ESCOLA DA MAGISTRATURA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO

Turma: CPIII C 12023

Disciplina/Matéria: DIREITO CIVIL CONTRATOS
Sessão: 08 - Dia 10/02/2023 - 18:00 às 19:50
Professor: BRUNO MAGALHAES DE MATTOS

08 Tema: Compra e venda I conceito. Classificação. Elementos. Restrições legais à celebração do

contrato de compra e venda. Invalidade da compra e venda. Efeitos da compra e venda. Tradição.
Compra e venda de imóveis. Venda ad corpus e ad mensuram. Venda em condomínio pro
indiviso.

1ª QUESTÃO:
Fernando propõe demanda anulatória de negócio jurídico cumulada com declaratória de direito de
preferência em face de Antônio e João. O autor aduz, em síntese, que o primeiro demandado, sem o
seu consentimento e sem que lhe fosse conferido o direito de preferência previsto no artigo 504 do
Código Civil, vendeu para o segundo réu fração de imóvel indiviso, do qual também é proprietário.
Informa ainda que somente soube da alienação da fração ideal do imóvel com o registro da compra e
venda no Cartório de Registro de Imóvel e dentro do prazo decadencial previsto em lei, contado a
partir de então, ingressou com a presente demanda e efetuou o depósito dos valores pagos "tanto por
tanto".
Em defesa, sustentam os demandados a decadência do direito do autor, isso porque a compra e venda
foi realizada há mais de um ano da propositura da presente demanda, sendo certo que o prazo previsto
em lei se inicia da venda e não do registro da mesma no Cartório de Registro de Imóveis como quer
crer o demandante. Por fim, os demandados aduzem ainda que os valores depositados pelo autor
foram realizados com base naqueles descritos na escritura de compra e venda. Todavia, os valores ali
consignados foram descritos a menor pelas partes contratantes, justamente para fins de redução de
carga tributária. Logo, os valores depositados para gerar o direito de sequela sobre o bem seriam
aqueles estabelecidos pelo mercado e não pelas partes em contrato, sob pena de, em assim se
mantendo, gerar o enriquecimento sem causa do depositante.
Decida fundamentadamente a questão.

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RESPOSTA:
REsp 1628478 / MG RECURSO ESPECIAL 2016/0252768-1 Relator(a) Ministro MARCO
AURÉLIO BELLIZZE (1150) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento
03/11/2020 Data da Publicação/Fonte DJe 17/11/2020
Ementa
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. VENDA DE QUINHÃO DE COISA COMUM INDIVISA.
DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO
OCORRÊNCIA. INOBSERVÂNCIA AO DIREITO DE PREEMPÇÃO DOS DEMAIS
CONDÔMINOS. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA QUE SE
DEU APENAS COM O REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA.
DISSONÂNCIA ENTRE O PREÇO DO NEGÓCIO E AQUELE ESTAMPADO NO TÍTULO
TRANSLATIVO REGISTRADO EM CARTÓRIO. PRÁTICA DE PREÇO SIMULADO. ABUSO
DO DIREITO. OFENSA À BOA-FÉ OBJETIVA. PREVALÊNCIA DO DOCUMENTO LAVRADO
PELO TABELIÃO E LEVADO A REGISTRO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E
DESPROVIDO.
1. O propósito recursal consiste em definir, além da negativa de prestação jurisdicional: i) a forma
pela qual deve se dar a notificação que viabilize o direito de preferência do condômino na aquisição
de parte ideal de coisa comum indivisa; e ii) o parâmetro do valor do negócio a ser considerado para
tal fim.
2. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide,
de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional.
3. Nos termos do art. 504 do CC/2002, é garantido ao condômino o direito de preferência na aquisição
de fração ideal de coisa comum indivisa, em iguais condições ofertadas ao terceiro estranho à relação
condominial, desde que o exerça no prazo de 180 (cento e
oitenta) dias a contar da ciência. Tal conhecimento deve ser possibilitado pelo coproprietário
alienante, em decorrência de imposição legal, através de prévia notificação, judicial, extrajudicial ou
outro meio que confira aos demais comunheiros
ciência inequívoca da venda e dos termos do negócio, consoante o previsto nos arts. 107 do CC/2002
e 27, in fine, da Lei n. 8.245/1991, este último aplicado por analogia.
4. Aperfeiçoada a venda (no caso imobiliária) ao terceiro, com a lavratura de escritura pública e o
respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis, sem a devida observância ao direito de
preempção, surge para os coproprietários preteridos o direito de
ajuizamento de ação anulatória ou de direito de preferência c/c adjudicação compulsória, desde que o
faça dentro do prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias, contados do registro da escritura, cuja
publicidade implica a presunção de ciência acerca da venda e das condições do negócio estampadas
no título.
5. Praticado preço simulado pelas partes, fazendo constar da escritura pública preço a menor, que não
reflita o valor real do negócio, deve prevalecer aquele exarado na escritura devidamente registrada
para fins do direito de preferência, sendo que o registro do título (que tem como atributo dar
publicidade da alienação imobiliária a toda a sociedade, conferindo efeito erga omnes) é o ato
substitutivo da notificação, que deveria ter sido anteriormente remetida ao coproprietário, mas não
foi, não podendo o condômino alienante valer-se da própria torpeza, a qual denota oabuso

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do direito infringente da boa-fé objetiva.

