Aula 2 – Compra e venda

Diogo L. Machado de Melo

Pós-Doutor em Ciências Jurídico-Civis pela Faculdade de Direito da Universidade de
Lisboa-Portugal. Mestre e Doutor em Direito Civil pela PUC/SP. Professor da
Faculdade de Direito da Universidade Presbiteriana Mackenzie. Associado fundador
e Diretor Executivo do Instituto de Direito Privado (IDiP). Associado efetivo e Diretor
Cultural do Instituto dos Advogados de São Paulo (2013-2018). Advogado.
diogo@mmfadv.com.br
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Situação hipotética:

“C”, cliente, pretende adquirir imóvel em São Paulo e consulta o escritório para
resguardo de seus interesses. Descobre que o imóvel está em inventário e pede ajuda
para realização de uma compra segura.

- objeto do instrumento a ser celebrado;

- características;
- prazo?
- Cláusulas essenciais?
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1. Conceito (art. 481): é o contrato em que o vendedor

compromete-se a transferir ao comprador a propriedade de um bem
móvel ou imóvel mediante o pagamento de certo preço em
dinheiro.
Contrato translativo do direito obrigacional (no nosso sistema
jurídico, o contrato não tem eficácia real).
Objeto: bens corpóreos (bens incorpóreos são objeto de cessão).
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2. Elementos essenciais na compra e venda:

2.1. Partes: sujeitos da compra e venda (comprador e vendedor).
-as partes devem ter capacidade geral (art. 3º e 4º do CC/02) e
capacidade especial (legitimação). Ex. art. 1.647 (vênia conjugal).
2.2. Coisa: objeto da compra e venda
-Coisa lícita, possível, determinada ou determinável.
-O bem deve ser alienável (bem no comércio, não poder ter cláusula
de inalienabilidade ou ser bem público).
-Bem de família: voluntário é inalienável (art. 1.711) e o legal é
alienável (Lei 8.009/90).
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2.3. Preço (art. 485 a 489)
-Art. 486: permite a cotação do preço em moeda estrangeira, em
ouro ou em bolsa, se houver posterior conversão para moeda
nacional.
2.4. Vontade

3. Natureza do jurídica do contrato de compra e venda:

3.1. Bilateral ou sinalagmático
3.2. Oneroso.
3.3. Comutativo
3.4. Aleatório:
-Emptio Spei (venda da esperança): a contraprestação é devida
mesmo se a prestação não existir – risco quanto à existência. Ex.
compra e venda de safra futura.
-Emptio rei speratae (venda da esperança com a coisa esperada): o
risco se refere à quantidade.
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2.3. Preço (art. 485 a 489)
-Art. 486: permite a cotação do preço em moeda estrangeira, em
ouro ou em bolsa, se houver posterior conversão para moeda
nacional.
2.4. Vontade

3. Natureza do jurídica do contrato de compra e venda:

3.1. Bilateral ou sinalagmático
3.2. Oneroso.
3.3. Comutativo
3.4. Aleatório:
-Emptio Spei (venda da esperança): a contraprestação é devida
mesmo se a prestação não existir – risco quanto à existência. Ex.
compra e venda de safra futura.
-Emptio rei speratae (venda da esperança com a coisa esperada): o
risco se refere à quantidade.
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3.5. Consensual.
3.6. Solene ou não solene.
3.7. Típico

4. Restrições à compra e venda:

4.1. Venda de ascendente para descendente (art. 496 do CC/02).
4.2. Venda entre cônjuges: a venda entre cônjuges é possível com relação a bens
excluídos da comunhão (art. 499). 3.5. Consensual.
3.6. Solene ou não solene.
3.7. Típico

4. Restrições à compra e venda:

4.1. Venda de ascendente para descendente (art. 496 do CC/02).
4.2. Venda entre cônjuges: a venda entre cônjuges é possível com relação a bens
excluídos da comunhão (art. 499).
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Compromisso de venda e compra

Direito real (de aquisição) advindo de um contrato no qual o promitente vendedor

aliena um imóvel ao compromissário comprador, que obriga a efetuar o pagamento
integral do preço, ocasião em que era direito a escritura definitiva ou a adjudicação
compulsória.

