WJUR0298_v2.

Contratos Civis
Contrato de compra e venda
Bloco 1
Renato Mello Leal
Compra e venda: conceito e elementos

Conceito:
• Arts. 481 e 482 do CC/2002.

• Coisas móveis (tradição) versus bens imóveis

(registro).

• Coisas (bens corpóreos) versus bens

incorpóreos (cessão).
Compra e venda: conceito e elementos

Elementos:
• Consentimento das partes.

• Preço.

• Coisa.
Contrato de compra e venda
Bloco 2
Renato Mello Leal
Compra e venda: natureza jurídica e efeitos

Natureza jurídica:
• Bilateral.
• Consensual (via de regra).
• Oneroso.
• Comutativo (via de regra).
• Não solene (via de regra).
Compra e venda: natureza jurídica e efeitos

Efeitos:
• Geração de obrigações recíprocas.
• Responsabilidade do vendedor por vícios redibitórios e evicção.
• Responsabilidade pelos riscos (art. 492 do CC/2002).
• Repartição das despesas (art. 490 do CC/2002).
• Direito de retenção da coisa ou do preço (art. 491 do CC/2002).
Contrato de compra e venda
Bloco 3
Renato Mello Leal
Compra e venda: limitações e regras especiais

Limitações à compra e venda:

• Venda de ascendente a descendente.
• Compra de coisa por quem deve zelar
pelos interesses do vendedor.
• Venda de parte indivisa em condomínio.
• Venda entre cônjuges.
Compra e venda: limitações e regras especiais

Regras especiais da compra e venda:

• Venda mediante amostra (art. 484 do CC/2002).
• Venda ad corpus e venda ad mensuram.
Contrato de compra e venda
Bloco 4
Renato Mello Leal
Compra e venda: cláusulas especiais

Cláusulas especiais da compra e venda:

• Retrovenda.
• Venda a contento.
• Venda sujeita a prova.
• Preempção ou preferência.
• Venda com reserva de domínio.
• Venda sobre documentos.
Teoria em Prática
Bloco 5
Renato Mello Leal
Reflita sobre a seguinte situação
Um determinado produtor rural adquiriu uma fazenda com extensão de 2.000 ha (dois mil
hectares), pelo preço de R$ 10.000,00/ha (dez mil reais por hectare), tendo a compra e
venda atingido, portanto, o valor total de R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais). Seis
meses depois do registro da respectiva escritura definitiva de compra e venda no
competente Cartório de Registro de Imóveis, o referido produtor rural, após ter contratado
serviços especializados de agrimensura para um melhor aproveitamento da área, tomou
conhecimento de que a fazenda adquirida, na realidade, possuía a extensão de apenas
1.800 ha (um mil e oitocentos hectares). Diante desses fatos, pergunta-se: a compra e
venda em questão se deu na modalidade ad corpus ou ad mensuram? O comprador pode
tomar alguma atitude diante da constatação de que a área é menor do que a imaginada?
Em caso afirmativo, qual o prazo que ele teria para tanto? Quais as opções que estariam à
sua disposição? Existiria uma ordem de preferência, dentre as alternativas, ou o comprador
poderia escolher livremente qualquer uma delas?
Norte para a resolução...
- Art. 500 do CC/2002: venda ad mensuram.

- Atitudes: complementação da área, resolução do contrato ou abatimento proporcional do preço.

- Nos termos do art. 501 do CC, o comprador tem um prazo decadencial de um ano para ajuizar as
referidas ações, a contar do registro do título. Havendo atraso na imissão na posse do imóvel, por
culpa do alienante, é a partir dela que fluirá o referido prazo decadencial.

- A complementação da área deve ser exigida por meio de ação ex empto ou ex vendito, de natureza
pessoal, haja vista que o que nela se requer é o integral cumprimento da avença, mediante a
entrega da totalidade da área prometida. Não se pode pleitear a resolução do contrato ou o
abatimento proporcional do preço se houver a possibilidade de complementação. Somente se essa
não for possível é que se abre ao comprador as seguintes alternativa: ajuizar ação redibitória (actio
redhibitoria) ou ajuizar ação estimatória (actio aestimatoria ou quanti minoris).
Dica do Professor
Bloco 6
Renato Mello Leal
Dica do Professor

Há um artigo muito interessante no site Migalhas, publicado em três de março de dois mil
e dezessete, que destaca uma possibilidade de que poucos se apercebem, que é a de
utilizar um instrumento particular para instrumentalizar uma compra e venda de imóvel,
mesmo com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos, contanto que nele haja a
instituição de alienação fiduciária em garantia.
Título do artigo: contrato particular de compra e venda de imóvel, de valor superior a 30
salários mínimos como título hábil para registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Autor do artigo: Jeferson Luciano Canova, Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e
Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Mirandópolis – SP.
Referências

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito

civil, volume 4: tomo II: contratos em espécie. 10. ed. São Paulo, SP: Saraiva,
2017.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil esquematizado. v. 2. Coordenador

Pedro Lenza. 4. ed. São Paulo, SP: Saraiva, 2016.

TARTUCE, Flávio. Direito Civil: teoria geral dos contratos e contratos em

espécie. v. 3. 15. ed. Rio de Janeiro, RJ: Forense, 2020.
Bons estudos!