6. Recurso especial conhecido e desprovido.

2ª QUESTÃO:
Conceitue amostra, protótipo e modelo, bem como aponte o princípio jurídico que cerca essa técnica
de venda e a consequência contratual se ele não for respeitado. Estabeleça ainda a diferença entre a
venda por amostra e a venda a contento ou sujeita a prova.
As respostas devem ser fundamentadas.

RESPOSTA:
Ensina o professor Marco Aurélio Bezerra de Melo que: "fato corriqueiro na vida negocial é a venda
de produtos mediante a apresentação de amostras que identifiquem para o comprador o que está sendo
oferecido. Reconhecendo a importância dessa forma de negociação, o artigo 484 do Código Civil
prevê que se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o
vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem, prevalecendo o que se
apresentou se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no
contrato.
Em todas as modalidades, busca o vendedor apresentar ao comprador o produto que este deverá
receber se consentir na aquisição do bem. A amostra é o fragmento ou porção daquilo que se pretende
vender, como seria um pedaço do tecido da cortina ou uma prova de um biscoito ou queijo que esteja
à venda. O protótipo é um exemplar do bem a ser alienado como é a hipótese de um computador
exposto em uma feira de informática. Modelo é o objeto em pequena escala que pode ser reproduzido
como seria um stand de armários modulados em uma loja especializada em vendas de móveis para
escritórios."
No caso, estamos diante do princípio da simetria adequada, e a diferença entre a venda a contento e
sujeita a prova é que, nesta última, o comprador experimenta a própria coisa que vai comprar,
enquanto que na venda por amostra o exame se dá no objeto similar.

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Turma: CPIII C 12023

Disciplina/Matéria: DIREITO CIVIL CONTRATOS
Sessão: 09 - Dia 10/02/2023 - 20:10 às 22:00
Professor: BRUNO MAGALHAES DE MATTOS

09 Tema: Compra e venda II. Cláusulas especiais da compra e venda. Retrovenda. Venda a contento
e venda sujeita a prova. Preempção ou preferência. Venda com reserva de domínio. Venda sobre
documentos. Troca ou permuta.

1ª QUESTÃO:
João adquiriu de Cássio uma propriedade imóvel. As partes consignaram no contrato de compra e
venda a cláusula de preempção a ser exercida na forma da lei. Ocorre que, após um ano da aquisição
do bem, João vende o imóvel a Sandro sem conceder o direito de preferência a Cassio. Inconformado
com o descumprimento da cláusula contratual, Cássio pretende depositar o preço e adquirir a
propriedade, assim como acontece no pacto de retrovenda (art. 505 do CC), na venda da fração ideal
de bem indivisível em condomínio (art. 504 do CC), bem como nos contratos de locação (art. 33 da
Lei nº 8245/91). Diante do que dispõe a lei e conforme a interpretação sistemática, terá Cassio
sucesso na sua investida? Responda fundamentadamente a questão.

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RESPOSTA:
Explica o professor Marco Aurélio Bezerra de Melo que ao contrário da retrovenda, o pacto de
preferência gera direito puramente obrigacional em favor do vendedor que deverá se satisfazer com a
verba indenizatória alcançanda acaso lhe seja sonegada a preempção. Não se trata de obrigação com
eficácia real, dotada, portanto, de eficácia erga omnes, de modo que é eficaz a venda feita a terceiros
sem a observância da cláusula de preferência.
(Melo, Marco Aurélio Bezerra de. Contratos. Rio de Janeiro: Forense. 2018 p. 380

Segundo o professor Nelson Rosenvald, o disposto no artigo 518 do Código Civil desperta polêmica,
isto porque a inobservância do direito de preferência por parte do comprador não outorga ao vendedor
o poder de desfazer o negócio jurídico mediante o depósito da quantia paga pelo terceiro. Afirma o
autor que a opção da lei foi contemplar o pacto de preempção com efeitos meramente obrigacionais e
restritos a comprador e vendedor, sem alcançar terceiros. Sustenta o autor que, com fulcro no
princípio da função social externa do contrato (art. 421 do CC), atrelada à ciência do adquirente
quanto a cláusula de preferência, seria possível o exercício do poder de sequela. O terceiro lesa o
contrato entre comprador e vendedor quando, conhecedor da cláusula de preempção, simplesmente a
ignora e realiza um novo contrato com o comprador.
Rosenvald, Nelson. Código Civil Comentado. Org. Cezar Peluzo. Manole. 2013. p. 561