Problemas antes da consolidação:

- retratabilidade do vendedor (arrependimento gerando situações iníquas).

- multiplicidade de vendas
- FUNDAMENTO: dificuldade na obtenção de financiamento, documentação, ou por
simples conveniência.
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Natureza jurídica
Contrato preliminar (“pré contrato”): (art. 27 da Lei 6766/79). Tem como objeto estabelecer outro,
de forma definitiva. Artigos 462 a 466.
José Osório (Compromisso de venda e compra, Saraiva, p. 7): contrato preliminar impróprio. Tem
toda a carga negocial, já que transfere ao promissário comprador todos os direitos inerentes ao
domínio (uso, fruição) ficando o promitente vendedor com um domínio garantia, vazio de maior
significado, o contrato principal, assim, seria ccv e não o contrato final.

“Direito real de aquisição”;

Requisitos: objeto lícito, capacidade, forma prescrita ou não defesa em lei. Público ou particular.
Aferível desde o ccv.

- formal (ou por escritura pública ou particular). Escrito.

Cristiano Zanetti: conversão subtancial (conversão do contrato nulo por defeito de forma. 170 do
Código Civil).

- cláusula de irretratabilidade;
- cláusula de pagamento;
- Multa moratória (CDC, art. 52, limitação de 2%).
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Vendedores e Compradora, conjuntamente, denominados de “Partes” e isoladamente de “Parte”.
têm as Partes, justo e contratado, celebrar o presente “Compromisso Particular de Compra e Venda
de Imóvel e outras Avenças” (doravante simplesmente “Instrumento”), que se regerá pelas seguintes
cláusulas e condições, que as Partes mutuamente outorgam e aceitam, por si, seus herdeiros e
sucessores, a saber:
CLÁUSULA PRIMEIRA – DO IMÓVEL

Os Vendedores são legítimos proprietários do imóvel, devidamente registrado no 8º Cartório de

Registro de Imóveis da Comarca da Capital do Estado de São Paulo, adquirido pela escritura de
venda e compra de 09 de março de 1994, do 25º Tabelião de Notas desta Capital (Livro 1.001 –
fls. 49), registrada sob R.4, na Matrícula nº 103.398, cadastrado na Prefeitura do Município de
São Paulo sob o número de contribuinte nº 075.263.0007-4 (“Imóvel”), totalmente livre e
desembaraçado de hipotecas e ônus ou qualquer outro gravame, com a seguinte descrição e
caracterização:

Matrícula 103.398: “Uma casa e seu respectivo terreno, situados na Rua Projetada, nº 21, no bairro
do Imirim, no 23º subdistrito - Casa verde, distante 40,40m da esquina da Rua Sitio Grande, Antiga
travessa Imirim, antes Rua I, e localiza-se no lado direito de quem da Rua Sítio Grande entra na
referida Rua Projetada, medindo 12,00m de frente, por 27,30m da frente aos fundos do lado direito,
de quem da rua olha, 31,50m do lado esquerdo, tendo nos fundos com propriedades de Mário de
Carvalho e sua mulher Maria do Rosário Carvalho. Inscrito no cadastro de contribuintes da Prefeitura
Municipal sob nº 075.263.0007-4.
A Compradora declara ciente que o presente negócio não abrange os móveis e utensílios ou
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CLÁUSULA SEGUNDA – DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO

A Compradora pagará aos Vendedores o preço certo e ajustado de R$ *

(quatrocentos e cinquenta mil reais) a ser pago por meio de TED e/ou depósito na
conta bancária indicada pelos Vendedores, da seguinte forma:

(...)

correspondentes ao saldo do preço, em 15 (quinze) parcelas mensais e sucessivas,

sendo a primeira em até 30 (trinta) dias do pagamento da parcela do preço a que se
refere a cláusula 2.1. (b), acima., todas representadas por Notas Promissórias (“NP”)
emitidas, quando da lavratura da escritura definitiva, pela Compradora, em favor
dos Vendedores, todas revestidas do caráter “pro soluto”.
(...)
O não pagamento dos valores estabelecidos na cláusula 2.1 importará no acréscimo de multa
moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor da parcela, mais juros de 1% ao mês, calculados
“pro rata die”, e correção monetária com base na variação do Índice Geral de Preços de
Mercado, publicado pela Fundação Getúlio Vargas (IGP-M/FGV), a partir da data
contratualmente prevista para pagamento, independentemente da Compradora ter sido
notificada ou não.
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CLÁUSULA TERCEIRA – DA ESCRITURA DEFINITIVA

