos – Tradição simbólica.

Doação (CC, arts. 538 a 564)

1. Conceito e natureza jurídica

Considera-se doação o contrato em que o doador, por ato de liberalidade, transfere ao donatário, do seu patrimônio,
bens ou vantagens, sem qualquer remuneração (CC, art. 53823).

Trata-se de um contrato benéfico ou benévolo que, como tal, não admite interpretação extensiva (CC, art. 11424).
Exemplo: doação de um apartamento com vaga de garagem autônoma, não sendo a última mencionada no instrumento
da doação.
Interpretações:
• Art. 114, CC – A vaga não foi doada.
• Princípio da gravitação jurídica e função social da propriedade – A vaga foi doada.

23
CC, art. 538: “Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou
vantagens para o de outra”.
24
CC, art. 114: “Os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente”.

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