Segundo Gustavo Tepedino, o artigo 518 do CC mantém a mesma orientação do CC16, ou seja, se o
comprador alienar a coisa, violando o direito de preferência do vendedor, responderá por perdas e
danos. A venda celebrada entre o comprador e o terceiro será perfeita. Assim sendo, o alcance do
direito de preferência é meramente obrigacional, que se contrapõe ao alcance real da retrovenda, por
exemplo. Para Caio Mario, a manutenção da mesma linha trazida pelo CC16 mostra-se contrária à
evolução do direito moderno, que vem privilegiando a execução específica da obrigação, sempre que
isso não implique na violação do direito de terceiro. (TEPEDINO, Gustavo. BARBOZA, Heloisa
Helena. DE MORAES, Maria Celina Bodin. Código Civil Interpretado conforme a Constituição da
República. Rio de Janeiro: Renovar. 2012. P.187

TJ-SP - Apelação APL 1203533120078260000 SP 0120353-31.2007.8.26.0000 (TJ-SP)

Data de publicação: 18/10/2011
Ementa: ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA Pacto comissório Contrato de compra e venda de
imóvel com cláusula de retrovenda Vendedor tido como agiota, com dezenas de contratos da mesma
natureza, com a mesma cláusula; via de regra com prazo de recompra curto, de apenas seis meses
Simulação que se prova por adminículos indiciários, aqui existentes Réu, inclusive, em mais de uma
oportunidade já tendo sido vencido em demandas semelhantes Procedência bem decretada, apelo dos
réus improvidos Provido o da autora, para reconhecer litigância de má fé e majorar a honorária
advocatícia, nos termos do acórdão.
Encontrado em: 8ª Câmara de Direito Privado 18/10/2011 - 18/10/2011 Apelação APL
1203533120078260000 SP 0120353-31.2007.8.26.0000 (TJ-SP) Luiz Ambra

2ª QUESTÃO:
João propõe demanda de preferência em face de José e Pedro, na qual busca, com fulcro no artigo 504
do Código Civil, o reconhecimento do seu direito de preferência perante terceiros na compra de
quinhão de bem imóvel que titulariza em condomínio voluntário com o primeiro réu. Para tanto,
comprova nos autos o depósito dos valores no mesmo montante que foi pago pelo segundo
demandado.
Em contestação, os réus não negam o fato de a preferência não ter sido dada ao autor, todavia
sustentam que ele não teria condições financeiras de efetuar o depósito em igualdade de condições
com terceiros interessados na coisa, tendo em vista o seu parco patrimônio individual. Os réus
noticiam que o depósito somente se fez possível em razão de empréstimo contraído pelo autor junto a
uma empresa de incorporação imobiliária que não lhe exigiu qualquer garantia ou comprovação de
renda para a entrega do dinheiro. Afirmam, portanto, ter havido simulação e abuso do direito de
preferência por agirem em contrariedade à boa-fé objetiva e à função social dos contratos, o que, por
si só, no caso específico, afasta a regra do artigo 504 do CC.
Decida fundamentadamente a questão.

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RESPOSTA:
REsp 1875223 / SP RECURSO ESPECIAL 2019/0320840-6 Relator(a) Ministra NANCY
ANDRIGHI (1118) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 25/05/2021 Data
da Publicação/Fonte DJe 31/05/2021
Ementa
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE PREFERÊNCIA. IMÓVEL EM
CONDOMÍNIO. DEPÓSITO DO PREÇO DO BEM. MONTANTE OBTIDO ATRAVÉS DE
EMPRÉSTIMO. IRRELEVÂNCIA PARA O EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA.
1. Ação de preferência, fundada no art. 504 do CC/02.
2. Ação ajuizada em 26/09/2007. Recurso especial concluso ao
gabinete em 31/03/2020. Julgamento: CPC/2015.
3. O propósito recursal é definir se a tomada de empréstimo para cumprimento do requisito do
depósito do preço do bem, previsto no art. 504 do CC/02, configura abuso de direito hábil a tolher o
exercício do direito de preferência do recorrente.
4. O art. 504 do CC/02 enumera taxativamente requisitos a serem observados para o exercício do
direito de preferência: i) a indivisibilidade da coisa; ii) a ausência de prévia ciência, pelo
condômino preterido acerca da venda realizada a estranho; iii) o depósito do preço, que deve ser
idêntico àquele que fora pago pelo estranho na aquisição; e iv) a observância do prazo decadencial de
180 (cento e oitenta) dias.
5. A origem do dinheiro utilizado para o depósito do preço do bem não tem qualquer relevância para
o exercício do direito de preferência.
6. Na hipótese, verifica-se que o TJ/SP concluiu, com base unicamente nos fatos de que a autora não
possuía patrimônio para fazer frente à aquisição do bem e de que o empréstimo realizado
ocorreu sem a prestação de qualquer garantia, que teria havido suposto abuso de direito no exercício
do direito de preferência.
Tais argumentos, contudo, não são suficientes para, por si sós, tolher o exercício do direito de
preferência da autora que prestou observância aos requisitos exigidos pelo art. 504 do CC/02.
7. Recurso especial conhecido e provido.

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