A escritura definitiva, em cumprimento ao presente Instrumento, será outorgada

pelos Vendedores à Compradora em até 5 (cinco) dias úteis da conclusão da
escritura de inventário partilha emitida por força do arrolamento extrajudicial do(s)
bem(ns) do *, desde que os documento que trata a cláusula 5 estejam em perfeita
ordem, a critério da Compradora.
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CLÁUSULA TERCEIRA – DA ESCRITURA DEFINITIVA

A escritura definitiva, em cumprimento ao presente Instrumento, será outorgada pelos Vendedores à

Compradora em até 5 (cinco) dias úteis da conclusão da escritura de inventário partilha emitida por
força do arrolamento extrajudicial do(s) bem(ns) do *, desde que os documento que trata a cláusula 5
estejam em perfeita ordem, a critério da Compradora.
(..)

CLÁUSULA QUARTA – DA POSSE

Os Compradores, ou a quem este indicar, serão imitidos na posse definitiva do Imóvel, livre e
desocupado de pessoas e coisas, em até 120 (cento e vinte) dias, contados da assinatura do presente
instrumento. Caso a Compradora não seja imitida na posse no prazo estabelecido na cláusula 4.1.
acima, fará jus à imissão liminar correspondente, caracterizada a posse injusta dos Vendedores.

A partir da sua imissão na posse do Imóvel, a Compradora passará a responder por todos os tributos
e encargos sobre ele incidente, sendo certo que todos os tributos e encargos referentes a períodos
anteriores serão de exclusiva responsabilidade dos Vendedores, ainda que lançadas ou cobradas
posteriormente, em nome da Compradora e/ou em nome de terceiros.
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CLÁUSULA QUINTA – DA DOCUMENTAÇÃO DOS VENDEDORES E ARROLAMENTO DOS BENS DO ESPÓLIO

Os Vendedores entregarão a Compradora, em até 5 (cinco) dias da assinatura deste Instrumento, os

seguintes documentos, atualizados (prazo de emissão inferior a 30 dias) e em vias originais, relativos a si e
ao Imóvel:

Do Imóvel:
Certidão ou traslado, original, de propriedade (matrícula) vintenária, expedida pelo Registro de Imóveis
competente e, se for o caso, complementada pelos Cartórios de Registro de Imóveis antecessores a que,
eventualmente, tenha pertencido o Imóvel;

Certidão negativa de tributos imobiliários emitida pela Prefeitura do Município de São Paulo;

Certidão Cadastral emitida pela Prefeitura do Município de São Paulo;

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Dos Vendedores:

Cópia autenticada do RG e CPF;

Cópia autenticada da certidão de casamento;

Cópia autenticada da certidão de óbito de *;

Certidão Negativa de Débito da Secretaria da Receita Federal do Brasil;

Os Vendedores entregarão a Compradora, em até 15 (quinze) dias da assinatura deste

Instrumento, os seguintes documentos, atualizados (prazo de emissão inferior a 30 dias) e em
vias originais, relativos a si:

Certidão Negativa dos Cartórios de Protesto da Comarca de São Paulo/SP (período de 05 anos); e

Certidão dos Distribuidores da Justiça Estadual e Federal (ações cíveis, família, executivos fiscais e
falência e recuperações judiciais) da Comarca de São Paulo/SP; e

Certidão do Distribuidor da Justiça do Trabalho da Comarca de São Paulo/SP.

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Os Vendedores entregarão a Compradora, em até 40 (quarenta) dias da assinatura deste
Instrumento, a escritura de inventário e partilha emitida por força do arrolamento extrajudicial do(s)
bem(ns) do Espólio de *, a ser instaurado junto ao 23º Tabelião de Notas da Capital.

A Compradora envidará os melhores esforços para auxiliar os Vendedores na obtenção dos

documentos acima, especialmente aquele que trata a cláusula 5.3., inclusive com o adiantamento de
recursos financeiros necessários a conclusão do inventário e partilha que trata a cláusula 5.3. acima,
até o limite de R$ 1.000.000,00, que serão reembolsados pelos Vendedores, quando do recebimento
das parcelas iniciais que trata a cláusula 2.1. (c).

Caso os documentos descritos nas cláusulas 5 apontem alguma irregularidade, obrigam-se os Vendedores
a apresentar os esclarecimentos necessários à comprovação de que os fatos apontados não prejudicam o
presente negócio jurídico.

Na hipótese de constar da documentação prevista na cláusula 5 vícios insanáveis, ou restrições de

qualquer natureza (devidamente fundamentadas) e que possam comprometer o negócio jurídico
ajustado entre as partes, o presente contrato será resolvido de pleno direito, obrigando-se nesse caso
os Vendedores a devolver a Compradora os valores de todas as importâncias por eles recebidas da
Compradora, por força deste instrumento, acrescidas da correção monetária calculada com base no
IGP-M/FGV acumulada no período, bem como o valores pagos pela Compradora por força da clausula
5.3.1..
CLÁUSULA SEXTA - IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE
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O presente é celebrado em caráter de expressa e absoluta irretratabilidade e irrevogabilidade, não comportando
quaisquer arrependimentos das Partes ora contratantes.

CLÁUSULA OITAVA – DECLARAÇÕES FINAIS

Os Vendedores declaram expressamente, sob as penas da lei e para os devidos fins de direito, que:

O Imóvel encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus judiciais, inexistindo ações reais e pessoais
reipersecutórias a ele relativas;

Inexistem quaisquer projetos de desapropriação ou declaração de utilidade pública para fins de desapropriação ou
ocupação temporária do Imóvel, objetivando-o total ou parcialmente;

Não há processamento perante a justiça brasileira de ações capazes de conduzi-los ao estado de insolvência civil;

Que não estão vinculados ao INSS na qualidade de empregadora, nem ser produtora rural, não estando incursos
nas restrições da legislação previdenciária em vigor;

Que não mantém união estável, não se enquadrando nas disposições dos artigos 1.723 a 1.727 do Código Civil,
podendo alienar o imóvel sem qualquer impedimento;

Não possuem sucessores, a qualquer título, que possam participar da partilha dos bens de *.

Qualquer alteração ou aditamento aos termos do presente Instrumento somente obrigará as partes se feito
por escrito e assinado conjuntamente pelas Partes.
(...)
CLÁUSULA NONA - FORO E LEGISLAÇÃO APLICÁVEL
CLÁUSULA SEXTA - IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE
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O presente é celebrado em caráter de expressa e absoluta irretratabilidade e irrevogabilidade, não comportando
quaisquer arrependimentos das Partes ora contratantes.

CLÁUSULA OITAVA – DECLARAÇÕES FINAIS

Os Vendedores declaram expressamente, sob as penas da lei e para os devidos fins de direito, que:

O Imóvel encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus judiciais, inexistindo ações reais e pessoais
reipersecutórias a ele relativas;

Inexistem quaisquer projetos de desapropriação ou declaração de utilidade pública para fins de desapropriação ou
ocupação temporária do Imóvel, objetivando-o total ou parcialmente;

Não há processamento perante a justiça brasileira de ações capazes de conduzi-los ao estado de insolvência civil;

Que não estão vinculados ao INSS na qualidade de empregadora, nem ser produtora rural, não estando incursos
nas restrições da legislação previdenciária em vigor;

Que não mantém união estável, não se enquadrando nas disposições dos artigos 1.723 a 1.727 do Código Civil,
podendo alienar o imóvel sem qualquer impedimento;

Não possuem sucessores, a qualquer título, que possam participar da partilha dos bens de *.

Qualquer alteração ou aditamento aos termos do presente Instrumento somente obrigará as partes se feito
por escrito e assinado conjuntamente pelas Partes.
(...)
CLÁUSULA NONA - FORO E LEGISLAÇÃO APLICÁVEL
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- objeto do instrumento a ser celebrado;

- características;
- Cláusulas essenciais?
- Peculiaridades do contrato a ser celebrado?